广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1002民初497号原告陈正通。委托代理人吴桂兰，退休职工。被告陈大坚，干部。被告陈家芝，退休干部。被告陈大彬。委托代理人陈大坚，干部。委托代理人陈家芝，退休干部。被告邓惠珍。委托代理人陈大坚，干部。委托代理人陈家芝，退休干部。第三人吕雁敏。
原告陈正通诉被告陈大坚、陈家芝、陈大彬、邓惠珍、第三人吕雁敏共有纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成由
审判员马海鹰担任
审判长、
人民陪审员李雪霞、杨秀娟参加的合议庭，于2016年4月25日公开开庭进行审理。
书记员林玲担任法庭记录。原告陈正通及委托代理人吴桂兰，被告陈大彬、邓惠珍的委托代理人暨被告陈大坚、陈家芝，第三人吕雁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈正通诉称，座落于百色市右江区文明街161号房屋，经过诉讼确定原告享有该房屋的七分之三产权份额，被告享有七分之四产权份额，依据（2015）百中民一终字第255号民事判决书，认定原、被告应按所享有的产权份额分配租金收益。2006年至2013年的房租已经分配完毕，但是2014年至今被告仍然将房屋出租收取租金，却未将收取的租金按照比例分给原告，侵害了原告的权益，为此，原告起诉至法院，要求被告将2014年、2015年、2016年房屋租金的七分之三分给原告。依据判决书认定的计算方式，原告应获得的2014年的租金为：12个月×932元／月×（847元／月＋84元／月×10%）÷7×3＝4793元；2015年的租金为：12个月×1025元（932元／月＋932元／月×10%）÷7×3＝5271元；2016年房屋租金为：12个月×1127.5元（1127.5元＋1127.5元／月×10%）÷7×3＝5799元，三年租金共计15863元，并承担本案诉讼费用。原告陈正通就其主张在举证期限内向法庭提交证据如下：（2015）百中民一终字第255号民事判决书，证实房屋铺面出租的事实及房屋租金的计算方法。
被告辩称，1、被告陈大彬对外出租的房子是按照长期以来的居住习惯和事实的份额占有，是被告应该使用的份额内的房子；2、原告要求的房屋租金没有事实依据，应该按照出租的协议书或承租人的询问为准；3、原告长期占有被告所占产权份额的合法权益，多占了两个房间，因此原告应该退出多占的两个房间；4、现在才到4月份，原告却要求被告支付至2016年12月份的租金，已经超出了时间范围，而且因为租金高，承租人已经表示只租到今年的6月份，下半年不再租用，被告也将不再出租；5、就本案诉争的房屋，被告已经通过诉讼要求与原告分家析产，经法院主持调解，双方已基本达成调解协议，由被告补偿原告相应的产权份额后房屋产权全部归被告所有，双方已经在协议上签字确认，但是原告却不签字领取调解书，没有诚信。综上，被告要求法院驳回原告的诉讼请求，判令原告退回两个房间给被告，并承担本案诉讼费用。
被告就其辩称在举证期限内向法庭提交证据如下：铺面出租协议书，证实房屋是在2013年10月12日至2016年10月11日出租给第三人使用，每月租金为700元的事实。第三人吕雁敏陈述，其与被告陈大彬签订的租房协议是事实的，租期从2013年10月12日至2016年10月11日，每月租金700元，一直以来都是直接现金给付，先交租金后使用，目前房租已经交至6月份。第三人吕雁敏无证据提交。经庭审质证，被告、第三人对原告提交的证据真实性无异议，本院予以确认。被告对原告提交的证据的真实性没有异议，但是认为民事判决书对租金的计算方式不能沿用至2013年以后，2014年以后的租金应以铺面出租协议书为依据。
原告对被告提交的证据的真实性不予认可，认为承租人明知原、被告正在打官司，但是仍与被告自行签订租房协议，原告不予认可，而且房租每月700元与周边的商铺租金相距过大，因此证据不属实。
本院认为，被告提交的证据第三人予以确认，对该证据的真实性本院予以确认，对被告的证明目的本院另行认定。综合本案的证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：座落于百色市右江区文明街161号房屋为原告陈正通、被告陈大坚、陈家芝、陈大彬、邓惠珍按份共有，原告陈正通占七分之三份额，被告陈大坚、陈家芝、陈大彬、邓惠珍占七分之四份额。2012年，陈正通向本院提起诉讼，要求分割2006年至2013年的房屋租金，在诉讼过程中，经本院委托百色市价格认证中心对诉争的房屋租金进行评估，评估结论为：1、2006年9月至2007年9月，出租月数12个月×480元／月＝5760元；2、2008年9月，出租月数12个月×530元／月＝6360元；3、2009年9月，出租月数12个月×580元／月＝6960元；4、2010年9月，出租月数12个月×640元／月＝7680元；5、2011年9月，出租月数12个月×700元／月＝8400元；6、2012年9月，出租月数12个月×770元／月＝8470元。诉讼中陈正通增加诉讼请求，要求一并分割2013年的房屋租金。经本院确认原告陈正通应分得租金为：1、从2006年9月至2009年12月止，被告所收取的租金为400元／月×40个月÷7×3＝6857元；2、从2010年1月起至2011年12月份，出租月数24个月×700元／月÷7×3＝7200元，与评估鉴定结论及吕雁敏陈述相符；3、2012年度出租月数12个月×770元（700＋700元／月×10%）÷7×3＝3960元；4、2013年度出租月数12个月×847元（770元＋770元／月×10%）÷7×3＝4356元，上述租金共计22373元，扣除相应房屋缴费后，本院判决：1、由被告邓惠珍、陈大彬、陈家芝、陈大坚支付原告陈正通房屋（右江区文明街161号）出租收益款21674元；2、驳回原告陈正通的其他诉讼请求。判决后原告陈正通不服，提出上诉，经百色市中级人民法院审理作出（2015）百中民一终字第225号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年1月28日，原告向本院提起诉讼，要求分割2014年、2015年、2016年的房租。另查明，被告陈大彬与第三人吕雁敏于2013年10月12日签订《铺面出租协议书》，陈大彬将文明街161号铺面租给第三人吕雁敏使用，协议约定，租期自2013年10月12日至2016年10月11日止共三年，每月租金700元，按三个月收取一次租金（先交租金后使用）。至本案庭审辩论结束前，第三人吕雁敏已经向被告陈大彬交纳至2016年6月的租金。
本院认为，本案争议的焦点有两点，一是涉案的文明街161号铺面的租金2014年、2015年、2016年1-6月的房屋租金应按什么标准计算，租金为多少？二是上述租金应如何分配。关于涉案的文明街161号铺面2014年、2015年、2016年1-6月的房屋租金按什么标准计算的问题。原告主张依据本院生效的（2012）右民一初字第1141号民事判决书确认的2012年、2013年每年递增10%年租金的方式计算2014年、2015年、2016年的租金，
本院认为，本院生效的（2012）右民一初字第1141号民事判决书确认的2012年、2013年以每年递增10%的方式计算租金并不溯及往后，而且房屋租金受房屋现实情况、房屋所处路段、市场需求、经济发展状况等综合因素影响，并非固定收益，原告主张按照每年递增的方式计算租金本院不予采纳，而就涉案的铺面的租金收益，被告提交了其与承租人签订的《铺面出租协议书》，可以证实自2013年10月12日至2016年10月11日租赁期间房屋租金为每月700元，庭审中作为承租人的第三人对该事实予以确认，故本院认定涉案铺面房租每月700元。故认为应以合同约定确认2014、2015、2016年的租金收益为700元／月×30个月（2014年1月至2016年6月）＝21000元。关于2014年、2015年、2016年1-6月的房屋租金如何分配的问题。涉案的文明街161号房屋为原、被告按份共有，按份共有人应当按照各自的份额对共有财产分享权利和分担义务，被告陈大彬、陈大坚、陈家芝、邓惠珍出租按份共有的房屋所获得的租金，原告陈正通对该租金享有自己所占的份额的权利，被告未分给原告租金侵害了原告的合法权益，故租金应按照原、被告对房屋享有的份额进行分配，即原告享有的租金份额为：700元／月×30个月（2014年1月至2016年6月）÷7×3＝9000元，被告享有的租金份额为700元／月×30个月（2014年1月至2016年6月）÷7×4＝12000元，该期间的租金已经由被告收取，应由被告返还原告享有的租金份额。被告主张出租为被告所占份额的房屋而不同意将租金分配给原告与本院认定的事实不符，本院不予支持。至于被告主张原告退回多占的两个房间属另一法律关系，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、由被告邓惠珍、陈大彬、陈家芝、陈大坚支付原告陈正通房屋（右江区文明街161号）2014年1月至2016年6月房屋出租收益款9000元；
二、驳回原告陈正通的其他诉讼请求。案件受理费196元，原告陈正通承担85元，被告邓惠珍、陈大彬、陈家芝、陈大坚承担111元。上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农业银行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马海鹰
人民陪审员 李雪霞
人民陪审员 杨秀娟
二〇一六年五月九日
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