天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初41687号原告刘学映，无职业。委托代理人李亚普，北京市盈科律师事务所律师，特别授权。被告天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街80号。法定代表人陈友林，总经理。委托代理人吴尽，该公司资产部副部长，特别授权。委托代理人张树和，该公司法律顾问，特别授权。
原告刘学映诉被告天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称：汉滨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理。依法由
审判员郭长稳适用简易程序独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告刘学映的委托代理人李亚普、被告汉滨公司的委托代理人吴尽及张树和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘学映诉称：2013年6月8日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》。原告购买了被告开发建设的天津市滨海新区汉沽盛世庭苑X号楼X号商品房。按照合同约定，被告应于2014年10月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。现原告已按合同约定履行了全部义务，但被告至今未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，亦未取得将房屋进行竣工备案和建设工程规划验收合格证，交付房屋时未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，被告向原告交付的是质量不合格的房屋，该房屋不具备使用功能，原告一直居住在质量不合格的房屋内，其财产甚至生命安全随时面临着威胁。被告在法律上还未完成交付房屋的行为。依据合同第五条及《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》和《天津市商品房管理条例》的规定，被告迄今为止未向原告交付房屋，应承担违约金责任。为此，原告诉至法院，请求判令：被告立即向原告交付房屋；被告赔偿原告自2014年11月1日起至2016年2月16日止的已付购房款利息43494元、违约金26459元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告汉滨公司辩称：对合同签订的时间、涉诉房屋的楼号、价款没有异义；原告于2014年10月29日办理了房屋入住手续且领走了房屋钥匙，被告已将涉诉房屋实际交给了原告，故被告不存在违约行为，不应承担原告主张的逾期交房的利息及违约金；原告应给付被告的优惠款3万元。原告提供证据材料有：1.《天津市商品房买卖合同》1份。证明：原、被告之间存在房屋买卖关系，交房的时间、条件及违约责任。2.销售不动产统一发票（购房款）1张。证明：原告将购房款已全部交付被告。被告汉滨公司提供证据材料有：1.主体工程质量验收证明书1份。证明：原告购置房屋所在的15号楼主体工程质量已经验收。2.新建住宅商品房供热配套证明1份、供水证明1份、燃气配套证明1份，供电配套证明1份、绿化配套证明1份、排水（雨、污）配套证明1份、竣工验收鉴定书（道路、路灯）1份。证明：新建住宅商品房各项配套设施齐全，均已验收合格，具备使用条件。3.《天津市国有土地使用权出让合同》1份、《天津市国有建设用地使用权出让合同》补充合同（二）1份、天津市滨海新区规划和国土资源管理局津滨规国业纪（2015）13号会议纪要1份。证明：被告建设工程未能如期完工，系因市政供热管线改造占用了被告开发建设的土地所致，属于客观原因，应免除被告的违约责任。4.本院（2012）滨汉民初字第4946号和5488号民事判决书2份。证明：开发商要求返还优惠款得到法院的支持。5.各区、县住宅交易情况表1份。证明：当时全市的房屋价格，被告已给原告做出了购房优惠。6.《天津市商品房买卖合同》1份，销售不动产统一发票（购房款）1张。证明：被告跟原告之间有合同买卖关系，约定商品房交付后，风险由原告承担，被告不承担延期交房的违约责任。7.物业管理费收据1张、物业收费明细表1张、入住通知书1份、项目清单1份、确认书2份、房屋验收移交表1份、家庭成员登记表1份。证明：原告已办理了房屋入住手续。当事人质证意见：被告对原告提供证据1、2真实性无异议。原告对被告提供证据1真实性无异议，证明目的有异议，证据2、3、4真实性无异议，证据5有异议，证据6被告没有发表质证意见，证据7中入住通知书真实性无异议，但不能反映出原告真正的入住时间。本院认证意见：原告提供的证据1、2，因被告没有异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据1、2、3、7因原告对真实性没有异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信。被告证据4、5与本案缺乏关联性，本院不予采信。被告证据6具有真实性且与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明：2013年6月8日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》。原告购买了被告开发建设的本区汉沽大丰路西侧盛世庭苑X号楼X号住宅商品房一套。合同第一条约定，房屋建筑面积为93.92平方米。第二条约定，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为5956.03元。第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（被告）于2014年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（原告）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，可以变更合同。第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定的交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任。第1种约定内容为：“合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金”。第九条约定，上水、下水、供电正式入住日期同时使用，燃气按燃气公司有关规定执行，暖气正式入住后按国家规定的第一个采暖期供热。合同附件六即《补充合同》第5条第②项约定，乙方自收到甲方《入住通知书》后，在指定的时间内持商品房《入住通知书》办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付。自交付之日起，该商品房的风险责任及相关费用转由乙方承担。合同签订后，原告依约将购房款559390元交付被告；2013年3月28日，被告与设计单位、施工单位、监理单位对盛世庭苑X号楼（X层）进行了主体工程质量验收。2014年7月19日、2014年7月29日、2014年11月26日、2015年1月26日、2015年5月12日、2015年5月26日，被告取得了相关部门分别颁发的新建住宅商品房排（雨、污）水、供热、绿化、燃气、供电、供水配套工程验收合格的配套证明。上述配套证明中的绿化、燃气、供电、供水证明均在合同约定的房屋交付期限后取得，对此，被告没有证据证实系由相关部门批准延误所致；2014年10月29日，原告接被告通知后，到被告处与其办理了房屋入住相关手续并交接了房屋钥匙。时至今日，被告仍未完成该住宅楼的工程竣工验收备案，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。另查明：2008年6月15日，被告与原天津市国土资源和房屋管理局汉沽区国土资源分局签订了《天津市国有土地使用权出让合同》。被告以出让方式取得本案涉诉房屋所在编号为津汉（拍）2007-09号总面积为60540.6平方米的宗地，该合同约定被告应于2009年6月15日前动工建设，于2011年6月15日前竣工。2015年7月8日，天津市滨海新区规划和国土资源管理局召开了2015年第十三次业务会，会议纪要第十一项（关于部分地块开、竣工延期事宜）第7条确定：“天津市汉滨投资集团有限公司（津汉（拍）2007-09号）。鉴于该公司宗地块供暖等市政管线设施占用、影响施工、需要进行管线切改，因此未能按期竣工。同意该项目竣工日期延期至2016年7月1日前，同时免除受让人未按时竣工的违约责任”。2015年9月21日，天津市滨海新区规划和国土资源管理局与被告签订了津汉（拍）2007-09号地块《天津市国有建设用地使用权出让合同》补充合同二。该合同将被告开发建设该宗地的竣工时间延长至2016年7月1日前，同时免除被告未按时竣工的违约责任；庭审中，被告主张因第三人实施的供暖等市政管线设施改造工程于2014年4月开工，2015年4月后竣工，影响了其开发建设的工程没有按期完工。就该主张被告没有提交市政管线设施改造工程施工部门及开、竣工时间等证据予以证实。上述事实，有原、被告提交的证据及当事人庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对其效力本院予以确认。原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。被告在未取得商品房燃气、供电、供水等配套设施证明和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下，于合同约定房屋交付之日前即2014年10月29日与原告办理了房屋入住手续且将房屋钥匙交付原告。原告在办理房屋入住手续且接收房屋钥匙之日起，已实际取得了涉诉房屋的占有和使用权，被告完成了涉诉房屋的事实交付，不存在逾期交房的情形。为此，原告主张被告立即交付房屋和被告逾期交房赔偿原告已付购房款利息及违约金的请求不能成立，本院不予支持。如原告因被告违规交付房屋造成损失的，可另案向被告主张赔偿权利；关于被告提出的原告应给付被告优惠款3万元的主张，因其未提出反诉，又无合同约定，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，
判决如下：驳回原告刘学映的诉讼请求。案件受理费人民币774元，由原告刘学映负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭长稳
二〇一六年五月九日
书记员 李秋香附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百二十条：一审宣判或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期内递交上诉状。未在法定上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。 关注微信公众号“”