新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院民 事 判 决 书(2016)兵0701民初139号原告刘国祥。委托代理人常革联，新疆年月天律师事务所律师。被告赵红卫。委托代理人许孝元，新疆燎原律师事务所律师。
原告刘国祥与被告赵红卫租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，依法由
代理
审判员王玉娟适用简易程序独任审判，于同年4月7日、4月8日公开开庭进行了审理。原告刘国祥及委托代理人常革联，被告赵红卫及委托代理人许孝元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘国祥诉称：2015年1月22日，原、被告签订了一份旅馆承包协议书，约定被告将自己承包经营的新疆生产建设兵团奎屯旅客运输公司（以下简称兵团奎屯客运公司）旅馆部承包给原告经营，租赁承包期为5年，从2015年1月22日至2019年1月22日止，年租赁承包费为30万元，付款方式为每年12月付清，租赁承包期间，旅馆的水电暖等费用由原告承担，如原告有下列情形之一的，被告有权解除合同：原告超过应交承包费的时间一个月的；拖欠水电暖等费用，经两次催缴仍不缴纳的。合同签订后，未到缴纳第一期承包金的时间，原告便向被告交清了第一年的全部租赁承包费，并为了便于更好的经营，为旅馆增添了无线网络、公安监控、电脑、整修了损坏的门窗、购买了大批旅社一次性用品等。但是被告在签订了合同之后，并没有按照合同约定将全部房间完全交付给原告经营，其中一个叫娄峰的在2015年3月12日至今经被告同意租用旅社四间标间，三间为每日80元的标间，一间为每日60元的标间，2015年4月5日至今娄峰又通过被告租用了原告经营的旅馆部一大一小两个标间，上述房费达133180元，由被告收取。由被告安排兵团客运站招待用房房费合计3920元，被告本人住房房费28800元，被告亲属住房房费3460元，安全通道一年房费租金20000元，天北旅行社一年房费28800元，2015年1月22日交接房屋时，被告预收的房费1950元，被告均未给原告结算。2016年1月6日合同未到期，且据原告缴纳下一年度承包金尚有一年时间时，被告强行将原告赶出旅社，自己开始经营。原告无奈只好报警，经民警协调，原告同意在算账后提前给被告缴纳下一年度的承包金。但是被告并无诚意算账，提出承包金要增加到50万才行。原告准备了承包金，被告拒绝接收，坚决不让原告经营。现旅社已经由被告承包给了他人。2016年1月6日至2016年1月22日，原告少收取的房费为56160元，而且在原告经营期间为旅馆部增加了无线网（5200元），安装公安监控（1100元），电脑（2600元），改房换门（3500元），安装机顶盒、广告牌、维修、维护旅馆部的门、窗，购买卫生消耗品等共花费21370元，为维护原告合法权益，原告诉至法院，要求：1、判令被告向原告支付原告承包兵团客运站旅馆期间自己及亲戚占用使用旅馆客房及通道期间客房费用220110元，赔偿因被告违约导致原告少收取的2016年1月6日至2016年1月22日间旅社住宿费56160元，赔偿因被告违约导致原告承包旅社期间增加设备损失21370元，合计为297640；2、本案诉讼费及邮寄费有被告承担。
被告赵红卫辩称：原告对被告的起诉与事实不符，其请求不能成立。理由如下：
一、原告被告签订承包合同，由原告承包原由被告承包的兵团奎屯客运公司旅馆部是事实。该合同已经实际履行。但由于原告不按合同交纳水、电、暖费用和第二年承包费，被告依照双方合同约定解除了承包合同。
二、原告诉称被告没有按合同约定将全部房间完全交付其经营不是事实。在承包开始时被告与原告的交接清单上列明的是60间客房，没有包括旅馆部所有人兵团奎屯客运站一直在使用的两个房间。原告称被告同意让娄峰租用旅馆6间房间也与事实不符。被告与原告的承包合同开始于2015年1月，而原告说娄峰租用房间的时间是2015年的3月，此时，旅馆部已经交由原告经营了三个月的时间，给谁租房、如何租房的权利完全在原告自己（2015年被告在乌市八一军供站从事兵团奎屯旅客运输公司调度）。娄峰只是和被告熟悉，最开始和被告联系过要租房子的事，被告和原告说明了情况，原告同意给娄峰长期租房。租金50000元。因原告一直没有按合同向被告交纳50000元保证金，经原告同意，娄峰把50000元租金直接交给了被告作为其保证金。
原告所称兵团客运公司招待用房问题，同样是在原告承包期间，由原告与兵团奎屯客运公司自行协商决定，与被告无关。但要指出，被告在经营旅馆部期间，旅馆部所有人兵团奎屯客运站每年维稳值班人员在旅馆的值班室都是免费使用的。该情况和原告合伙承包旅馆部的路玉琴完全清楚，并且在被告与原告签订承包合同时说的很清楚，兵团客运公司维稳值班用房不交费用。
三、原告称“原告向被告交纳下一年度承包金尚有一年时间，被告强行将原告赶出旅社，自己开始经营”完全颠倒事实。双方在协商承包合同时，约定先交承包费后经营。签订合同时是2015年1月22日，当天原告交承包费25万元，下剩5万元后分两次付清。合同约定的每年12月付清承包费，指的是来年的承包费。到2015年12月时，应交清2016年的承包费。因为原告逾期未交承包费，被告才按照合同约定解除合同收回旅馆。后原告说给其10天时间把承包费凑齐后交，双方为此还立下字据，如果2016年1月15日仍未交清承包费，旅馆由被告收回。原告关于被告将承包费增加到50万的说法纯属子乌虚有。到约定时间时，原告仅仅能交12万元，被告不同意，当时还和原告一起找到兵团奎屯旅客运输公司纪委薛书记调解，但没有调成。这种情况下，被告才将旅馆部全部收回的。
四、除不按规定时间交纳承包费，原告还欠交其经营期间的水电费35719.2元，暖气费35782元，合计：71501.2元。该费用被告催要了很多回，原告都说缓缓再交。按照承包合同第六条，仅欠交水、电、暖费这一条，被告就有权解除合同。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法庭驳回其诉讼请求。
经审理查明：2013年5月28日被告赵红卫与兵团奎屯客运公司签订承包合同书一份。约定租赁承包经营兵团奎屯客运站旅馆部，期限为10年，从2013年6月1日至2023年5月31日。每年租赁承包费为22万元，付款方式为当年1月底一次性付清下一年度租赁承包费。合同未约定禁止转包。2015年1月22日，原告与被告签订了一份旅馆承包合同书，合同约定：被告将自己承包经营的兵团奎屯客运站旅馆部转包给原告经营，承包期为5年，从2015年1月1日至2019年1月1日止，被告的承包合同书上承包期被涂改为2015年1月22日至2019年1月22日止。合同第三条约定：年承包费为30万元，付款方式为每年12月付清，同时被告应向原告缴纳50000元信用保证金。合同第五、第六条约定：承包期间，旅馆的水、电、暖等费用由原告承担，如原告有下列情形之一的，被告有权解除合同：原告超过应交承包费的时间一个月的；拖欠水、电、暖等费用，经两次催缴仍不缴纳的。2015年1月22日原告派合伙人路玉琴与被告办理了交接手续，交接清单上注明交接的房间数量为60间。天北旅行社及被告本人占用的两间房间不在合同交接范围内。2015年3月12日娄峰长期租用了旅馆部二楼6间房间作为公司办公用房。租用当天交付了4间房间，2015年4月5日又交付了2间房间，娄峰随后将房屋租金50000元交付给了被告赵红卫。2016年1月5日晚，被告赵红卫接管了旅馆部，2016年1月6日被告赵红卫与原告合伙人路玉琴发生争执，被告赵红卫报警。在警方的协调下，双方达成证明一份，由原、被告双方签名。载明原告于2016年1月15日之前一次性付清下一年度承包费。2016年1月6日至1月15日期间旅馆部由被告赵红卫管理。管理期间收取的费用由被告赵红卫收取。2015年12月21日，被告赵红卫向兵团奎屯客运公司缴纳2015年度暖气费35780元，2016年1月10日缴纳2015年度水电费35719.2元。被告赵红卫在签订承包合同书后收到了原告刘国祥缴纳的2015年度承包费用30万元。另查明，原告刘国祥为诉讼支付邮寄送达费96.6元。上述事实，有原告刘国祥出示以下证据，1、承包合同书1份；2、旅馆部物品交接清1一份；3、录音光盘及文字说明1份；4、110报警记录1份；5、增值税发票1份；6、2015年1月22日交接提前收取房费房间记录；7、邮寄费发票1份。有被告赵红卫提供的1、原、被告之间的承包合同书1份；2、兵团奎屯客运公司证明1份；3、收款凭证2份；4、2016年1月6日证明1份。有法庭依职权调取的被告赵红卫与兵团奎屯客运公司签订承包合同书1份，曹红英谈话笔录1份、2016年1月5日-2016年1月15日期间房费收取登记记录1份、现场检查笔录1份及原、被告双方的当庭陈述，可以证实。本案争议焦点为：1、本案双方当事人租赁合同的实际履行时间和解除时间；2、导致原、被告双方合同解除的违约责任在原告方还是在被告方；3、原告要求被告赔偿其房费损失及承包期间增加的设备损失合计297640元，有无事实依据和法律依据。（一）关于争议焦点一，本案双方当事人租赁合同的实际履行期间和解除时间。
本院认为，原告刘国祥与被告赵红卫签订的租赁承包合同书，系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，对当事人具有法律约束力。
原告刘国祥与被告赵红卫应当按照合同约定行使权利及履行义务。本案中，被告提交的合同书中租赁期为2015年1月1日至2019年12月31日，原告刘国祥提交的合同里租赁期有涂改，被修改为2015年1月22日至2019年1月22日，原告称是在被告的同意下进行的修改却无证据证实，被告本人也不认可原告的说法，故原告提供的租赁合同中租赁起止时间本院不予认可。结合本案中原、被告交接旅馆部时的交接清单及原、被告的当庭陈述，原、被告之间旅馆部的租赁合同的起止时间认定为2015年1月1日至2019年1月22日为宜。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审中，原、被告均认可该合同实际自2016年1月6日已经解除，视为双方已对合同解除达成合意，本院予以确认。（二）关于争议焦点二，导致原、被告双方合同解除的违约责任在原告方还是在被告方；关于被告未交付旅馆部全部房间是否构成违约的问题。
原告诉称双方合同中约定的发包内容为兵团奎屯客运站旅馆部，应当包含全部房间，被告没有按照约定交付全部房间构成违约。而被告辩称被告赵红卫本人占用的房间及天北旅行社占用的房间不在双方合同履行交付的范围内，故不构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，原、被告在2015年1月22日办理了旅馆部的交接手续，并由双方各自委托的人员在“旅馆部物品清单”上签字确认，交接清单注明了具体的房间种类和数量，可视为是租赁承包合同书中未明确事项的补充和明确。该清单显示，交接的房间一共是60间。后经本庭现场检查确认，被告本人占用的房间及天北旅行社占用的房间均不在交接的范围内。故
本院认为，被告未交付其本人占用的房间及天北旅行社占用的房间的行为并不构成违约。关于被告未能及时缴纳下一年度租赁承包费用的行为是否构成违约的问题。本案中，原、被告双方在承包合同书第三条约定：“承包费一年30万元（叁拾万元）。付款方式：每年十二月付清。”原告称按照文意理解可以确定，双方实际确认的支付租赁承包费的时间是每年的12月，因签订合同时已经为1月22日，故“每年十二月付清”是指先用房后交租赁承包费。
被告辩称是先交费后使用，是合同签订后就交清当年的租赁承包费用，之后每年12月付清下一年度的租赁承包费。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……”诚如上文所述，原告作为旅馆部的承租者，在没有支付任何对价的情况下，租赁使用一年后才支付30万元的租金，显然与常理不合。本案中，被告认可原告在2015年1月22日签订合同后就交付了2015年度的租赁承包费30万元，通过结合双方所举证据以及被告在每年1月底前向兵团客运公司付清下一年度的租赁承包费的实际情况，原、被告之间付款方式的理解应为每年十二月底之前付清下一年度的租赁承包费。2016年1月6日，原、被告双方达成的证明说明双方已经对租赁承包费用的支付期限进行了变更，新的交付限期为2016年1月15日。因此，原告未能按时交纳下一年度租赁承包费构成违约。关于原告未能按时交纳水、电、暖等费用是否构成违约的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任。”根据原、被告双方签订的承包合同书第六条的约定“原告欠缴水、电、暖气费用，经甲方（被告）两次催缴仍不缴纳的，被告有权解除合同”。本案中，有兵团奎屯客运公司出具的证明及缴费凭证，可以确认被告赵红卫缴纳了旅馆部的全部水、电、暖气费用。从原、被告之间的录音证据可以得知，在被告向原告催缴该项费用时，原告并未提出水、电、暖气费用的金额无法确定而不能支付的理由，而是要求被告“缓一缓”，故原告称因水、电、暖气费用中包含娄峰、天北旅行社及被告本人的房间，金额无法确定所以未能按时缴纳的质证意见，本院不予认可。但是依据公平原则和诚实信用原则，天北旅行社及被告本人占用的两间房间确实在旅馆部内，是旅馆部不可分割的一部分。被告应当按照该两间房屋在旅馆部房间中所占比例适当分摊水、电、暖气费用。因此被告应当分担的水电暖气费用为2306元【（35719.20元+35780元）×（2间÷62间）=2306元】。综上，被告未交付旅馆部全部房间的行为不构成违约，原告欠缴承包费和水电暖气费用的行为构成违约。（三）关于争议焦点三，即原告要求被告赔偿其房费损失及租赁承包期间增加的设备损失合计297640元，有无事实依据和法律依据。关于原告出示的2016年1月22日对账明细1份（三页），拟证实原告的诉讼请求以及每一项请求内容在双方算账时被告已经认可。被告的质证意见为：1、为了算账，原告确实向其出示了该份明细，明细单上较粗笔迹书写的分项内容为原告书写，较细笔迹书写的合计金额为被告自己本人书写。但被告仅认可自己书写的金额是对原告书写内容的计算，并非是认可这些费用。2、明细单系原告自己书写，对所有的房间都是按照挂牌标示价格每月顶格计算的，这种算法显然不符合常理及旅馆的入住率。3、因为原告所列数额过高，最终双方无法调解达成合议，所以被告并未在该明细单上签字确认，所以这个明细单没有法律效力。因此对该证据三性均不予认可。本院的认证意见为，该明细单并无原、被告双方的签字认可，原告亦无其他证据予以佐证，因此本院不予采信。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”综合全案证据可以得知，原、被告之间的租赁承包合同并不包含天北旅行社及被告本人占用的房间，故原告要求被告赔偿天北旅行社占用房间使用费28800元及被告本人占用房间的客房费用28800元本院不予支持。关于原告要求被告支付其亲属住房房费3460元，因原告未提供相关证据予以证实，被告本人也不认可，故本院不予支持。关于原告要求被告支付客运站领导值班期间使用宾馆房间房费的问题。
本院认为，2015年1月22日之后宾馆已经由被告交付原告实际经营管理，兵团客运站领导维稳值班占用房间的情形亦发生在原告接手之后，原告提供的住宿单票据上既没有客运站值班人员的签字，也没有被告的签字，被告答辩称该笔费用与其无关，原告亦无其他证据予以佐证。故原告要求被告支付房费3920元的诉讼请求本院不予支持。关于被告亲属住房的房费问题及兵团客运站领导维稳值班使用宾馆房间房费的问题，原告可在证据准备充分后，另行起诉。关于消防通道的问题，首先消防通道是消防人员实施营救和被困人员疏散的通道，是依据国家法律规定设置的。根据《消防法》第二十八条及第六十条的规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭。如有占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的，可以处以责令改正，处5000元以上5万元以下罚款。而对于被告使用消防通道开设商店的行为应当由行政管理部门予以处理，不属于民事诉讼范畴。故原告要求被告支付20000元占用使用费的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付娄峰使用6间房屋的房费问题。
本院认为，首先娄峰是在2015年3月12日和2015年4月5日两次共占用6间房间，此时被告接手管理旅馆部已经三个月，庭审中原告自认是合伙人路玉琴办理的开房手续，也承认路玉琴曾告知过其娄峰将房费50000元交付给了被告用于折抵保证金的事情，原告当时并未提出异议，视为原告也认可了娄峰的房费抵缴保证金的事实。故原告要求被告支付娄峰占用房间的使用费这一诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但是，基于目前，双方之间的租赁合同已经解除，被告亦认可收到了娄峰交付的50000元，所以在扣除原告欠缴的费用和造成的损失后，仍有剩余的，应该予以退还。关于被告在承租期间增加的设备损失问题。
本院认为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已对形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，在原告承租期间，原告安装了WIFI设备和公安监控，被告对安装的事实无异议，但认为WIFI设备仅有事后补开的发票，未有安装单据，不予认可。
本院认为，被告安装了WIFI设备和公安监控设备，这是一个不争的事实，对于安装费用问题，结合发票及邵培珍、曹红英的证言，本院予以确认。故，原告要求被告支付WIFI设备费用5200元，公安监控设备1100元，本院予以支持。对于被告承租期间购买的牙具等物品，被告承认是在2015年11月份购进，金额在2000余元，结合旅馆部的经营情况，本院酌情认定剩余牙具价值为2000元。至于电脑、改装房门、购买敌敌畏等其他设备、材料损失，因原告未提供相关证据予以证实，被告也不予认可，本院不予支持。关于2016年1月6日至2016年1月22日原告少收取房费问题。
本院认为，按照双方租赁承包合同书的内容得知，一年的租赁承包费用为30万元，而本案中原告实际经营时间自2015年1月22日至2016年1月6日，尚不足一年时间。原告要求被告支付因双方提前解除合同收回旅馆部而造成的预期财产损失合法合理，本院予以支持，但是以全部房间按照挂牌价格顶格计算，明显有违常理，应以原告的实际经营天数为基础计算损失为宜。原告市级经营349天，少经营的天数为16天（2016年1月6日至2016年1月22日），原告的预期经营损失为13150元（300000元÷365天×16天）。《中华人民共和国合同法》九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”原告称2015年1月22日，双方交接时，被告提前收取了部分长期租住旅客的房费。被告亦称2016年1月5日，双方交接时，原告也提前收取了部分长期租住旅客的房费，但是双方均未提供证据证明，因此，该两项费用本院均不予以支持。综上，可以得知，被告应当退还原告保证金50000元，分摊水电暖气费2306元，设备及装饰装修残损价值8300元（含WIFI设备、监控设备、牙具），2016年1月5日至1月22日的房费损失13150元，合计73756元。原告应当支付被告垫付的水、电、暖气费用71499.20元。原、被告经过相互折抵后，被告赵红卫应当支付原告刘国祥2256.80元。经调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，六十一条、九十三条、九十七条、九十九条、一百零七条、一百二十五条，《中华人民共和国消防法》第二十八条、第六十条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，
判决如下：
一、被告赵红卫自本判决生效之日起十日内向原告刘国祥支付租赁费用2256.80元；
二、驳回原告刘国祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2986元（已减半收取），由原告刘国祥负担2860元，由被告赵红卫负担22元，退还原告刘国祥104元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。
代理
审判员 王玉娟
二〇一六年四月三十日
书 记 员 李冬梅 关注微信公众号“”