广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终694号
上诉人（原审被告）：周玉明，住广东省阳山县。
委托代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：广州银闽物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：邱爱梅，董事长。
委托代理人：金海涛，该司员工。
上诉人周玉明因与被上诉人广州银闽物业管理有限公司（以下简称银闽公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1180号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2014年7月29日，周玉明（承租方，乙方）与银闽公司（出租方，甲方）签订编号为A6052号《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于广州白云区石井街石井大道6号A栋（石井镇大冈村基围外（土名））（以下简称“该广场”）A6052号商铺（以下简称“涉案商铺”，不包含铺面墙体外立面的广告位）按现状出租给乙方使用。该商铺计租面积为25.56平方米。乙方租用该商铺仅限于经营鞋类使用。第二条，甲方出租该商铺的合同期为四年，从2014年9月1日起至2018年8月31日止（含装修免租期）；乙方装修免租期为180天，即从2014年9月1日起至2015年2月28日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），但需交付其他费用（包括但不限于：管理费、水电费等费用），租金起算日为2014年9月1日。第三条，租金以计租面积计算：第一年1500元/月；第二年1650元/月；第三年1815元/月；第四年1997元/月。乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金8000元及预缴一个月租金1500元。乙方经营所涉及的税费（包括但不限于印花税、流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在租金当中，由乙方自行承担。第四条，签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理公司签订《物业管理委托合同》，并且乙方必须严格遵守合同的有关规定。第五条，乙方必须依时向政府有关部门缴纳工商行政管理费和有关税款，逾期不交者将由有关部门按规定处理，甲方不负任何责任。对于商铺，甲方把商铺交付给乙方使用后，乙方必须对商铺进行精装修，以符合本区的商业氛围，并保证在十五天内正式对外营业，并且承诺在任何情况下不得请假关铺或歇业。第六条，如租赁合同提前终止，则物业管理合同于租赁合同终止之日自动终止；乙方应全面履行物业管理合同，如因乙方原因的导致物业管理合同终止的，甲方有权解除租赁合同而无须承担违约或赔偿责任，甲方有权没收履约保证金……。同日，银闽公司与周玉明签署了《银马外贸鞋专区安全规则》、《商铺租户防火安全责任书》、合同编号为：A6052号《物业管理合同》，周玉明出具了《承诺书》。上述《承诺书》载明：“装修要求：商铺套内面积10-15平方米的商铺，装修费用不少于30000元；商铺套内面积大于15平方米的商铺，装修费用不少于40000元。货架展示柜装修材料必须要用金属烤漆或级别、档次的材料。如果不能按本市场装修标准完成装修，本人承诺，甲方有权单方面终止租赁合同，收回铺位，乙方所缴纳的所有费用不予退回，由此所造成的一切经济损失由乙方本人承担。”在合同编号为A6052号《物业管理合同》中，周玉明（承租方，乙方）与银闽公司（出租方，甲方）约定的租赁物、面积、管理期限、租赁用途与《商铺租赁合同》约定一致。物业协管费和物业管理费起算日为2014年9月1日。第三条，物业管理费为204元/月。乙方签署本合同时向甲方交纳水电费押金1000元，及第一个月的物业管理费204元，合计1204元。甲方为乙方提供用电、用水的方便，公摊水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水、电费按实际使用数加合理损耗结算。乙方领取营业执照后税费由乙方自行向工商、税务局缴交。乙方经营涉及的税费（包括但不限于流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在管理服务费当中，由乙方自行承担。第四条，甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，并有权制定管理广场的有关规章制度并组织实施……为商户提供使用水电、通讯、网络等便利条件（相关费用由商户自行负责）……。第七条，乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的千分之五向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，甲方保留追究乙方一切违约责任的权利；如有违法行为的，依法移送公安机关处理。……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用；……在合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。当剩余保证金不足合同规定数额三分之二时，乙方必须在五天内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付，并有索赔的权利……。上述合同签订后，银闽公司将涉案商铺依约交付周玉明使用，周玉明没有向银闽公司交纳2015年6月1日至2015年7月23日的租金、物业管理费，自2015年4月1日至2015年7月23日的铺内电费及公摊水电费。关于水电费的交易习惯，双方当事人均表示是由银闽公司先行向周玉明提供缴费数据，再由周玉明向银闽公司交纳。2015年8月14日，银闽公司向原审法院提起本次诉讼，请求：1、周玉明向我司支付自2015年6月1日至2015年7月23日拖欠的租金共计2613元、物业管理费355元，2、周玉明向我司支付2015年4月1日至2015年7月23日拖欠的铺内电费及公摊水电费980元，3、周玉明承担本案商铺装修拆除费用8000元，4、周玉明承担本案诉讼费。周玉明原审答辩称：不同意银闽公司的诉讼请求，理由如下：1、我认为两份合同（商铺租赁合同、物业管理合同）因违反法律强制性规定，均属于无效合同。2、银闽公司自2015年5月21日就查封了我的商铺并且加锁，导致我自2015年5月21日起无法使用涉案商铺，银闽公司现在起诉要求我支付租金或使用费是缺乏事实依据；3.银闽公司要求我支付电费、公摊水电费是没有事实和法律依据的；4.银闽公司提供的闽商物业的单据我不认可，因为闽商物业与银闽公司是有利害关系的；5.银闽公司要求我承担商铺拆除费缺乏事实和法律依据。原审审理过程中，周玉明向原审法院提交照片，证明涉案商铺于2015年5月21日被银闽公司以封条封门并加装U型锁。银闽公司确认照片的真实性，但抗辩称，银闽公司张贴封条并不足以认定银闽公司已强行收回房屋。银闽公司解释封住商铺的原因是由于周玉明欠缴租金及费用，且长期不在涉案商铺，为避免商铺内物品丢失，故以封条封住商铺门，银闽公司否认对涉案商铺加装U型锁。周玉明自述其于2015年5月21日离场，但没有与银闽公司办理交接手续。2015年5月25日，周玉明向银闽公司发出《律师函》，主要内容为，由于银闽公司存在欺诈和虚假广告行为，要求银闽公司返还周玉明所有已交纳费用，否则将依法维护合法权益。2015年6月13日，银闽公司向周玉明发出《商铺收回通知书》，主要内容为由于周玉明仍未缴清欠费，根据合同约定，银闽公司决定单方解除合同并收回商铺等等。2015年7月22日下午，原审法院组织银闽公司、周玉明到涉案商铺现场进行勘察，经查：涉案商铺玻璃门锁闭，门上加装U型锁，双方当事人均否认加装U型锁。商铺内有货架、扫把等物品。原审法院引导双方当事人当天交接商铺。周玉明表示当天可将商铺钥匙交还银闽公司，银闽公司以钥匙数量有误为由，拒绝收取，原审法院已向银闽公司释明涉案商铺于当天交还银闽公司处置，不接收钥匙的法律后果等。次日，银闽公司接收了周玉明交还的钥匙。原审审理中，银闽公司向原审法院提交预交收据、收费通知单、发票、电表读数照片、水电原始数据等证据，拟证明已代周玉明交纳讼争期间铺内电费及公摊水电费的事实。周玉明对银闽公司提交的证据均不予确认。原审另查：根据广州市白云区国土资源和规划局复函显示：广州市白云区石井街石井大道6号建筑物无规划用地及规划报建记录，为预留发展用地。再查：周玉明曾在原审法院起诉银闽公司，诉讼请求之一为要求银闽公司赔偿装修损失29000元。该案案号为（2015）穗云法民四初字第833号。原审法院经审理作出民事判决，认定：银闽公司需赔偿周玉明装修损失7600元，其余损失由周玉明自担。判后，银闽公司不服提起上诉。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故银闽公司、周玉明所签订的《商铺租赁合同》应为无效。关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，银闽公司、周玉明虽然另行签订了《物业管理合同》，但是在双方签订的《商铺租赁合同》中已经明确约定了周玉明必须与银闽公司委派的物业管理公司，也就是银闽公司签订《物业管理合同》，同时《商铺租赁合同》中还约定了该物业管理公司所负责的日常工作及权利义务。同时在《物业管理合同》中也约定了银闽公司作为出租人及物业管理人、周玉明作为承租人等应付的权利义务，故而《物业管理合同》实质上是《商铺租赁合同》的补充，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护管理的对价，该份《物业管理合同》履行以银闽公司、周玉明之间具备租赁合同关系为前提和基础，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为补充合同的《物业管理合同》当属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》与《物业管理合同》虽属无效，但周玉明实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费，银闽公司以租金起诉表述有误，原审法院予以纠正。关于周玉明占用商铺的期间问题，根据现有证据及当事人陈述，银闽公司于2015年5月21日以封条封住商铺，但该行为并不导致周玉明无法进入或使用商铺。在原审法院到现场查看之日止，涉案商铺仍被周玉明锁住，周玉明亦承认在次日才将涉案商铺的钥匙返还银闽公司，银闽公司、周玉明于2015年7月22日实际交接了商铺，故周玉明占用涉案商铺的时间应计至2015年7月22日止，银闽公司要求周玉明支付自2015年6月1日至2015年7月22日的房屋使用费2565元、物业管理费349元的诉求均合理合法，原审法院予以支持。关于银闽公司主张于2015年7月23日才收回商铺的意见，由于原审法院已引导银闽公司在2015年7月22日收回商铺，周玉明同意清走个人物品并交还钥匙，银闽公司已可在当天收回商铺。但银闽公司要求周玉明提交数量无误的钥匙，才肯收回商铺，属于处分已方权利，由此产生的法律后果，也应当由银闽公司承担。对于银闽公司主张在2015年7月23日收回商铺的意见，原审法院不予采纳。至于涉案商铺门上的U型锁，周玉明无证据证实为银闽公司所加，周玉明据此认为银闽公司锁住商铺的理据不足，原审法院不予采信。周玉明于2015年7月22日前实际占用涉案商铺，应向银闽公司支付垫付的铺内电费及公摊水电费。银闽公司已提交充分证据证明代周玉明交纳上述费用的事实，对于银闽公司要求周玉明返还代垫水电费的诉求，原审法院予以支持。鉴于银闽公司已将代垫费用计至2015年7月23日，现有证据亦无法区分23日一日实际产生的费用金额，故原审法院根据该期间按日产生的平均费用，酌情扣减9元。周玉明应返还银闽公司代垫铺内电费、公摊水电费共计971元。关于银闽公司主张的商铺装修拆除费用，首先，合同无效，对于商铺形成附和的装修，在银闽公司不同意利用的情况下，应由银闽公司、周玉明按照导致合同无效的过错分担损失。原审法院已在另案中对双方应当各自分担的损失予以处理，银闽公司再行要求周玉明承担拆除费理据不足。其次，拆除费用8000元为银闽公司估算，并未实际发生，银闽公司在费用尚未产生的情况下，要求周玉明对此承责亦无事实依据。综上，对于银闽公司要求周玉明承担装修拆除费8000元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,作出如下判决:
一、本判决生效之日起十日内，周玉明支付广州银闽物业管理有限公司自2015年6月1日至2015年7月22日的房屋使用费2565元、物业管理费349元；
二、本判决生效之日起十日内，周玉明返还广州银闽物业管理有限公司代垫铺内电费及公摊水电费共计971元；
三、驳回广州银闽物业管理有限公司其他的诉讼请求。一审案件受理费58元，由广州银闽物业管理有限公司负担33元，由周玉明负担25元。判后，上诉人周玉明不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、银闽公司诉求所依据的合同属于无效合同，合同无效的原因是因为银闽公司作为出租方没有取得建设规划许可证书，银闽公司自身原因导致合同无效的责任不应由周玉明承担。商铺占有使用费以及物业管理费支付的前提，是周玉明占有并能够支配、使用该商铺。而银闽公司在2015年5月21日在涉案商铺上贴封条并加锁，以此方式收回商铺使用权，导致周玉明无法使用。原审法院判决周玉明需支付涉案商铺使用费和物业管理费，缺乏事实依据和法律依据。
二、银闽公司在2015年5月21日以贴封条、加锁行为将涉案商铺使用权收回，其没有任何依据收取周玉明的涉案商铺电费及公摊水电费。银闽公司提供证据不足以证明涉案电费等具体金额，且提供的收费通知单，不是原件并没有周玉明签名。案外人闽商物业公司与银闽公司存在利害关系，闽商物业公司开具的收费通知单不足以采信。综上，请求：1、撤销一审法院第一项判决，改判周玉明无需向银闽公司支付房屋使用费和物业管理费。2、撤销一审法院第二项判决，改判周玉明无需向银闽公司返还电费和公摊水电费。3、一审、二审诉讼费由银闽公司承担。银闽公司二审答辩称：
一、我方对判决结果没有异议，认为适用法律正确，判决结果公正。
二、周玉明提出银闽公司于5月21日对涉案商铺进行锁门使其无法使用，涉案商铺的门把手已由周玉明故意损坏，无法加锁，且周玉明在5月21日仍有进出，并有物品在涉案商铺内。
三、在一审法院主持交回商铺前，周玉明并没有书面或口头提出交回商铺，而且涉案商铺仍有周玉明的物品，周玉明占有、使用涉案商铺的事实没有改变。综上请求二审法院驳回周玉明全部请求，维持原判。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对周玉明的上诉请求和银闽公司的答辩意见，分析如下：在无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明的情况下，原审法院认定周玉明与银闽公司所签订的《商铺租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案《商铺租赁合同》虽属无效，但周玉明实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费。由于双方签订《物业管理合同》的履行是以周玉明与银闽公司之间存在租赁合同关系为前提的，《物业管理合同》有赖于《商铺租赁合同》的履行，故周玉明实际占有涉案商铺应向银闽公司支付物业管理费。关于周玉明主张银闽公司对涉案商铺进行加锁及张贴封条，导致其在2015年5月21日起就无法使用涉案商铺的问题。银闽公司对周玉明主张其对涉案商铺加锁的行为予以否认，而周玉明并没有提供证据证明是银闽公司对涉案商铺另加锁，故本院不予采信。另，银闽公司虽承认在涉案商铺门上粘贴封条，但该封条并非执法机关所贴，银闽公司张贴的封条没有法律强制性效力。况且周玉明在此后发出的《律师函》中亦未提到银闽公司粘贴封条、加锁导致其无法正常使用涉案商铺的情况。因此，在周玉明持有涉案商铺钥匙的情况下，其称无法正常使用涉案商铺缺乏依据，对于周玉明上诉主张，本院不予采纳。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周玉明的上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周玉明负担。本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理
审判员 李 焕
二〇一六年四月七日
书 记 员 杨 旦邝伟贤