广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初1314号原告佛山市聚金龙投资有限公司，住所地佛山市禅城区文沙东四街西侧、文昌路北侧之35号。注册号440602000327716。法定代表人曾碧红。委托代理人吴彩晃，广东通利达律师事务所律师。被告吴锡强，男，汉族，1971年9月17日出生，住广东省佛山市禅城区。被告佛山市福雅餐饮有限公司，住所地佛山市禅城区文庆路43号首层P8、P9、P10号。统一社会信用代码91440604315034512J。法定代表人吴锡强。委托代理人任倩仪，女，汉族，1973年1月8日出生，住广东省佛山市禅城区。系该公司员工。被告林立峰，女，汉族，1976年11月25日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人吴锡强，身份信息同上，系被告林立峰丈夫。
原告佛山市聚金龙投资有限公司诉被告吴锡强、佛山市福雅餐饮有限公司（以下简称“福雅公司”）、林立峰租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，本院依法由
代理
审判员张春桂适用简易程序独任审判，于2016年3月29日公开开庭，并与（2016）粤0604民初2175号案合并审理。原告委托代理人吴彩晃、被告福雅公司委托代理人任倩仪、被告暨被告林立峰委托代理人吴锡强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告和吴锡强于2014年8月13日签订了编号为JUJIN20140813号的《科秦君御华府商铺租赁合同》以及编号为JUJIN20140813-1号的《科秦君御华府资产维护合同》各一份。合同约定被告承租原告位于佛山市文庆路43号科秦君御华府首层P8、P9、P10号商铺用于经营餐饮及餐饮有关的业务。双方在合同中就租赁期限、租金及资产维护费的计算及缴交、双方权利义务、违约责任等均详细进行了约定。合同签订后，原告依约交付了租赁物予被告，吴锡强与何琴金一起注册成立了福雅公司，并在租赁场地开始经营，但被告从一开始就有拖延交付租金及其他费用的现象，需经原告多次催讨，被告才予以支付，但都没有按照合同约定准时支付。至2016年1月底，被告已经拖欠原告的租金及资产维护费208752元，原告派员追讨，被告于2016年2月1日交付了60000元，2016年2月4日交付50000元，2016年2月7日交付12000元，2月9日交付13000元，至今尚欠原告133752元未付（包含2016年二月份租金在内）。原告认为，被告拖延支付租金予原告，其行为已经构成违约，致使原告签订合同的目的无法实现，故按照合同第九条的约定，行使解除权，解除双方签订的《科秦君御华府商铺租赁合同》以及《科秦君御华府资产维护合同》，没收保证金；并追讨被告尚欠的租金等。此外，按照《科秦君御华府商铺租赁合同》第九条的约定，被告应当承担原告为追讨案涉款项而支出的律师费等。因无法与被告协商，诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《科秦君御华府商铺租赁合同》以及《科秦君御华府资产维护合同》并由原告没收被告已经交付的履约保证金140000元；2、被告立即支付拖欠原告的租金及资产维护费等共计133752元，并支付迟延履行的违约金23359.8元（以上两项暂计算至起诉之日，要求支付到实际付清款项并交还商铺之日止）；3、被告承担本案的律师费15000元，1、2、3项合计312111.8元；4、被告承担本案的诉讼费用。各被告共同答辩称，1、工商登记资料显示，被告福雅公司是有限公司，原告提出增加被告吴锡强无法律依据。2、原告要没收保证金140000元无法律依据，导致未按时交纳租金等完全是原告造成的。原告之前收取租金等均无及时开具收款收据，被告多次提出未果，致使被告原先租金交收数目混乱，多次对数未清，（被告已交租金原告有意不承认）而且原告无积极配合被告解决问题。3、就租金，资产维护费之事，被告已另案起诉，并且同案审理。4、既然原告存在严重的过错，第3、4点根本不成立。诉讼中，原告提供了以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证，被告吴锡强身份证复印件、福雅公司营业执照、福雅公司组织机构代码证、吴锡强与林立峰的婚姻登记的查询结果。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、《科秦君御华府商铺租赁合同》、《科秦君御华府资产维护合同》、科秦君御华府商铺交接确认书。拟证明原告与被告吴锡强在2014年8月13日签订了租赁合同及维护合同，以及原告已经将合同所涉及的几个商铺交给了被告。证明租金及资产维护费的金额。3、三个涉案铺位的房地产权证。拟证明涉案三个铺位属于原告所有，原告对其有所有权。4、双方对账单、催收租金通知，收据两张。拟证明被告拖欠原告的租金及资产维护费至起诉之日止共133752元。（付款统计表原件核对，已退回原告）5、民事委托代理合同及发票。拟证明律师费是15000元。6、2016年2月1日，2016年2月4日、2016年2月15日的收款收据。拟证明在2016年2月1日收取了6万元，在2016年2月4日收取了5万元，在2016年2月15日收取了2.5万元。诉讼中，各被告提供证据如下：双方对账单、收款收据、被告自行制作的单方对账单。双方对账单拟证明原告擅自修改双方之前的对账单。收款收据拟证明原告于2014年10月25日收了被告67188元，原告并没有写入双方对账单，2014年11月18日被告支付了107188元，但原告并没有出具收据，但该笔又写入了双方对账单。经质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、4中的催收租金通知及收据两张、5、6，被告认可其真实性，本院亦认可其真实性；证据4中的双方对账单，因双方对账后原告单方对该对账单进行修改，且被告不认可修改部分，并结合被告提交的未修改过的双方对账单，故本院对其未修改部分真实性予以认可，对其修改部分真实性不予确认。被告证据双方对账单、收款收据，原告没有异议，本院予以采信；被告方自行制作的单方对账单，本院在
本院认为部分予以综合论述。综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年8月13日，原告为甲方与被告吴锡强为乙方签订《科秦君御华府商铺租赁合同》、《科秦君御华府资产维护合同》及科秦君御华府商铺交接确认书，约定甲方将位于佛山市文庆路43号科秦君御华府首层P8、P9、P10号的商铺租赁给乙方经营餐饮及餐饮有关的业务使用；租赁期限为五年，即从2014年8月13日起至2019年8月12日止；第一、二租赁年度：每月租金29212.2元、每月资产维护费37975.9元；租金交付时间按照先交付租金后使用的原则，乙方必须在每月25号前交下一个月租金；乙方在签订本合同时应一次性向甲方交纳人民币壹拾肆万元作为履约保证金；租金及各项费用交付方式为以现金方式结算，或汇入甲方指定银行账号；甲方同意给予乙方80天（从2014年8月13日起计至2014年10月31日止）的免租期，该期间免收租金；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同并没收保证金，并视情况分别处理：（1）乙方迟延支付租金及约定的其它费用达10日或以上不予清缴的，除缴清应缴租金及约定的其他费用外，还需按每日逾期一日，按拖欠费用总额以每日5‰计算，向甲方支付违约金……（3）乙方原因导致甲方不能按时收取租金及其他约定费用，或给甲方造成损失、支付赔偿、罚款等费用的，甲方有权追偿。并由乙方赔偿甲方因处理相关事宜而支出的律师费、诉讼费、差旅费、鉴定费等一切费用；合同因解除、变更或期满不再续签的，乙方应立即搬走租赁物内的财物；乙方不立即搬迁的，按约定租金、其他管理费的双倍支付场地使用费；逾期10日不搬迁的，视为乙方放弃财物所有权，甲方有权不经任何部门收回原租赁场地，自行处理遗留物，乙方不得追讨；乙方不按《科秦君御华府资产维护合同》约定依时足额支付资产维护费的，按《科秦君御华府商铺租赁合同》的约定承担违约责任；《科秦君御华府资产维护合同》为《科秦君御华府商铺租赁合同》的补充合同，与《科秦君御华府商铺租赁合同》具有同等的法律效力等；甲方于当天交付该涉案商铺给乙方。因欠费问题，原告遂诉至本院并提出上述诉讼请求。2016年3月1日，被告吴锡强收到本院送达的应诉材料。诉讼中，双方当事人确认：1、同意解除本案涉案合同且合同解除后按照合同约定处理；2、本案涉案租金及资产维护费的计算方式为被告方支付给原告方的总金额减去140000元的保证金，剩余的全部属于租金及资产维护费用，租金及资产维护费用每月加起来为67188.1元；3、租金及资产维护费从2014年11月1日起算，至2016年2月被告应交原告的租金及资产维护费为1075009.6元（67188.1元/月×16月）；4、《科秦君御华府商铺租赁合同》、《科秦君御华府资产维护合同》及科秦君御华府商铺交接确认书签订的双方当事人是原告与吴锡强。原告认为吴锡强是涉案合同相对人；福雅公司是租赁物的实际使用人；本案属林立峰与吴锡强夫妻关系存续期间所产生的债务，故本案三被告均为适格的被告，应承担共同偿还责任。被告则认为涉案合同虽是吴锡强签订的，但其是代表福雅公司签订的，福雅公司才是本案适格的被告，且林立峰未参与、签订涉案合同，故吴锡强与林立峰不是本案适格被告，不应承担共同偿还责任。原告明确：1、其诉请的租金及资产维护费为暂计至2016年2月份；2、经当庭双方逐项质对，对于被告方自行制作的单方对账单，除2015年2月16日转账至原告法定代表人曾碧红名下账户20000元、2015年9月15日现金支付20000元和10000元，三笔合计50000元的款项外，原告均予以认可，即确认在2015年11月5日前收到被告交付的保证金140000元和租金及资产维护费873445.3元；3、原告在2016年2月1日收取了被告60000元（实际于2015年12月14日收取20000元，2015年12月16日收取10000元，2015年12月21日收取20000元，2016年1月4日收取10000元），在2016年2月4日收取了被告50000元，在2016年2月15日收取了被告25000元，合计135000元；综合第2、3点，即原告确认在出租给被告涉案物业后共收取被告1148445.3元（140000元+1008445.3元）。被告则认为在租赁原告涉案物业后共交付原告1198445.3元（140000元+1058445.3元）。另查明，本案中，被告向原告支付相关款项的方式包括现金与转账两种方式，其中转账方式支付的款项都是转账至原告法定代表人曾碧红名下的账户。再查明，福雅公司成立于2014年10月13日。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。
原告与被告吴锡强签订的《科秦君御华府商铺租赁合同》、《科秦君御华府资产维护合同》均是双方当事人真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。合同双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。关于本案主体资格及责任承担问题。原告认为吴锡强是涉案合同相对人；福雅公司是租赁物的实际使用人；本案属林立峰与吴锡强夫妻关系存续期间所产生的债务，故本案三被告均为适格的被告，应承担共同偿还责任。被告则认为涉案合同虽是吴锡强签订的，但其是代表福雅公司签订的，福雅公司才是本案适格的被告，且林立峰未参与、签订涉案合同，故吴锡强与林立峰不是本案适格被告，不应承担共同偿还责任。本案中，涉案租赁合同签订于2014年8月13日；合同载明的出租方为原告，承租方为吴锡强；原告与吴锡强分别在合同上的出租方、承租方处盖章、签名；合同中并没有涉及福雅公司。由于涉案租赁合同并没有以福雅公司的名义签订，且福雅公司成立于涉案租赁合同签订之后，故涉案租赁合同的合同当事人应为原告与吴锡强。根据合同相对性原则，福雅公司并非租赁合同约定的权利义务相对人。
本院认为，被告吴锡强系本案适格的诉讼主体，被告福雅公司不是本案适格的主体。另外，经查本案所涉债务系发生于被告吴锡强、林立峰婚姻存续期间，而吴锡强、林立峰未提供证据证明该债务已明确约定为个人债务或属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定情形，故应当按夫妻共同债务处理，被告林立峰是本案适格的被告。因此，原告请求被告吴锡强、林立峰对本案债务承担共同偿还责任，合法有据，本院予以支持；但请求被告福雅公司对上述债务承担共同偿还责任，依法无据，本院不予支持。被告上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳。关于合同解除的问题，《科秦君御华府商铺租赁合同》、《科秦君御华府资产维护合同》约定，先交租后使用，于每月25号前交下一月租金；被告吴锡强迟延支付租金及约定的其他费用达10日或以上不予清缴的，原告有权解除租赁合同；吴锡强不按《科秦君御华府资产维护合同》约定依时足额支付资产维护费的，按《科秦君御华府商铺租赁合同》的约定承担违约责任；《科秦君御华府资产维护合同》为《科秦君御华府商铺租赁合同》的补充合同，与《科秦君御华府商铺租赁合同》具有同等的法律效力。本案中，吴锡强至2016年1月25日前未全额向原告交纳2016年2月的租金及资产维护费，已构成违约，至2016年2月5日前仍未清缴该款项，现原告请求解除上述两个合同，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告以起诉的方式行使合同解除权，本院于2016年3月1日将原告的起诉状送达吴锡强，故上述两合同已于2016年3月1日解除。关于原告诉请支付租金及资产维护费问题，对于被告吴锡强在租赁涉案物业后一共支付给原告的金额，原告确认收到1148445.3元，各被告则主张一共交付原告1198445.3元。综合双方的诉辩主张，双方当事人仅对被告单方制作的对账单上的三笔合计50000元款项存在争议，对于这三笔款项，其中的一笔转账至原告法定代表人曾碧红账户的20000元，原告确认收到该笔20000元的款项，但主张该款项系被告吴锡强另外租赁佛山市和乐居装饰有限公司返租的科秦君御华府二座1004、1005号公寓的租金以及支付吴锡强租赁陈祖强位于佛山市禅城区鲤鱼沙大道39号尚苑2座701房的农民公寓楼的租金之用。按照原告所述另外两个租赁合同的出租人均不是本案原告，且其中一个租赁合同吴锡强未签字，无法证实与本案的关联性，结合被告吴锡强以转账方式支付原告本案相关款项时均是转账至原告法定代表人曾碧红名下账户的事实，故本院对原告的该主张不予支持。对于各被告主张2015年9月15日现金支付原告20000元和10000元，因被告无相关证据予以证实，且原告不予认可，故本院对被告的该主张不予采纳。综上，本院确认吴锡强一共支付原告涉案款项1168445.3元（1148445.3元+20000元），该款项减去保证金140000元为1028445.3元，根据双方确认的租金及资产维护费的计算方式，至2016年1月25日被告应交原告租金及资产维护费1075009.6元（67188.1元/月×16月），故被告尚欠原告2016年2月份的租金及资产维护费46564.3元（1075009.6元-1028445.3元），自2016年3月1日起至实际返还铺位之日止的占有使用费参照的标准继续计算，至于自2016年3月1日起至实际返还铺位之日止的资产维护费，因《科秦君御华府资产维护合同》、《科秦君御华府商铺租赁合同》已经解除，无事实与法律依据，本院不予支持，对原告请求租金及资产维护费超出部分本院不予支持。关于违约金问题，根据《科秦君御华府商铺租赁合同》载明，先交租后使用，于每月25号前交下一月租金，迟延支付租金及约定的其他费用达10日或以上不予清缴的，除缴清应缴租金及约定的其他费用外，还需按每日逾期一日，按拖欠费用总额以每日5‰计算的标准交纳违约金。原告主张依据租赁合同约定按拖欠日期每日5‰两部分计算，一部分是2016年1月份所欠租金以66564元为本金，从2015年12月26日起至还清之日止，按每日5‰计算；另一部分是2016年2月份的租金以67188元为本金，从2016年1月26日起至还清之日止，按每日5‰计算。诉讼中，原告确认在2015年11月5日前收取租金及资产维护费873445.3元，在2015年12月14日收取租金及资产维护费20000元，2015年12月16日收取租金及资产维护费10000元，2015年12月21日收取租金及资产维护费20000元，2016年1月4日收取租金及资产维护费10000元，在2016年2月4日收取租金及资产维护费50000元，在2016年2月15日收取租金及资产维护费25000元，如前所述，本院确认2015年2月16日转账至原告法定代表人曾碧红名下账户20000元为本案原告收取租金及资产维护费。因此，截至2015年12月25日被告应交原告租金及资产维护费1007821.5元（67188.1元/月×15月），被告实缴原告租金及资产维护费943445.3元（873445.3元+20000元+50000元），故被告尚欠原告2016年1月份租金及资产维护费64376.2元（1007821.5元-943445.3元）。故本案的违约金：以64376.2元为本金的从2015年12月26日起计至2016年1月4日；以54376.2元为本金的，从2016年1月5日起计至2016年1月25日；③以121564.3元为本金的，从2016年1月26日起计至2016年2月4日；④以71564.3元为本金的，从2016年2月5日起计至2016年2月15日；⑤以46564.3元为本金的，从2016年2月16日起计至还清之日止。但原告主张的违约金的计算标准明显过高，本院酌定按年利率24%计算，经计算，上述-④四笔违约金合计为2525.67元，即本案违约金为至2016年2月15日违约金2525.67元，加上以46564.3元为本金，按年利率24%，从2016年2月16日起至还清之日止计算所得的金额。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告请求没收保证金140000元的主张，本案的违约金足以弥补原告因被告逾期支付租金及资产维护费的损失，且原告亦未举证证明其实际损失的范围，故对原告提出没收被告保证金的诉请，本院不予支持。关于律师费问题，鉴于上述根据《科秦君御华府商铺租赁合同》载明被告原因导致原告不能按时收取租金及其他约定费用，或给原告造成损失、支付赔偿、罚款等费用的，原告有权追偿。并由被告赔偿原告因处理相关事宜而支出的律师费、诉讼费、差旅费、鉴定费等一切费用，故原告请求被告支付律师费有理，予以支持。但考虑到本案诉讼的具体情形及律师行业一般的收费标准，本院酌定被告承担本案原告的律师费支出10000元，原告请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，
判决如下：确认原告佛山市聚金龙投资有限公司与被告吴锡强于2014年8月13日签订的《科秦君御华府商铺租赁合同》、《科秦君御华府资产维护合同》已于2016年3月1日解除；被告吴锡强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市聚金龙投资有限公司支付佛山市文庆路43号科秦君御华府首层P8、P9、P10号商铺2016年2月的租金及资产维护费46564.3元，自2016年3月起至实际返还上述铺位之日止的占有使用费以每月29212.2元的标准计算；被告吴锡强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市聚金龙投资有限公司支付至2016年2月15日的违约金2525.67元，自2016年2月16日起的违约金由被告吴锡强以46564.3元为本金，按年利率24%向原告佛山市聚金龙投资有限公司计付至实际付清之日止；被告吴锡强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市聚金龙投资有限公司支付律师费10000元；被告林立峰对被告吴锡强上述债务承担连带偿还责任；
六、驳回原告佛山市聚金龙投资有限公司的其他诉讼请求。被告吴锡强、林立峰如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2991元，保全费1381元，合计4372元，由原告佛山市聚金龙投资有限公司负担3544元，由被告吴锡强、林立峰负担828元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理
审判员 张春桂
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 萧 珏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国婚姻法》第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”