河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终862号上诉人（原审被告）王金凤。委托代理人杨杰，河北陈玉芹律师事务所律师。上诉人（原审被告）廊坊市世誉房地产经纪有限公司，住所地廊坊市永兴小区s9-19底商，组织机构代码证号××。法定代表人夏丹，该公司经理。委托代理人张子强，该公司销售经理。被上诉人（原审原告）赵晓俊。委托代理人蔡立猛，河北商宇律师事务所律师。
上诉人王金凤、廊坊市世誉房地产经纪有限公司（以下简称世誉房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服廊坊市安次区人民法院（2015）廊安民初字第893号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。一审法院
经审理查明，2015年1月19日，原告赵晓俊与被告王金凤、世誉房产公司签订了《房屋买卖合同》约定：
一、王金凤将其自有的坐落于安次区盛德花园32-406号房屋出售给赵晓俊；
二、王金凤保证其对所出售的房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及附属设施没有任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按照本合同将房屋的所有权转移给赵晓俊实际交付使用；
三、房屋的成交价格为428000元；
四、赵晓俊需向世誉房产公司缴纳居间费6420元；
五、赵晓俊需向王金凤缴纳房屋定金20000元；
六、王金凤违反本合同第二条的规定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由王金凤负责解决纠纷或争议，并向赵晓俊支付房屋成交价格10%，另外赔偿赵晓俊及世誉房产公司的全部损失。合同签订后，原告赵晓俊向被告王金凤缴纳了20000元的定金，并向世誉房产公司缴纳了10300元服务费、评估费。2015年2月7日，三方又签订《补充协议》约定：“一、王金凤于2015年2月7日晚20：00前将赵晓俊缴纳的20000元的购房定金返还至世誉房产公司（逾期每日加收100元滞纳金）；
二、王金凤需于2015年2月27日前将房屋所有权证交至世誉房产公司，否则视为王金凤违约，原合同（0000774）作废……”在上述《补充协议》签订后，原、被告三方在房管局办理房产证过户手续时被告知该套房屋因被法院查封无法办理过户。庭审中原告主张被告一直没有采取有效的手段解决在法院的另案纠纷，直止2015年4月份双方仍然不能办理房屋产权过户手续，且本案的涉案房屋查封是在法院的执行阶段，非审理阶段，被告王金凤本人已明知自己与他人存在纠纷且进入诉讼，理应知晓其该套房屋存在被查封的可能，依据双方合同约定及法律规定。本案涉及的房屋买卖合同已经不能够实现其合同目的。被告王金凤对原告的陈述不予认可，认为自己并不清楚房屋被查封的事实，且在知晓该事实后，积极与法院协调并在2015年5月份解除了抵押，且该房产也已经顺利卖出。另2015年3月17日之后，原告的电话一直无法接通也不回我短信，故造成合同目的不能实现并非我个人的原因，而是由原告造成的。另庭审中被告世誉房地产公司主张在上述房屋买卖过程中己方不存在过错，提交2015年该公司1月份工资发放表复印件、公司租赁门店租金复印件、期间水电物业费收费票据，评估费收据欲证明其收取的10300的中介费用已经发生且已实际支付，不应返还。原告对上述证据不予认可，认为水电费用、物业费、房租、工资表收据与本案无关，评估系在被告世誉房产公司在明知房屋存在查封无法过户的情况下单方委托评估部门作出的，不应由其承担。被告王金凤对被告世誉房产公司上述证据不发表质证意见。一审法院认为，原告赵晓俊与被告王金凤、世誉房地产公司三方签订的《补充协议》并未对房屋的坐落、价款及其他与房屋买卖合同相关的重要内容作出新的约定，且根据协议第二项下内容“王金凤需于2015年2月27日前将房屋所有权证交至世誉房产公司，否则视为王金凤违约，原合同（0000774）作废……”，该补充协议系对原、被告与被告王金凤之间《房屋买卖合同》的补充，只有将二者结合才能完整的展现原、被告已签订的《房屋买卖合同》的事实全貌，故应推定“原合同作废”系对被告王金凤“未按时交房产证”情形的重新约定，而非声明《房屋买卖合同》整体作废的特别条款。现合同涉及盛德花园32-406室房屋已由被告王金凤另行出售，《房屋买卖合同》的合同目的确已无法实现，故对原告主张解除合同的诉讼请求予以支持。另被告王金凤辩称对法院查封其房屋的情形并不知情，缺乏事实依据，不予采信，其作为房屋的出卖人，理应按照合同约定保证对所售房屋享有完整的所有权，以确保交易的顺利进行，但在房屋买卖过程中，其因个人债务导致涉案房屋被法院查封无法正常过户，当属违约，理应承担违约责任，因此应对原告主张被告王金凤退还定金20000元的诉讼请求予以支持。另原告主张42800元的违约金属于“过分高于造成的损失”的情形，予以调整，结合被告的过错程度、原告实际损失等情形酌定被告王金凤支付原告违约金2000元，超过部分不予支持。被告世誉房地产公司在本次房屋买卖合同中并未促成房产成功交易，且其主张房租、水电、工资等与本案没有必然的联系，评估费发生在房屋被查封之后且未提供正式的发票，无法证明评估的事实及必要性，故对被告世誉房产公司主张不予认可，对原告要求退回居间费、服务费10300元的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：
一、解除原告赵晓俊、被告王金凤及被告廊坊市世誉房地产经纪有限公司之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告王金凤自本判决生效之日起十日内返还原告赵晓俊购房定金20000元，赔偿原告赵晓俊违约金2000元，共计22000元；
三、被告廊坊市世誉房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告赵晓俊居间费、服务费10300元；
四、驳回原告赵晓俊的其他诉讼请求。王金凤不服该判决上诉称，1、一审法院认定我方违约属认定事实不清，自《房屋买卖合同》签订后我方一直积极履行合同，不存在违约行为，买卖合同约定10日内将所有权证书交世誉房地产公司，后因我方发现所有权证书丢失，积极挂失补办，在2015年3月4日补办所有权证书，上述行为表明我方一直积极履行合同；2、房产被查封不必然导致《房屋买卖合同》无法履行，是被上诉人赵晓俊行为违约导致合同无法履行，房屋被查封，可以通过正当程序解除查封进行交易，按交易习惯，被上诉人交付房产证后，应交纳首付款，与上诉人进行协商，被上诉人拒绝协商，其上述行为存在违约行为。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人赵晓俊发表答辩意见如下：1、上诉人王金凤存在违约行为，其没有在合同签订后的十日内将所有权证书送至世誉房地产公司；2、王金凤称涉案房屋不存在瑕疵与事实不符，王金凤与他人纠纷已进入执行程序，其与我方签订合同时能预料到房屋可能被查封；3、王金凤上诉称房屋被查封并不必然导致合同无法履行错误。综上，望二审法院驳回其上诉请求。世誉房地产公司对上诉人王金凤的上诉请求和理由无意见。世誉房地产公司不服该判决上诉称，本案上诉人王金凤与被上诉人赵晓俊签订的买卖合同，是双方在履行合同中出现了问题，与我方无关，我方无过错，我方居间费收取合理；签订房屋买卖合同时手续合法，补办所有权证书程序无瑕疵，在王金凤得知房屋被查封时，积极履行义务，但是被上诉人赵晓俊拒绝履行买卖合同。综上，请求二审法院依法撤销一审判决第三项，或依法改判。
被上诉人赵晓俊答辩称，世誉房地产公司作为居间方，在王金凤没有将所有权证书交到上诉人处时，擅自将2万元定金交给王金凤，其存在违约行为，应承担责任，另其没有完成居间行为，所收取的费用应退回我方。综上，望二审法院驳回其上诉请求。王金凤对世誉房地产公司的上诉请求和理由发表意见如下：对其上诉请求我方没有异议，对于居间行为我方认为其已促成双方达成交易，我方同意其主张。二审期间，上诉人王金凤提交一组证据：1、印花税、契税发票，用以证明其涉案房产合法；2、廊坊日报广告费收据，证明因房本遗失其积极办理挂失；3、银行贷款还款回单，证明涉案房产于2015年1月23日还清银行贷款；4、房权证廊字第××号，补发时间为2015年3月4日；5、广阳区人民法院执行裁定书，证明2015年5月31日解除了涉案房产的查封。赵晓俊认为上述证据4是复印件，真实性不认可，其他证据的真实性认可，对关联性不认可，无法达到上诉人王金凤的举证目的。世誉房地产公司对上述证据均无异议。二审
经审理查明的事实与一审相同。本院予以确认。
本院认为，三方在2015年1月19日签订的《房屋买卖合同》第二条所有权保证条款明确约定：王金凤保证对所售的房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权。本案《房屋买卖合同》签订后因涉案房屋所有权证书丢失，双方又于2015年2月7日签订补充协议，约定2015年2月7日王金凤将被上诉人赵晓俊交付的定金2万元交世誉房地产公司，王金凤于2015年2月27日将房屋所有权证书交至世誉房地产公司，王金凤在上述期限内未履行交付所有权证书义务，且涉案房产已被人民法院查封，使合同履行受阻，其存在违约行为，被上诉人赵晓俊不交纳预付款是正确履行不安抗辩权，王金凤上诉称赵晓俊违约其不应承担责任的上诉理由不能成立。王金凤二审提交的证据不能证明其在履行合同中无过错，本院对其提交的证据不予采信。上诉人世誉房地产公司在2015年2月27日未收到王金凤交来的所有权证书，且在房屋买卖合同履行存在争议的情况下，擅自将定金交付给王金凤，其行为存在过错，给被上诉人造成损失，应承担责任。一审判决其退回10300元中介服务费并无不当。综上，两上诉人的上诉请求和理由均不能成立，上诉主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由上诉人王金凤负担350元，廊坊市世誉房地产经纪有限公司负担58元。本判决为终审判决。
审 判 长 曹 怡
审 判 员 王荣秋
代理
审判员 齐向欣
二〇一六年四月二十三日
书 记 员 韦 丹