江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1988号上诉人（原审原告）南京金居物业管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区户部街15号11楼。法定代表人江进跃，该公司总经理。委托代理人朱军，江苏三法律师事务所律师。委托代理人刘云，江苏三法律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）孙淏（曾用名孙昊），女，1976年8月13日生。委托代理人巨婷芳，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）南京新美即商业管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区汉中门大街2号。法定代表人陆昌英，该公司董事长。委托代理人陈彦，江苏振泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中信银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市中山路348号。负责人焦世经，该分行行长。委托代理人尹世聪，男，汉族，该分行职工。委托代理人杨国安，男，汉族，该分行职工。被上诉人（原审被告）上海克莉丝汀食品有限公司，住所地上海市银都路388号3号楼。法定代表人罗田安，该公司董事长。被上诉人（原审被告）上海克莉丝汀食品有限公司南京汉中门大街店，住所地江苏省南京市鼓楼区汉中门大街2号。负责人蒋玉萍，该店总经理。被上诉人（原审被告）上海克莉丝汀食品有限公司南京石门坎店，住所地江苏省南京市秦淮区石门坎173号。负责人蒋玉萍，该店总经理。以上三被上诉人共同委托代理人陈莉，女，汉族，上海克莉丝汀食品有限公司南京石门坎店职工。上诉人南京金居物业管理有限公司（以下简称金居物业公司）、孙淏、南京新美即商业管理有限公司（以下简称新美即管理公司）因与被上诉人中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信南京分行）、上海克莉丝汀食品有限公司（以下简称克莉丝汀公司）、上海克莉丝汀食品有限公司南京汉中门大街店（以下简称克莉丝汀汉中门店）、上海克莉丝汀食品有限公司南京石门坎店（以下简称克莉丝汀石门坎店）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金居物业公司原审诉称，2005年1月10日，南京东晟实业发展有限公司（以下简称东晟公司）与金居物业公司签订了《蔚蓝之都前期物业管理服务合同》，约定东晟公司将本市蔚蓝之都小区委托金居物业公司实行物业管理，物业类型为住宅与非住宅混合的物业，坐落于本市汉中门大街2号。孙淏于2007年3月购买了该小区1009室房屋（建筑面积89.86平方米），后由中信南京分行、克莉丝汀汉中门店实际使用上述房屋至今。金居物业公司作为蔚蓝之都小区的物业服务公司，积极履行对该小区范围内的维修、养护、清洁等工作，但孙淏、中信南京分行、克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店至今未支付任何物业服务费及电费。金居物业公司多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1、孙淏、中信南京分行、克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店支付2014年12月2日至2015年6月2日期间的物业服务费1617.5元（89.86平方米×3元／平方米／月×6个月）；2、孙淏、中信南京分行支付2012年2月1日至2015年6月3日期间的电费90195元（2012年2月1日至2015年1月12日期间为81147元，2015年1月12日至2015年6月3日期间为9048元）；3、孙淏、克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店支付2012年2月1日至2015年1月12日期间的电费71090元；4、孙淏、中信南京分行、克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店承担本案诉讼费用。孙淏原审辩称：1、金居物业公司与孙淏之间不存在物业服务管理关系，实际为孙淏及实际使用人提供物业服务的是第三人新美即管理公司，金居物业公司作为本案原审原告不适格；2、孙淏应交纳的物业费及电费等相关费用已向新美即管理公司按时交纳，不存在拖欠；3、根据金居物业公司提供的资料显示，电费发票的交款方为东晟公司，金居物业公司没有资格收取相应的电费。综上，金居物业公司向孙淏主张物业费及电费没有法律依据，请求法院驳回金居物业公司对孙淏的诉讼请求。中信南京分行原审辩称：1、金居物业公司的起诉不符合法律规定，金居物业公司不是本案适格的当事人；2、金居物业公司的起诉已超过诉讼时效；3、中信南京分行分别与业主即孙淏、新美即管理公司签订的商铺租赁合同及商铺管理合同合法有效的，中信南京分行于签订合同后一直按时交纳相关费用，金居物业公司没有提出任何异议，且中信南京分行自2007年开始未接到任何催收通知；4、金居物业公司故意隐瞒其曾经和新美即管理公司签订的相关协议，该协议将电费、物业费等相关费用的问题进行了明确约定。综上，请求法院驳回金居物业公司的诉讼请求。克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店辩在原审辨称，克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店是按照商铺租赁合同和商铺管理合同的约定正常交纳相关费用，没有拖欠，且克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店没有收到金居物业公司的任何书面通知，请求法院驳回金居物业公司的诉讼请求。新美即管理公司原审述称：1、根据金居物业公司和新美即管理公司之间签订的协议，新美即管理公司是该小区商业部分的物业管理机构，新美即管理公司的管理权限并没有被剥夺；2、中信南京分行及克莉丝汀石门坎店与新美即管理公司签订了商铺管理合同，同时孙淏作为该商铺的业主已将商铺授权给新美即管理公司进行管理，该授权至今仍然有效，物业费、电费等相关费用应由新美即管理公司收取。综上，新美即管理公司认为金居物业公司的诉讼请求与合同及实际情况不符，请求法院驳回金居物业公司的诉讼请求。原审法院
经审理查明，南京市汉中门大街“蔚蓝之都”小区系由案外人东晟公司开发建设，该小区尚未成立业主委员会。2005年1月10日，金居物业公司（乙方）与案外人东晟公司（甲方）签订了《蔚蓝之都前期物业管理服务合同》，约定物业类型为住宅与非住宅混合的物业，坐落位置为本市汉中门大街2号；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费按月交纳，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.9元向业主或物业使用人收取，营业性用房由乙方按建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取；委托管理服务期限自2005年1月10日该合同签订之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止；乙方可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方等等。该合同签订后，金居物业公司对“蔚蓝之都”小区住宅和商业部分（即香港××店街）实施物业管理服务。2006年11月，部分商铺业主向金居物业公司出具委托书，称已委托新美即管理公司（原公司名称为南京魅杰商业管理有限公司）对商铺统一经营管理，物业管理亦全权委托新美即管理公司实施，原与金居物业公司签订的前期物业管理服务协议不再继续履行。2006年11月22日，金居物业公司（甲方）与新美即管理公司（乙方）签订了《协议》，协议载明乙方接受所有香港××店街业主的委托，自行管理香港××店街的物业；本协议有效期五年，自双方签字之日起生效（业主委员会成立后，如有异议协商解决）。双方亦对共用部位费用的分摊和违约责任进行了约定。同日，金居物业公司与新美即管理公司另签订了《协议》，双方对于消防、监控维保及人员费用、消防年检费的分担方式进行了补充约定。2007年3月1日，孙淏与案外人东晟公司签订了《﹤蔚蓝之都家园商业裙楼﹥商品房买卖契约》，约定由孙淏购买本市鼓楼区汉中门大街2号蔚蓝之都家园1009室房屋，建筑面积为89.86平方米。该房屋使用功能为商业。孙淏于2014年6月16日取得了该房屋的所有权证，载明房屋坐落于南京市鼓楼区汉中门大街6-1号，建筑面积为89.05平方米，规划用途为商业。2007年11月、2010年11月26日、2013年11月19日，孙淏（甲方）与中信南京分行（乙方）分别签订了三份《商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于本市鼓楼区汉中门大街6-1号蔚蓝之都裙楼之第一层1009-1号铺位出租给乙方进行商业经营；租赁场地建筑面积约为35平方米；租赁期限为3年；乙方除支付商铺租金外，由于乙方在商铺内经营活动所产生的费用如空调电费、照明营业电费、公共能耗费、通讯费等由乙方自行承担；租赁期间内乙方应服从新美即管理公司的商业管理，若乙方与新美即管理公司所签署的《商铺管理合同》无效、提前解除或其他非新美即管理公司过错而导致《商铺管理合同》不再履行，或其他原因导致《商铺管理合同》中约定的费用降低，则本《商铺租赁合同》终止履行，乙方所交纳的各项费用均不予退还等等。2007年11月22日，孙淏出具《委托书》，载明：孙淏地处本市鼓楼区汉中门大街6-1号房产（35平方米），现已出租给中信南京分行作为营业用房之用，其房屋水、电、通信及商业管理等相关事宜委托给新美即管理公司管理。2007年11月28日、2010年11月、2013年11月15日，中信南京分行（乙方）与新美即管理公司（甲方）签订了三份《商铺管理合同》，约定鉴于乙方承租位于本市鼓楼区汉中门大街6-1号蔚蓝之都商业裙楼商铺之第一层1009-1号铺位从事商业经营活动，甲方对乙方的经营活动实施有偿管理；商铺管理期限为3年；乙方向甲方支付商铺管理费，另该铺位内由于乙方经营活动所产生的费用如空调电费、照明营业电费、公共能耗费、通讯费等由乙方自行承担；乙方须每月10日前至甲方处查询并交纳上月水、电灯相关费用等等。2009年2月22日，金居物业公司与新美即管理公司基于2006年11月22日协议中共用部分费用的分摊原则，再次签订协议，协议中双方确认了电损的分摊系数、电价结算方式等，并对新美即管理公司应支付的水费、电费进行了即时结算。2009年11月2日，金居物业公司、新美即管理公司以及案外人东晟公司签订协议。协议中对新美即管理公司所欠的水费、电费、配电房费用进行了即时结算。该协议第三条对各项费用的分摊和收缴进行了明确，其中，水、电费由金居物业公司每月抄表并将水电费缴费通知单送达新美即管理公司，新美即管理公司须在五个工作日内付款。合同约定协议有效期至2011年12月31日止。2012年3月20日，孙淏及案外人俞新（甲方）与克莉丝汀石门坎店（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于本市鼓楼区汉中门大街6-1号蔚蓝之都裙楼一层B1018-2号的门面租赁给乙方开设专卖店；建筑面积约为54.06平方米；租赁期限为5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止；甲方保证乙方现有用电和用水设施不变，乙方自行向新美即管理公司交纳电费和水费等，乙方经营活动产生的其他费用由乙方自理等等。2012年，克莉丝汀石门坎店（乙方）与新美即管理公司（甲方）签订了《商铺管理合同》，约定鉴于乙方承租位于本市鼓楼区汉中门大街6-1号蔚蓝之都商业裙楼商铺之第一层B1018-2号铺位从事商业经营活动，甲方对乙方的经营活动实施有偿管理；商铺管理期限为5年，自2012年5月1日至2017年4月30日；乙方向甲方支付商铺管理费，另该铺位内由于乙方经营活动所产生的费用如空调电费、照明营业电费、公共能耗费、通讯费等由乙方自行承担；乙方须每月10日前至甲方处查询并交纳上月水、电灯相关费用等等。2014年8月30日，南京市鼓楼区人民政府凤凰办事处物业管理办公室向金居物业公司发出《指导意见书》，载明：蔚蓝之都家园小区是由东晟公司开发建设。目前，该小区未成立业主委员会，根据前期物业服务合同的相关约定，金居物业公司为该小区法定前期物业服务企业，直至小区成立业主委员会并与物业管理公司签订物业管理服务合同。根据国务院《物业管理条例》等相关法规，一个物业区域由一家物业服务公司进行管理与服务，据查，开发商在建设该小区时，住宅和商业在一个物业建设用地规划许可红线范围内，且物业的配套设施设备为共用。按照《江苏省物业管理条例》第7条“建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域”之规定，蔚蓝之都家园小区内的住宅和商业为一个物业管理区域，金居物业公司作为前期物业服务企业，是目前唯一合法的、对小区实施物业管理的物业服务企业。2014年12月2日，金居物业公司对该小区商业部分重新开始实施物业管理服务。2015年6月3日，案外人东晟公司出具《委托书》，载明：东晟公司委托金居物业公司代为收取蔚蓝之都家园全体住宅及商业区域业主应交纳的水、电费，受托人有转委托权。2015年7月10日，新美即管理公司向中信南京分行出具《确认函》，载明：“兹确认你行自2007年12月1日租用南京市汉中门大街6-1号蔚蓝之都商业裙楼商铺之第一层1009-1号铺位设立自助银行以来至2015年1月12日期间的电费、物业管理费均已按期足额交至我公司即南京新美即商业管理有限公司（注：该公司原名南京魅杰商业管理有限公司），我公司确认上述收款事实，自愿承担由此引发的一切法律责任与后果。”审理中，金居物业公司明确中信南京分行的电表读数为161411（2014年12月2日）、171117（2015年6月3日）；克莉丝汀汉中门店的电表读数为17899（2014年12月2日）、30289（2015年6月3日）。中信南京分行明确其电表读数为161411（2014年12月10日）、171117（2015年6月3日）。克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店明确其电表读数为17899（2014年12月10日）、30289（2015年6月3日）。金居物业公司与克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店明确克莉丝汀石门坎店已向金居物业公司交纳2015年2月至6月的电费11673.78元（按照单价1.06元的标准，读数自20034-31047）。新美即管理公司与中信南京分行明确中信南京分行向新美即管理公司交纳物业费至2014年11月30日（标准为8元／月／平方米），电费至2015年1月12日。新美即管理公司与克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店明确克莉丝汀石门坎店向新美即管理公司交纳物业费至2016年4月30日（标准为9元／月／平方米），电费至2015年1月15日。因当事人分歧较大，致本案调解未果。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金居物业公司与案外人东晟公司签订的《蔚蓝之都前期物业管理服务合同》，对全体业主具有约束力。根据规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。金居物业公司自2014年12月2日起对该小区商业部分重新开始实施物业管理服务，该事实有相应的证据证明，符合法律规定，原审法院予以确认。孙淏、中信南京分行及克莉丝汀石门坎店、克莉丝汀汉中门店作为业主及物业承租人、使用人，应当向金居物业公司支付相应的物业服务费。根据中信南京分行及克莉丝汀石门坎店、克莉丝汀汉中门店分别租赁使用的房屋面积计算，孙淏、中信南京分行连带给付物业服务费630元（2014年12月2日至2015年6月2日，计算公式=35平方米×3元／月／平方米×6个月），孙淏、克莉丝汀石门坎店、克莉丝汀汉中门店连带给付物业服务费972.9元（2014年12月2日至2015年6月2日，计算公式=54.05平方米×3元／月／平方米×6个月）。关于金居物业公司主张电费的问题。金居物业公司与新美即管理公司曾签订协议，双方对于该小区商业部分的管理及费用的分摊等问题进行了约定，虽然协议期限届满，但协议届满后该小区商业部分仍由新美即管理公司进行管理，并且中信南京分行及克莉丝汀石门坎店、克莉丝汀汉中门店自承租使用案涉商铺以来，一直将电费交付新美即管理公司，新美即管理公司负责代交电费。金居物业公司自2014年12月2日起对该小区商业部分重新开始实施物业管理服务，之后的电费亦由案外人东晟公司向江苏省电力公司南京供电公司交纳，故孙淏、中信南京分行应连带给付2014年12月2日至2015年6月3日期间的电费8415.1元【=（171117-161411）×0.867】，孙淏、克莉丝汀石门坎店、克莉丝汀汉中门店连带给付2014年12月2日至2015年1月12日期间的电费1851元【=（20034-17899）×0.867】。对于金居物业公司向孙淏、中信南京分行、克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店主张2014年12月2日之前的电费，原审法院不予支持。由于克莉丝汀石门坎店及克莉丝汀汉中门店不具有独立法人资格，仅是克莉丝汀公司的分支机构，因此在克莉丝汀石门坎店及克莉丝汀汉中门店不能承担本案民事责任的情况下，应由克莉丝汀公司承担相应的民事责任。综上，为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第三十四条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：
一、孙淏、中信银行股份有限公司南京分行于判决生效之日起十日内向南京金居物业管理有限公司连带给付物业服务费630元、电费8415.1元，合计9045.1元。
二、孙淏、上海克莉丝汀食品有限公司南京石门坎店、上海克莉丝汀食品有限公司南京汉中门大街店于判决生效之日起十日内向南京金居物业管理有限公司连带给付物业服务费972.9元、电费1851元，合计2823.9元。
三、上海克莉丝汀食品有限公司对上海克莉丝汀食品有限公司南京石门坎店、上海克莉丝汀食品有限公司南京汉中门大街店的上述债务不能清偿部分承担补充清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3825元，由南京金居物业管理有限公司负担3567元，中信银行股份有限公司南京分行负担198元，上海克莉丝汀食品有限公司、上海克莉丝汀食品有限公司南京石门坎店、上海克莉丝汀食品有限公司南京汉中门大街店负担60元。
上诉人金居物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审中各方当事人已经共同确认2012年2月1日至2015年6月2日中信南京分行使用电费金额为90195元、克莉丝汀石门坎店、克莉丝汀汉中门店使用电费金额为71090元，原审法院遗漏认定了此重要事实，对此未能做出认定，属事实认定不清。金居物业公司作为合法的前期物业服务企业，因案涉小区的电力输送结构问题，如不按期支付电费将导致整个小区停电，金居物业公司无奈之下垫付了本因由被上诉人承担的电费，本案当事人之间存在垫付关系为客观事实，原审法院对金居物业公司向孙淏、中信南京分行、克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店主张支付2014年12月2日之前的电费不予支付，认定错误。综上，请求撤销原审判决，改判支付金居物业公司原审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人孙淏不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定2014年12月2日金居物业公司对小区商业部分重新开始物业管理服务，没有事实和法律依据。2006年11月，金居物业公司与新美即管理公司签订了协议及补充约定，后又于2009年2月、12月签订了协议。双方协议届满后，虽未签订书面协议，但一直由新美即管理公司对小区商业部分实施物业管理，孙淏及涉案房屋的实际使用人一直向新美即管理公司交纳物业服务费、电费，金居物业公司也从未提出异议，原审法院对此也予以认定，但到2014年12月，金居公司以南京市鼓楼区人民政府物业管理办发出的指导意见书单方宣布自己为小区唯一合法的物业服务企业，并对新美即管理公司管理的小区商业部分进行接管，原审法院也以此进行了认定，认定事实明显错误。根据《江苏省物业管理条例》第四十五条的规定，金居物业公司仅将本小区内商业部分的专项服务业务委托给新美即管理公司进行物业管理，符合法律规定，且金居物业公司与新美即管理公司的委托管理服务一直在持续履行中，双方也予以认可。金居物业公司与新美即管理公司在未协商终止委托物业管理服务协议的情形下，单方进行所谓的物业管理交接，违反合同义务，亦无法律依据。南京市鼓楼区人民政府凤凰办事处物业管理办公室发出的《指导意见书》，非物业主管部门出具的法律性文件，没有法律效力，不能作为认定事实的依据。上诉人孙淏认为新美即管理公司为涉案小区商业部分提供物业服务的企业，原审法院认定事实错误。综上，请求撤销原审判决，驳回金居物业公司原审全部诉讼请求。本案诉讼费用由金居物业公司承担。新美即管理公司不服原审判决，向本院提起上诉称，2006年11月，新美即管理公司与金居物业公司签订书面协议，自当年度开始由新美即管理公司对小区商业部分进行物业管理，协议有效期五年，之后又于2009年2月、12月签订书面协议，对2006年11月协议进行补充约定。协议到期后，虽未签订书面协议，但一直是由新美即管理公司对小区商业部分实施物业管理，小区业主也一直是向新美即管理公司缴纳物业服务费、电费，金居物业公司从未提出异议，原审法院对此也予以认定。但履行至2014年12月，金居物业公司突然单方宣布接管本由新美即管理公司提供服务的小区商业部分，并进行单方强行交接，没有任何事实和法律依据。原审法院仅据此认定自2014年12月2日由金居物业公司接管商业部分的物业管理，明显事实认定错误。据上，请求撤销原审判决，驳回金居物业公司的诉讼请求，并承担一、二审诉讼费用。被上诉人中信南京分行辨称，中信南京分行与金居物业公司未签订任何合同，没有任何直接的法律关系，中信南京分行与业主及新美即管理公司签订过商业租赁合同、商铺管理合同，合同签订后，中信南京分行均按约履行，按时交纳了相关费用。在合同履行期间，金居物业公司一直未提出任何异议，金居物业公司曾与新美即管理公司签订了相关协议，并就水电费、物业费的收取管理事项进行了约定，这一事实另案亦有确认。现金居物业公司现向中信南京分行主张权利，毫无根据。请求驳回金居物业公司的上诉请求。被上诉人克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店共同辨称，克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店与金居物业公司没有合同关系，且按租赁合同及商铺管理合同交纳了相关费用，也没未收到过金居物业公司的任何书面缴费通知。二审中，孙淏、中信南京分行、克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店、新美即管理公司认为原审认定的2014年12月2日，金居物业公司对涉案小区商业部分重新开始实施物业管理服务与事实不符。对原审查明的其他事实各方当事人均无异议，本院依法予以确认。二审中，金居物业公司称，2006年曾将涉案小区商业区域委托给新美即管理公司进行了管理，双方亦签订了相关合同，合同期限5年，合同到期后，新美即管理公司在案涉小区内的管理活动实际上是一种违法行为。2012年2月份后，包括开发商在内多次与新美即管理公司沟通交流，多次请求街道办、派出所、司法行政所、区住建局等多部门协调化解矛盾，一直到2014年12月，由街道牵头，多部门共同参与对小区内物业设施进行了移交。新美即管理公司称，根据其与金居物业公司签订的协议内容，可以认定新美即管理公司的物业管理来源于全体业主的委托，并非是金居物业公司的委托。
本院认为，《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《江苏省物业管理条例》第二十条规定，一个物业管理区域内，只能选骋一家物业管理企业提供物业管理服务。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。本案中，2014年8月30日南京市鼓楼区人民政府凤凰办事处物业管理办公室向金居物业公司出具指导意见书，其认为金居物业公司是案涉小区目前唯一合法的、对小区实施物业管理的物业服务企业。金居物业公司原审提交的光盘证明，在2014年12月2日，在多部门参与协调金居物业公司与新美即管理公司对涉案小区的公共设施等进行交接，2015年9月，南京市公安局鼓楼分局汉中门派出所对此亦出具了相关的情况说明。综上，原审法院认定，金居物业公司自2014年12月2日起对涉案小区商业部分重新开始实施物业管理服务，并无不当。金居物业公司与新美即管理公司2006年签订协议，2009年签订相关补充协议，对涉案小区的商业部分的管理及相应费用的分摊做出了明确约定，双方亦按此协议进行履行，该协议中约定的五年效期满后，该小区商业部分仍实际由新美即管理公司进行管理，且涉案商铺实际使用人均将电费全额交付新美即管理公司。故原审法院对金居物业公司向孙淏、中信南京分行、克莉丝汀公司、克莉丝汀汉中门店、克莉丝汀石门坎店主张2014年12月2日之前的电费不予支付，具有事实和法律依据。孙淏、新美即管理公司上诉认为，原审法院认定2014年12月2日金居物业公司对涉案小区商业部分重新开始物业管理服务没有事实和法律依据的理由，不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3539元，由上诉人南京金居物业管理有限公司负担3345元，上诉人孙淏负担97元，上诉人南京新美即商业管理有限公司负担97元。本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理
审判员 汪德全
代理
审判员 白文虎
二〇一六年五月九日
书 记 员 孙雪松 来自