江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆张民初字第00647号原告昆山市张浦镇吴加富民合作社，住所地昆山市张浦镇吴加村村委会。负责人张小弟，系该合作社文员。委托代理人贡莲，江苏王建华律师事务所律师。委托代理人赵斌，江苏王建华律师事务所实习律师。被告王敬专。本院于2015年10月14日立案受理了原告昆山市张浦镇吴加富民合作社（以下简称吴加富民合作社）诉被告王敬专房屋租赁合同纠纷一案，被告在答辩期内提出管辖异议申请。本院审理后，依法裁定驳回被告的管辖异议。
被告不服，向苏州市中级人民法院提起上诉。苏州市中级人民法院于2015年十二月二十九日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人贡莲、赵斌、被告王敬专到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。
原告吴加富民合作社诉称：2013年8月1日，被告与原告签署房屋租赁合同，承租原告所有的位于昆山市张浦镇居住中心XX#楼，合同明确约定房屋租赁用途为员工宿舍。但被告在未征得原告书面同意、也未按照国家规定办理审核、批准、注册或备案手续的情况下，擅自开设幼儿园，名称为新张浦幼儿园。经查场所、设施不符合国家卫生安全标准，存在安全隐患，现已经昆山市张浦镇人民政府、昆山市教育局发布关停告知书，必须关停。同时被告拖欠2015年7月1日至今的租金。鉴于被告擅自改变房屋租赁用途且利用租赁房屋进行不合法经营且不按照交纳租金，原告特向法院起诉，要求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还房屋；3、被告支付到期租金51626.76元（自2015年7月1日至判决生效之日止，按照211200元/年的标准计算）；4、被告支付违约金31152元同时没收履约保证金5000元；5、诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告向本院邮寄书面申请，自愿放弃违约金，保证金也不再予以没收，用于直接充抵租金，以作为对王敬专的补偿。
被告王敬专辩称：1、我们的合同是2013年8月1日签的，实际入驻是7月2日，到8月1日的时候幼儿园已经装好了，原告对我开设幼儿园是知情的，原告的财务室就设在我幼儿园中。2、幼儿园是2013年9月1日开园的。最近3年以来，张浦镇的社会事业发展局的相关领导多次对我园工作进行指导，派出所和消防部门也多次进行过指导，包括监控设施、消防设备等。卫生局的相关领导为我园配备消毒设备和器材，对我园老师作相应的指导工作。在此过程中，原告有相关人参与其中，所以我们开设幼儿园原告是知情的。而且我们从房屋承租一开始，明确做幼儿园，从未做过其他用途。本案
经审理查明：2013年8月1日，原告吴加富民合作社（甲方）与被告王敬专（乙方）签订一份房屋租赁合同，约定原告将张浦镇居住中心XX号楼出租给被告，租赁用途为员工宿舍，租赁期限自2013年8月1日至2016年7月31日止，第一年租金200640元，第二、三年租金为211200元/年，租金采取先付后用的方式，乙方需交纳履约保证金5000元作为履行合同的保证。双方约定有下列情形的，甲方除已收的租金、履约保证金不退还外，还有权立即终止合同，有权立即进驻并收回租赁房屋及其设施，因此造成的经济损失和法律责任全部由乙方承担：1、乙方不按时交纳租金的；2、乙方擅自将租赁房屋转租、转让或转借的；3、乙方擅自将租赁房屋入股或与他人联合经营的；4、乙方利用租赁房屋进行违法活动的或者不合法经营的；5、租赁期满或本合同履行终止，乙方不立即无条件向甲方返还承租房屋的；6、乙方擅自改变该房屋用途的或者擅自对租赁房屋进行装修或装饰。双方还约定一方履行合同或不完全履行合同任一约定构成违约，违约方须支付守约方违约金，违约金为本合同租金总额的百分之五。此后被告在涉讼房屋内开办了“新张浦看护点”，但该看护点至今未依法办理审核、批准、注册和备案手续。被告按照合同约定的第一年的租金标准、即200640元/年的标准支付了到2015年6月30日为止的租金。2015年8月21日，张浦镇人民政府和昆山市教育局向原告、学生家长和新张浦看护点同时下发了《关停告知书》，要求该看护点于2015年8月25日前关停，拒不关停的将从2015年8月27日起采取停止供电措施。但新张浦看护点未按照要求关停。2015年10月，被告向张浦镇社会事业发展和管理局递交了看护点备案申请。同年10月27日，张浦镇社会事业发展和管理局书面回复被告，回复函中明确以下事实：1、2013年9月张浦镇社会事业发展和管理在日常巡查中发现张浦镇亲和路16号新张浦人居住中心XX栋存在无证幼儿园，镇社会事业局与吴加村多次上门劝停。新张浦看护点举办人提出以新张浦人居住中心XX栋打工楼作为看护点办学用房申请看护点备案，该局已告知因打工楼无房产证、房屋结构不符合消防要求，分管领导多次当面向举办人宣传了办理学前儿童看护点应具备的各项条件和要求，同时强调该场所不能用作看护点园舍使用，但反复规劝无果。2、2015年1月27日张浦镇社会事业发展和管理局联合多部门前往新张浦看护点发放《关停告知》和《告家长书》，要求举办人停止招生，已招收的退回相应费用，并于2015年2月7日前关停。2015年8月21日张浦镇社会事业发展和管理局再次联合多部门向看护点举办人、房屋产权人吴加富民合作社、在园幼儿园家长发放关停告知书，要求停止招生，并于8月25日前关停。但新张浦看护点拒不关停，并且私自接电，自行恢复用电，秋季新学期仍照常进行招生活动。3、因新张浦看护点房屋无房产证，不符合看护点的用房要求，看护点无法通过消防验收，不能取得餐饮服务许可证，无法整改达到要求，因此不予筹设。被告收到上述答复后仍然继续经营看护点。
原告要求与被告解除租赁合同，双方协商未果，遂成讼。另查明，涉案房屋于2006年5月9日取得建设工程规划许可证，12月29日取得建筑工程施工许可证，建设工程规划许可证上建设单位为昆山市鹏程富民合作社有限公司。2008年6月19日昆山市鹏程富民合作社有限公司经批准分拆登记为昆山市鹏程富民合作社和昆山市××镇吴加富民合作社。本案所涉房屋由昆山市××镇吴加富民合作社使用管理。上述事实有房屋租赁合同、关停告知书、《关于新张浦幼儿园筹设申请的回复》、建设工程规划许可证、《关于原昆山市鹏程富民合作社有限公司分拆登记为两个富民合作社的申请》及当事人庭审陈述所证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订房屋租赁协议，系双方的真实意思表示。涉讼房屋虽然未能进行房屋产权登记，但该房屋系在取得合法建设手续的基础上建造，因此租赁合同依法成立并合法有效。被告租赁房屋的用途是开办儿童看护点，但至今未能依法办理看护点的审核、批准、注册和备案手续，其经营违反了相关法律法规的规定，且存在极大的安全隐患。在此情况下原告要求解除租赁合同、返还房屋的请求符合法律规定，本院依法予以支持。实际返还房屋前产生的租金及房屋使用费应由被告按照租赁合同中约定的租金标准支付。关于租金标准，合同中约定租金逐年增加，但被告在庭审中陈述由于村委会将财务室设在看护点占用了一部分办公用房，故其一直是按照第一年的租金，即200640元/年的标准支付租金的，原告经核实后确认原告按200640元/年的标准支付租金的事实，但认为自己从未认可被告按该标准支付租金。
本院认为，庭审中原告认可被告已经付清到2015年6月30日为止的租金，而被告实际是按照200640元/年的标准支付的租金，即原告实际已经认可了该租金标准，故本院确认按照200640元/年的标准计算租金及房屋占有使用费。本案的争议焦点在于导致合同解除的责任在于哪一方。原告认为被告从事儿童看护点的经营，至今未能取得合法经营手续，有违双方在租赁合同中合法经营的约定，因此要求解除。被告则认为出租房屋未通过竣工验收，不符合交付使用条件是导致看护点无法通过审核备案的原因，因此应由原告承担违约责任。
本院认为，合法经营是双方在租赁合同中的约定，更是法律的基本要求，承租人应严格按照该要求使用租赁物。被告在签订房屋租赁合同前即已经确定租赁房屋用途为开办儿童看护点，从规避经营风险的角度看，被告应当事先做好开办前准备，包括了解相关规定中开办儿童看护点应当具备的条件，以避免今后经营中可能出现的风险。被告在未取得备案手续的情况下即与原告签订租赁合同，因之而产生的风险与责任应由其自行承担。租赁合同签订后被告仍然未能及时办理看护点的审核备案手续，带来极大的安全隐患，违反了合同约定，因此应由被告承担违约责任。庭审中原告自愿放弃的诉讼请求系当事人对自己权利的合法处分，本院依法予以确认。原告已经收取的保证金5000元优先抵扣租金及房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条第（五）项、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条的规定，
判决如下：
一、原告昆山市张浦镇吴加富民合作社与被告王敬专于2013年8月1日签订的房屋租赁合同解除。
二、被告王敬专于于本判决生效之日起二十日内迁出昆山市张浦镇居住中心XX号楼并将上述房屋恢复原状交付原告昆山市张浦镇吴加富民合作社。
三、被告王敬专向原告昆山市张浦镇吴加富民合作社支付房屋租金及占有使用费（自2015年7月1日起至实际返还之日，按照200640元/年的标准计算），扣除5000元保证金，余款于本判决生效之日起二十日内支付完毕。案件受理费3644元由被告承担。该款原告已经预交并同意由败诉方直接承担，本院不再退还，被告于本判决生效之日起二十日内直接给付原告。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 潘丽莉
人民陪审员 徐明芳
人民陪审员 盛永林
二〇一六年五月××日
书 记 员 汤秋婷条文附录：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 关注微信公众号“”