云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）玉中民一初字第56号原告杨肃云，男，1962年10月12日生，汉族。委托代理人杨崇玲、王丽丹，云南凌云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告华宁县盛世铭房地产开发有限公司。法定代表人李东，经理。委托代理人李芝明（系李东之父），1952年5月22日生，汉族，系该公司工作人员。代理权限：特别授权代理。委托代理人普俊，男，1984年10月5日生，汉族，系该公司会计。代理权限：一般授权代理。
原告杨肃云与被告华宁县盛世铭房地产开发有限公司（以下简称盛世铭公司）商品房购销合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月28日公开开庭进行了审理，原告杨肃云的委托代理人杨崇玲及被告盛世铭公司的委托代理人李芝明、普俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨肃云诉称，2012年10月30日，其与被告盛世铭公司经协商，向被告购买了包括本案涉诉房屋在内的“锦绣宁州”小区商品房共计52套，并分别签订了《商品房购销合同》。合同签订后，原告已于2012年11月6日付清全部房款，被告于2013年4月8日交付了23套房屋。但之后被告一直未按合同约定办理房屋所有权证和土地使用证，经原告多次催促至今仍未办理。此外，原告在对以上房屋进行租赁过程中，发现房屋实际使用面积与合同约定不符，遂委托中介机构对23套房屋中的21套进行了测绘，结果是实际交付房屋面积比合同约定面积少571.40平方米，按合同约定价款计算原告多支付购房款1047947.60元。对于无法交付的两套房屋，购房款为1286886元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、确认双方签订的23份《商品房购销合同》合法有效；2、判令被告按合同约定办理并移交23套商品房（详见附表1）的房屋所有权证、土地使用证等物权凭证；3、判令被告支付迟延办理23套商品房房屋所有权证、土地使用证等物权凭证的违约金6193680元（从被告收取购房款之日暂计算至2016年3月6日，详见附表1）；4、判令被告返还原告涉诉房屋建筑面积减少所对应的购房款1047947.60元，并赔偿资金占用损失（从被告收取购房款之日暂计算至2016年3月6日为838360元，之后计算至购房款返还之日止，详见附表1）；5、判令被告返还因无法交付的两套商品房对应的购房款1286886元，并赔偿资金占用损失（从被告收取购房款之日暂计算至2016年3月6日为1029508元，之后计算至购房款返还之日止，详见附表2）；6、由被告承担本案诉讼费、保全费等。
被告盛世铭公司辩称，其与原告之间名为商品房购销合同关系，实为借贷关系，请求驳回原告的诉讼请求。原告杨肃云向本院提交了以下证据：第一组：1、企业法人营业执照、组织机构代码证；2、资质证书；3、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。证明：1、被告诉讼主体适格；2、被告具备合法开发建设锦绣宁州小区商品房的资质条件；3、被告具备合法销售锦绣宁州小区商品房的资格。第二组：1、《商品房购销合同》25份；2、《华宁县“锦绣宁州”商品房购销合同备案查询情况》；3、中信银行转款电汇凭证3份、收据3份；4、《情况说明》；5、云南省玉溪市中级人民法院（2013）玉中民二初字第100号民事判决书。证明：1、原告与被告签订的《商品房购销合同》合法有效；2、原告向被告支付了全部购房款，被告收到后出具了收款凭证；3、原被告就购买的商品房在华宁县房屋管理所依法进行备案登记，对外进行物权公示；4、涉诉的《商品房购销合同》经云南省玉溪市中级人民法院审理确认合法有效，原告对未办理商品房过户登记手续无过错。第三组：1、《收条》；2、《交房情况说明》；3、《股东会决议书》；4、《房屋租赁合同》；5、《房屋建筑面积测量计算报告》；6、锦绣宁州小区已交付商品房面积基本情况对比表。证明：1、被告于2013年4月8日向原告交付了部分商品房，履行了部分商品房买卖合同的交付义务；2、《股东会决议书》明确未交付的商品房于2013年6月30日前交付完毕，被告公司股东及员工必须积极配合原告办理与房屋相关的产权证等证照和手续；3、经确认两套房屋无法交付，被告应当将已收取的购房款退还原告，并赔偿损失；4、被告长时间不为原告办理房屋所有权证及土地使用证，主观具有严重过错，其行为已构成违约，应承担违约责任；5、原告将接收的商品房用于出租，与承租人签订了《房屋租赁合同》；6、租赁过程中，因承租人反映面积不足，经原告委托专业测绘公司测量，21套房屋的实际面积与合同约定面积相差571.40平方米，证实被告交付的商品房严重缩水，其行为已构成违约。经质证，盛世铭公司对第一组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明内容不认可，认为该组证据事实上是原告担心若被告不能还款，需要用房屋抵债，因而要求被告出具相关材料用以证实被告对以上房屋拥有所有权。对第二组证据中盛世铭公司的印章及法定代表人的签章真实性予以认可，对房管部门备案的真实性予以认可，但对《商品房购销合同》内容的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为合同并不是被告公司的真实意思表示，被告是用这些房屋作为向原告借款的担保，如果是房屋买卖关系，不可能每平方米才定价1830元；对备案查询情况的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为双方是借贷关系，不是房屋买卖关系，与本案无关；对转款凭证、收据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明内容不认可，认为被告开具收据的时间为2012年的10月31日，此时被告公司只收到原告支付的10004497元，另外1200万元尚未收到，这也说明当时被告迫切希望得到该笔借款，故不惜冒昧打款就开具收据的风险向原告出具了收据。被告应原告的要求在收据中书写“购房款”，但实际三笔款不是用于购房，而是借款。被告向原告借款22004497元，从二张电汇凭证可以看出被告收到了昆明钟凯贸易有限公司向被告支付的借款合计17004407元，李东收到了原告支付的借款500万元；对《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不予认可，该份《情况说明》是应原告要求作出的，不是被告的真实意思表示；对于判决书的真实性、合法性、关联性予以认可，该组证据足以证明被告与原告不是房屋买卖关系，而是借贷关系。对第三组证据中《收条》提及的已交付房屋的真实性予以认可，但对《收条》本身的真实性、合法性、关联性不予认可，认为《收条》系原告单方面提交，无被告公司的签章予以确认；对《交房情况说明》中被告公章的真实性予以认可，但对内容的真实性、合法性、关联性不予认可，该份说明不是被告的真实意思表示，被告向原告交付部分房屋的原因是由于借款期限已到，被告不能按时还款，原告一直逼被告用房屋抵债，被告不得已才向原告交付了部分房屋，允许原告暂时使用受益，如果是房屋买卖关系，不可能间隔半年才交房；对《股东会决议》中被告公司的公章及李东、李芝明签名的真实性予以认可，但对内容不予认可，该材料是应原告要求作出的，不是被告的真实意思表示，且属于内部文件，原告之所以可以拿到，说明是应原告要求作出的；对《房屋租赁合同》、《房屋建筑面积测量计算报告》、锦绣宁州小区已交付商品房面积基本情况对比表均不予认可，认为以上证据系原告单方面制作，被告不清楚，且双方之间是借贷关系，与本案无关。被告盛世铭公司向本院提交一份调取证据申请，要求调取玉溪市中级人民法院（2013）玉中民一初字第26号案件中杨河昆汇款1000万元给杨肃云的汇款凭证，以证明盛世铭公司与杨肃云之间不存在房屋买卖关系，而是借贷关系。本院依其申请进行了调取。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但对关联性不予认可，认为与本案无关，该笔款项在杨河昆的案件中已经由杨肃云退还给了杨河昆。本院对双方提交的证据综合评判如下：对原告提交的第一组证据，被告对真实性、合法性无异议，本院依法确认；经审查该组证据与本案争议内容有关，故应确认其关联性。对第二、三组证据，被告对真实性、合法性、关联性均不予认可，认为双方系借贷关系，不是房屋买卖关系。经审查，25份《商品房购销合同》上均有双方的签章，且与本案有关，故本院依法确认其真实性与关联性；《华宁县“锦绣宁州”商品房购销合同备案查询情况》、中信银行转款电汇凭证3份、收据3份均系原件，且与本案有关，本院依法确认其真实性、关联性；《情况说明》系被告出具，有公司公章及法定代表人签字，对真实性、关联性应予认定；云南省玉溪市中级人民法院（2013）玉中民二初字第100号民事判决书系生效的法律文书，它是在原告对第三人的执行提出异议的情况下作出，与本案具有一定的关联性，故本院依法确认其真实性与关联性，但判决内容并不涉及双方之间的法律关系问题，故对原告的证明目的不予采信；《收条》系杨肃云在接收房屋后出具给被告的，本院对其真实性、关联性予以确认；《交房情况说明》、《股东会决议书》系被告作出并交给杨肃云，本院对真实性、关联性也予以确认。至于上述证据的合法性，以及能否证明本案双方之间存在商品房购销合同关系是双方争议的焦点，本院在说理部分进行评析。对被告申请本院调取的证据，原告对真实性无异议，应予确认，其对关联性提出异议，经审查，1000万元的电汇凭证虽是真实的，但与本案无关，故不予采信。对于双方交易经过，庭审中，双方均进行了陈述。原告杨肃云的特别授权委托代理人陈述：杨肃云在购买房屋之前与盛世铭公司没有关系，与盛世铭公司的人也不认识；因昆明英茂集团在华宁有一个楼盘，这个集团的人跟杨肃云很熟，就介绍杨肃云购买盛世铭公司开发的锦绣宁州小区房屋；锦绣宁州小区靠河边，人流量不大，不好卖，但杨肃云认为位置还不错，就与盛世铭公司协商将余下的52套房屋整体打包出售给其；当时杨肃云具体是与李芝明谈，再由李芝明安排工作人员签订合同，合同是2012年10月30日在盛世铭公司的售楼部签订的，是盛世铭公司提供的格式合同，购买当时是现房；杨肃云在昆明开建材商场，其打算购房后通过卖建材把这个地方炒热做成一个商圈，以后再卖出去，可以赚钱；52套房屋主要是临街商住一体房屋中的商铺，这些房屋都是两层或多层，一楼是铺面，二楼及以上用于住人或者办公，也可以经营，无论是100多平米、200多平米、400多平米的都是每平方米1830元，单价是双方协商的，比华宁当地的房价略低，当时像这样的房屋在同地段需要2300到2400元每平方米，因为杨肃云买的是尾盘而且打包购买，所以价格低一些；杨肃云购买的52套房屋主要是在A区和B区，合同签订后，交了25套的钥匙，还有27套没有交，已另案起诉。被告盛世铭公司的特别授权委托代理人李芝明陈述：其与杨肃云已认识十多年，当时其是盛世铭公司的法定代表人，因为公司需要资金，其代表公司向杨肃云借款2000万元，借期三个月，他同意了，是高利贷，双方口头约定月息6%；借款时杨肃云提出要用房屋做抵押，所以双方就同时签订了借款合同和房屋买卖合同，签订房屋买卖合同是杨肃云要求的；借款合同一式两份，杨肃云持有一份，公司持有一份，房屋买卖合同签了52份，是一式一份，正常的房屋买卖合同本来是一式四到五份，因为不是买卖关系，只是作个抵押，所以就只签了一份，由杨肃云持有；当时约定三个月的借款期限，期限届满后杨肃云来要钱，其还不出来，杨肃云就找到昆明的杨河昆，提议说让公司向杨河昆借钱，借出来还给杨肃云，就是之前中院办的杨河昆那个案子，当时办理了很多手续，都是按他们的要求办的，期间杨肃云就把公司持有的借款合同拿走了，其没有在意。盛世铭公司另一位委托代理人普俊补充：1830元的单价是用借款金额除以52套房屋的总面积得到的，当时房屋已经盖好，面积不是最准确的，但也差不多，不然铺面怎么可能才卖1830元每平方米；房屋有两种格局，第一种一层是铺面，二层以上住人或用于经营，第二种一层二层都是商铺，三层四层住人或经营，52套都是这两种格局中的一层铺面，面积有大小；因为当时卖剩的就是这52套商铺，公司应杨肃云要求用来作抵押，签订成买卖合同也是杨肃云的要求，公司当时想着只要借到钱，等还钱的时候再将房屋要回来就没问题了；当时的市场价并不像对方代理人陈述的2000多，而是五、六千，六、七千左右；商谈时杨肃云去看过两次房，52份合同签订后都到房管局进行了备案；其确实交过25套房屋的钥匙给杨肃云公司的员工陈勇，因当时公司负责人李芝明被检察院带走，在拘留所里面，杨肃云找公司要钱，公司还不出来，杨肃云就要求交钥匙，杨肃云或他派来的人天天在售楼部，公司员工没法上班，其没有办法，就把钥匙交给他；其认为这不是交房，而是暂时的抵押，只要公司把钱还给杨肃云，杨肃云就会把钥匙还回来。诉讼中，原告表示其接收的25套房屋中有两套重复备案，后来被告补了两套，但没有签订合同，所以其实际持有25套房屋的钥匙。要求将诉讼请求第1项变更为判令被告按合同约定办理并移交25套商品房的房屋所有权证、土地使用证等物权凭证，并撤回第5项诉讼请求。综合原、被告双方的诉辩意见及举、质证情况，本院认定案件事实如下：2012年10月30日，杨肃云与盛世铭公司签订了五十二份《商品房购销合同》，约定由杨肃云购买盛世铭公司开发的五十二套房屋，总价款为22004497元。五十二份《商品房购销合同》均系格式合同，载明商品房出卖人为盛世铭公司，买受人为杨肃云，合同约定按套内建筑面积计价，房屋单价均为（人民币）每平方米1834元（已包含分摊的共有建筑面积的价格）；杨肃云于2012年10月30日一次性付清房款；盛世铭公司应于2012年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给杨肃云。关于逾期交房的违约责任，双方约定自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，盛世铭公司按每天30元向杨肃云支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，盛世铭公司按每日60元的标准向杨肃云支付违约金，逾期超过60日，则杨肃云有权解除合同；杨肃云选择解除合同，盛世铭公司按总房款的5%向杨肃云支付违约金，但不再承担逾期30天至60天内的违约责任；杨肃云选择履行合同，盛世铭公司按总房款的1%向杨肃云支付违约金。关于产权登记，双方约定杨肃云在达到以下条件后，盛世铭公司负责将杨肃云提供的相关资料递交产权登记部门，办理产权登记手续：1、杨肃云向盛世铭公司付清全额房款及维修基金、配套费、契税等相关费用，2、杨肃云已与盛世铭公司办理完毕房屋交接手续，3、杨肃云向盛世铭公司签订委托书，委托盛世铭公司办理相关产权登记事项，并按要求交付完毕所有产权登记所需资料。合同对其它事项均作了相应的约定。合同尾部甲方处加盖有盛世铭公司印章及法定代表人李东的私人印章，乙方处为杨肃云签名。上述《商品房购销合同》均在华宁县房屋管理所进行了备案。2012年10月31日，盛世铭公司出具三份金额分别为500万元、500.4497万元、1200万元的收据给杨肃云，上面载明“购房款”。同日，杨肃云转款500万元到盛世铭公司法定代表人李东账户；杨肃云通过昆明中凯贸易公司电汇500.4497万元款项到盛世铭公司账户，电汇凭证附加信息及用途处载明“借款”；2012年11月6日，杨肃云通过昆明中凯贸易公司电汇1200万元款项到盛世铭公司账户，电汇凭证附加信息及用途处载明“借款”。2012年11月8日，盛世铭公司出具《情况说明》一份，载明：“兹有我公司客户杨肃云购买我公司锦绣宁州小区房屋总价为人民币22004497元（贰仟贰佰万零肆仟肆佰玖拾柒元整），杨肃云于2012年10月31日通过个人账户转账支付人民币500万元（伍佰万元整），通过昆明中凯贸易有限公司支付人民币5004497元（伍佰万零肆仟肆佰玖拾柒元整），2012年11月6日通过昆明中凯贸易有限公司支付人民币1200万元（壹仟贰佰万元整），全部购房款已经付清。其中通过杨肃云个人账户转账支付的人民币500万元（伍佰万元整），是我公司指定杨肃云转入公司法定代表人李东个人账户，我公司在此确认该500万元（伍佰万元整）款项是杨肃云购买我公司锦绣宁州小区房屋的购房款。特此说明”，李东、李芝明在该说明上签字，并加盖了盛世铭公司公章。2013年4月8日，盛世铭公司向杨肃云交付了25套房屋。另查明，涉诉房屋现尚未进行验收。
本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为杨肃云与盛世铭公司之间存在的是借贷关系还是商品房购销合同关系，双方签订的《商品房购销合同》的性质与效力如何认定。杨肃云主张双方之间系商品房购销合同关系，所签合同均为合法有效的合同，盛世铭公司辩称双方签订的商品房购销合同名为买卖，实为借贷。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。经审查，双方签订的《商品房购销合同》约定的买卖标的物明确具体，单价及总价款清楚，双方的权利义务明晰具体，且该合同已经在房屋管理部门进行了备案登记，杨肃云也按约定向盛世铭公司支付了购房款，盛世铭公司向杨肃云出具了收据和情况说明，明确收到杨肃云支付的款项性质系购房款，且涉诉的房屋已全部交付给杨肃云。以上证据能够形成证据锁链，证实双方之间形成的是商品房购销合同关系。杨肃云要求确认涉诉的二十三份《商品房购销合同》合法有效依据充分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。盛世铭公司虽抗辩主张双方是借贷关系，但未提供借条或利息支付情况等证据，其主张因无充分证据证实，不予支持。但杨肃云要求盛世铭公司办理并移交所购商品房房屋所有权证及土地使用证等物权凭证，并支付逾期办证违约金，以及房屋面积差少所对应的价款的主张，因涉诉房屋现尚未验收，需待相关部门验收合格后才具备办理房屋产权证及计算逾期办证违约金、房屋面积差少的条件，故其的上述主张本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，
判决如下：原告杨肃云与被告华宁县盛世铭房地产开发有限公司签订的二十三份《商品房购销合同》（备案号分别为：2012—1157、1159、1160、1161、1162、1163、1165、1168、1169、1170、1175、1176、1177、1178、1181、1182、1185、1188、1189、1190、1191、1192、1200）合法有效。案件受理费100元，保全费5000元，由华宁县盛世铭房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
审判长 黄延林
审判员 荆 燕
审判员 龚 辉
二〇一六年四月十五日
书记员 龚 旭 关注公众号“”