河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀07民终470号上诉人（原审被告）赵某。委托代理人田亮，河北洋阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张家口市兴英房地产开发集团有限公司。法定代表人左克星。委托代理人刘瑞恒。委托代理人张志诚。
上诉人赵某因与被上诉人张家口市兴英房地产开发集团有限公司（以下简称兴英公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服张家口市宣化区人民法院（2015）宣区商初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵某及其委托代表人田亮，被上诉人兴英公司的委托代理人刘瑞恒、张志诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴英公司诉称，2014年8月16日，我公司与赵某签订了房屋租赁协议，协议约定：我公司将所有的宣化区东门外大街26号院2号楼地下一层建筑面积500平方米的西半边租赁给赵某经营台球厅，租赁期限三年，从2014年9月20日至2017年9月19日止，租金按年结算，年租金85000元，双方签订协议之日，赵某交付第一年租金85000元，以后每年提前30日交付下一年租金。今年8月20日，我公司通知赵某交纳下一年房租，对方以生意不好，拒绝按协议约定交付，至今已超过10日，租赁协议第九条第三项约定，赵某不按约定支付租金超过10日的，我公司有权解除合同。赵某装修未向我公司报送装修方案也未征得我公司同意，擅自将吊顶吊点固定在采暖管道上，造成管道跑水，现采暖管道急需更换，赵某又拒绝配合，严重影响了整个楼的采暖，为此诉至人民法院，请求依法判决解除房屋租赁协议，赵某将所租赁房屋恢复原状后返还；判决赵某给付自2015年9月20日到房屋返还之日按每天232元（85000元除以365天等于232元/天）计算的房租，另支付2015年9月20日至实际返还之日按每天租金的一倍计算的违约金。赵某辩称，我并不是因为生意不好拒绝支付房租，而是因为还没有开业就出现了跑水事件，我已经交付了三个月21250元房租，我至今没有拖欠房租。我的装修没有吊顶，不是我的责任造成跑水，而是管道老化造成的；9月20日兴英公司开始改造暖气，给新管道刷油漆，导致我爱人先兆流产，并且导致我的生意受到了严重的影响。2014年8月16日，我和兴英公司签订的租赁合同，在装修过程中发现有消防管道渗水，兴英公司就把这个管道更换了，修了两三天。我12月装修完后就试营业了，2015年1月26日供热管道跑水，把装修的木地板都泡了，到了5月份地板都鼓起来了，台球案的腿也泡了，装修的石膏板也塌了10米，因为环境不好，所以经营也就不好。后来我自己把能修的都修了。管道跑水后我找了原告好几次，他们说管道已经移交给张家口宣化建投供热有限公司，供热公司8月31日对跑水的室内损失进行了赔偿，但是不负责房租。9月20日，兴英公司就开始改供热管道，也动了我的一小部分，现在我还有一部分没有恢复。到现在也没有供热，我去交暖气费供热公司不收，因为我只是租了一部分，需要整体交，我不同意解除合同，我要求兴英公司赔偿我40多万元的经营损失和兴英公司施工造成我妻子人损害造成的损失。一审法院
经审理查明，2014年8月16日，兴英房地产公司与赵某签订房屋租赁协议，协议约定：兴英房地产公司将其所有的宣化区东门外大街26号院2号楼地下一层西半边租赁给赵某经营台球厅；租赁建筑面积500平方米；租赁期限为三年，从2014年9月20日至2017年9月19日止；租金按年结算，年租金85000元；双方签订协议之日，赵某交付兴英房地产公司第一年租金85000元，以后每年提前30日交付下一年租金；租赁方需要装修或者增设附属设施和设备的，应书面提交装修方案，征得出租方同意后方可进行，费用自理，租赁期满或者解除合同时，租赁方应恢复原状，其装修出租方不给于赔偿。关于合同解除的条件约定：租赁方不按约定支付租金超过10日的，出租方可以解除合同，收回房屋。关于违约责任约定：租赁期内，未按双方约定的期限支付租金的，除仍应如数补交外，每逾期一日，则租赁方须按日租金的一倍支付违约金。后兴英房地产公司将租赁房屋交给赵某，赵某装修后开始营业，2015年1月26日，因供热管道漏水，损坏了赵某的装修的木地板等设施，后供热公司对赵某进行了赔偿。2015年9月30日，赵某要交给兴英房地产公司一季度的房租21250元，公司会计拒收，要求赵某交纳一整年的租金，赵某将21250元钱放到兴英房地产公司董事长左克星的办公桌上后离去，后该公司财务要求赵某把钱拿走，按照合同约定支付房租，赵某未予照办。一审法院认为，兴英房地产公司与赵某签订的房屋租赁合同，是双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合同约定明确具体，不违反法律规定，系有效合同，具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。赵某租赁兴英房地产公司的房屋经营台球厅，理应按约定提前30日交纳下一年度全年的租金85000元。赵某在兴英房地产公司明确拒绝的情况下，强行将一个季度的租金留置该公司的行为，不能认定赵某已适当的履行了交纳房租的合同义务，现兴英房地产公司以赵某违约为由，要求解除房屋租赁合同，符合双方合同约定，也符合法律规定，法院予以支持。因赵某现在还占用租赁房屋，兴英房地产公司要求赵某给付自2015年9月20日到房屋返还之日按每天232元计算的房屋租金的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。双方虽然在房屋租赁合同中约定了违约金的计算方法，但该约定明显过高，法院依法酌定为每年24%，对超过每年24%的部分，法院不予支持。赵某提出要求兴英房地产公司赔偿其经营损失和因兴英公司施工造成其妻子人身损害的损失，因该要求属反诉请求，且赵某未向本院交纳反诉费，法院依法不予合并审理，赵某可另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：
一、张家口市兴英房地产开发集团有限公司与赵某签订的房屋租赁合同自本判决生效之日解除，赵某于本判决生效之日起30日内将所租赁房屋恢复原状后返还张家口市兴英房地产开发集团有限公司；
二、赵某于本判决生效后十日内，按每天232元给付张家口市兴英房地产开发集团有限公司自2015年9月20日至房屋返还之日，并按每年24%支付自2015年9月20日至实际返还之日的违约金。案件受理费100元，减半收取50元，由赵某承担。赵某不服一审判决，上诉称，我租的房屋是用来经营台球厅的，由于管道跑水，造成我的财产及经营损失，被上诉人应当赔偿。另外，因为被上诉人未经我同意给管道刷防锈漆，造成我妻子先兆流产。综上，望二审法院查明事实后，依法改判或发回重审。
被上诉人兴英公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，承租人赵某未按照合同约定足额交付房租，属违约行为。被上诉人兴英公司要求解除房屋租赁合同的请求，符合法律规定，应当予以支持。关于上诉人赵某主张管道漏水及由于粉刷管道造成其妻子先兆流产要求赔偿的主张。因不属于本案的审理范围，上诉人可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵某负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 悦
代理
审判员 姜建龙
代理
审判员 牛 洁
二〇一六年四月三十日
书 记 员 梁秀峰 微信公众号“”