山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民再终字第117号
上诉人（原审第三人）：仲鲁波。
委托代理人：仲跻信，山东开正律师事务所律师。
委托代理人：侯涛。
被
上诉人（原审原告）：杨彭。
委托代理人：闫甜甜，山东公明政和律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：殷翠翠，无职业。
被
上诉人（原审被告）：仲振伟，无职业。仲鲁波因杨彭与殷翠翠、仲振伟房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2013）任民初字第671号民事调解书，向该院提出再审申请，该院于2014年7月9日经该院审判委员会讨论决定，作出（2014）任某监字第2号民事裁定书，裁定本案另行组成合议庭进行再审。济宁市任城区人民法院再审期间依法追加仲鲁波为本案第三人参加诉讼，并作出（2015）任某再初字第14号民事判决书。仲鲁波不服判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人仲鲁波的委托代理人仲跻信、侯涛，被上诉人杨彭及其委托代理人闫甜甜到庭参加诉讼。被上诉人仲振伟、殷翠翠经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告杨彭于2013年2月22日诉至济宁市任城区人民法院称，2013年2月17日，杨彭通过中介所龙腾房产与殷翠翠、仲振伟签订了一份房屋买卖合同，合同约定：殷翠翠、仲振伟将座落在济宁市阜桥辖区光明小区23号楼东单元3层东户房产一套（证号：中区字2011809094号，面积110.76平方米，含储藏室20.38平方米）以78万元卖与杨彭，合同签订后10日内办理过户手续，税费由卖方负担。杨彭当天交给殷翠翠定金2000元，2013年2月18日，杨彭支付殷翠翠、仲振伟现金105000元（包含51000元的过户税费和5000元的中介费），殷翠翠、仲振伟将房屋钥匙交付杨彭。2013年2月19日上午，杨彭通过支行604610009201194840转帐给殷翠翠、仲振伟523000元，该款殷翠翠、仲振伟用于提前还清该房抵押在中国邮政储蓄支行604610009201194840有限责任公司济宁市分行的贷款，支行604610009201194840解除了抵押。同日下午，杨彭、殷翠翠、仲振伟共同到济宁市房产交易处办理过户时才知殷翠���、仲振伟因欠刘某的借款，该房被原济宁市市中区法院于2013年1月17日财产保全查封，殷翠翠、仲振伟即要求杨彭于当天下午又支付了购房款150000元，78万元的购房款已经全部付清。殷翠翠、仲振伟将该款一次性付给刘某后，原济宁市市中区法院于2013年2月19日下午向济宁市房产交易处送达解封手续，杨彭和殷翠翠、仲振伟正在办理过户手续期间，原济宁市市中区法院又因殷翠翠、仲振伟、仲鲁波、孟某新欠时某的借款一案，刚刚解封的房子又被查封，导致杨彭无法办理房产的过户手续。2013年2月22日，杨彭向原济宁市市中区法院递交查封异议申请书和房屋买卖合同及殷翠翠、仲振伟的收款收条，但该院未予答复。同日，杨彭向原济宁市任城区法院起诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同，殷翠翠、仲振伟返还购房款78万元并支付违约金。济宁市任城区人民��院原一审查明，2013年2月17日，杨彭通过中介所龙腾房产与殷翠翠、仲振伟签订了一份房屋买卖合同，合同约定：殷翠翠、仲振伟将座落在济宁市阜桥辖区光明小区23号楼东单元3层东户房产一套（证号：中区字2011809094号，面积110.76平方米，含储藏室20.38平方米）以78万元卖与杨彭，合同签订后10日内办理过户手续，税费由卖方负担。签订合同的同时，杨彭交殷翠翠定金2000元，2013年2月18日，杨彭交殷翠翠、仲振伟现金105000元，其中包含51000元的过户税费和5000元的中介费，殷翠翠、仲振伟同时将房门钥匙交与杨彭。2013年2月19日上午，杨彭通过兴业银行济宁市分行柴政的37×××31帐号给仲振伟在支行604610009201194840帐户转款523000元，该款殷翠翠、仲振伟用于提前还清该房抵押在中国邮政储蓄支行604610009201194840有限责任公司济宁市分行的贷款，支行604610009201194840解除了抵押；同日下午，杨彭、殷翠翠、仲振伟共同到济宁市房产交易处办理过户时才知殷翠翠、仲振伟因欠刘某的借款，该房被原济宁市市中区人民法院于2013年1月17日财产保全查封，殷翠翠、仲振伟即要求杨彭于当天下午又支付了购房尾款150000元（向殷翠翠工行62×××64账号打款），并用这笔款一次性还清了刘某的借款，原济宁市市中区法院于2013年2月19日下午向济宁市房产交易处送达解封手续。在杨彭继续办理过户手续时，发现该房产又被原济宁市市中区法院因其他案件财产保全查封，致使杨彭无法继续办理过户手续。2013年2月22日，杨彭诉来法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，殷翠翠、仲振伟返还购房款78万元并支付违约金。济宁市任城区人民法院原一审调解中，殷翠翠、仲振伟不同意杨彭要求解除房屋买卖合同，返还购房款78万元并支付违约金的诉讼请求，要求继续履行合同。2013年2月25日，三人达成调解协议，济宁市任城区人民法院下发了（2013）任民初字第671号民事调解书，该调解书调解协议内容为：“一、原告杨彭与被告殷翠翠、仲振伟继续履行于2013年2月17日签订的房屋买卖合同。（房款780000元，包括51000元过户所有税款，5000元的中介费）二、被告殷翠翠、仲振伟于2013年3月1日前协助原告杨彭办理完毕向其购买的位于济宁市阜桥辖区光明小区23号楼东单元三层东户（证号：2011809094号，面积110.76平方米）房产过户手续。案件受理费5800元，保全费5000元，由被告仲振伟、殷翠翠承担，由于原告已预交，由二被告直接给付原告。”济宁市任城区人民法院再审过程中，第三人仲鲁波申诉称，殷翠翠、仲振伟夫妇因欠仲鲁波借款8万元以及因仲振伟向他人借款仲鲁波担保而为其垫付的15万元共计23万元，已经原济宁市���中区法院（2013）济中区民初字第633号民事判决书判决结案，时某诉殷翠翠、仲振伟、仲鲁波、孟某新民间借贷一案，原济宁市市中区法院（2013）济中区民初字第631号民事判决书判决结案，标的额本金10万、违约金2万元；仲某诉殷翠翠、仲振伟借款一案，邹城市法院以（2013）邹民初字第436号民事判决书判决结案，三案借款本金、利息、违约金共计60余万元，现三案均已立案执行。在执行中，上述案件申请执行人申请原济宁市市中区法院查封对殷翠翠、仲振伟所有的位于济宁市阜桥辖区光明小区23号楼东单元三层东户房产，可是，济宁市任城区法院（2013）任民初字第671号民事调解书给殷翠翠、仲振伟逃避债务提供了法律支撑，侵害了第三人的利益。1、济宁市任城区人民法院在明知涉案房产被查封的情况下组织殷翠翠、仲振伟与杨彭调解并制作调解书，违反了最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条的规定，应予撤销。2、该案程序违法，该案是普通程序审理的案件，送达起诉状和答辩状的时间应按《民事诉讼法》第125条的规定办理，开庭通知与公告应按《民事诉讼法》第136条的规定办理。而原审法院是在2013年2月22日立案，2013年2月25日就作出了调解书，没有留出15天的答辩时间，开庭通知仅提前2天，违背了开庭通知应提前3天送达的强制性规定。3、殷翠翠、仲振伟二人在向借款人借款时承诺以涉案房产抵押，借款到手后，二人违背诚实信用原则，私下与杨彭串通转移房产，而杨彭在明知该房产2013年2月19日已被法院查封后，又于当天分四次向殷翠翠、仲振伟转款673000元，三人的行为违反了《合同法》第52条第2、3项和《民法通则》第58条第4、7项的规定，所签房屋买卖合同为无效合同。综上，该民事调解书违反了法律禁止性规定，应当撤销，裁定终止对本案的审理。原审原告杨彭称，我选择购买这套房子是因为离我单位近，我是通过中介介绍按照市场合理价格所购，当时殷翠翠、仲振伟只说该房当时是交了20万的首付，尚有50多万的支行604610009201194840贷款未还，我根本不知道殷翠翠、仲振伟欠别人的钱，更不知道该房被法院查封。我2013年1月30日交定金2000元，2013年2月17日签订了购房合同，2013年2月18日付给殷翠翠、仲振伟现金105000元，当天他俩也将房门钥匙交给我，我装修后入住至今，已实际占有房屋。2013年2月19日上午按合同的约定我又付523000元，提前还清该房在邮政支行604610009201194840按揭贷款，解除了抵押。同日下午在市房产交易处办理过户手续时，经询问方知房产被原济宁市市中区人民法院因刘某案件查封，殷翠翠、仲振伟央求我又于当天下午付清��款150000元。用此款还清刘某后，法院下发民事调解书，并向市房产交易处送达了解封裁定书和协助执行通知书解除了查封，不料想在这期间，原济宁市市中区人民法院因时志国案又将该房查封，导致我无法办理产权变更登记手续。我怀疑殷翠翠、仲振伟与债权人恶意串通，当即向常青路派出所报案，派出所告知我因房产买卖引发的纠纷，要到法院起诉，我2013年2月22日在济宁市任城区法院起诉殷翠翠、仲振伟，要求解除合同，返还购房款及违约金。同时向原济宁市市中区人民法院提出查封异议申请，但该院一直未予答复。济宁市任城区人民法院立案后进行调解，殷翠翠、仲振伟提出购房款大都已还支行604610009201194840按揭贷款和债权人刘某了，返还购房款已无可能，要求继续履行合同，在此情况下我才接受的调解方案。第三人所述我明知该房查封，又付给殷翠翠、仲��伟房款，恶意串通转移财产与事实不符，既然第三人和时某借款给殷翠翠、仲振伟，为何不早起诉查封房产，又为何偏偏在我还清支行604610009201194840贷款解押办过户的瞬间查封房产，显然是恶意查封。况且仲鲁波起诉殷翠翠、仲振伟民间借贷保全查封房产是2013年2月21日，我是2013年2月19日就付清房款，原中区法院对该房的查封违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第17条的规定。综上，第三人的再审申请缺乏事实及法律依据，依法应予以驳回，维持（2013）任某初字第671号民事调解书。原审被告殷翠翠辩称，1、我与仲振伟同杨彭签订的房屋买卖合同合法有效，没有恶意串通，更不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，请求法院依法确认房屋买卖合同合法有效；2、签订买卖合同时，仅有刘长清起诉申请原中区法院于2013��1月17日对诉争房产进行保全查封，该院没向我们送达民事诉状、开庭传票和民事裁定书，我们并不知道房产被查封。2013年2月19日下午我交清借款15万元后调解结案，同日下午法院作出解封裁定书和协助执行书对该房进行解封，我们同杨彭2月19日下午办理过户时诉争房产并不处于查封状态，我是2013年3月4日才收到第三人起诉的诉讼文书，我们与杨彭根本不存在恶意串通的情形；3、本案案外人时志国起诉申请财产保全的裁定书是2013年2月19日下午在市房产交易处向我送达的，此时我们正和杨彭在市房产交易处办理房产转移登记手续；4、本案杨彭主张的是物权，其应当优于仲鲁波主张的债权的效力。综上，请求法院驳回仲鲁波的再审请求，维持（2013）任某初字第671号民事调解书。原审被告仲振伟未作答辩。济宁市任城区人民法院再审查明，殷翠翠、���振伟原系夫妻关系，二人拥有一套共同所有的位于济宁市阜桥辖区光明小区23号楼东1单元3楼东户房产，2013年1月初在龙腾房产中介所登记卖房信息。2013年1月25日，杨彭与龙腾房产中介所李某乙签订看房协议书一份，约定委托介绍并代看的房产是殷翠翠、仲振伟共同所有的本案诉争的房产，并约定中介费5000元。2013年1月30日，杨彭向殷翠翠交2000元的购房定金，殷翠翠向其出具收条。2013年2月17日，卖方殷翠翠（甲方）、买方杨彭（乙方）、中介方龙腾房产（丙方）三方签订房屋买卖合同，该合同约定：“一、经龙腾房产介绍，殷翠翠将座落济宁市阜桥辖区光明小区23号楼东1单元3楼东户，面积110.76平方米，所有权证号为中区字第2011809094号的房屋并附带附属设施整体装修、太阳能、净水器、车库20.38平方米出售给杨彭，甲方承诺该房屋产权清楚，若发生与该房屋有关的��权纠纷、债务纠纷等一切纠纷，由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任，并赔偿乙方的经济损失。
二、甲乙双方约定上述房屋并附带附属设施成交价款为780000元，合同签订之日，乙方支付给甲方2000元，由甲方收取，以收据为准。
三、1、双方约定此价格，由甲方把房子过户到乙方名下的价格（包括中介费），2、因甲方未还完房贷，由乙方提前支付给甲方部分房款做为解抵款，如当天拿不出来他项权证，此合同作废。
四、本合同签订后10日内，应向市房管部门申请办理该房屋的交易、权属登记手续，上述房屋在办理交易、权属登记手续所发生的个税、营业税由甲方承担，契税、交易费双方约定由甲方承担。
五、本合同签订后由乙方支付给丙方服务费为5000元。”仲振伟在该合同中房屋共有人一栏中签字并按手印。2013年2月18日，杨彭付给殷翠翠、仲振伟现金105000元作为��房款，殷翠翠、仲振伟出具了收条并将房屋钥匙交付杨彭。2013年2月19日上午9：03杨彭通过柴某乙的兴业支行604610009201194840济宁分行37×××31账户向仲振伟的支行604610009201194840账户中汇款523000元，殷翠翠、仲振伟为杨彭出具了收条，并当即用该款一次性还清了该房设定抵押在中国邮政储蓄支行604610009201194840有限责任公司济宁市分行贷款，该行在济宁市房他证字第2011109**号他项权证上附记栏中注明：“此笔贷款已结清，同意解抵押”并加盖该行贷款合同专用章后将该证退给殷翠翠、仲振伟转交杨彭。同日下午济宁市房产交易处刚上班，杨彭、殷翠翠、仲振伟和龙腾房产中介所李某乙一起去办过户手续时，经询问市房产交易处工作人员，发现该房产因刘某诉仲振伟、殷翠翠民间借贷一案，已于2013年1月17日被原济宁市市中区法院以（2013）济中区执保字第12号民事裁定书财产保全查封，涉案标的150000元，除此以外，并没有其他法院轮候查封。殷翠翠、仲振伟向杨彭提出要求付清购房尾款150000元，用此款偿还刘某，协调马上解封，并承诺杨彭一定能办理过户。2013年2月19日下午15：10前杨彭通过柴某甲的兴业支行604610009201194840济宁分行37×××31账户向殷翠翠在工商××××6222021608003919064账户中分三次各汇款50000元，共计150000元，殷翠翠、仲振伟向杨彭出具了收到转账15万元的收条。截止2013年2月19日下午15：10前杨彭已经按照房屋买卖合同的约定分四次将购房款780000元全部付清。当天下午殷翠翠、仲振伟将150000元还清刘某后，原济宁市市中区法院下发（2013）济中区民初字第121号民事调解书调解结案，并立即向市房产交易处送达了（2013）济中区执保字第12-1号协助执行通知书解除了查封。正当杨彭、殷翠翠、仲振伟等人协调刘某案件之际，原济宁市���中区法院又因时某诉殷翠翠、仲振伟、仲鲁波、孟某新民间借贷一案，向市房产交易处送达了（2013）济中区民初字631号民事裁定书及协助执行通知书，再次将该房财产保全查封，轮候在刘某案查封以后，并在市房产交易处现场向殷翠翠、仲振伟送达了民事裁定书，导致杨彭等人无法继续办理过户。杨彭马上拨打110报警电话，济宁市任城区公安分局常青路派出所出警后到现场了解情况并告知当事人因涉及房屋买卖纠纷问题应通过法院解决，杨彭于2013年2月22日向原济宁市任城区人民法院起诉殷翠翠、仲振伟，要求解除双方的房屋买卖合同，返还购房款78万元及违约金。该院当即对该案进行了调解，殷翠翠、仲振伟不同意杨彭的诉讼请求，认为购房款大部分用于偿还支行604610009201194840贷款和债权人刘某了，返还杨彭已不可能，且房产已交付杨彭，要求继续履行房屋买卖���同，2013年2月25日，该院下发了（2013）任某初字第671号民事调解书。另查明，仲振伟、殷翠翠在夫妻关系存续期间借款较多，自2012年12月17日至2013年2月20日，原济宁市市中区法院就受理三件债权人起诉仲振伟、殷翠翠的民间借贷案件，其中第一件是2012年12月17日立案受理的刘某诉仲振伟、殷翠翠民间借贷一案，2013年1月17日该院将诉争房产财产保全查封，但民事诉状、开庭传票、查封裁定书并未送达给仲振伟、殷翠翠，2013年2月19日下午仲振伟、殷翠翠用卖房款15万元还清刘某后，以（2013）济中区民初字第121号民事调解书调解结案，该房产被解封；第二件是2013年2月19日立案受理的时某诉仲振伟、殷翠翠、仲鲁波、孟某新民间借贷一案，仲振伟向时某借款10万元，仲鲁波、孟某新二人是担保人，同日下午该院以（2013）济中区民初字第631号民事裁定书又一次将��房财产保全查封，并在市房产交易处向正陪同杨彭办理房产过户手续的仲振伟、殷翠翠送达了民事裁定书，该案于2013年7月12日在四位债务人缺席的情况下以（2013）济中区民初字第631号民事判决书判决结案，判决仲振伟、殷翠翠在判决书生效后五日内偿还借款10万元及违约金2万元，仲鲁波、孟某新承担连带担保责任；第三件是2013年2月20日立案受理的仲鲁波诉仲振伟、殷翠翠民间借贷一案，该案仲振伟向仲鲁波借款8万元，仲振伟又分别向戈某借款10万元、向杨某借款5万元，仲鲁波为其担保，后仲鲁波还清戈某10万元、杨某5万元后向仲振伟追偿，标的额23万元，该院于2013年2月21日以（2013）济中区民初字第633号民事裁定书第三次将该房财产保全轮候查封，并未向仲振伟、殷翠翠送达民事裁定书，2013年4月11日该院在二债务人缺席的情况下以（2013）济中区民初字第633号民��判决书判决结案，判决仲振伟、殷翠翠在判决书生效后七日内偿还23万元及利息。上述两案债权人已申请任城区人民法院执行局执行，现仲振伟下落不明。另外，杨彭就（2013）济中区民初字第631号民事裁定书和（2013）济中区民初字第633号民事裁定书查封涉案房产事宜，于2013年2月22日分别向原济宁市市中区法院提出二份查封异议申请书，并附房屋买卖合同、付款证明等相关证据的复印件，要求解除对涉案房屋的查封，该院一直未予听证审查回复意见。另查明，2013年2月18日杨彭收到房屋钥匙后，对该房屋进行了装修后入住至今，对该房实际占有使用。济宁市任城区人民法院再审认为，1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付��分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，2013年2月17日杨彭与仲振伟、殷翠翠、龙腾房产中介所三方签订房屋买卖合同，杨彭按照合同的约定于2月18日支付房款105000元，同时仲振伟、殷翠翠将房门钥匙交与杨彭。同年2月19日上午又支付523000元用于偿还涉案房屋未还清的支行604610009201194840按揭贷款，解除抵押，收回了他项权证。此时，已经交付房款的80.5％。同日下午，双方到济宁市房产交易处办理过户时，发现涉案房产因刘某案被法院于2013年1月17日财产保全查封，应仲振伟、殷翠翠的请求，杨彭于当天下午15：10前又再次支付购房尾款150000元，仲振伟、殷翠翠用该款还��刘某后调解结案，法院对涉案房产解除了查封。此时，杨彭已经交清全部房款，涉案房产已经由其实际占有。2013年2月19日下午，原济宁市市中区人民法院又因时志国案件再次财产保全轮候查封了该房，导致无法过户。结合本案，杨彭是以合理的价款在2013年2月19日前付给房屋出卖人仲振伟、殷翠翠全部房款，并实际占有房屋，虽然2013年1月17日因刘某案法院查封该房屋，但并未向仲振伟、殷翠翠送达民事诉状、开庭传票和查封裁定书。由此可见，2013年2月17日杨彭与仲振伟、殷翠翠签订房屋买卖合同时，双方不知道涉案房屋被查封的事实，对此双方不存在主观过错。2013年2月19日得知房产被查封后，仲振伟、殷翠翠要求杨彭提前付清尾款。杨彭付款15万元后，仲振伟、殷翠翠与刘某达成调解协议，并用该房款一次性清偿债务。调解当日下午，法院解除了对该房产的查封��杨彭与仲振伟、殷翠翠签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，且购房人以提前履行支付购房尾款的行为消灭了该房屋的权利负担（查封），双方均不存在过错，故应认定房屋买卖合同合法有效。房屋买卖合同签订后，杨彭支付了全部的房款，实际占有了房屋，出卖人也消灭了房屋权利负担，故杨彭属于房屋实际所有权人。《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”房屋买卖合同生效后，出卖人应当协助购房人办理房产过户手续，以履行自己的合同义务。在办理过户手续中，又因时某案涉案房产被再次查封，致使房产不能过户给杨彭，对此杨彭没有过错，故该次查封不能对抗杨彭。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，在确认上述事实后，应当解除对该房产的查封，保护房屋实际所有权人杨彭的权利。因时某案涉案房产被再次查封时，杨彭已经履行了房屋买卖合同主要义务，且查封时间在房屋买卖合同签订之后，房屋买卖行为不属于当事人处分法院查封财产的违法情形。仲鲁波申诉称杨彭明知涉案房屋被法院查封却又付款给仲振伟、殷翠翠，双方恶意串通侵害其权益，未向法院提供相关证据证明，仲鲁波的该项主张缺乏事实依据，法院依法不予支持。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条规定：“人民法院进行调解可以一人主持，也可以由合议庭主持，并尽可能就地进行。人民法院进行调解，可以用简便方式通知当事人、证人到庭。”由此可见，调解案件可以在开庭以前进行，并可以用简便方式通知当事人，该案未经开庭程序进行调解，制作调解笔录，调���达成协议后作出了调解书，审理程序并不违反法律规定。仲鲁波申诉称该案调解不符合法律程序的主张，理由不能成立，法院不予支持。3、时某案件中仲鲁波仅是担保人，并没有向债权人履行清偿义务，仲鲁波不能对抗杨彭享有涉案房产权利。原济宁市市中区人民法院2013年4月11日所作出的（2013）济中区民初字第633号判决书，仅能证实仲鲁波对仲振伟、殷翠翠享有23万元的债权。按照物权优于债权的原则，仲鲁波享有的债权无法对抗杨彭对涉案房产享有的物权。杨彭作为房屋善意购买人，法律应当保护其权利。杨彭要求确认涉案房屋的所有权并要求协助办理过户的诉讼请求，依法应予以支持。综上所述，济宁市任城区人民法院再审认为，本案争议的焦点是在买卖双方均不知情的情况下，买受人已经付清全部房款并实际占有房屋，查封解除后买��合同是否有效的问题。买受人杨彭是以合理的价酬按照购房合同的约定履行了付清全部房款的义务，并实际占有使用涉案房屋，出卖人也已经履行了交付房屋的义务，对法院第一次查封房产买卖双方均不知情，买受人没有任何过错。且在合同履行过程中，房屋上的权利负担已经消灭，杨彭与仲振伟、殷翠翠所签房屋买卖合同合法有效，买受人杨彭应当取得涉案房屋的所有权。因此，杨彭要求确认涉案房屋的所有权并要求协助办理过户的诉讼请求，依法应予以支持。仲鲁波的再审请求没有事实和法律依据，应予驳回。济宁市任城区人民法院（2013）任民初字第671号民事调解书主要内容为双方继续履行房屋买卖合同，仲振伟、殷翠翠于2013年3月1日前协助杨彭办理房产过户手续。本案起诉前杨彭已履行支付全部购房款的义务，仲振伟、殷翠翠已履行了交房义务，协助办理房产过户是出卖人的一种附属义务，故事实上不存在双方再继续履行房屋买卖合同的情形，涉案房产被另案查封致使当事人不能自动办理过户手续，故调解协议第二项内容也无法履行，该民事调解书应予撤销。本案所涉实质争议系涉案房产所有权问题，根据上述查明认定的事实，法院确认涉案房屋的所有权归杨彭所有，其权利应予保护。该房屋所涉查封不当，应予解除。杨彭要求为其办理房产过户手续的请求，应予支持。故依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第四十二条，
判决如下：
一、撤销济宁市任城��人民法院（2013）任民初字第671号民事调解书。
二、确认位于济宁市任城区阜桥辖区光明小区23号楼东单元3层东户房产（建筑面积110.76平方米，含储藏室20.38平方米）归原审原告杨彭所有，限原审被告仲振伟、殷翠翠在本判决书生效后十日内协助办理房产的过户手续。判决后，仲鲁波不服，向本院上诉称，一、再审程序违法。最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的意见》第26条明确规定，审判机关在审理确权之诉时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理。而本案原审及再审中，仍然违反了“应当中止审理”的强制性规定，依据该规定，本案应裁定中止审理，或依法判决驳回原告的诉讼请求。本案再审是对原（2013）任某初字第671号民事调解案件的再审，再审时不应脱离当时和现在法院仍对该涉案���屋进行查封这一基本事实。不管是原审还是再审，只要涉案房屋被法院查封，法院均应裁定中止对本案的审理或判决驳回原告的诉讼请求。除此外，不能做出与法律规定相违背的其他判决结果。
二、再审判决认定案件事实错误。《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案刘某申请查封是在2013年1月17日，本案房屋买卖合同签订是在查封一个月后的2013年2月17日，付款是在2013年2月19日，签订合同及付款均是在法院查封中进行的，且违反了上述法律强制性规定，其所签房屋买卖合同应依法认定无效，其买卖行为不受法律保护。再审法院却置上述法律规定于不顾，认定房��买卖合同有效没有任何法律依据。
三、再审适用法律错误。再审判决引用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条错误。1、该规定是对判决生效后的执行中才能适用。2、该规定实施于2005年1月1日，其第十七条早已被2007年10月1日起生效的《物权法》第九条所替代。依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。本案房屋买卖双方当事人对该房物权的设立变更，未依法进行登记公示，其房屋买卖行为当然无效，更因其违反了对查封房产不得转让的法律规定而无效，因此再审法院依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定进行判决属适用法律错误。另外，杨彭未办理过户登记，并不符合法律规定的善意第三人的条件。综上，再审判决结果侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法撤销原判，裁定对该案中止审理或判决驳回杨彭的诉讼请求。杨彭答辩称，济宁市任城区人民法院作出的（2015）任民再初字第14号民事判决书认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。1、杨彭与殷翠翠、仲振伟签订的涉案房屋买卖合同，系双方当事人自愿签订的，内容是双方的真实意思表示，合同签订后，杨彭依约支付了购房款，殷翠翠、仲振伟也履行了交付房屋的行为，杨彭对该房屋进行了装修并实际居住至今。该合同并不违反法律的强制性规定，因此，杨彭应当取得涉案房屋的所有权。2、杨彭已经向殷翠翠、仲振伟支付了全部房款并实际占有该房屋，虽然还未办理房屋的所有权登记，但杨彭对此没有过错，人民法院无权对涉案房屋进行查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，2013年2月17日杨彭与殷翠翠、仲振伟及龙腾房产中介所签订了涉案房屋的买卖合同，杨彭按照约定于2月18日支付房款105000元，同时殷翠翠、仲振伟将房屋钥匙交付杨彭。2月19日上午杨彭又向殷翠翠、仲振伟支付523000元购房款用于偿还涉案房屋未结清的支行604610009201194840按揭贷款，支行604610009201194840对涉案房屋解除了抵押。此时，杨彭已经支付了大部分房款。同日下午，双方到市房产交易处办���涉案房屋的过户手续时，发现涉案房屋因刘某案被法院于2013年1月17日财产保全查封。但是法院并未向殷翠翠、仲振伟送达民事起诉状、开庭传票和查封裁定书，在杨彭与殷翠翠、仲振伟签订房屋买卖合同时，双方均不知道涉案房屋被查封的事实，因此，双方对此均不存在过错。应殷翠翠、仲振伟的要求，杨彭于2月19日下午将15万元尾款交付殷翠翠、仲振伟，殷翠翠、仲振伟用该款偿还了刘某的欠款，法院解除了对涉案房屋的查封。此时，杨彭支付了涉案房屋的全部价款，并实际占有了房屋，同时，殷翠翠、仲振伟作为房屋出卖人也消除了该房屋的权利负担，故杨彭应为涉案房屋的实际所有权人。双方再次办理过户手续时，法院又因时某案件将涉案房屋再次查封，该次查封是在杨彭支付了涉案房屋的全部房款，并实际占有了该房屋之后，并且杨彭对此没有任何过错��根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，该查封是不合法的，无法对抗房屋所有权人杨彭。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。殷翠翠、仲振伟未答辩。
本院查明的事实与济宁市任城区人民法院再审查明的事实基本一致。另查明，刘某与仲振伟、殷翠翠民间借贷一案，于2013年2月19日调解结案，案号为（2013）济中区民初字第121号，再审判决第11页倒数第4行将该案号写成12号，应予纠正。该案调解协议内容为：
一、被告仲振伟、殷翠翠于2013年2月19日一次性支付给原告刘某15万元。
二、原、被告别无其他纠葛。诉讼费1650元、保全费1720元，合计3370元。由被告仲振伟、殷翠翠承担。根据该案调解书的内容作出了2013年2月18日的（2013）济中区执保字第12-1号协助执行通知书（解封裁定）。��彭于2013年2月19日15：10:17通过网上支行604610009201194840向殷翠翠转出最后一笔五万元后，已经全部付清房款。双方在济宁市房产交易处办理过户手续时，原济宁市市中区人民法院当天立案的时某诉仲振伟、殷翠翠、仲鲁波、孟某新民间借贷一案，即（2013）济中区民初字第631号案，主审法官于2013年2月19日下午向殷翠翠、仲振伟在济宁市房产交易处送达该案的有关法律文书，原济宁市市中区人民法院向济宁市房产交易处送达协助执行通知书的回证上注明系轮候查封，该查封到期后，济宁市任城区人民法院又作出(2014)任执字第78号执行裁定书，查封涉案房产至2018年1月12日。仲鲁波诉殷翠翠、仲振伟一案判决生效后，仲鲁波于2013年5月23日申请强制执行，原查封涉案房产的期限到期后，济宁市任城区人民法院于2015年2月13日作出（2013）任执字第675号执行裁定书，查封涉案房产��2018年1月12日。
本院认为，本案的焦点问题有三个，一是审理程序的问题，二是涉案房屋买卖合同是否有效，三是适用法律是否正确。关于审理程序的问题，上诉人所称的最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。本案案由是房屋买卖合同纠纷，并非确权之诉，因此，不应适用该规定，再审程序并不违法。关于第二个问题，杨彭与殷翠翠、仲振伟2013年2月17日签订房屋买卖合同，是通过中介机构联系的，2月18日付款105000元后，殷翠翠、仲振伟将钥匙交与杨彭，次日上���，杨彭又付款532000元，殷翠翠、仲振伟用此款还清房贷，解除了支行604610009201194840的抵押权，下午去办理过户手续时，才发现涉案房屋因刘某诉殷翠翠、仲振伟民间借贷纠纷一案被法院查封。虽然查封时间是2013年1月17日，在双方的房屋买卖合同签订之前，但根据法院查明的事实，殷翠翠、仲振伟并未收到有关该案查封的法律文书，且杨彭已经支付了大部分房款，在此情况下，杨彭选择继续付款15万元，由殷翠翠、仲振伟与刘某以该15万元调解结案，并且法院当即解除了对房屋的查封。杨彭的一系列行为并无过错，其与殷翠翠、仲振伟签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，即使签订房屋买卖合同时存在房屋被查封的客观事实，但双方主观上并不知晓，且得知房屋被查封后，殷翠翠、仲振伟支付给刘某15万元后，消除了双方的债权债务关系。《中华人民共和国���权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故应当确认本案的合同为有效合同。另外，时某一案是2013年2月19日立案、查封，仲鲁波一案是2013年2月20日立案、2月21日查封，均晚于杨彭与殷翠翠、仲振伟签订合同的时间，不能影响合同的效力。关于第三个焦点问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此���有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该司法解释仍然有效，并且该司法解释第三十二条规定，财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。原审适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，并无不当。虽然时志国一案中法院向济宁市房产交易处送达协助通知书的回证上显示轮候查封，说明是在刘某一案解封前查封的，因为如果是刘某一案解封后又查封的，其应是首查封，不应是轮候，但并不能证明该次查封是在杨彭付清尾款之前。即便查封在前，杨彭对此也是毫不知情的，因为根据杨彭的当庭陈述、中介所李某乙的证言及殷翠翠原审法院再审庭审中所陈述，在杨彭付完15万元房屋尾款之后再次与殷翠翠、仲振伟办理过户手续时，发现涉案房产又被查封后，时某案的主审法官向殷翠翠、仲振伟当场送达的有关法律文书，故可认定杨彭在付款15万元时并不知道时某一案的查封，杨彭已经支付全部价款并实际占有房屋，虽未办理过户登记手续，但杨彭对此没有过错，故依据上述规定，时某一案的查封及仲鲁波一案的查封均为不当。另外，本案审理的案由是房屋买卖合同纠纷，原审调解书收取的诉讼费是5800元，即78万元标的应收取的11600元因调解结案减半收取，保全费5000元，说明并非确权之诉，再审时审查合同效力及履行情况即可。原审调解笔录及再审庭审笔录中均没有杨彭请求将房屋判归其所有的记载，但是再审却判决确认涉案房产归杨彭所有，审理范围超出了当事人的诉讼请求，应予纠正。济宁市任城区人民法院（2013）任民初字第671号民事调解书主要内容为双方继续履行房屋买卖合同，仲振伟、殷翠翠于2013年3月1日前协助杨彭办理房产过户手续。因起诉前��彭已履行支付全部购房款的义务，仲振伟、殷翠翠已履行了交房义务，协助办理房产过户是出卖人的一种附属义务，故事实上不存在双方再继续履行房屋买卖合同的情形，涉案房产被另案查封致使当事人不能自动办理过户手续，故调解协议第二项内容也无法履行，该民事调解书也应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条的规定，
判决如下：
一、撤销济宁市任城区人民法院（2015）任民再初字第14号民事判决书及济宁市任城区人民法院（2013）任民初字第671号民事调解书；
二、确认涉案房屋买卖合同为有效合同，仲振伟、殷翠翠于本判决书生效后十日内协助杨彭办理涉案房产（济���市阜桥辖区光明小区23号楼东1单元3楼东户）的过户手续。二审案件受理费11600元，由仲振伟、殷翠翠负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周建立
代理
审判员 李 静
代理
审判员 张岩岩
二〇一六年四月十二日
书 记 员 茹 蔚 更多数据：搜索“”来源：