江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1012民初1028号原告童杰。原告吴珂，系原告童杰妻子。共同委托代理人周晓妤，北京市盈科（南京）律师事务所律师。共同委托代理人江志武，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。���告扬州亚太置业有限公司，住所在扬州市江都区舜天路999号。法定代表人卢灿球，该公司董事长。委托代理人胥国镇，该公司法务。
原告童杰、吴珂与被告扬州亚太置业有限公司（以下简称亚太置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，依法由
代理
审判员陆娇妮独任审理，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告童杰、吴珂的委托代理人周晓妤、江志武，被告亚太置业公司的委托代理人胥国镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童杰、吴珂共同诉称：原、被告于2013年10月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于东方运河名城（现名为观澜庭）8幢3204室商品房，房屋价款为1020082元，被告应于2015年8月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告，被告迟延交房超过60天的，原告��权要求被告自2015年9月1日起至实际交付之日止，按原告已付房款万分之五每日向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付购房款，而被告未按合同约定交房期限向原告交付房屋。请求法院判令被告支付迟延交房违约金至实际交房之日止，并立即向原告交付商品房。
被告亚太置业公司辩称：被告确实未能在《商品房买卖合同》约定的期限交付原告所购商品房，但在2015年12月房屋满足交房条件，被告并于当月28日向原告发出了正式交房通知。而原告怠于履行自身的权利义务，并恶意扩大逾期交房责任。依据《商品房买卖合同》的约定，原告在收到正式交房通知后，未能在指定的时间地点来办理交接手续，视为原告已接受该房屋并验收合格，该房毁损、灭失的风险同时转移给买受人承担。故所造成的后果应由原告承担，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于扬州市江都区东方运河名城（现更名为观澜庭）8幢1单元3204室商品房一套，约定建筑面积119.98平方米，商品房价款1020082元（单价为每平方米8502元），房价中不含公共维修基金、契税、产权登记费、印花税、有线电视、电话、宽带开户费等费用，公共维修基金3599元（30元∕平方米），由出卖人代收代缴。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房价款。出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的���二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时出卖人应当出示符合约定的交房条件的证明文件，签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。自出卖人向买受人发出正式交房通知之日起15天内，买受人未能在指定的时间地点来办理交接手续，视为买受人已接受该房屋并验收合格，该房毁损、灭失的风险同时转移给买受人承担等条款。原、被告在《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）中约定本补充协议为正文合同不可分割之组成部分，与正文合同发生冲突的，以本补充协议为准。出卖人依约发出交房通知书的，买受人有义务按照规定时间办理收房手续。出卖人可委托物业公司（协助出卖人）与买受人办理收房手续，交接前，买受人必须交清房款以及其它费用、预交物业费等条款。后原告按约支付了购房款1020082元，被告未能在2015年8月31日前将符合有关交付条件的房屋交付原告。2015年12月28日被告向原告发出《房屋交付通知书》，告知原告商品房现已达到交付条件，并以办理交房客户数量较多为由建议分栋分次办理交付手续，其中包括原告在内的观澜庭8幢的业主交付办理时间为2016年1月6日。该通知书中记载相关交付事项，其中有违约金结算规则为违约金=已支付的房款总额×120天（自2015年9月1日起至12月29日止）×日万分之五，面积差价=（实测面积-预售面积）×预售合同单价，入伙费用、代收费用明细，交付办理流程（被告公司销售部核对房价（多退少补）、填写《房屋交付确认单》并让业主签署；被告公司财务部经核对后结算房款，并在业主付清相关款项后签署《房屋交付确认单》，被告公司行政部审核《房屋交付确认单》并签字确认，物业部凭盖章后的《房屋交付确认单》办理物业相关手续，业主领取钥匙）。原告收到上述房屋交付通知书后，前往办理房屋交付手续。在交付手续办理中，原告对房屋面积差价、相关入伙费用、代收费用以及用违约金抵扣上述款项未提出异议，但不同意《房屋交付确认单》中事先拟定的要求业主确认上述抵扣后的差价在交房后半年内支付的条款，未签署《房屋交付确认单》。涉案房屋至今未实际交付。审理中，被告对房屋交付通知书记载的面积差价及入伙费用、代收费用的具体数额予以明确：1、房屋面积差价9522元【（实测面积121.1平方米-预售面积119.98平方米）×预售合同单价8502元／每平方米】；2、公共维修基金3633元；3、预交电费500元；4、环卫费60元；5、物业管理费1743.84元；6、公共能耗费1017.24元；7、建筑垃圾清运费200元；8、业主装修押金2500元，合计19176.08元。以上有《商品房买卖合同》及补充协议，《房屋交付通知书》，《房屋交付确认单》以及双方当事人的陈述在卷为证。
本院认为：上述《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人自愿签订，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。被告未按期交付房屋，应承担违约责任。原、被告对计算逾期交房违约金的起始日期即2015年9月1日均无异议，争议在于截止日期是《房屋交付通知书》中被告计算逾期交房违约金的截止日期2015年12月29日还是讼争房屋的实际交付之日。从双方的约定来看，在房屋具备交付条件时，原告应按被告所发书面通知中指定的时间接受房屋，否则视为房屋交付。从房屋交付办理的情况来看，房屋至今未实际��付，不是因为房屋不具备交付条件，也不是因为原告拒收房屋，而是双方对逾期交房违约金扣除房屋面积差价等费用后的余款支付时间发生争议，被告不同意原告要求立即支付上述余款的主张，原告也不愿意按照《房屋交付通知书》所列费用清单以现款结清房屋面积差价等费用，致使双方未能顺利办理房屋交付手续。从按约履行的角度，被告理应在交付房屋时与原告结清逾期交房违约金，原告也应在房屋交付时结清房屋面积差价等费用。从上述款项的性质来看，逾期付款违约金与房屋面积差价的请求权分别属于原、被告，属于当事人互负的到期债务，可进行债务抵销，而原告应结清的其它费用的收取主体并非被告，不属于当事人互负的债务，不能适用债务抵销的规则。原告在不能接受《房屋交付确认单》关于“余款支付时间”的格式条款时，可以向被告提出结清除房屋面积差价外的其它费用，保留主张逾期付款违约金的权利，若被告拒绝此主张，则构成违约，原告又在合理期间提起诉讼要求被告交房，此情形下逾期交房违约金的计算截止时间应当为被告实际交付房屋之日。而现无证据证明原告向被告提出过上述主张，被告也不予接受的事实。在此情形下，由原告单方决定何时向被告提出房屋交付的主张，被告承担截止实际交房之日的逾期交房违约责任，与民事活动应当遵循公平原则相违背，亦不合情理。因此，本案计算逾期交房违约金的截止日期，本院确定为2016年1月6日。至于被告主张的计算逾期交房违约金的截止日期，既不符合合同中关于“指定交房时间”的约定，也与《房屋交付通知书》中所注明的通知原告前来办理交房手续的时间不符，本院不予采纳。至于被告提出的所约定的逾期付款违约金计算标准过高，要求减���违约金数额的主张，鉴于合同所约定“每日万分之五”的计算标准，明显具有补偿性和惩罚性的结合，且被告作为房地产企业在签订合同时明显处于优势，应当对逾期交房所应承担的违约责任有充分的预见，本院亦不予采信，本院认定逾期交房违约金计算标准为“每日万分之五”。原告在依约交付合同约定的房款后，有权要求被告交付房屋，但在领受所购商品房时应按约结清除房屋面积差价外的其它费用。被告应按约与原告办理房屋交付手续，将涉案房屋实际交付原告。至于被告主张房屋已于2015年12月29日视同交付并发生房屋风险责任的转移，鉴于造成房屋至今未实际交付的上述原因，不属于合同所约定的“视同交房”的情形，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条所规定的发生风险责任转移的情形，对被告此主张，本院亦不予采纳。综上，被告应支付原告逾期交房违约金为64775.2元，原告应支付的房屋面积差价9522元与此冲抵，被告实付原告55253.2元。被告应向原告交付房屋，原告也应按约结清上述入伙费用及代收费用计9654.08元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条的规定，
判决如下：
一、被告扬州亚太置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告童杰、吴珂支付逾期交房违约金55253.2元（已扣除原告应向被告支付的房屋面积差价9522元）；
二、被告扬州亚太置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告童杰、吴珂交付上述观澜庭第8幢第1单元3204号商品房，原告童杰、吴珂在领取该房钥匙前结清上述入伙费用及代收费用计9654.08元。如果未按本判决���定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为690元，由被告扬州亚太置业有限公司负担，此款已由原告垫付，被告在本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
代理
审判员 陆娇妮
二〇一六年四月二十三日
书 记 员 束一鸣 关注公众号“”