云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云08民终字第221号上诉人（原审原告）吴明武，男，l971年4月30日生，云南省玉溪市通海县村民，现住。委托代理人李家标，云南天溯律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）黄先明，男，l981年6月2日生，云南省澜沧拉祜族自治县人，现住澜沧县。被上诉人（原审被告）赵小梅(系黄先明之妻)，女，1982年2月8日生，云南省澜沧县拉祜族自治县人，现住澜沧县。
上诉人吴明武与被上诉人黄先明、赵小梅土地租赁合同纠纷一案，不服云南省澜沧拉祜族自治县人民法院(2015)澜民初字第622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告吴明武诉称：原、被告于2014年7、8月开始协商土地租赁事宜，通过协商，被告同意将位于澜沧县雅口村民委员会盐店村民小组鱼塘箐旱地以每亩1300元的价格租赁给原告种植竖果，双方于2014年10月6日签订租地协议。协议签订后，原告按照协议约定向被告支付了定金80000元，原告多次要求被告将协议约定的土地交付原告使用，但被告一直以各种理由拖延，至今仍末将协议约定的土地交付原告使用，也未办理相应的流转手续。由于被告违约，致使原告租地目的无法实现。请求判决解除原、被告租地协议，判令被告双倍返还原告定金l60000元并承担案件受理费、财产保全费、委托代理费等诉讼费用。原审二被告黄先明、赵小梅辩称：原告的诉称与事实不符，二被告系夫妻关系，租地一事由被告黄先明具体与原告商谈、操作，被告赵小梅毫不知情，原告将被告赵小梅列为被告起诉至法院于法无据。根据吴明武与黄先明签订的租地协议，原告所提供的复印件因双方租地协议上未明确约定交付标的物的具体日期，被告方不存在违约行为，故原告请求解除原、被告租地协议，双倍返还原告定金16万元的事实无法律依据。本案被告黄先明因滥伐林木涉案，于2015年3月27日被澜沧县森林公安局拘留，检察院批准逮捕后，羁押于澜沧县看守所，自由受限，不能及时处理此事，希望原告给予谅解，并同意继续履行合同。原审法院
经审理查明：2014年10月6日，经原、被告协商签订《土地租赁协议》，被告将自家承包经营的位于澜沧县雅口村民委员会盐店村民小组鱼塘箐旱地以每亩l300元的价格租赁给原告种植坚果，但未明确约定土地租赁期限、协议履行的具体时间。协议签订后，原告向被告支付定金80000元，但至今未移交土地。2015年3月27日，被告黄先明因滥伐林木涉案，被澜沧县森林公安局拘留，检察院批准逮捕后，羁押于澜沧县看守所直至2015年10月14日取保候审。被告黄先明收到原告起诉的诉讼文书材料后，表示同意按约继续履行合同。原审法院认为，《土地租赁协议》是否应当解除应看解除条件是否成就。本案原、被告双方签订租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定。在合同履行过程中，作为履行协议的一方当事人被告黄先明因滥伐林木涉案被澜沧县森林公安局拘留，原告亦未举证证明其请求被告移交土地遭被告拒绝的事实。在被告黄先明被取保候审释放后，仍然同意按约履行合同的承诺，证明被告黄先明的行为并未构成违约，故原告主张解除原、被告租地协议和要求被告双倍返还定金160000元的诉请，缺乏依据，不予支持。虽然原告起诉后，为防正被告转移财产，实现自己合法权益为由向本院提出财产保全的申请符合法律规定，原审予以准许，但因其主张无事实依据，故原审确定因其为保全财产缴纳的保全费用由其自行承担。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告吴明武的诉讼请求。案件受理费3500元和保全费1320元，由原告吴明武负担。原审判决宣判后，原审原告吴明武不服云南省澜沧县人民法院(2015)澜民初字第622号民事判决，提出上诉，请求：1、撤销澜沧县人民法院(2015)澜民初字第622号民事判决书，并依法改判：2、依法认定我与被上诉人黄先明签订的《租地协议》无效，并由被上诉人黄先明双倍返还定金160000元，被上诉人赵小梅承担连带责任；3、一、二审诉讼费用包括案件受理费、财产保全费、委托代理费等由被上诉人黄先明、赵小梅承担连带责任。理由是：1、原审人民法院认定事实不清，证据不足，没有对出租的土地性质及土地权属进行审查。2014年7、8月份上诉人为了种植坚果，与被上诉人黄先明进行协商，于2014年10月6日签订《租地协议》，约定由被上诉人黄先明将位于澜沧县雅口村民委员会盐店村民小组鱼塘箐旱地以每亩1300元的价格出租给上诉人。原审人民法院在审查本案事实过程中，并没有对被上诉人黄先明出租的土地性质、所有权人及相关权属问题进行审查，没有对被上诉人黄先明是否有权出租进行审查，黄先明也没有提交证据证明其享有该土地的出租权。2、原审人民法院适用法律错误，其没有对《租地协议》的效力进行审查，从《租赁协议》的内容看，该协议属于《中华人民共和国合同法》第52条的规定，属于无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地"。原审人民法院经审理认为：“从双方签订的租地协议的内容可以看出，l300元／亩的约定应当理解为永久性租赁"。从这一形式来看，被上诉人黄先明的行为实则是以出租的形式非法转让土地，为变相买卖土地。买卖行为的法律特征是将财产的所有权由出卖人转移给买受人，因此买卖行为的法律后果是改变财产的所有权。我国国有土地所有权的主体只能是国家和有关农民集体，除国家为了公共利益的需要可以依法征用农民集体所有的土地外，国有土地的所有权是不能改变的。任何买卖或者变相买卖土地，即通过买卖改变土地所有权的行为都是非法的，都必须依法禁止。本案中的永久性出租的性质就是以出租的形式变相的改变土地所有权的行为，该行为属于《中华人民共和国合同法》第52条：“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的；(4)损害社会公共利益；(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中的《租地协议》不仅以合法形式掩盖非法目的，而且也违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。3、如果经人民法院审理本案的合同为有效合同，被上诉人黄先明的行为也构成了违约，根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，属于合同的法定解除事由，《租地协议》应该解除。上诉人与被上诉人黄先明系2014年7、8月份就对土地租赁一事开始进行磋商，一直到2014年10月6日才签订合同，合同中虽然没有对土地的交付日期进行明确约定，但是从签订合同的目的来分析，本案中土地交付的时间是在上诉人支付定金后的合理期限内。上诉人向被上诉人黄先明租赁土地的目的是为了栽种坚果，栽种坚果的时节是在每年的3月份期间，上诉人在10月份租得土地后，需要将土地上的石头、树木、杂草等进行清理并开垦后，于3月份将坚果苗栽种，因此，签订协议后至次年3月份前将土地交付给上诉人，才有利于上诉人进行坚果种植，上诉人订立合同的目的才能实现。自上诉人与被上诉人黄先明签订协议后，上诉人及时将定金80000元支付给被上诉人，但至今被上诉人一直没有交付土地给上诉人，上诉人一直催告被上诉人均未果。虽然双方未在协议上约定土地交付期限，但从上诉人出租土地的目的来看，土地必须在次年3月份前将土地进行修复、开垦至适合栽种坚果的状态。被上诉人黄先明作为农民，栽种种植物的最佳时间其也应该清楚。自签订协议至被上诉人黄先明被公安机关拘留之时，将近半年时间，无论出现何种原因，6个月的时间足够被上诉人黄先明履行合同，但在此期间上诉人多次催告，被上诉人均没有作出任何要将土地交付给上诉人，其行为实际上已经以自己的行为表明不履行义务，被上诉人黄先明的行为已经构成了违约，故按协议约定应当双倍返还被上诉人l60000元的定金。4、被上诉人赵小梅作为被上诉人黄先明的妻子，其有理由知道双方签订协议的经过，并且收到80000元定金的事实。在2015年3月，被上诉人黄先明因涉嫌犯罪被拘留后，上诉人一直找被上诉人赵小梅协商解除合同，并要求赵小梅通过律师到看守所带话给被上诉人黄先明，但赵小梅即没有作出继续履行协议的意思表示及行为，也没有向其丈夫征求意见，其行为系怠于行使义务的表现，从另一方面来说也属于拒绝履行协议内容的行为，故对上诉人的主张应当承担连带责任。
被上诉人黄先明答辩称，2016年4月12日收到普洱市中级人民法院(2016)云08民终221号应诉通知书，答辩人就被答辩人所诉土地承包租赁协议违约、无效说法与实际情况不符，恳请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被上诉人赵小梅答辩称，2016年4月12日收到普洱市中级人民法院(2016)云O8民终221号应诉通知书，现就被答辩人的诉讼请求，1、我与黄先明系夫妻关系，租地一事由我丈夫黄先明具体与吴明武商谈、操作和签订合同，具体情况我不清楚，被答辩人将我列为被告，起诉至法院于法无据。2、根据吴明武与我丈夫黄先明签订的租地协议，他所提供的复印件因双方租地协议上未明确约定交地的具体日期，被上诉人不存在违约，所以上诉人请求解除租地协议；双倍返还原告定金l6万的事实不成立。二审过程中双方当事人未有新证据提交。上诉人吴明武的委托代理人李家标提出：被上诉人黄先明应返还收到上诉人的80000元，并承担该款自2014年10月6日起至返还之日止的资金占用利息(按同期银行贷款利率计算)。本案经二审审理，根据一审庭审，查明：2014年10月6日，上诉人吴明武与被上诉人黄先明协商签订《租地协议》，甲方黄先明，乙方吴明武，内容为“兹有吴明武与黄先明租鱼塘箐旱地l300元∕亩（大写壹仟叁百元整每亩），乙方先付给甲方定金80000元整（大写捌万元整），如果一方违约，则付对方160000元整（大写拾陆万元整），坡度超过50%的面积不量，注：砍好，烧好，按实际面积算，款一次性付清，租地永久性，经协商两者同意，特立此据。”付款人吴明武，收款人黄先明，2014年10月6日。本案二审双方争议焦点为：1、《租地协议》有效与否？是否应当解除？2、是否应当双倍返还定金160000元？3、被上诉人赵小梅是否应当承担连带责任？
本院认为，上诉人吴明武与被上诉人黄先明签订的《租地协议》缺少鱼塘箐旱地（多少亩都不知道）系黄先明承包经营之具体要件及流转土地未经所属村组同意，且该协议约定了要“砍好，烧好，按实际面积算”、“租地永久性”等内容，上诉人吴明武支付被上诉人黄先明定金后，合理期限内（6个多月），被上诉人黄先明亦未将鱼塘箐旱地“砍好，烧好”交付上诉人吴明武，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地……”，被上诉人黄先明以出租的形式非法转让土地系变相买卖土地。《中华人民共和国合同法》第五十二条五项：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，本案《租地协议》中约定“租地永久性”违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。现上诉人吴明武请求解除《租地协议》，因签订合同的目的不能实现之理由成立，但自始就无效的合同无需解除。一审认定事实中“经原、被告协商签订《土地租赁协议》”的名称、判案理由及判决结果有误，应予更正。由于双方签订的《租地协议》自始无效，所以上诉人吴明武要求被上诉人黄先明双倍返还定金160000元无法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被上诉人黄先明应在判决确认后返还上诉人吴明武定金80000元。对上诉人吴明武的委托代理人李家标提出的被上诉人黄先明应返还该款自2014年10月6日起至返还之日止的资金占用利息(按同期银行贷款利率计算)之请求，上诉人吴明武一审中未请求，系二审诉讼中新的请求，且合同无效双方均有责任，不予支持。对上诉人吴明武要求被上诉人黄先明之妻赵小梅承担连带责任的请求，不符合合同相对性原则，亦不予支持。综上，一审认定事实、说理及判决有误，应予更正。上诉人的上诉请求部分成立，应予部分支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销云南省澜沧拉祜族自治县人民法院（2015）澜民初字第622号民事判决，即“驳回原告吴明武的诉讼请求”；
二、由被上诉人黄先明十日内返还上诉人吴明武人民币80000元；
三、驳回上诉人吴明武的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各3500元，由上诉人吴明武各负担1750元，被上诉人黄先明各负担1750元。一审财产保全费1320元，由被上诉人黄先明负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、二百五十三条之规定，承担相关费用及支付迟延履行金。享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向澜沧县人民法院申请执行。
审判长 胡 荣
审判员 吴荣康
审判员 秦 健
二〇一六年四月二十八日
书记员 李专政 来源：