广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0604民初2153号原告何枫，女，汉族，住广东省广州市海珠区，公民身份号码：×××。原告卓嘉彬，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××。两原告的共同委托代理人余海云，广东荆紫律师事务所律师。两原告的共同委托代理人刘海莹。被告佛山市保利置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码：。法定代表人彭袆。委托代理人郭伟钊。
原告何枫、卓嘉彬诉被告佛山市保利置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法由
审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2016年4月18日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人余海云、刘海莹，被告的委托代理人郭伟钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月7日，原告在佛山市禅城区绿景二路“保利天玺”售楼部与被告签订《广东省商品房买卖合同》一份(编号为1301014177，下简称“买卖合同”），约定由原告向被告购买位于佛山市禅城区绿景二路11号xx房的房产一套。买卖合同约定涉案房屋建筑面积为175.48平方米，套内面积为142.07平方米，分摊面积为33.41平方米，售价总金额为2451171元。合同签订后，原告依约向被告付清了房价款，被告向原告开具购房发票，发票注明该房产建筑面积为175.48平方米、单价为13968.38元/平方米、总金额为2451171元。2014年8月，被告通知原告办理产权证手续。原告领取房产证时方知，经房管部门确认的涉案房屋建筑面积仅为173.02平方米，与合同约定及发票注明的建筑面积相差了2.46平方米。
原告及其他业主据此与被告方代表多次进行交涉、协商要求退还被告多收取的房款，但无果。原告认为，原告购买的上述房产支付的总房款是按该房产建筑面积的单价计算，公共分摊面积的建设费用已经计算入总房价内，现产权证上建筑面积比合同及发票载明面积少了2.46平方米，被告应将多收取的房款退还给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告返还房款34362.21元（13968.38元/平方米×2.46平方米）及利息5207.99元（自2013年8月31日起按年利率6.0%暂计至2016年3月10日，截止日至实际清偿日另计），共计39570.20元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。
被告辩称，被告同意向原告据实退还涉案房屋差价款，不同意退还相应利息，因原告主张的利息没有合同依据，也没有法律依据，请求驳回原告关于利息支付的诉讼请求，理由如下：
一、原告主张的利息支付没有合同依据。原、被告间签订涉案房屋买卖合同补充协议，该补充协议是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据补充协议第一条之约定，双方进行面积误差退补时均不计算利息（该“面积误差指建筑面积误差”），故原告主张利息支付没有相应的合同依据。
二、原告方主张利息支付不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。根据《解释》第十四条第一项之规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算面积差价款，不支付相应利息，故原告请求支付利息的诉讼请求没有法律依据。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告企业信息查询结果打印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》、购房发票、房地产权证及国有土地使用权证。证明原告向被告购买涉案房产，均以建筑面积计价，原告向被告支付了房款；原告在办理涉案房产的产权证和国土证过程中，得知房产面积缩水的事实。3.《会议相关事项及其签到表》2页、《关于房屋建筑面积缩水的意见函》3份。证明原告曾于2014年9月向被告主张过退还房款。诉讼中，被告提交以下证据：商品房买卖合同补充协议。证明补充协议第一条第三项约定双方在面积补差时均不计算利息。诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区丽银居委会工作人员梁锦滦核实《会议相关事项及其签到表》及该会议相关事实，并制作询问笔录一份。经庭审质证，对于原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据3，其中《会议相关事项及其签到表》，被告对被告及涉案小区物管公司出席人员签名之真实性予以确认，经本院向出席该会议的丽银居委会工作人员核实，本院确认《会议相关事项及其签到表》的真实性；对于《关于房屋建筑面积缩水的意见函》，被告不予确认，该证据是原告方制作，并无证据证实原告已将该意见函送达给被告，故本院对其不予采信。被告提供的证据，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。本院依职权收集的证据，原、被告均不持异议，本院予以采信。
经审理查明，2013年8月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《广东省商品房买卖合同》，由原告向被告购买佛山市禅城区绿景二路11号xx房，合同主要约定：……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……建筑面积共175.48平方米，其中，套内建筑面积142.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.41平方米……。第四条、计价方式与价款。……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米17253.26元，总金额2451171元。第五条、面积确认及面积差异处理（适用于商品房预售并且非按套计价情形）。商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……。双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。就上述买卖合同，原、被告还签订了补充协议一份。关于面积误差结算，补充协议第一条（补充买卖合同第五条）约定：买受人购买单元的合同约定面积与产权登记面积存有误差的，买受人均不退房，双方同意按以下约定处理：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2.面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）的，双方按产权登记套内面积及合同约定套内面积单价据实结算房款。买受人须在出卖人发出结算通知书之日起十五天内与出卖人签订关于商品房面积补差的协议书及确认产权登记面积并结清差价款，否则，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间及相应推迟为买受人办理商品房权属登记所需的资料，出卖人无须承担延迟交付、延迟办理产权登记的违约责任；如买受人需向出卖人补交房款的，每逾期一天，应向出卖人支付100元违约金。3.双方进行面积误差退补时均不计利息。买卖合同签订后，原告分笔付清购房款2451171元。被告分别于2013年7月10日、8月7日、8月30日向原告开具的购房款发票三张，发票载明涉案房屋建筑面积为175.48平方米，单价为13968.38元/平方米。涉案房屋于2015年1月6日核发了《房地产权证》，房产证登记的建筑面积为173.02平方米，套内建筑面积为141.79平方米。根据产权登记，涉案房屋的实际建筑面积比合同约定小了2.46平方米，误差比为1.4%。2014年9月19日下午，在涉案小区物业管理区办公室，召开了由丽银居委会、被告、涉案小区物业公司工作人员和小区部分业主参加的会议，会议议题为：（1）关于保利天玺北区（洋房）建筑面积缩水问题的商谈；（2）关于保利天玺北区（洋房）成立独立业主委员会的互相协助事宜；（3）关于保利天玺北区（洋房）地下停车位的销售及使用事项；（4）关于进一步提高保利天玺北区（洋房）物业管理硬软件水平之要求。诉讼中，原告明确其未在《会议相关事项及其签到表》上签名。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告诉请的购房差价款问题。根据上述查明的事实可知，原告主张的面积差异情况属实，且误差比在3%以内；原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，仅对套内面积出现差异如何处理作出了约定，而对建筑面积差异的处理方式并没有明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应当返还由于公摊面积减少导致的建筑面积减少产生的差价款。关于差价款，具体计算方法应以（总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积）为宜，故被告应向原告返还的房款为34362.21元（2451171元÷175.48平方米×2.46平方米），原告该项诉求有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告主张的差价款之利息。虽然被告应向原告退还购房差价款，但并无证据证实原告起诉前曾向被告主张过差价款返还之权利，其他业主向被告主张差价款权利并不发生代原告主张该权利之法律后果。但从现有证据看，被告对于涉案房屋建筑面积缩水之事实应早已知晓，而其并未通知原告进行结算，结合被告占用原告购房差价款的事实，兼顾公平原则，本院酌定自起诉之日即2016年3月17日起，被告按中国人民银行同期同类贷款利率向原告计付差价款的利息。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告佛山市保利置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何枫、卓嘉彬返还佛山市禅城区绿景二路11号xx房的面积差价款34362.21元及利息（以34362.21元为本金，自2016年3月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿日止）；
二、驳回原告何枫、卓嘉彬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取为395元，由原告何枫、卓嘉彬负担52元，被告佛山市保利置业有限公司负担343元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周信斌
二〇一六年四月二十日
书记员 潘明珠附引用法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 更多数据：