上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第5038号原告(反诉被告)上海永淳物流有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人韩海峰。委托代理人王建功，上海朋洋律师事务所律师。被告(反诉原告)上海融界实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人许秀娟。委托代理人刘东泽，男。委托代理人纪超，广东宽和律师事务所律师。第三人吴飞雪，男，1964年10月22日生，汉族，住湖北省武汉市。
原告上海永淳物流有限公司诉被告上海融界实业有限公司以及反诉原告上海融界实业有限公司诉反诉被告上海永淳物流有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并追加吴飞雪为本案第三人，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。
原告(反诉被告)上海永淳物流有限公司(以下简称永淳公司)的委托代理人王建功，被告(反诉原告)上海融界实业有限公司(以下简称融界公司)的委托代理人刘东泽、纪超到庭参加诉讼，第三人吴飞雪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。
原告永淳公司诉称，2011年9月26日，原、被告签订土地租赁协议一份，约定被告将位于上海市浦东新区康桥镇御水路XXX-XXX号土地80亩中的35亩出租给原告使用，租期自2012年1月1日至2017年12月31日止，每亩年租金人民币(以下币种相同)10,000元，被告的其余土地现出租给其他人，待合同到期后一并出租给原告，被告委托其公司的吴飞雪(即第三人)专门处理此事。签约后，原告依约向被告支付租金33万元，并交纳租赁其他空场地的定金2万元。之后，原告在该土地上搭建了建筑物，共计费用8,713,190元，现实际已支付470万元，并进行招租。2013年3月，原告依约向被告要求承租剩余的空场地，却无法联系到被告，也无法联系第三人，致使双方签订的租赁合同无法全部履行，原告的租金也无法支付。之后，上海中优置业发展有限公司(以下简称中优公司)于2014年要求原告迁出，原告才发现融界公司向原告交付的土地系603号的，权利人原为深圳市中技实业(集团)有限公司(以下简称中技公司)，后土地使用权被拍卖，由中优公司拍得。故起诉至法院，要求：1、判决被告按照租赁协议约定，以每亩1万元的价格将被告享有使用权的位于康桥镇御水路603-605场地租赁并交付给原告使用；2、判决被告赔偿原告损失871万元。审理中，原告明确其诉请1主张的系被告所有的40亩土地。
被告融界公司辩称，被告系上海市浦东新区康桥镇御水路XXX号土地的使用权人，从未委托第三人进行出租，亦从未收受原告的租金或定金。原告自2012年起对该土地非法占有使用，被告曾多次与其交涉要求其迁出并返还土地，但遭拒，故不同意原告的所有诉讼请求。反诉原告融界公司诉称，反诉原告系上海市浦东新区康桥镇御水路XXX号土地的使用权人。2012年，反诉原告发现土地被反诉被告非法占有，遂与其交涉，要求其返还土地，但未果。故依法反诉要求：1、依法判令反诉被告停止非法侵占反诉原告享有合法使用权的土地并将其返还给反诉原告；2、判令反诉被告赔偿反诉原告土地占用期间的损失；(从2012年1月1日起计算至土地返还之日止，按40亩，每亩土地每年一万元计算。)审理中，被告明确其诉请1主张的系被告所有的40亩土地。反诉被告永淳公司辩称，双方之间存在租赁合同关系，故反诉原告的所述无法可依，要求驳回其全部请求。
经审理查明，上海大陶精密科技有限公司于2010年4月名称变更为上海大陶置业有限公司，又于2010年10月名称变更为融界公司。上海市浦东新区康桥镇御水路XXX号的房地产权利人系融界公司，权属性质为国有建设用地使用权，宗地号为康桥镇10街坊14/12丘，宗地(丘)面积为26,606平方米，使用权面积为26,605.70平方米，使用期限为2003年8月26日至2044年7月10日。上海市浦东新区康桥镇御水路XXX号的房地产权利人原系中技公司，房地产坐落于14/15丘，权属性质为国有建设用地使用权，宗地号为康桥镇10街坊14/15丘，宗地(丘)面积为26,606平方米，使用权面积为26,605.70平方米，使用期限为2003年8月26日至2044年7月10日。因另案，中技公司上述国有土地使用权被强制执行。2014年6月11日，中优公司竞拍上述土地使用权成交。2014年7月28日，本院裁定自裁定书送达中优公司之日上述国有土地使用权转移至中优公司。中优公司于2014年8月2日签收该裁定书。另查，2011年9月26日，甲方上海大陶精密科技有限公司与乙方永淳公司签订租赁协议一份，约定甲方所有的位于康桥镇御水路XXX-XXX号场地总计约80亩，现有空场地约35亩(共两块，分别为东面长275米，宽65米，南面长86米，宽55米)出租给乙方使用，租期5年，自2012年1月1日至2017年12月31日止，租金每年一交，交款方式为甲方提供公司账号，乙方以支票方式支付。每亩年租金一万元。交付方式先交付后使用。双方合同第四条约定：该35亩以外甲方所属的场地在现有租户合同到期后全部租赁给乙方，租金价格与该场地同等条件。双方合同第五条约定：甲方提供的该场地除遇到不可抗力之影响及政府要求开发因素，导致乙方不能继续使用的，乙方有特殊情况前提下不能继续使用的，双方应提前6个月通知对方，租金按实际使用时间清算。合同第七条约定：乙方所租场地中现有建筑房屋需保留原样，不得擅自拆毁，乙方若要租用另付租金。由于该场地甲方产权有所变更，乙方使用期间，因场地产权问题所产生的债务及法律责任由甲方全部负责解决，保证乙方正常使用，否则给乙方造成的一切损失由甲方全部负责。合同甲方落款处盖有上海大陶精密科技有限公司印章，第三人吴飞雪作为甲方代表人签名。2011年12月26日，上海大陶精密科技有限公司出具收据，收到永淳公司支付35亩场地2012年1月1日-2012年12月31日租金33万元(支票XXXXXXXX)及定金2万元。该收据盖有上海大陶精密科技有限公司印章。2011年12月6日，上海大陶精密科技有限公司出具委托书一份：就我公司所有位于康桥镇御水路XXX-XXX号场地出租一事，包括场地出租面积、出租方式、租金洽谈、租金付款方式等事宜全权委托吴飞雪处理。吴飞雪所签署的任何合同及协议我公司均为认同，并同意承担所造成的一切债务和法律责任。另，我公司前身为上海大陶精密科技有限公司，于2010年4月变更为上海大陶置业有限公司后又于2010年9月变更为上海融界实业有限公司。现保证康桥镇御水路XXX-XXX号场地为我公司所有，因该场地引起的债务及法律责任我公司承担，如给承租方造成的损失由我公司承担。该委托书盖有上海大陶精密科技有限公司印章2012年12月25日，永淳公司与案外人上海中驰汽车销售有限公司(以下简称中驰公司)签订场地租赁协议一份，永淳公司将上述康桥镇御水路XXX-XXX号场地35亩租赁给中驰公司。同日，永淳公司与中驰公司签订场地租赁补充协议一份，确认永淳公司出租给中驰公司的35亩场地上有永淳公司所建钢结构厂棚五幢，钢结构厂房一幢，卫生间一所，场地及所有建筑以地面计算每亩35,000元，租赁期限自2013年1月1日起至2016年12月31日止。2013年6月25日，永淳公司与中驰公司再次签订场地租赁补充协议，约定永淳公司将御水路XXX-XXX号约5亩场地转租给中驰公司，场地上包括永淳公司建造的路边房屋7间，场地及所有建筑全部租金为每年40万元，租赁期限自2013年9月1日至2016年12月31日。中驰公司承租后，将部分场地转租上海西施广告传播有限公司(以下简称西施公司)，西施公司又将场地转租给上海凡德汽车销售服务有限公司(以下简称凡德公司)。因永淳公司向融界公司、吴飞雪邮寄材料未成，2013年3月、2014年8月，永淳公司分别在新民晚报、文汇报发布公告，称其在2012年向上海大陶精密科技有限公司(现融界公司)承租康桥镇御水路XXX-XXX号场地后缴纳了一年的租金，后融界公司无人管理，吴飞雪下落不明，导致永淳公司无法支付租金，要求融界公司见报后与其联系。2014年9月28日，中优公司分别起诉凡德公司等多家企业，要求凡德公司等多家企业拆除14/15丘土地上的非法搭建、恢复土地原状、搬离所有物品，并支付2014年6月12日(拍卖成交日)起的土地使用费。本院审理后，于2015年7月21日对五起案件作出判决，案号分别为(2014)浦民二(商)初字第3655、3657、3658、3659、3660号，判决要求凡德公司等多家企业返还土地，自行搬离所有物品，并赔偿中优公司自2014年8月2日起至返还土地之日的损失(按与上家的租费标准计)。现上述案件均已生效。还查明，2007年9月25日，上海大陶精密科技有限公司和中技公司作为发起人成立上海清波置业有限公司(以下简称清波公司)，法定代表人为吴飞雪。2008年7月，上海市闵行区人民政府批复，同意上海大陶精密科技有限公司投资者上海国恒实业有限公司将其占上海大陶精密科技有限公司41%的股权转让给中技公司。庭审中，融界公司承认成立清波公司可能是为了开发涉案地块，但实际没有运作。审理中，永淳公司确认，中优公司通过司法拍卖取得康桥镇御水路XXX号土地的使用权后，要求永淳公司迁出，双方经协商达成一致意见，并于2015年7月22日达成协议一份：
一、如乙方(指永淳公司)在本协议签订后三个月内将全部土地交还给甲方(指中优公司)的，甲方同意放弃对乙方使用期间的所有经济赔偿要求，同时撤销对乙方的所有诉讼；
二、甲方对乙方搬离该场地的所有费用不承担任何责任及费用；
三、一份同意在本协议签订之日起30日内搬离该场地，包括其他所有承租方和占用方，所有人员及设备等同时撤离；
四、乙方在该场地所建房屋期限内自行拆除搬离。如到期没能搬离甲方有权进行拆除，乙方不得以任何理由阻扰；
五、乙方的投资损失由乙方向出租方融界公司索赔。审理中，永淳公司提交了上海大陶精密科技有限公司和永淳公司盖章的示意图1份，示意图还注明：图中A、B、C、D为甲方现有的空地位置，租赁给乙方先行使用，图中1如甲方协商不动迁，乙方放弃租赁权利，图中3甲方承诺于2012年10月30日前搬迁完毕，交乙方使用。永淳公司还称，双方签约后吴飞雪交付了上述图中的A、B、C三块场地；其中A、B两块土地约35亩，在御水路XXX号内，C块场地约5亩，在御水路XXX号内；D块场地被他人占用从未交付；目前，A、B地块已经全部清场，由中优公司接管；C地块上的构筑物也已经自行拆除，目前空置；1号地块原由融界公司委托的建筑商占用，永淳公司向该建筑商承租了约2亩土地，目前仍由永淳公司使用。融界公司则认为，不清楚永淳公司使用的土地界限，也不清楚转租、搭建情况等。审理中，融界公司称：上海大陶精密科技有限公司更名后，印章已经被公安机关收回销毁，但未能提供销毁的相关材料。经本院征询意见后，融界公司也未申请对原告提供的证据中上海大陶精密科技有限公司的印章进行鉴定。以上事实，有原、被告提供的租赁协议、委托书、平面图、收据、支票存根、房地产权证、发票、公告、企业名称变更预选核准通知书、快递单据、补偿协议、协议、起诉书及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为，原告提供的租赁协议、委托书、收据、示意图等材料上均盖有上海大陶精密科技有限公司的印章，现融界公司认为其并未以上海大陶精密科技有限公司名义委派第三人吴飞雪与永淳公司签约，双方之间无合同关系。
本院认为，虽然当时上海大陶精密科技有限公司已经更名，但被告在本案中未能提供证据否定该印章的真实性。同时，吴飞雪系清波公司的法定代表人，而上海大陶精密科技有限公司是清波公司的股东、发起人，现融界公司也承认成立清波公司的目的可能是为开发涉案地块，因此吴飞雪与上海大陶精密科技有限公司及涉案地块均有一定关联，上海大陶精密科技有限公司(融界公司)委托吴飞雪管理相应地块具有一定合理性。综上，本院认定租赁协议发生在原、被告之间，系双方的真实意思。租赁协议中涉及的约80亩土地中，有40亩的权利人系中技公司。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。因此，融界公司不是603号土地的使用权人的事实，不影响本案原、被告签订的租赁协议的合同效力。双方租赁协议履行过程中，603号土地的权利人变更为中优公司，中优公司已经主张权利要求实际使用人自其土地上迁出，故原、被告租赁协议中涉及中优公司603号土地的部分已经无法继续履行。现永淳公司自愿与中优公司签订了返还土地的协议，也是以实际行为表示认可租赁协议中该部分不再履行。中优公司主张权利后，永淳公司自行与中优公司达成了搬迁协议，约定了各项搬迁条件，并自行拆除了地上构建物。虽然，该搬迁协议中约定永淳公司的投资损失由其向融界公司索赔，但该约定对融界公司并无约束力。现融界公司对永淳公司提供的投资建造地上构筑物的相关证据不予认可，本院审查认为该些证据形成时未经融界公司确认，无法认定证据的真实性；同时，即便这些证据真实，亦不足以证明其投资建造构筑物经过了融界公司的同意，也不能反映构筑物的具体位置、状况，不足以认定为603号土地范围内的构筑物。因此，永淳公司要求融界公司赔偿构建物损失，证据不足，本院难以支持。永淳公司要求融界公司交付605号的40亩土地。首先，永淳公司自认融界公司已经向其交付了605号内约5亩土地，现要求再次交付，无法律依据。其二，双方租赁合同中仅笼统约定35亩以外甲方所属的场地在现有租户合同到期后全部租赁给乙方，租金价格与该场地同等条件，未约定具体的交付时间，现永淳公司未提供充分证据证明已经符合相应的交付条件，故永淳公司的该项请求本院亦难以支持。融界公司以永淳公司非法侵占土地为由反诉要求永淳公司返还605号土地并赔偿占用期间的损失，现经查明永淳公司并未全部占用605号土地，且双方之间存在租赁关系，因此融界公司反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、驳回原告(反诉被告)上海永淳物流有限公司全部诉讼请求；
二、驳回被告(反诉原告)上海融界实业有限公司全部诉讼请求。本诉案件受理费72,770元，由原告(反诉被告)上海永淳物流有限公司负担。反诉案件受理费8,100元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海融界实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 田有娣
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 微信公众号“”