重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0101民初1271号原告重庆苏逸房地产开发有限公司，地址重庆市万州区江南新区江南大道6号704房，组织机构代码55407624-2。法定代表人谢晨光，男，汉族，1962年8月15日生，住江苏省南京市鼓楼区琅琊新村7号202室，公民身份号码3201071962********，重庆苏逸房地产开发有限公司董事长。委托代理人胡波，重庆渝万律师事务所律师。被告邓学娟，女，汉族，1972年2月24日生，住重庆市万州区孙家书房下街**号7－1，公民身份号码5122011972********。
原告重庆苏逸房地产开发有限公司（以下简称苏逸公司）诉被告邓学娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法适用简易程序，由
审判员程地华独任审判，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告苏逸公司的委托代理人胡波，被告邓学娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏逸公司诉称，原、被告于2014年8月13日签订房屋买卖合同，约定原告将其名下的重庆市万州区江南大道499号17幢4－1－2号房屋出售给被告，房屋总价款1210000元。被告应支付首付款730000元，余款申请银行按揭贷款支付。签订合同时被告已支付首付款130000元，欠600000元，双方于同日签订借款协议，约定被告在2014年12月30日将欠款600000元无息支付原告。合同签订后，被告仅偿还100000元，尚欠500000元未能偿还。诉讼请求：
一、依法判决被告立即偿还购房欠款500000元并按约定承担违约金(从2015年1月1日起至实际付清之日止，以被告实欠购房款500000元按月利率2％计算)；
二、诉讼费由被告承担。
被告邓学娟辩称，被告与原告签订房屋买卖合同买卖房屋是事实，当时购买房屋时与原告协商分期支付首付款款，本应首付30％，但原告要求被告首付60%，被告当时考虑将乌龙池的房屋和现居住的房屋出售后有能力支付，即与原告签订合同，但房屋至今未出售，才导致没有按约支付房屋首付款。被告支付23万元的首付，银行按揭款也是按期在支付。欠房款500000万元是事实，但暂时无钱支付，双方不是借款，原告并未借钱给被告。同意在2016年12月31日前将欠款500000元支付给原告，不同意支付违约金；即使被告构成违约，双方约定的违约金及原告主原告按月利率2％计算过高，请求依法调低。
经审理查明，原告苏逸公司（合同称甲方）与被告邓学娟（合同称乙方）于2014年8月13日签订《商品房买卖合同》，主要约定：“甲方将其开发的重庆市万州区江南大道499号17幢4－1－2号房屋出售给乙方，房屋建筑面积145.56平方米，总价款1210000元。乙方应于2014年7月3日首付730000元，余款480000元办理银行按揭贷款支付。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。甲方逾期交房的违约责任，除甲方遭遇不可抗力情况外，如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：逾期在60日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交付超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。乙方逾期付款的违约责任，逾期在60日（含）之内，自本合同约定的最后应付款期限的第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交付超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的1％向甲方支付违约金，甲方退还乙方已付房款。甲方不要求解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条的逾期应付款是指本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。”2014年6月23日，被告向原告支付购房定金50000元，2014年7月3日支付购房款80000元，合计130000元。2014年7月3日，原告苏逸公司（协议称甲方）与被告邓学娟（协议称乙方）签订《借款协议》，主要约定：“乙方向甲方购买重庆市万州区江南大道499号17幢4－1－2号房屋，因个人原因，首付款不能达到银行贷款的要求，导致贷款不能及时办理。乙方向甲方借款600000元，乙方承诺在2014年12月30日前无息补交甲方（分别于2014年8月30日、10月30日、12月30日各支付200000元）。若乙方未按协议规定的时间补交首付款，逾期在10日之内的，自本协议规定的应补交期限之第二日起至实际全额付清之日止，乙方按日向甲方支付逾期应还款金额的千分之三的违约金；逾期超过10日的，本人自愿放弃上述所购房屋的全部权利。”借款协议签订后，被告于2014年9月21日支付购房款100000元，尚欠首付款500000元。2014年9月20日，原告申请银行按揭贷款480000元支付购房款。上列事实，有双方当事人提供的书证及当庭陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。双方签订借款协议时，对房屋买卖处在协商之中，尚未签订商品房买卖合同，被告支付了购房定金及部分购房款。双方所签借款协议，名义上是借款，事实上原告并未向被告支付出借款，借款协议未实际履行，其内容表明是对被告余欠购房首付款支付时间的约定，属于合同名称与内容不一致，应以合同内容确定双方的权利义务。按双方的商品房买卖合同约定，被告尚欠购房首付款500000元是事实，原告要求被告支付的诉讼请求，符合法律的规定和双方的约定，本院予以支持。对原告要求被告承担违约责任及被告请求调低违约金支付标准的问题。双方在借款协议中约定：“若乙方未按协议规定的时间补交首付款，逾期在10日之内的，自本协议规定的应补交期限之第二日起至实际全额付清之日止，被告按日向原告支付逾期应还款金额的千分之三的违约金；逾期超过10日的，本人自愿放弃上述所购房屋的全部权利”，双方对逾期超过10日未补交首付款的违约责任约定不明确，在其后签订的商品房买卖合同中对逾期付款违约责任明确约定为“逾期交付超过60日后，甲方不要求解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。”商品房买卖合同中，原、被告对逾期交房和逾期付款的违约责任约定是对等的，被告未按约定支付购房款，违反合同约定，应承担违约责任，应从逾期付款之次日起按约定支付违约金。原告要求被告从2015年1月1日起支付违约金是其对权利的主张，符合双方的约定，本院予以支持；原告要求被告按月利率2％支付违约金，不符合双方的约定，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“对约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。”被告请求调整违约金的理由不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一款之规定，
判决如下：
一、由被告邓学娟于本判决生效后三十日内支付原告重庆苏逸房地产开发有限公司购房款500000元，并承担违约金(从2015年1月1日起至实际付清之日止，以500000元为基数，每日按万分之一计算)。
二、驳回原告重庆苏逸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告邓学娟承担。原告已预交，被告直付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 程地华
二〇一六年四月二十日
书记员 张 燕 来自