浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终1209号
上诉人（原审原告）：温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会，住所地浙江省温州市鹿城区嘉鸿花园5幢2楼。
法定代表人：王茂友，主任。
委托代理人：南秋萍，浙江金道律师事务所律师。
委托代理人：郑梁，浙江金道律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：温州嘉鸿房地产开发有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区学院中路温师院沿街商业楼。
法定代表人：周鼎文，董事长。
委托代理人：王永华，浙江建桥律师事务所律师。
委托代理人：潘雄伟，浙江建桥律师事务所律师。
上诉人温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会因所有权确认纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第1719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理，于2016年3月2日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原判认定，温州嘉鸿房地产开发有限公司开发建设坐落温州市鹿城区学院中路的“嘉鸿花园”住宅小区。2002年，温州市规划局、温州市发展计划委员会在对涉案小区开发建设的批复中，核定会所面积为2410平方米（含居委会、公厕、物业等配套用房），后温州市建设局关于工程初步设计的批复中，核定会所面积为2530平方米（含居委会200平方米、物业管理用房500平方米、物业经营用房600平方米、活动用房1190平方米、配线房40平方米）。后，温州嘉鸿房地产开发有限公司销售嘉鸿花园小区住宅，其与购房人签订的《商品房买卖合同》第十八条第5项中约定该商品房所在小区的幼儿园、地下车库、会所的产权归出卖人所有；合同第十四条约定承诺监控系统、小区绿化、会所在该商品房交付使用后九个月之内达到使用条件；合同附件二中对该商品房公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成进行说明，其公共部分包括该幢建筑物内的公共通道、消防楼梯、电梯井、底层电梯大堂、管道井、外墙等。2006年始，温州嘉鸿房地产开发有限公司陆续向业主交付房屋，但双方因嘉鸿花园会所5-6幢102室、207室、208室、209室、210室的权属产生纠纷。现上述会所由嘉鸿花园业主作为文娱活动场所占有使用，温州嘉鸿房地产开发有限公司于2015年1月向温州市房屋登记中心申请对上述会所进行所有权登记，该中心已受理申请并在小区进行公示，温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会为此诉至原审法院。原判认为，根据温州嘉鸿房地产开发有限公司的立项、报批材料和温州市规划局、温州市发展计划委员会等政府文件批复，涉案会所系小区配套设施，为小区业主提供配套服务，温州嘉鸿房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条款中承诺会所在商品房交付使用后九个月之内达到使用条件。但会所即便作为小区配套设施，涉及的是会所的功能和使用性质，而非会所权属的确认，在目前相关法律法规对小区会所未作明确界定，亦未对权属专门规定的情况下，关于住宅小区会所的权属应当根据双方的合同约定及谁投资谁收益的原则确认。温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会以小区商品房售价高于周边小区商品房为由主张涉案会所建设成本已纳入小区商品房售价中，并据此推断涉案会所属业主所有，但涉案小区商品房系属市场流通之商品，其售价受特定产权内涵、权利义务和市场供需状况影响，而非仅由成本确定，即使住宅小区因含会所而价格略高也不能推定为会所属业主共有，故温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会上述主张没有依据。涉案会所系温州嘉鸿房地产开发有限公司投资建设，且其与购房人在《商品房买卖合同》中已对小区会所的权属有明确约定，合同同时约定公共部分分摊面积不含会所，上述约定不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成合意。温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会主张上述约定违背业主的真实意思表示，亦没有依据。综上，温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会诉请对涉案会所享有所有权，没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第八条的规定，判决：驳回温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会的诉讼请求。案件受理费26751元，由温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会负担。一审宣判后，温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会不服，向本院提起上诉称，一、一审判决证据认定错误。一审认为温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会提交的《嘉鸿花园住宅小区建设工程可行性研究报告》、《嘉鸿花园致规划局的说明》与本案争议事实不具有关联性，对该证据不予认定错误。
二、一审判决适用法律错误。本案纠纷不适用《物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等物权法的相关司法解释，一审判决适用的《物业管理条例》第八条关于业主大会性质的规定，也与本案无关。
三、在目前相关法律法规对小区会所权未作明确界定时，争议会所的权属应当结合争议会所的报建性质、行政主管部门对争议会所性质、规划目的的核准、会所建设成本是否统一计入项目开发成本、是否由业主购房房价承担等综合决定，不应当简单的根据是否计入公摊面积、由谁指出投资款项来决定。1、温州嘉鸿房地产开发有限公司对争议会所是以配套用房报建，并不列入销售房产范围内，争议会所系居民会所用房。2、温州市计划委员会、规划局、住建局等行政主管部门核准并要求建设会所为嘉鸿花园小区提供小区配套用房，该配套用房独立于营业用房，使用功能已由规划部门限制。3、争议会所成本计入嘉鸿花园小区整体开发成本，由小区业主通过支付商品房住宅房价的方式予以承担。会所成本由全体业主通过房价予以承担，会所产权应当由全体业主所有，体现公平性。4、争议会所虽为独立使用空间，且不计入分摊面积，但也不排除争议会所具备共有性。
四、法律应当保护广大业主的合法权益，防止开发商滥用权力，保持争议会所作为公共配套用房，作公益性使用。综上，请求二审法院撤销原判，并依法改判确认温州市鹿城区嘉鸿花园5-6幢102室、207室、208室、209室、210室属于温州市鹿城区嘉鸿花园全体业主共有，本案诉讼费由温州嘉鸿房地产开发有限公司承担。温州嘉鸿房地产开发有限公司答辩称，一、一审判决认定证据正确。本案争议焦点为嘉鸿花园会所归属问题，温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会提供的证据仅能证明被温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会在开发该项目之前对销售范围的说明，无法证明会所的成本计入嘉鸿花园小区整体开发成本，无法证明其待证事实，一审未予认定正确。
二、一审判决适用法律正确。一审法院引用《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第八条是为了说明温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会的起诉主体资格符合法律规定，因温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会的起诉发生在《物权法》、《物业管理条例》施行之后，因此引用上述规定并不违反法律溯及力的规定。
三、一审判决争议会所属温州嘉鸿房地产开发有限公司所有，并驳回温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会的全部诉讼请求正确。1、《商品房买卖合同》明确约定涉案会所属温州嘉鸿房地产开发有限公司所有，且会所不在商品房销售面积之内，会所的建筑面积也没有分摊到其他商品房面积之中。2、根据谁投资谁收益的民法原则，涉案会所属温州嘉鸿房地产开发有限公司所有。3、温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会认为涉案会所是以配套用房报建，其所有权就属全体业主所有，并没有事实和法律依据。《建设工程规划许可证》为最终的审批依据，该批准文件中将会所面积单独列明，与公共配套完全分离开来。事实上，政府部门没有将会所审批为公共配套。即便是配套用房，也仅为使用功能与业主有关，而所有权不能自动归为全体业主所有。4、温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会认为涉案会所的成本已由全体业主通过房价承担，没有事实和法律依据。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会主张诉争会所系温州市鹿城区嘉鸿花园全体业主共有，其理由主要如下：一是认为诉争会所的成本已经计入嘉鸿花园小区整体开发成本，由业主通过支付商品房住宅房价的方式予以承担；二是认为诉争会所是以配套用房报建，温州市计划委员会、规划局等行政部门已审批规划诉争会所为嘉鸿花园小区提供公共配套服务，审批已决定诉争会所的性质属于全体业主共有的性质，产权不适用于约定决定。房价款由单位售价与面积计算所得，庭审中温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会明确诉争会所不列入公摊面积，而温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会根据《嘉鸿花园住宅小区建设工程可行性研究报告》及《嘉鸿花园住宅小区建设工程可行性研究报告》认为涉案会所已列入商品房售价中，亦依据不足。诉争会所虽配套用房报建，并经有关行政部门审批，但行政部门的审批对诉争会所的所有权归属不具有证明力。温州嘉鸿房地产开发有限公司在与购房者签订的《商品房买卖合同》中已经明确约定诉争会所的所有权归出卖人所有，该约定不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人应遵照协议履行。需要指出的是，从嘉鸿花园小区的立项、报批及相关行政部门的批复来看，诉争会所系小区的配套设施，应为小区业主提供配套服务，使用功能应坚持作为会所使用，不应擅自改为其他用途。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26751元，由上诉人温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 蔡蓓蓓
代理
审判员 曾 慧
二〇一六年四月七日代
书 记员 蔡瑞洁 来源：