江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终1667号上诉人（原审原告）钱建云。委托代理人刘志发，江苏万拓律师事务所律师。委托代理人刘佳，江苏万拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）颜建根。被上诉人（原审被告）颜建英。被上诉人（原审被告）颜建林。被上诉人（原审被告）袁艾民。委托代理人杨云龙，江苏铠铖律师事务所律师。
上诉人钱建云因与被上诉人颜建英、颜建林、颜建根、袁艾民房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴木民初字第282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：颜全金与颜小男（于2005年3月13日去世）夫妇共生育子女4人，分别为长子颜春根（于2014年2月10日去世）、次子颜建根、长女颜建英、次女颜建林。2007年10月9日，颜春根与木渎镇有关部门签订民房预动迁补偿协议书，约定对颜春根坐落于木渎镇天池村的房屋实施预动迁，拆迁后，对颜春根进行安居房安置。安置面积240平方米，先安置120平方米，剩余面积在2010年10月9日安置。2011年5月9日，颜春根与苏州市吴中区木渎镇人民政府动迁办公室（以下简称木渎动迁办）签订木渎镇拆迁户安居房屋安置协议书，约定颜春根家庭常住人口2人，核定安置面积200平方米，安置房屋坐落新姜窑、金运小区。安置房屋为3套，具体坐落及费用为：金运花园28幢202室，基准价安置面积120.43平方米，单价2498.50元，金额为300894元，车库面积6.105平方米，单价400元，金额为2442元，维修基金6067元，合计309403元；新姜窑花园42幢304室，基准价安置面积48.46平方米，单价2623.40元，金额为127130元，车库面积8.33平方米，单价400元，金额为3332元，维修基金2609元，合计133071元；新姜窑花园49幢202室，基准价安置面积31.11平方米，单价2498.50元，金额为77728元，调节安置面积20平方米、40.97平方米，单价分别为2748元、2893元，金额分别为54960元、118526元，车库面积7.96平方米，单价400元，金额为3184元，维修基金5088元，合计259486元。因动迁颜春根房屋，木渎动迁办应支付颜春根的补偿总金额为407304元，颜春根应向木渎动迁办支付的安居房安置款项及其他费用总计为701960元。经结算，颜春根还应支付木渎动迁办294656元，此款由颜春根在协议签订之日起10日内支付。预动迁补偿协议签订后，颜春根取得了位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室的房屋。后，钱建云与颜春根于2009年5月31日签订房产转让协议，约定颜春根将位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室房屋（建筑面积约90平方米，车库3平方米）转让给钱建云，房屋转让价款为230000元；该房无证，但双方愿意买卖；出让房屋为空房，无随房转移物；办理房产过户的有关税费由钱建云负担；合同签订之日，钱建云支付定金150000元，余款180000元过户付清；房产证下来后，颜春根必须配合钱建云办理过户；在钱建云支付150000元时，颜春根向钱建云交付房屋钥匙；办理过户手续时，双方必须履行本合同，房价不得涨跌；出让房屋的产权发生纠纷，由颜春根承担全部法律责任；协议签订后，任何一方违约，违约方应承担全部违约责任，赔偿所造成的经济损失100000元；钱建云如有特殊情况需出卖房屋，颜春根应予配合，但钱建云必须把余款付清。转让协议由甲乙双方签名。协议尾部，颜全金捺印注明同意出让。钱建云称，2009年11月19日其支付了颜春根购房款100000元，并由颜春根出具了收条，余款也已经在2009年年底前支付完毕，但颜春根并未出具相应收条。庭审中，钱建云提供了该份收条，内容为“今收到钱建云人民币拾万元整，100000元”。根据苏州市吴中区木渎镇拆迁安置房屋办证流程，2013年7月15日，颜春根与苏州市吴中区木渎新区经济技术发展总公司（以下简称木渎新区总公司）就涉案房屋买卖事宜签订商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后，颜春根在尚未取得房屋所有权证前去世。颜春根去世后，颜全金于2014年7月11日至江苏省苏州市吴中公证处（以下简称吴中公证处）办理了继承公证。该处于2014年7月14日出具编号为（2014）苏吴证民内字第3029号的公证书。公证书内容为：颜春根于2014年2月10日死亡。颜春根于2013年6月1日签订《商品房买卖合同》购买了苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园42幢304室、42幢25号车库、49幢202室、49幢24号车库，上述房屋及车库属于颜春根个人财产；颜春根未婚无子女，亦未领养子女，颜春根父亲颜小男已于2005年3月13日死亡，颜全金系颜春根母亲，为颜春根合法继承人；苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园42幢304室、42幢25号车库、49幢202室、49幢24号车库为颜春根的遗产，上述遗产由颜全金继承。2014年7月29日，颜全金取得位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室、49幢24号车库的所有权，该房屋建筑面积为92.08平方米。2014年9月1日，颜全金至吴中公证处就苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室、49幢24号车库办理了公证委托手续，委托张小多负责上述房屋及车库的买卖事宜。该处于当日出具了（2014）苏吴证民内字第3753号公证书。2014年9月9日，张小多根据颜全金委托，与袁艾民签订苏房存吴合同201409090003号存量房买卖合同，约定颜全金将位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室及49幢24号车库以535000元的价格转让给袁艾民。2014年9月18日，袁艾民取得房屋所有权，并在该房屋上设立了抵押，抵押权人为苏州银行股份有限公司镇湖支行，担保主债权金额为550000元，债务履行期限为2014年11月14日至2017年11月14日。2014年12月，袁艾民至涉案房屋处与钱建云就房屋所有权问题发生争执。钱建云称，其与颜春根签订房产转让协议后即入住涉案房屋至今。对此，钱建云提供了数字电视整体转换登记表、电费缴费明细、业主满意度调查表。经质证，颜建根等认为，钱建云提供的上述证据中部分未显示房屋实际居住人情况，且即使钱建云实际占有使用房屋也不代表其取得了房屋的所有权。审理中，颜建根、颜建英、颜建林称，颜全金及颜春根并未在2009年将房屋出售给钱建云。颜春根只是告知颜全金，其将房屋借给了两个女性朋友居住，颜春根曾与其中一人谈过恋爱。涉案房屋系拆迁安置所得，拆迁安置人口为颜春根与颜全金。虽然办理产证时由颜春根一人与木渎新区总公司签订商品房买卖合同，但拆迁安置房屋应属于颜春根与颜全金共有。颜建根等一致确认，袁艾民在与颜全金签订存量房买卖合同前，颜全金在女儿的搀扶下，带袁艾民到现场看房。因房屋由颜春根的朋友居住，且相邻房屋的结构与该房屋相同，故袁艾民仅查看了相邻房屋，未直接进入本案所涉房屋进行查看。以上事实，由钱建云提供的人口普查信息表、村委会证明、房产转让协议、收条、公证书、存量房买卖合同、房屋登记信息查询表、数字电视整体转换登记表、电费缴费明细、业主满意度调查表，颜建根、颜建英、颜建林提供的民房预动迁补偿协议书、拆迁户安居房屋安置协议书、房屋登记信息查询表、公证书，原审法院至有关部门调取的拆迁安置房屋确认书、商品房买卖合同等材料及当事人陈述予以证实。原审原告钱建云的一审诉讼请求为：确认颜全金与袁艾民签订的苏房存吴合同201409090003号房屋买卖合同无效。原审法院认为：颜全金原系苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室房屋及24号车库所有权人。2014年9月，颜全金与袁艾民就上述房屋买卖事宜签订存量房买卖合同并办理了过户手续。现该房屋登记所有权人即为袁艾民，并由袁艾民在该房屋上设立了抵押。钱建云称，颜全金与袁艾民之间签订的存量房买卖合同存在恶意串通，损害其利益的情形。但钱建云现有证据不足以证明颜全金与袁艾民之间签订的房屋买卖合同存在恶意串通，损害其利益的情形。钱建云要求确认颜全金与袁艾民签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回钱建云的诉讼请求。案件受理费9150元，由钱建云负担。
上诉人钱建云不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、关于看房问题，一审判决认定事实不清，袁艾民陈述看了相邻同户型房屋的说法不符合常理。
二、钱建云有证据证明2014年8月到9月期间袁艾民没有去钱建云相邻房屋看过房屋。
三、袁艾民无视已经成立的买卖合同，故意以低价成交获得房屋过户。请求二审法院依法改判支持钱建云的诉讼请求或将本案发回重审。被上诉人颜建根、颜建英、颜建林二审未作答辩。
被上诉人袁艾民二审辩称：我方与颜全金及其女儿去看涉案房屋，当时房屋是锁着的，就去看了相邻房屋，由于结构相同，所以我愿意购买涉案房屋。钱建云与颜春根的买卖合同不能成立，钱建云只支付了10万元，严春根签订合同时没有处分房产的权利，应得到共有人的追认。袁艾民已经取得房产证，且房屋买卖过程中有公证、网签并支付了全部购房款，房屋买卖合法有效，请求驳回上诉。二审
经审理查明事实与原审一致。二审另查明，颜全金于2014年12月15日因病死亡。二审中，钱建云提供了新姜窑花园49幢201室俞某2016年3月30日的证言，证实去年7月至10月间没有老太太在子女搀扶下来看过她家房子，该证人证言由朱菊男签字。钱建云还提供了新姜窑花园49幢302室朱某2015年11月4日的证言，证实去年7月至10月间没有老太太在子女搀扶下来看过她家房子。钱建云并申请俞某出庭作证。
本院认为：1997年10月颜春根通过动迁取得新姜窑花园49幢202室房屋，根据安置协议书其家庭常住人口为2人。此后颜春根于2009年5月31日与钱建云签订房产转让协议，将该套房屋转让给钱建云。该协议由颜春根签名并由其母亲颜全金捺手印，但钱建云未支付全部房款，房屋也未办理产权登记及过户手续。2014年2月10日颜春根去世后，该套房屋由颜全金继承，并于2014年9月9日与袁艾民签订房屋买卖合同，由袁艾民以535000元的价格购买该套房屋。钱建云向原审法院提起诉讼，认为颜全金与袁艾民的房屋买卖合同恶意串通，损害第三人利益。对此，应由钱建云承担相应的举证责任。但钱建云未能提供证据证明袁艾民在购买房屋时已经知道颜春根与钱建云签订了房屋买卖合同，也无证据证明袁艾民与颜全金恶意串通，以明显不合理的低价购买了房屋。袁艾民已经支付了全部房款，且房屋已经登记在袁艾民名下。故钱建云认为袁艾民与颜全金的房屋买卖合同无效依据不足。钱建云上诉认为袁艾民在购房时没有查看房屋不合常理，并提供了两份证人证言，但证人朱某未出庭作证。证人俞某的证言证实2015年7月至10月间无人看房，而颜全金与袁艾民的房屋买卖合同签订于2014年9月，颜全金已于2014年12月死亡，故俞某的证言不具有证明力。并且袁艾民购房前是否看过房屋，并非认定房屋买卖合同效力的要件，故对钱建云申请俞某出庭作证不予准许。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。钱建云的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9150元由上诉人钱建云负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理
审判员 郭 锐
二〇一六年四月八日
书 记 员 吉宇璐 来源：百度“”