广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1002民初703号原告广西名杨木业有限公司（原广西德扬工贸有限公司）。法定代表人谢德扬，该公司经理。委托代理人罗启国，广西凌盛律师事务所律师。被告百色市龙景广源开发投资有限公司。法定代表人覃伯礼，该公司总经理。委托代理人张馨月，该公司副总经理。委托代理人陆承德，广西桂兴律师事务所律师。
原告广西名杨木业有限公司与被告百色市龙景广源开发投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法适用简易程序由
审判员何江独任审判，于2016年3月25日公开开庭进行了审理，
书记员何兴帝担任法庭记录。原告的法定代表人谢德扬及其委托代理人罗启国，被告的委托代理人张馨月、陆承德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年2月5日，原告与百色市冠生木材加工有限责任公司（以下简称冠生公司）签订一份《租赁合同书》，约定冠生公司将位于百色市右江区龙景街道办事处江凤村的宗地号为3-0-21的1865平方米土地和宗地为3-0-19的33412平方米的土地及地面建筑面积为2500平方米的房屋一起转租给原告作生产经营场所使用，每年租金为20万元。合同签订后，原告在租赁的土地上进行土地平整、地面硬化、修建围墙、产房和食堂、购买机器设备等共投资了463.7万元。之后，冠生公司变更为被告百色市龙景广源开发投资有限公司，期间被告一直没有完全履行《租赁合同书》中约定的义务将总共35277平方米的租赁面积交给原告使用，且该宗地在使用权上与江凤村村民一直存在纠纷，被告未能出面协调，造成原告实际使用的面积只有20000平方米。按每年20万元的租金来算，每月每平方米应付租金为4.72元，则原告实际应向被告支付的租金为9440元／月（20000平方米×4.72元）。2013年4月，原告经营该场地不久便与江凤村村民产生纠纷，致使原告不能使用租赁场地，停工3个月无法经营，造成原告投入的道路硬化63000元、围墙建设8925元、平整场地6000元、人工材料损失20000元，共计127925元，全因被告的不作为而被损毁，此损失应由被告承担赔偿责任。而且原告从2013年7月开始恢复正常经营，至2015年6月被告强行封锁租赁场地，原告实际使用该土地的时间仅为2013年2月至2015年5月共27个月，由于被告违约造成原告停工3个月无法使用租赁土地，期间的租金应扣除，原告实际承租的时间为24个月，故原告实际应向被告支付的租金为226560元（9440元／月×24月），原告已向被告支付230000元租金，多支付的租金3440元，应由被告予以返还原告。另外，被告与该宗土地的出租方百色市右江区鑫源资产经营投资有限责任公司（以下简称鑫源公司）因上述土地租赁租金问题产生法律纠纷，鑫源公司于2015年诉至百色市右江区人民法院，经法院调解，被告与鑫源公司于2015年12月11日达成调解协议，双方的租赁合同自2015年12月31日终止。此事造成原、被告的《租赁合同》无法继续履行，原告未能继续经营，损失巨大，综上，被告的种种行为已构成违约，根据合同约定，被告应承担向原告支付20万元违约金的责任。为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求：1、判令被告返还原告多支付的租金3440元；2、判令被告支付原告违约金20万元，并赔偿原告经济损失127925元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照、组织机构代码证：2、被告身份证；证据1-2均证明原告的诉讼主体和身份情况；3、电脑咨询单；证明被告的身份及诉讼主体资格；4、租赁合同书；5、房屋租赁备案证明；证据4-5均证明双方存在租赁合同关系，并约定一方违约。要向守约方支付20万元违约金的事实；6、中国农业银行转账凭证；7、广西农信社现金缴款单；8、发票；证据6-8均证明2013年至2015年期间被告共向原告支付现金23万元租金的事实；9、情况说明，证明2013年4月至6月被告被迫停工，造成经济损失的事实；10、民事调解书，证明在广源公司与鑫源公司的租赁合同终止后，原被告双方的租赁合同也终止，原告的行为已构成违约的事实；11、租地实际用地情况；12、纠纷损失；证据11-12均证明实际交付的租地和经济损失情况；13、现场照片，证明被告实际使用土地面积，原告没有交付完，且厂房和路面硬化是被告自己建设的事实；14、报告处理，证明群众闹事引起纠纷，导致不能正常使用的事实。
被告辩称，1、原告与被告之间没有签订书面租赁合同，双方是以口头形式订立租赁合同的，冠生公司与原告签订的《租赁合同书》对被告没有约束力，同时冠生公司也无权就已由被告承租的该租赁物与原告签订租赁合同；2、冠生公司与被告是无任何关联的企业法人，原告诉称冠生公司更名为被告公司与事实不符，被告公司注册成立在先，而冠生公司在被告公司成立一年后才注册成立的；3、原告至今为此仅支付租金5万元。
原告诉称已支付给被告共计23万元租金与事实不符，首先原告转账给张馨月的3万元是偿还借款，不是支付租金，其次是原告转账给被告的10万租金，因原告资金周转困难，被告已退还5万元租金给原告，另原告支付给鑫源公司的10万元租金，属另一法律关系，与被告主张的租金诉求无关联；4、原告与江凤村村民的纠纷，不是被告唆使、煽动的，该事件与原、被告之间的租赁合同履行无关联，如原告认为因此造成损失，理应向村民主张权利，况且该事件已在有关部门协调下得到解决，并未造成原告所陈述的经济损失；5、被告在履行租赁合同中没有违约及造成原告经济损失，原告主张违约金和赔偿经济损失的请求缺乏法律依据。综上所述，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告对其辩解向本院提供证据材料有：1、保证书，证明被告没有违约，该保证书是原告与江凤村村民纠纷在协调解决后，双方才核算租金的事实；2、租赁合同书，证明原告与冠生公司签订的合同与被告无关，其不受该合同的约束；3、进账单，证明原告没有按约定支付租金的事实。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-3、7、9、10、14无异议，原告对被告提供的证据2、3无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提供的证据4-6、8、11-13有异议，认为证据4、5系原告与冠生公司签订的，与被告无关，不予认可。对于证据6，认为是偿还其个人欠款，不能证明是支付租金。对于证据8，与保证书确认的租金数额是不同的，与本案无关联。对于证据11-13，系原告单方陈述，无其他证据印证，不客观真实，不予认可。原告对被告提供的证据1有异议，认为不是双方的结算。且数据不准确，不予认可。
本院认为，对于被告提供的证据1，系被告出具给原告的，内容真实，有原告公司的盖章确认，与本案有关联，本院予以采信。对于原告提供的证据4-5、6、8、11-13，其中证据4-5系被告与其他公司签订的合同，与原告无关联，不能证明其目的。对于证据6、8，系银行的付款凭证并注明为支付租金，与本案有关联，本院予以采信。对于证据11-13，系被告单方制作的材料，没有原告的盖章确认，不能确认其真实性，本院不予认可。综合上述证据，本院确认以下法律事实：2011年6月13日，被告与鑫源公司签订租赁合同，鑫源公司将坐落于右江区龙景街道办事处江凤村的土地、房屋、设施等出租给被告作生产经营场所。租赁期限为5年，自2011年6月1日至2016年5月31日止，租金每年10万元。2013年3月，原告与被告口头协商，约定由被告将其从百色市右江区鑫源资产经营投资有限责任公司（以下简称鑫源公司）承租的位于百色市右江区龙景街道办事处江凤村的宗地号为3-0-21的1865平方米土地和宗地为3-0-19的33412平方米的土地及地面建筑面积为2500平方米的房屋、设施等转租给原告作木材加工生产经营场所使用，租赁期限为10年，每年租金为20万元。之后，原告即对租赁场地进行平整、地面硬化、修建围墙等，但在施工过程中，遭到周边村民的阻拦不让施工，双方产生纠纷，原告的法定代表人谢德扬于2013年4月5日向江凤村民委员会反映，要求江凤村民委和右江区龙景街道办事处调解处理此事，因该租赁地与江凤村洞弄屯纠纷系历史遗留问题，导致纠纷无法调解，造成被告3个月不能正常施工使用。在租赁期间，原告于2014年2月12日向被告支付租金10万元，之后，被告于2014年2月15日退还原告租金5万元，对于余下的租金，原告于2014年12月31日向被告出具保证书，确认从2013年1月至2015年1月共欠被告场地及设备租赁费60万元整，至今只支付9万元，尚欠51万元未付，原告承诺在2015年1月30日前支付31万元，余款20万元于2015年4月30日付清等。2015年5月10日，原告向被告的公司副总经理张馨月支付3万元，于2015年5月25日直接向鑫源公司支付租金10万元。2015年6月26日，被告向原告发出还款通知书，提出根据相关协议，至今尚未收到原告拖欠的款项总计577139.66元，现已超还款期限2个月，最迟截止至2015年6月30日，如未收到所欠款项，其将按约定于2015年7月1日接管原告的生产销售经营权。原告收到还款通知书后，认为已付清租金，拒绝向被告支付租金，为此，被告于2015年6月封闭该租赁场地，不让原告进场经营，引起本案纠纷。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，虽然双方未签订书面合同，但本案被告已将位于百色市右江区龙景街道办事处江凤村的土地、房屋和设施等交付给原告作木材加工生产经营场所使用、收益，双方的租赁关系成立，应合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，均应积极履行各自义务。本案的争议焦点是：1、被告在将租赁物交付原告使用、收益过程中是否存在违约行为，是否造成原告损失；2、本案的租金应如何确定；3、被告是否应承担向原告支付违约金和赔偿损失的责任。关于焦点1、被告在交付租赁物给原告过程中是否存在违约的问题。原告主张被告一直没有完全履行出租方的义务将总共35277平方米的租赁面积交付给原告使用，且该宗地在使用权上与江凤村村民存在纠纷，被告未能出面协调，造成原告实际使用的面积只有20000平方米。对于租赁面积是否符合约定，因该租赁土地的用地情况，只有原告的单方陈述，没有双方或双方认可的专业测量机构的确认，原告未能举证证实，应承担不利后果。对于该宗地在使用权上与江凤村村民存在纠纷，是历史遗留的问题，并非被告故意造成和单方可以解决的，且纠纷发生后，被告的法定代表人覃伯礼积极和相关部门到现场跟群众协商，参与调解，履行了义务。故原告提出被告未能保证租赁土地的正常经营及全部租赁面积交付原告使用，已构成违约的主张，于法无据，且与事实不符，本院不予支持。关于焦点2、租金的问题，因双方当事人未采取书面形式签订租赁合同，视为不定期租赁，应按原告实际使用的期限交付租金。根据原告于2014年12月31日向被告出具的保证书，确认原告租赁被告的场地及设备从2013年1月至2015年1月的租金为60万元，已支付9万元，尚欠被告租金51万元。之后，原告于2015年5月10日支付张馨月3万元，于2015年5月25日支付鑫源公司租金10万元，确系支付该场地的租金，应从尚欠的租金51万元中予以扣除，由于原告在租赁期间被周边村民的阻拦，造成3个月不能正常施工使用，该期间的租金本应从上述应付的租金中扣除，但因双方核算租金仅到2015年1月止，而原告租赁使用该场地至2015年5月，期间4个月的租金并未计算，可互相抵消。对于原告提出被告未完全将租赁土地全部交付原告使用，不足部分应扣除租金的主张，因未能举证证实，且与保证书内容相悖，本院不予支持。综上，原告至今尚欠被告的租金为38万元，不存在多支付租金的事实。故原告要求被告返还租金3440元的诉请，与事实不符，且于法无据，本院不予支持。关于焦点3、本案的违约金和损失赔偿问题。因双方未签订书面租赁合同，对违约金的支付和计算没有进行明确约定，且本案被告在将租赁物交付原告使用、收益过程中也不存在违约行为，故原告要求被告支付违约金20万元的主张，于法无据，本院不予支持。对于原告在租赁期间被周边村民的阻拦，造成3个月不能正常施工使用的损失，因该损失只有原告单方出具的清单，没有被告的签字确认，不能真实的反映损失情况，且该土地使用权的问题是历史遗留的，并非被告故意造成的，也不应由被告承担此责任，故原告提出被告赔偿经济损失127925元的主张，证据不充分，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告广西名杨木业有限公司的诉讼请求。案件受理费6270元，减半收取3135元，由原告广西名杨木业有限公司公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何 江
二〇一六年四月十日
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