锡林浩特市人民法院执 行 裁 定 书（2016��内2502执异14号异议人孙国庆，女，汉族。申请执行人锡林郭勒盟万融典当有限责任公司。法定代表人张志坚。委托代理人薛静，女。被执行人张治淮，男，汉族。被执行人刘自莲，女，汉族。本院在执行锡林郭勒盟万融典当有限责任公司与张治淮、刘自莲公证债权纠纷一案中，异议人孙国庆向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人孙国庆称，2009年9月1日，其向锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司购买了锡林浩特市某小区1-125号房屋及车库（房屋与车库一体），并签订了《商品房买卖合同》及《某小区车库认购合同书》，且一次性付清了购房款；2011年9月18日，其又向锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司购买了某小区2号楼4号车库，并签订了《某小区车库认购合同书》，且一次性付清了购房款。异议人孙国庆请求停止对锡林浩特市人民法院（2014）锡执字第807号案件中涉案的锡林浩特市某小区102号房屋、车库及2号楼4号车库的执行。
本院查明，2009年9月1日，出卖人锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司与买受人孙国庆签订《商品房买卖合同》，双方约定出卖人将位于锡林浩特市察哈尔大街东段某小区1幢102号、面积为141.13平方米、用途为住宅的现房出售给孙国庆，并约定2009年9月1日一次性付清购房款人民币183469.00元，同时约定出卖人在2009年8月15日前将具备商品房经综合验收合格的房屋交付买受人使用，在交付使用后30日内出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商。上述《商品房买卖合同》���盖锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部公章并有买受人孙国庆签字捺印。2009年9月1日，甲方锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司与乙方孙国庆签订《某小区车库认购合同书》，双方约定由乙方购买甲方1#楼102号、面积为13.84平方米车库一套，并约定一次性付清车库款22836.00元。上述《某小区车库认购合同书》加盖锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部公章并有买受人孙国庆签字捺印。2011年9月18日，甲方锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司与乙方孙国庆签订《某小区车库认购合同书》，双方约定由乙方购买甲方2号楼4号、面积为18.96平方米车库一套，并约定一次性付清车库款75000.00元。上述《某小区车库认购合同书》加盖锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部公章并有买受人孙国庆签字捺印。经查，上述住宅及两套车库的购房款已按合同约定交付于锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部。被执行人张治淮分别于2011年6月21日及2012年9月14日将上述房屋产权登记到自己名下，办理了房屋所有权证书。2012年9月14日，被执行人张治淮、刘自莲与本案申请执行人锡林郭勒盟万融典当有限责任公司签订了《典当借款合同》和《房地产抵押合同》并在锡林浩特市公证处进行了公证。双方约定将五套房产抵押给本案的申请执行人锡林郭勒盟万融典当有限责任公司作为向其借款人民币1000000.00元的抵押担保，（本案争议标的物为房权证号＊、＊房产），2012年9月17日，双方在锡林浩特市房屋权属登记发证办公室分别办理了编号为蒙房他证锡林浩特市字第＊号、蒙房他证锡林浩特市字第＊号的他项权证书。因被执行人张治淮、刘自莲未��约定履行还款义务，2014年10月27日，申请执行人锡林郭勒盟万融典当有限责任公司向锡林浩特市公证处申请执行证书并于2014年11月6日向本院申请强制执行，因被执行人张治淮、刘自莲未在指定期间履行生效法律文书确定的给付义务，2015年8月19日，本院向锡林浩特市房地产管理局送达执行裁定书和协助执行通知书查封了本案争议的房产。上述事实，有《商品房买卖合同》《某小区车库认购合同书》、调查笔录、相关证书在卷佐证。上述证据经本院审查，具有证明效力。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，抵押权的设立，应当以抵押人对抵押物所抵押部分享有合法的处分权为前提，此时，应以登记为准确定申请执行人依法享有对抗案外人的担保物权，但在抵押人无权处分的场合，因抵押权设立的实质要件存在瑕疵，此���，仅以登记为准确定抵押是否成立既不符合物权法、担保法有关规定的精神也不契合我国目前不动产登记制度相对不够完善的实际。为解决这一实践中存在的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定了一般情况下以保护对执行标的享有优先受偿权的申请执行人权益的原则，也同时规定了法律、司法解释另有规定除外的例外情况，以公平保护各类主体的合法权益。本案中，涉案房产案外人孙国庆已经与锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司签订有效的书面买卖合同并支付全部价款且已经交付使用，而被执行人张治淮未按合同约定将产权手续办理到孙国庆名下，却将产权手续办理到自己名下进行抵押，向锡林郭勒盟万融典当有限责任公司隐瞒了抵押房产已经实际出卖给孙国庆并已交付的事实，同时侵犯了案外人��国庆的权利。锡林郭勒盟万融典当有限责任公司以登记为由主张优先受偿权和孙国庆以购买在先为由主张排除执行的争议，在上述前提下，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，并根据二十七条规定援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，
裁定如下：中止对锡林浩特市楚办乌兰牧骑街某小区1幢102号住宅、车库及2号楼4号车库的执行。本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 包文胜
审判员 张艳冬
审判员 齐 峰
二〇一六年四月二十一日
书记员 张朋奋 来自