江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2015)都民初字第1592号原告高步前，居民，；。原告刘俊，居民。两原告共同委托代理人杨生顺，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。被告盐城市泰阳房地产开发有限公司，盐城市世纪大道619号盐都区房产交易中心六楼。法定代表人陈建春，公司总经理。委托代理人丁良成、蔡金斌，江苏鼎盛胡律师事务所律师。高步前、刘俊与盐城市泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年08月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。高步前及两原告共同委托代理人杨生顺，被告泰阳公司法定代表人陈建春、委托代理人蔡金斌到庭参加诉讼。审理期间，本院作出本案中止诉讼的裁定，并于2016年4月13日恢复审理。本案现已审理终结。
原告高步前、刘俊诉称，我们与被告泰阳公司于2010年12月24日签订一份商品房买卖合同，约定：我们购买被告开发的盐渎明城第6A-3幢房屋，房款1076.68万元；在签订合同时付款600万元，余款在一个月内付清；被告应在2011年4月30日前将具备该商品房经验收合格条件及合同约定的后交付给我们使用，逾期交房超过90日的买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，我按约付款836万元，包括盐城市盐都区住宅有限公司（以下简称住宅公司）差欠江苏华悦建设集团有限公司（以下简称华悦公司）工程款236万元转抵我们的房款，泰阳公司也于2011年9月16日开具836万元的购房发票。同年12月5日，我们又通过江苏宏都建设有限公司应收泰阳公司150万元工程款冲抵房款。2012年2月22日，泰阳公司以华悦公司对抵冲房款236万元不认可为由，要求补交236万元房款，我们拒绝后，泰阳公司扣押江苏宏都建设有限公司属于高步前的工程款。2015年5月19日，江苏宏都建设有限公司又致函泰阳公司，同意将泰阳公司应付工程款90.68万元抵充我们应付房款90.68万元。我们于同日发函要求泰阳公司于2015年5月25日前办理房屋交接手续，但泰阳公司拒不理睬。综上所述，被告应当按约交付房屋，并承担逾期交房的法律责任。现诉至法院，请求法院判决：1、被告向我们交付案涉房屋，并协助办理房地产过户手续，按约承担自2015年5月26日至实际交付之日按总房款万分之二计算的逾期交房违约金。
被告泰阳公司辩称，一、我公司与两原告签订商品房买卖合同情况属实，原告仅支付了部分购房款，尚有236万元未支付。根据合同约定，原告只有在支付全部购房款后，我公司才为其办理相关权属证书及交付房屋。
二、因原告未交清全部房款，违约在先，不存在逾期交房违约金。
三、因236万元剩余房款是否交纳问题涉及华悦公司、住宅公司，请求法院追加上述两个公司为本案的第三人或共同被告。综上，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年12月24日，高步前、刘俊作为共同买受人与出卖人泰阳公司签订一份商品房买卖合同，约定：买受人购买泰阳公司开发的位于盐都新区娱乐村一组境内盐渎明城第6A-3幢房屋，建筑面积1557.87平方米，该商品房房款合计1076.68万元；付款方式为：在签订合同时已付款600万元，余款476.68万元在一个月内付清（含贷款）；交付期限为：出卖人应在2011年4月30日前将具备交付条件的商品房交付给买受人使用，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人已交付房款万分之二的违约金；以及其他事项。合同签订当日两原告已支付600万元。2011年9月16日，住宅公司向泰阳公司出具一份说明，内容为：华悦公司承建我公司2009庄园5#、6#楼，现我公司支付其工程款236万元，转作高步前购买盐渎明城6A-3-01商铺房款。我们两单位的往来自行处理，请予以办理手续。同日，泰阳公司向两原告出具一份销售不动产统一发票（自开），不动产项目为盐渎明城6A-3号楼，楼牌号为01，票据金额为836万元，款项性质为预收购房款。同年9月21日，住宅公司向泰阳公司出具一份收据（编号为0045906）收款事由为往来（住宅公司工程款抵高步前盐渎明城房款）。因泰阳公司欠住宅公司往来款，2011年9月26日，住宅公司会计在记账凭证中将往来冲抵了236万元。后因华悦公司提出异议，住宅公司又单方增加了泰阳公司236万元的债务。2011年12月5日，两原告又通过江苏宏都建设有限公司应收泰阳公司工程款冲抵房款150万元。2012年2月22日，住宅公司发函给泰阳公司，主要内容有：涉及一笔应付给华悦公司236万元工程款，由于当时华悦公司曾用于抵冲高步前所欠你公司房款，现华悦公司向我司提出，高步前持有的委托书不是他们的真实意思表示，不同意抵冲，并向我司提出异议。现致函贵司，涉及原高步前购买房屋抵冲的236万元，不能再抵冲。同日，泰阳公司又发函给高步前、刘俊，称“高步前用于抵冲房款的工程款236万元，被抵冲单位华悦公司不予认可，不同意抵冲；同时住宅公司也函告我司，涉及华悦公司的工程款236万元，不能用于抵冲高步前房款。鉴于此，望你们在三日内落实上述事宜（或交付236万元的房款，或由你们和华悦公司协调，由该公司出具同意抵房款的说明）”。两原告对此未予答复。2012年3月15日，住宅公司、泰阳公司同时在报刊上发出声明，声明上述各自开出的236万元收据、836万元不动产销售发票作废。2014年1月20日及1月27日，华悦公司给住宅公司关于工程结算事宜的函件中，有“涉及高步前的236万元，我司不予认可”和“涉及高步前的236万元，其出具的委托书是住宅公司有关人员涂改伪造，与我公司无任何关联，我司不予认可”的内容。2015年5月19日，两原告又以江苏宏都建设有限公司在泰阳公司的应付工程款90.68万元抵充房款。上述150万元和90.68万元两笔款项，泰阳公司均未开具发票。同日，高步前向泰阳公司致函称：请你司向我们开具房款发票，并在2015年5月25日前办理房屋交接手续；否则，我们将依法追究你司的违约责任。泰阳公司收函后，未予处理。嗣后，双方因上述236万元是否能够抵冲房款发生争议，两原告诉至本院。另查明，由华悦公司承建的2009庄园5、6号楼，实际施工人为方大海。方大海与案外人张某有借款等往来，方大海向张某提供过盖有华悦公司（章印）出具给住宅公司的委托书。后张某凭该份委托书到住宅公司办理付款手续，委托书内容为：我公司用为贵公司施工的2009庄园5、6号楼施工款人民币（大写）贰佰叁拾陆万元，冲抵高步前购买泰阳公司开发的盐渎明城6A-3-01商铺房款，我公司与其之间的往来由我们自行处理，与贵公司无关。但该委托书施工款的金额原为空白，236万元和已划去的“购买贵公司开发的2009庄园4楼1102室”均为住宅公司原会计张某某填写。另对支付236万元工程款的审批手续全部办理完毕，有项目负责人、财务部、单位负责人、局长等签署的意见。又查明，高步前曾于2014年1月诉至本院，要求确认华悦公司出具给住宅公司关于以236万元抵其房款的委托书合法有效。住宅公司和泰阳公司（亦是本案被告）均主张委托书合法有效。华悦公司认可方大海是2009庄园5、6号楼工程的项目负责人，曾有张某要求用46万元抵冲4号楼1102室房款，对4号楼1102室抵冲房款，华悦公司出具过两份委托书，真实意思是抵冲46万元，且已抵冲过了。高步前后撤回本案起诉。同时，华悦公司曾于2014年1月向公安机关报案，称高步前等人涉嫌篡改其单位的委托书，骗取在住宅公司的工程款236万元。但此案目前仍未有结果。本案审理期间，住宅公司对本院因倪志国与华悦公司买卖合同价款纠纷扣划其银行账户52万余元，提出异议。本院于2015年10月25日作出（2015）都执异字第0035号执行裁定书，该份裁定书认定案涉的236万元仍属于住宅公司应付给华悦公司的工程款，且未实际支付，后驳回住宅公司提出的执行异议（住宅公司通过邮递提交了该裁定书）。后本案依法中止诉讼。2016年3月，盐城市中级人民法院因住宅公司不服本院的上述裁定书提出的复议，作出（2016）苏09执复7号执行裁定书，裁定撤销（2015）都执异字第0035号执行裁定书和另一份民事裁定书。以上事实，有双方当事人的庭审陈述，商品房合同、票据，相关函件以及一、二审生效文书等存卷予以佐证。
本院认为，以上事实，有双方当事人的庭审陈述，商品房合同、票据，相关函件以及一、二审生效文书等存卷予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方应按约履行自己的义务。被告作为出卖人应当履行转移标的物的所有权于买受人的义务，即交付符合约定和法定条件的房屋以及协助买受人办理产权登记手续。原告作为买受人应当履行支付房款的义务。如原告未能约定的时间内支付房款，被告可依据合同约定要求其承担逾期付款的违约责任。因原、被告双方于2010年12月即签订房屋买卖合同，原告亦支付了大部分房款，后双方为236万元房款是否交付发生了争议，被告至今未交房，历时五年多时间。双方因房款的支付发生争议，被告采取拒绝交房的方式，不便于纠纷的处理，相反对双方亦将造成较大的经济损失。对此，被告应负主要责任。本案双方当事人的主要争议为原告是否已履行交纳房款236万元的义务。原告应按约定向泰阳公司支付房款236万元，住建宅公司于2011年9月16日向泰阳公司出具书面说明，将其应当支付给华悦公司的工程款236万元，转为高步前的房款，以抵销住宅公司与泰阳公司之间的债权债务，系作为该商品房买卖合同法律关系中的第三人代高步前向泰阳公司履行。同日，泰阳公司也出具836万元（含签订合同时已交付的600万元）购房款发票给高步前、刘俊，虽该款项不是两原告从其他公司转入，但泰阳公司已认可住建宅公司的转账行为，且泰阳公司与住宅建公司也将往来账目予以处理，系接受住宅公司的代为履行。故综合审核本案双方当事人提交的证据，可以认定泰阳公司已认可两原告支付房款的方式，即泰阳公司收到两原告已支付的房款236万元。至于住宅公司代为履行的原因，华悦公司与住建宅公司因工程款的支付所发生的争议，与本案无直接关系，本案不予理涉不属同一法律关系，应由当事人另行处理。关于泰阳公司后基于住建宅公司的函件在报刊上刊登关于购房发票失效的声明，以此否认已作出的行为，因第三人代为履行的法律后果依法由合同当事人承担，住宅公司并非合同当事人，泰阳公司的声明未得到两原告的认可，故不影响该履行行为的效力。显然不合适，也没有法律约束力。综上，两原告已履行支付房款的义务，被告应按约履行交付房屋及协助办理产权变更登记手续的义务。故原告的该请求，本院予以支持。对原告在本案中暂撤回逾期交房的违约责任，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百三十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定
判决如下：被告盐城市泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于盐城市盐都区境内盐渎明城第6A-3幢房屋交付给原告高步前、刘俊；并于本判决生效后三十日内协助两原告办理上述房屋房地产登记手续。案件受理费105025680元，由被告盐城市泰阳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 陈晓辉
审 判 员 徐 云
人民陪审员 朱传顺
二〇一六年四月二十三日
书 记 员 路 婕附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”