湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2015）衡蒸民一初字第46号原告欧迪龙，男。委托代理人周明辉，湖南溥天律师事务所律师。被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司，住所地：衡阳市高新区解放大道12号中央名城7楼716室。法定代表人袁巍，该公司董事。委托代理人邓寒鸣，湖南居安律师事务所律师。委托代理人肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。被告欧名帅，男。被告刘君益（曾用名刘君贻），女。委托代理人欧名帅，男。
原告欧迪龙为与被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司（以下简称亿龙公司）、被告欧名帅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年1月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，本案在审理过程中，依原告欧迪龙的申请，本院于2015年3月17日委托衡阳市中级人民法院对涉案房屋价值进行评估。2015年10月20日，本院召集各方当事人进行庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理，原告欧迪龙及其委托代理人周明辉、罗国平（2015年10月25日被解除委托），被告亿龙公司委托代理人邓寒鸣，被告欧名帅到庭参加诉讼。因原告要求变更诉讼请求，本院另行指定举证期限，于2015年11月20日召集各方当事人进行庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理，原告欧迪龙及其委托代理人周明辉，被告亿龙公司委托代理人邓寒鸣、肖洋洋，被告欧名帅到庭参加诉讼。2016年1月4日，本院依法追加刘君益作为本案的共同被告参与诉讼，原告欧迪龙亦再次变更诉讼请求，本院于2016年2月24日召集各方当事人进行庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理，原告欧迪龙及其委托代理人周明辉，被告亿龙公司委托代理人肖洋洋，被告欧名帅同时亦作为被告刘君益的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧迪龙诉称，1989年原衡阳市郊区政府国土部门发给原告欧迪龙占地面积141平方米的建房用地许可证，1998年原告为其所建的砖混两层半房屋申办了房屋所有权证，2012年11月22日（当时原告欧迪龙在长沙劳教），被告欧名帅冒用原告名义与被告亿龙公司签订拆迁安置协议书，不久将原告所有的房屋拆除，树木移栽，致使原告回家后无家可归，原告了解真相后与被告欧名帅、亿龙公司多次协商未果，故诉至法院，请求判令：1、确认被告亿龙公司与被告欧名帅于2012年11月22日签订的拆迁安置协议书无效；2、被告亿龙公司赔偿原告被拆房屋1674260元；3、被告亿龙公司赔偿原告安置费、搬迁费、过渡费、青苗补偿费、家具、房屋装修、杂屋、厨房、厕所、猪舍、果木、林木土地占用费、评估费、动迁不可预见费等合计316251元；4、被告欧名帅返还已收的拆迁款226916元及利息18720.57元，被告亿龙公司对该款及利息承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。原告欧迪龙为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：1、工商登记资料。以证明证实被告亿龙公司的主体资格、经营范围、法定代表人、股东情况；2、房屋所有权证。以证明被拆房屋所有权人为原告以及被拆坐落地址、结构、面积和发证日期等；3、用地许可证。以证明被拆房屋用地许可人为原告，地址占地面积141平方米；4、拆迁安置协议。以证明被告的开发范围为杨柳村1、2组，订立时几被告明知不可为而串通；5、被拆后的情形图片。以证明房屋被拆后的残留情形、结构、范围、杂屋、树木等；6、承诺书。以证明被告欧名帅代原告签订合同，原告不在衡阳市；7、证人管国枝出庭作证及证人乐金兰证言。以证明原告房屋的内外结构、使用状况，内部用品用具，青苗、树木等状况、情形；8、资产评估报告。以证明被拆房屋及其他资产的价值；9、评估收据。以证明原告预交评估费一万元；10、收据、付款凭证。以证明各被告间付款金额、时间等；11、备案通知财务表。以证明被告开发地的备案时间为被拆后的2014年内部、外部财务明细单；12、调查证明单。以证明被告的拆迁开发至今未办用地规划许可手续。对原告提供的证据，被告亿龙公司质证认为，对证据1没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，对其证明目的有异议，该证据恰好证明被拆房屋系原告欧迪龙与刘君益的夫妻共同财产，刘君益在原告劳教期间对该房子有相应支配权；对证据3的真实性、合法性没有异议，对其证明目的有异议，该许可证所有权是欧迪龙，但该房子建设是在欧迪龙与其妻子结婚后所建设的，该房屋属于夫妻共同财产；对证据4的三性均有异议，该份证据是复印件，与被告亿龙公司提供的拆迁安置协议是不一致的，这份复印件没有欧迪龙妻子的签字，被告亿龙公司没给过原告方复印件；对证据5的三性均有异议，该份证据没有显示拍摄时间，也没有详细指明拍摄地点是位于原告被拆房屋所在地；对证据6的三性没有异议，这份证据恰恰证明了在签订安置补偿协议时，原告欧迪龙在服刑，不便出面，在签字时欧名帅多次向原告征询意见，被告欧名帅也向村组反映了该情况，村组也对被告亿龙公司说明了情况，被告亿龙公司结合欧迪龙老婆及其儿子欧名帅的签字，有理由相信欧名帅的签字是原告欧迪龙本人真实意思的表示；对证据7的三性均有异议，原告没有申请证人出庭，证人未到庭作证，应当不予采信，该两份证明也证实了欧迪龙是修道者，也是因为此事劳教，在合同签订时欧迪龙没在衡阳；对证据8的三性均有异议，资产评估报告出具后，本公司依法提交了异议说明，该份评估报告不具有真实性、客观性，1、评估对象实体不存在（已被拆除），缺乏客观评估条件，衡天翼评字【2015】第110号《报告书》应当无效；2、评估程序不合法、评估结论缺乏事实和法律依据，衡天翼评字【2015】第110号报告书应当无效，应依法不予认定；对证据9的真实性没有异议，对其合法性有异议，质证意见与证据8一致；对证据10的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该份证据恰恰证明了被告亿龙公司在签署完安置补偿协议后，已经付清了该公司应付的款项，合同已经履行完毕；对证据11的三性均有异议；对证据12的真实性、合法性没有异议，对其证明目的有异议，该份证明无法看出被告亿龙公司是否有无相关的规划手续，相关的政府部门没有对此事情作出说明，原告也没有提供相应证据来支持该份证据。被告欧名帅、刘君益质证认为，对证据1、2、3、5、6、8、9、10的真实性没有异议；对证据4的真实性没有异议，对其证明目的有异议，其没有与被告亿龙公司串通；对证据7有异议，证人其均不认识，但家里是有这些东西；对证据11里说皮箱里面的财物其没见过，不清楚，其余属实；对证据12其不清楚。
被告亿龙公司辩称，1、被告亿龙公司与欧名帅等签订的安置协议合法有效，安置协议有欧迪龙的妻子刘君益、儿子欧名帅签名，是其真实意思的表示，该份拆迁安置协议并未损害到原告的利益，而被告亿龙公司已依约履行拆迁安置协议；2、原告第二项诉请按市场均价赔偿其房屋被拆损失没有事实及法律依据；3、原告的第四项诉请不属于法律规定的连带责任范畴，请求法院不支持原告的该项诉请。被告亿龙公司为支持其抗辩主张，向法庭提供了以下证据：1、拆迁安置协议书、欧名帅承诺书。以证明拆迁安置协议书系由原告欧迪龙之妻刘君贻所签，原告之子欧名帅代原告签名，刘君贻与欧名帅系家事代理行为，本案拆迁协议合法有效；2、进账单、收条两份。以证明被告亿龙公司已履行完付款义务；3、欧迪龙家房屋被拆的情况说明。以证明村、组对本案拆迁协议签订时的情况说明；4、衡阳市蒸湘区人民法院（2013）衡蒸民一初字第215号民事判决书。以证明涉案房屋评估报告因房屋灭失，评估对象不存在而丧失客观性、真实性，依法应不予采纳。对被告亿龙公司提供的证据，原告经质证认为，对证据1的真实性有异议，因原告提供的协议中没有刘君贻的签名，故认为该份协议刘君贻的签名是后面添加的，欧名帅代原告欧迪龙签名没有经过原告欧迪龙同意，也没有证据显示刘君贻参与了安置协议，该安置协议违反了行政法规的相关规定，是无效的；对证据2的真实性没有异议，对其关联性有异议，不能证明被告亿龙公司履行完了付款义务，真正的权利人没有收到该款项，也证明了被告欧名帅的侵权行为；对证据3有异议，该份证据不能作为证据使用；对证据4没有异议。被告欧名帅、刘君益质证认为，对证据1、2、3、4没有异议。
被告欧名帅、刘君益共同辩称，其多次跟原告沟通，安置款在欧名帅处是事实，可以将钱给原告，已帮原告租了房子，不存在原告说的无家可归。被告欧名帅为支持其抗辩主张，申请证人吴素娇出庭作证，以证实欧迪龙在长沙劳教期间家中事务都是由其妻刘君益与儿子欧名帅处理，但其不清楚房屋拆迁谈判一事。对被告欧名帅提供的证据，原告经质证认为，该证据与本案无关。被告亿龙公司质证认为无异议。对于原告提供的证据，
本院认为，证据1、2、3、6、9、10、12的真实性各被告未提出异议，本院予以确认，但证据12不能实现原告的证明目的。证据4的三性被告亿龙公司持有异议，并提供了有刘君益签名的拆迁安置协议一份来证实其观点，
本院认为，该二份协议除了被告亿龙公司提供的协议多了刘君益的签名外，其他的内容及签名的字样完全一致，故可认定该证据的真实性，故对其效力本院予以确认。证据5、7的被告亿龙公司虽有异议，但未提供反证以推翻该证据，对其效力本院予以确认。证据8原告与被告亿龙公司均有异议，认为不足以作为认定原告被拆房屋及其他财产损失的依据。
本院认为，因评估标的物已毁损，资产评估机构在实地查勘、市场调查与询证的基础上对评估的标的物作出的鉴定结论，具有一定的专业性，亦有较大的参考价值，其中的有关按房屋面积按房产证及加层确定价值为1033045元可以认定为原告的实际损失。对被告亿龙公司提供的证据，
本院认为，证据1与原告提供的证据4比较，除上面多了刘君贻的签名外，其他内容一致，刘君贻的签名可理解为其对该合同效力的追认，故对该证据本院亦予以确认。证据2、4的真实性原告与其他被告没有异议，对其效力本院予以确认。证据3为村组出具的情况说明，反映了合同签订时的一些事实，对其效力本院予以确认。对被告欧名帅提供的证据，
本院认为，与本案缺乏关联性，对其效力本院不予确认。
经审理查明，原告欧迪龙与被告刘君益于1978年7月登记结婚，并于次年2月生下被告欧名帅。1989年原衡阳市郊区湘江乡政府国土管理站发给原告欧迪龙占地面积141平方米的建房用地许可证。1998年6月8日，原衡阳市郊区人民政府颁发给原告衡市郊所字第07-杨柳-1069号房屋所有权证，该证上写明房屋所有权人为欧迪龙，所有权性质为私产。2012年11月22日，被告欧名帅在未征得原告同意的情况下（当时原告欧迪龙在长沙劳教）代原告与被告亿龙公司签订拆迁安置协议书一份，约定：1、被告亿龙公司拆迁原告欧迪龙正房面积262.95平方米，亿龙公司负责一赔一给原告262.95平方米，亿龙公司需分配安置房二套，车库一间，原告安置房套户型超出面积（含车库）双方约定按700/平方米向亿龙公司购买……。2、原告自搬出之日起，以原告符合安置条件面积计算。亿龙公司每月按4元/平方米支付过渡费，计付期限一年，金额为12621元。4、设施及简易房、棚、青苗补偿约定合计补偿金额31206.058元。并约定安置房建在杨柳村一组集体土地范围内（怡馨花地西侧）。被告刘群益在该协议书上亦补签了名字予以认可。同日，被告欧名帅向被告亿龙公司出具承诺书，承诺对原告房屋不存在强拆情况，且一切法律后果由其承担，并承诺房子于2012年12月3日之前拆除。协议签订后不久，被告亿龙公司将原告名下房屋拆除。2012年11月23日、2012年12月17日被告亿龙公司二次共支付被告欧名帅226916元。原告向本院起诉后，本院依据原告的申请于2015年3月17日委托衡阳市中级人民法院对涉案房屋（含周边果树、杂屋等）价值进行评估。原告并为此支付鉴定费10000元。2015年9月7日，衡阳天翼资产评估有限公司作出衡天翼评字【2015】第110号资产评估报告书认定房屋面积按房产证及加层确定价值为1033045元，房屋面积按拆迁安置协议书确定价值为1025237元。
本院认为，被告欧名帅在未取得原告授权的情况下以原告的名义与被告亿龙公司签订的拆迁安置协议书虽然有被告刘君益事后的签名确认，但因合同效力未得到原告的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，该协议效力应属无效。
被告亿龙公司辩称其作为善意第三方，有理由相信被告刘君益与欧名帅的签名行为代表了原告的真实意思表示，构成表见代理或家事代理。
本院认为，表见代理成立的条件为合同的相对方“有理由相信行为人有代理权”，而家事代理成立的条件则为善意第三人“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，上述二种代理均需建立在合同相对方或善意第三方已经初步审查且确有证据让其可以相信的情形下，本案中被告亿龙公司未能举证证实本案存在上述情形，故对被告亿龙公司的上述抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告亿龙公司应承担因其拆迁原告房屋导致原告相应财产损失的赔偿责任，即在【2015】第110号资产评估报告书认定原告房屋面积按房产证及加层确定价值为1033045元的基础上，扣除其已支付给被告欧名帅226916元，尚需赔偿给原告欧迪龙、被告刘君益806129元（被拆房产为原告欧迪龙、被告刘君益的夫妻共同财产），其中应赔偿原告欧迪龙的款项为403064.5元。被告欧名帅则应承担返还原告欧迪龙、被告刘君益因该合同取得226916元及按同期银行贷款利率支付相应利息的责任，即返还给原告欧迪龙113458元，并支付原告该款相应的利息损失。被告亿龙公司、欧名帅还需承担本案房产因鉴定所产生的鉴定费用。被告刘君益因在本案中未曾受益，不承担本案的赔偿责任。关于原告诉请的要求被告亿龙公司支付其安置费、搬迁费、过渡费等以及该公司需对被告欧名帅应返还给原告的款项及利息承担连带责任，无法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司与被告欧迪龙、刘君益于2012年11月22日签订的拆迁安置协议书无效；
二、被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司于本判决书生效后5日内赔偿原告欧迪龙财产损失403064.5元、鉴定费5000元，共计408064.5元；
三、被告欧名帅于本判决书生效后5日内返还给原告欧迪龙113458元、鉴定费5000元，共计118458元；
四、被告欧名帅以91458元为本金，自2012年11月23日起按中国人民银行同期贷款利率支付原告欧迪龙利息至本判决第三项确定的付款之日止；以22000元为本金，自2012年12月17日起按中国人民银行同期贷款利率支付原告欧迪龙利息至本判决第三项确定的付款之日止；
五、驳回原告欧迪龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17507元，由被告被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司负担8753.5元，被告欧名帅负担8753.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 曾佑荣
人民陪审员 范重辉
人民陪审员 朱 韬
二〇一六年四月三十日代理
书记员 廖盈君《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果 搜索“”