北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终2347号上诉人（原审被告）阿里莫望，女，1967年4月21日出生。委托代理人曹成，北京安嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈爽，男，1984年8月20日出生。委托代理人李绍飞，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人北京怡然居客科技发展有限公司，住所地北京市海淀区知春路甲48号4号楼D座3018。法定代表人代建功，执行董事。委托代理人解紫东，男，1987年11月27日出生。
上诉人阿里莫望因与被上诉人陈爽、原审第三人北京怡然居客科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第29523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2015年6月，陈爽在原审法院诉称：2015年4月5日，我经北京怡然居客科技发展有限公司（以下简称怡然居客公司）居间介绍，与阿里莫望签订了北京市存量房屋买卖合同，购买阿里莫望名下的位于北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×单元×号房屋，房屋面积115.46平方米，房屋成交价438万元，约定合同签订当日交10万元定金，首付款共188万元（含已付的10万元定金）于2015年5月10日进行资金存管，其他250万元系贷款。合同约定2015年10月7日前交房，并于签订合同后90日内办理过户。诉争房屋当时经我方核实没有抵押登记。合同签订当日我们交了10万元定金，当天我、阿里莫望与怡然居客公司签了买卖定金协议书。当日我、阿里莫望与怡然居客公司还签订了居间服务合同，并交纳了居间服务费。合同签订后，我配合怡然居客公司进行购房资格审核，并联系银行准备办理贷款，评估公司对房屋价值进行了评估，我方支付了400元评估费，后来三方协商好4月22日去做面签和网签，但4月21日阿里莫望通过微信明确告知我房屋不卖了，说是她的单身证明无法出具，并退出了三方的微信群聊，我只能通过短信与她沟通。后来阿里莫望提出让我加价27万元，并说单身证明已经开好了，只要我同意加价当天就可以办，我当时同意加价5万元，对方没有同意。后来双方无法协商一致，阿里莫望也不接怡然居客公司的电话了，说就退10万元定金，不行就诉讼。我于2015年5月12日向阿里莫望发了催告函，内容是要求她继续履行合同，逾期15日之内不履行合同我将解除合同并要求她赔偿相应损失。阿里莫望没有给我答复。公证费是我进行短信等的证据保全发生的费用。阿里莫望与我签完合同以后，在2015年4月份还将该房屋在其他中介挂牌460万元出售。综上，现诉至法院要求：1.解除我、阿里莫望于2015年4月5日签订的北京市存量房屋买卖合同；2.阿里莫望返还我购房定金10万元；3.阿里莫望支付我违约金876000元；4.阿里莫望赔偿我居间服务费21900元、房屋评估费400元；5.阿里莫望赔偿我为此事支出的律师费1万元、公证费3300元。阿里莫望辩称：同意解除合同和返还购房定金，房屋评估费我也同意支付；违约金约定过高，法院应当降低，我同意支付5万元；居间服务费是中介应该退给陈爽的，我不同意支付；公证费我同意支付，律师费不同意支付。签订合同的经过认可陈爽所述。诉争房屋登记在我一人名下，没有贷款，但是在2015年3月办了抵押，用于借款500万元。合同签订以后陈爽与怡然居客公司在我们三方建的微信群里发信息，影响了我的正常工作和生活。我还了解到我的孩子从美国回来以后没有买房资格，这个在签合同之前我已经向陈爽口头声明了，因此我就不同意再出售房屋了，陈爽也已经同意解除合同了。后来我向陈爽要卡号退还定金，陈爽一直没有给我，还问我是不是要涨价，我说现在再买要465万元，陈爽没有同意，然后我就出国了，无法接到陈爽的信息，然后陈爽就起诉了。房子现在我们全家在居住。怡然居客公司述称：认可陈爽的全部陈述。在进行前期审核的时候，在签订合同的时候没有发现诉争房屋有抵押登记。阿里莫望的全家居所以及孩子购房资格问题与本案无关，怡然居客公司在签订合同的过程中已经进行了充分的说明。阿里莫望确实说了她的孩子从美国回来要购房的事，但是阿里莫望当时说过诉争房屋卖掉后可以先租一段时间再购房。原审法院
经审理查明：2015年4月5日，陈爽、阿里莫望经怡然居客公司介绍，签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定陈爽购买阿里莫望名下的位于北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×单元×号房屋；房屋面积115.46平方米，房屋成交价438万元；陈爽应于本合同签订当日向阿里莫望交付定金10万元，首付款188万元（含已付的10万元定金）于2015年5月10日进行资金存管，其他250万元系贷款；阿里莫望应当在2015年10月7日前将上述房屋交给陈爽。当日，陈爽向阿里莫望交付了10万元定金。庭审中，陈爽向法院提交了如下证据：1.房屋买卖业务签约文件合订本；2.房屋购买委托协议、佣金确认书和买卖定金协议书；3.招商银行账户历史交易明细表；4.北京市东方公证处公证书；5.北京市东方公证处公证书（陈爽和阿里莫望手机短信记录）；6.中介公司的工作人员赵×身份证复印件和工作证复印件；7.赵×与阿里莫望的微信记录打印件；8.证明；9.赵×与阿里莫望的录音光盘和文字材料；10.北京市东方公证处公证书（链家手机APP登录的公证书）；11.北京统计信息网2015年4月至7月住宅销售价格指数统计表打印件和乐居网显示阿里莫望居住小区二手房上涨走势图网页打印件；12.邮政快件单据、网上查询单和催告函；13.评估公司的收据、公证费、律师费发票。阿里莫望表示，1认可，合同中约定，如果有违约应按定金的双倍赔偿；2认可，但是对方并没有把其他首付款支付给我；3认可；4、5认可，但是我与阿里莫望的短信内容不全面，对方同意解除合同的记录没有提交；6、7认可；8不认可，我们4月21日就已经协商一致解除合同了；9我记不清了；10不认可，是中介自己登的；11认可；12不认可，我没有收到过；13评估费认可，其他均不认可。怡然居客公司表示，录音证据我们不清楚，其他认可。合同约定中介服务费我方不退还，应当由违约方向守约方退还。庭审中，阿里莫望向法院提交了如下证据：手机短信记录。陈爽表示，真实性认可，但是我没有同意解除合同，只是同意先退还定金。怡然居客公司表示认可。就违约金的计算依据，陈爽表示，按合同第六条第三款、第十条第五款、第十一条第二款，按照总房款的20%计算的。上述事实，有陈爽、阿里莫望、怡然居客公司当庭陈述、相关书证等证据在案佐证。原审法院经审理认为：2015年4月5日陈爽、阿里莫望签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）系双方真实意思的表示，合法有效。现陈爽、阿里莫望均同意解除合同，法院不持异议。就购房定金，阿里莫望同意返还，法院亦不持异议。就造成合同解除的原因，经各方陈述，显系阿里莫望拒绝继续履行合同出售房屋所致，故阿里莫望应承担相应的违约责任。就陈爽主张的违约金，阿里莫望认为违约金约定过高，要求法院予以降低，法院结合阿里莫望的过错程度、陈爽已付房款的金额以及房屋上涨的幅度、陈爽的购房用途、合同持续的时间等多种因素，综合判定阿里莫望应向陈爽给付违约金30万元。就居间服务费、房屋评估费，因合同解除系阿里莫望违约所致，阿里莫望理应赔偿陈爽此两项费用。就律师费，不属于必然损失，法院对此不予支持。就公证费，阿里莫望同意给付，法院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、解除陈爽与阿里莫望于
二○一五年四月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。
二、阿里莫望于判决生效后七日内退还陈爽购房定金人民币十万元。
三、阿里莫望于判决生效后七日内赔偿陈爽违约金人民币三十万元。
四、阿里莫望于判决生效后七日内赔偿陈爽居间服务费人民币二万一千九百元、房屋评估费人民币四百元。
五、阿里莫望于判决生效后七日内赔偿陈爽公证费人民币三千三百元。
六、驳回陈爽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，阿里莫望不服，提起上诉，请求：1.撤销原审判决第三项，依法改判为我赔偿陈爽违约金5万元；2.撤销原审判决第四项，改判为陈爽承担居间服务费21900元和房屋评估费400元；3.撤销原审判决第五项改判为由陈爽承担公证费3300元。主要上诉理由为：原审法院认定房屋买卖合同解除的原因为我拒绝继续履行合同所致与事实不符，我确实想卖房，合同没有履行不是因为我故意提高价格导致，而是因为我无法办理单身证明和居住证明、无法办理房屋过户所致。我与陈爽达成了合同解除的合意，只因他不提供退款账号才使我没有退还定金。我对合同的解除没有主观过错，合同解除未给陈爽造成大的经济损失，因此原审判决判定的违约金数额过高。原审判决已经判令我承担违约金，不应让我承担居间服务费、房屋评估费和公证费。陈爽、怡然居客公司同意原审判决，不同意阿里莫望的上诉意见。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：陈爽、阿里莫望签订的北京市存量房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应受合同约束。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、九十八条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据查明的事实，阿里莫望明确拒绝履行合同在先，加价意思表示在后，其所称无法履行合同的理由不能成立。阿里莫望的行为已构成违约，陈爽作为合同相对人据此提出解除合同并要求返还定金的行为有法律依据，且不影响其之后追究阿里莫望违约责任的权利。关于违约金一项，原审法院根据阿里莫望的请求并综合考虑多种因素，已将合同约定的违约金进行了酌减，酌定结果合理，故阿里莫望上诉主张其赔偿陈爽违约金5万元没有法律依据，本院不予支持。另，原审法院判令阿里莫望承担违约金的同时赔偿陈爽的合理损失，有事实和法律依据，故阿里莫望相关上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6892元，由阿里莫望负担（陈爽已预交，阿里莫望于本判决生效之日起7日内给付陈爽）。二审案件受理费5425元，由阿里莫望负担（已交纳）本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
代理
审判员 束建华
代理
审判员 史晓霞
二〇一六年四月十一日
书 记 员 仵 霞 更多数据：