黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑10民终262号上诉人（原审原告）路华臣，男，1956年11月30日出生，汉族，退休职工，住所地海林市横道河子镇。委托代理人张树礼，男，1963年4月14日出生，汉族，无固定职业，住所地海林市横道河子镇。被上诉人（原审被告）牡丹江铁路房屋置换中心，住所地牡丹江市西安区。法定代表人王时义，男，该公司经理。委托代理人武利飞，黑龙江博学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈伟平，男，1963年11月20日出生，汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市南岗区。
上诉人路华臣与被上诉人牡丹江铁路房屋置换中心、陈伟平合同纠纷一案，不服海林市人民法院（2015）海民初字第276号民事判，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定：海林市横道河子镇横道街3栋10号房屋（以下简称诉争房屋），使用面积40.54平方米，系哈铁牡管站（以下简称哈铁牡管站）的房屋，1987年后由路华臣居住使用，原告已经很久不在此居住。该房于2012年6月6日由哈铁牡管站出售给金永华，约定产权归个人所有。金永华于2012年12月20日将该房屋出售给陈伟平，并由哈铁牡管站颁发使用权证。原判认为：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理的期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。陈伟平于2012年12月20日从金永华处购得诉争房屋，并在哈铁牡管站处办理相关证照。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。陈伟平通过合法程序从案外人金永华处购得诉争房屋，办理登记手续。享有所有权。路华臣主张优先购买权理由不成立，本院不予支持。依照《合同法》第二百三十条等规定，
判决如下：驳回路华臣诉讼请求。宣判后，上诉人路华臣不服上诉，请求保护其优先购买权。理由是：1.上诉人以分得福利性住房（即公租房）身份合法入住诉争房屋至今，在没有解除其合法居住权的情况下，将房屋出卖给任何人，均属违法行为。2.陈伟平提到案外人，如果确有金永华该中间人，那么其在购买该房时，应对室内物品归属等提出异议，并写入合同，卖出时也必须依法办理，故金永华买卖中有严重欺诈行为，金永华没认真查验该房，应为自己过失承担不利后果。3.陈伟平在购买该房前，应对该房状况，诸如室内物品、水电费等进行核实，其从金永华手中购买该房时决不是善意。4.金永华购买后不久，又以同等价格卖给陈伟平，决不是善意。5.2010年后二手房交易必须评估、完成契税，陈伟平无评估报告、完税发票，不按法定程序交易，不是善意。6.陈伟平不是铁路职工，却使用铁路职工购房专用协议，不是善意。
被上诉人牡丹江铁路房屋置换中心辩称：请求维持原判。
被上诉人陈伟平辩称：请求维持原判。本案的争议焦点为：上诉人对诉争房屋主张优先购买权是否应当保护。二审审理过程中，各方当事人均未向本院提供新证据。根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。
本院认为：上诉人路华臣称诉争房屋是其单位哈铁牡管站分给其居住的福利性住房（即公租房），从1987年入住至今。但上诉人并未提供有效证据证实，上诉人对诉争房屋享有的居住期限。已生效的（2015）海民初字第141号民事判决书认定，上诉人路华臣很久不在此居住，并判决上诉人路华臣从诉争房屋中搬走其物品。诉争房屋是其单位分给上诉人居住的福利性住房，由谁居住、居住到何时为止、不居住情况下如何处理等方面的问题均涉及到其单位的内部管理，受其制度约束。上诉人与其单位并未形成房屋租赁合同关系。况且，其单位哈铁牡管站与被上诉人牡丹江铁路房屋置换中心并非同一主体，上诉人向牡丹江铁路房屋置换中心主张诉争房屋的优先购买权于法无据。一审判决驳回上诉人诉讼请求并无不当。上诉人提出被上诉人陈伟平从案外人金永华手中购买诉争房屋决不是善意，与本案争议焦点无关。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人路华臣负担。本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 张继凯
审判员 李先平
二〇一六年四月二十五日
书记员 鞠莉娜 搜索“”