重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终697号上诉人（原审被告）冷朝翠。委托代理人李菁，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。委托代理人邹平，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，地址重庆市渝中区民权路27号新华国际3504室。负责人胡裕华，经理。委托代理人谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人冷朝翠与被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2015年12月15日作出（2015）中区法民初字第11561号民事判决，上诉人冷朝翠对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。冷朝翠的委托代理人李菁、邹平，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的委托代理人谭笑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年8月12日，乙方冷朝翠与甲方重庆汇正房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，由乙方冷朝翠向甲方重庆汇正房地产有限公司购置重庆市渝中区新华路XXXX号号房屋（非住宅、办公用房），建筑面积147.26平方米。同时，冷朝翠还签署《XXXX大厦临时管理规约》及《承诺书》，承诺履行、遵守和承担《临时管理规约》的权利义务。《临时管理规约》第4条第4.4款约定：业主就其物业单位的服务应按本大厦前期物业服务合同的约定，按时足额向物业服务企业缴纳物业服务资金及其他相关费用，业主应于物业单位交付之日起每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务资金；业主、发展商和物业服务企业共同约定本大厦的物业服务资金标准为：（2）写字楼：按物业单位的建筑面积计算为每月每平方米11元（含电梯运行及公共能耗）；第4.9款约定：业主如未能按本规约规定的期限支付服务费或其它应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息），并计收复利（以中国人民银行规定的复利收取标准的下限计收），并且同时按照每逾期一天按应付而未付款项的千分之三计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业清缴全部欠费之日为止；物业服务企业因追讨该欠费业主所欠费用时可同时收取手续费，其金额按实际所花时间及工作量而定，但最低不少于人民币100元。第5条第1款第（20）项约定：物业服务企业……有权针对有关违约或违法行为提起法律诉讼，因此发生的一切相关费用、损失及法律责任由该业主承担而物业服务企业无须负责。第（22）项约定：物业服务企业有权提起、抗辩或进行任何涉及本大厦管理的法律及诉讼程序，因此而发生的一切费用由败诉方承担，若物业服务企业败诉则由本大厦服务费用中支出等。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司系一级资质等级物业服务企业。2011年7月1日，甲方重庆汇正房地产有限公司与乙方第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订《物业管理服务合同》，约定选聘乙方对重庆XX**大厦实施物业管理服务。本合同期限为2年，自乙方正式接管本物业之日开始计算。其中，第八条约定：本物业管理区域的物业服务收费采取酬金制方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取管理酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定之服务范围的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式；物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的管理酬金；本物业管理区域的物业服务资金以预收方式收取，收费标准按建筑面积计算，写字楼为每月每平方米11元（含电梯运行及公共能耗费用）；在本物业完全交付投入使用的情况下，乙方每月按人民币45000元的标准从物业服务资金中提取管理酬金；预收的物业服务资金为所交纳的全体业主所有，由乙方代为保管及管理，主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险、福利费等；共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生、绿化养护、办公费用、固定资产折旧等费用。物业服务资金业主或物业使用人须按月交纳，业主或物业使用人应在每月首日或之前，履行交纳义务并向乙方支付下月之物业服务收费或物业服务资金；本合同期内，如本物业之业户不按时足额交纳本物业《管理规约》所规定的服务费用，乙方有权采取收取逾期付款违约金、利息、复利以及发出书面催缴通知书或法律诉讼等方式催促该物业单位之业户及时交纳，因此产生的律师费、诉讼费等相关费用从本物业之物业服务资金账户中支出或预支……；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务资金的，应从逾期之日起按每天应交款项的千分之三向乙方支付逾期付款违约金等。2011年7月21日，该《物业管理服务合同》已备案。2013年6月18日，甲乙双方签订《物业管理服务合同续期协议》，约定续期期限为2013年7月1日至2015年6月30日。上述《临时管理规约》及《物业管理服务合同》签订后，冷朝翠按每月1619.86元已交纳物业服务费至2013年7月底，并已交纳2015年4月和5月的物业服务费，但尚欠2013年8月至2015年3月期间的物业服务费32397.20元未交纳。2015年1月27日、2月26日、3月5日，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司向冷朝翠发出《付款通知书》催收未果。2014年12月30日，甲方第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司与乙方北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定甲方委托乙方就XXXX大厦业主拖欠物业服务费纠纷提供法律服务，法律服务费用及支付方式为乙方实际追回每笔欠缴物业服务费后，甲方应按照实际追回的费用（含违约金）的10%向乙方支付法律服务费。2015年5月20日，北京大成（重庆）律师事务所已向冷朝翠发出《律师函》催收欠缴物业服务费未果。一审法院认为：《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据上述法规及司法解释的规定，业主交纳物业服务费是业主应当履行的义务。本案中，冷朝翠系重庆市渝中区新华路XXX号非住宅房屋业主，其未按《临时管理规约》和《物业服务合同》的约定，向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司交纳2013年8月至2015年3月期间的物业服务费，已违反上述法规及司法解释的规定，应依法予以交纳，一审法院对第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司要求冷朝翠支付物业服务费的诉讼请求予以主张；其要求冷朝翠支付因催收欠费产生的手续费和律师服务费的诉讼请求亦符合《临时管理规约》和《物业服务合同》的约定，一审法院亦予以支持。至于违约金，因《临时管理规约》和《物业服务合同》约定的违约金计算比例已超出最高人民法院《关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定，一审法院依法予以调整。冷朝翠关于物业服务酬金及物业服务费标准的答辩意见，不符合有关法规规定及《临时管理规约》和《物业服务合同》的约定，一审法院不予采纳；其关于物业服务费已交纳至2013年10月17日的答辩意见，因未举证，一审法院亦不予采信。据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：
一、冷朝翠应在本判决生效后十日内给付第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司从2013年8月1日起至2015年3月31日期间的物业服务费32397.20元、违约金9719.16元，合计42116.36元。
二、冷朝翠应给付第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司手续费100元、律师服务费4211.64元，合计4311.64元，随前款一并付清。
三、驳回第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费875元，由第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司负担395元，冷朝翠负担480元。冷朝翠不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，发回重审，2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人是依照《临时规约》对被上诉人不公开披露物业管理费使用明细行使不安抗辩权，而一审法院未查清事实即要求上诉人缴纳物管费。上诉人每月应缴纳的物管费中，其中1543.07元是水电公摊、电梯运行等公共事务损耗，被上诉人对该部分没有资格提起诉求，法院应当驳回。一审法院对被上诉人可要求的76.79元本金为基础的违约金采取一刀切的计算方式是错误的。一审判决支持律师费没有事实依据，《临时管理规约》中没有约定律师费，被上诉人与他人之间的约定在上诉人不知情的前提下不能约束上诉人，对于超出物业管理酬金部分请求所支付的律师费，被上诉人不具有请求权，上诉人不应当承担。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。上诉人在一审中未提出要求被上诉人公开物业管理费使用明细的相关证据。事实上，被上诉人一直积极履行相关义务，充分满足了业主的知情权和监督权。上诉人所称被上诉人仅能就酬金部分主张费用的理由不能成立，物业管理费按酬金制的方式提取物业管理公司工作成本及合理利润是物业服务企业自律的表现，有利于保护全体业主的合法权益，但是不存在上诉人所称的物业服务企业仅能就酬金部分予以主张的任何依据；物业管理条例、临时管理规约、物业服务合同均明确授权物业公司可就欠付物管费的业主所欠全部费用提出主张。上诉人欠缴物业管理费的行为不仅仅损害了被上诉人合法利益，更是对其他按时缴费的业主权益的损害，因此被上诉人依据相关规定提起诉讼于法有据。临时管理规约中也明确约定物业管理公司追讨欠费业主所欠费用发生诉讼的由此产生的一切费用均由上诉人承担，该规定是明确的，因此不存在上诉人所述主张律师服务费没有依据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：被上诉人与建设单位重庆汇正房地产有限公司就XXXX大厦签订的物业管理服务合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，而上诉人作为重庆市渝中区新华路XXXX号房屋的业主应受该物业管理服务合同约束；同时《物业管理条例》以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对物管合同效力范围、业主的缴费义务及相应法律责任均有明确规定。上诉人作为XXXX号非住宅房屋的业主，向被上诉人按期足额支付物业服务费是其按物业服务合同应履行的主要义务。上诉人以被上诉人未公开披露物业管理费使用明细为由拒不缴纳物管费，缺乏合同及法律依据，加之其并未就此事实举示证据予以证明，故本院对其上诉理由不予采纳。至于上诉人所称被上诉人仅能就物业管理酬金部分提出给付请求的意见，因缺乏法律依据，本院亦不予支持。有关上诉人所称一审判决对违约金计算错误的主张，因与事实不符，本院不予采信。对于上诉人所提出的律师服务费不应由上诉人承担的意见，因与《临时管理规约》及《物业管理服务合同》约定不符，本院不予主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费1750元由冷朝翠负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效之日起，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 苏致礼
代理
审判员 陈 华
代理
审判员 潘建兴
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 陈园媛 来自