广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第1669号
原告：中山市南荣实业有限公司，住所地中山市三角镇。
法定代表人：李立，该司总经理。
委托代理人：陈志毅、林宇玲，广东香山律师事务所律师。
被告：中山市东升镇三鸟批发市场有限公司，住所地中山市东升镇。
法定代表人：蔡锦文。
被告：蔡锦文，男，汉族，住中山市。
被告：马达辉，女，汉族，住中山市。三被告的
委托代理人：董仕培，被告中山市鸟批发市场有限公司副总经理。
原告中山市南荣实业有限公司诉被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司（以下简称三鸟市场公司）、蔡锦文、马达辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月11日、同年11月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈志毅，三被告的委托代理人董仕培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月26日，原告与被告三鸟市场公司签署了一系列中山市商品房买卖合同及其补充协议（以下简称商品房买卖合同），由原告向被告三鸟市场公司购买位于中山市东升镇广珠公路的共124套商品房（以下简称涉案的124套商品房）。被告蔡锦文、马达辉为被告三鸟市场公司在商品房买卖合同项下的债务提供连带责任保证担保，并于2014年6月29日与原告签署了保证合同[（2014）保字第017号]。上述商品房买卖合同均约定：被告三鸟市场公司应当在原告领取涉案的124套商品房的中山市商品房销售登记备案表且付清全部房价款后当日内，将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告使用；逾期交房的，被告三鸟市场公司应以原告已付购房款为基数，按每日万分之六点五七六的标准向原告支付逾期交房违约金；逾期交房违约金每月20日结算并支付一次；在逾期交房的情况下，被告三鸟市场公司未按时足额向原告支付逾期交房违约金的，原告有权立即解除双方签署的商品房买卖合同，要求被告三鸟市场公司立即退还购房款，拖延退还购房款的，被告三鸟市场公司还应按银行贷款利率的四倍赔偿原告的利息损失；在逾期交房的情况下，被告三鸟市场公司未按时足额向原告支付逾期交房违约金超过15天的，原告还可选择向法院起诉要求其交房及办理房地产权属登记证书；被告三鸟市场公司应当在商品房交付使用后十个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因被告三鸟市场公司的责任，原告不能及时取得房地产权属证书的，原告可要求被告三鸟市场公司自迟延之日起按原告已付房价款的万分之六支付违约金。商品房买卖合同签署后，原告已按约定期限向被告三鸟市场公司付清了涉案的124套商品房的购房款合计人民币15000000元，但被告三鸟市场公司却未按约定将涉案的124套商品房交付给原告使用，且未按时足额向原告支付逾期交房违约金，也未为原告办理房地产权属证书。原告经多次催促未果。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告三鸟市场公司立即将涉案的124套商品房交付给原告使用；2.被告三鸟市场公司立即向原告支付逾期交房违约金（以原告已付购房款为基数按每日万分之六点五七六的标准从2014年7月4日起计至实际交房之日止，扣减被告三鸟市场公司已经支付的逾期交房违约金3210000元及用于冲抵逾期交房违约金的保证金620000元后，暂计至2015年9月25日为598262.50元）；3.被告三鸟市场公司立即为原告办理涉案的124套商品房的房地产权属证书；4.被告三鸟市场公司立即向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金（以原告已付购房款为基数按每日万分之六的标准从2014年7月17日起计至房地产权属证书办妥之日止，暂计至2015年9月25日为3924000元）；5.被告三鸟市场公司承担原告因实现债权及担保权而支付的律师费150000元；6.由被告三鸟市场公司承担本案的诉讼费用；7.被告蔡锦文、马达辉对被告三鸟市场公司上述债务及律师费、诉讼费等承担连带清偿责任。原告对其陈述的事实在举证期限内向本院提供的证据有：中山市商品房买卖合同及补充协议（各124份）；中山市商品房销售登记备案表（124份）；保证合同[（2014）保字第017号]；银行进账单；有关交付商品房并支付逾期交房违约金的催促函（3份）；委托代理合同及律师费发票、进账单。三被告辩称：无异议，庭前双方已经进行了协商，同意协商的意见。三被告没有就其辩解在举证期限内向本院提供证据。经庭审质证，三被告对原告提供的证据的质证意见为：对全部证据的真实性均确认无异议。本院
经审理查明：2015年10月13日，原告以其与被告三鸟市场公司之间存在商品房预售合同关系，被告蔡锦文、马达辉为被告三鸟市场公司在合同项下的债务提供连带责任保证，被告三鸟市场公司未依约履行其交付商品房及办理房地产权属证书的义务为由诉至本院，提出前述诉讼请求。经查，原告提供的相关证据显示情况如下：1.中山市商品房买卖合同的落款日期均为2014年6月26日，出卖人为被告三鸟市场公司，买受人为原告，约定的交易标的为涉案的124套商品房，交易单价不等（最低为每套27000元，最高为每套145000元），总价合计15000000元。合同相关约定内容如下：（第八条）出卖人应当在2017年12月31日前将已经办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；（第九条）出卖人逾期交房的，应自约定期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过总房价款的3%；（第十四条）出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自迟延之日起按已付房价款的万分之一支付违约金，但违约金累计总额不超过已付房价款的1%。2.补充协议未注明落款日期，出卖人为被告三鸟市场公司，买受人为原告，作为对中山市商品房买卖合同的补充和修改，其相关约定内容如下：（第二条）买受人与出卖人因买卖涉案的124套商品房所需缴纳的各种交易税款与费用（包括买受人应缴纳的契税等各种税款与费用）全部由出卖人承担并负责缴纳，迟延缴纳税款与费用所产生的滞纳金或罚款亦全部由出卖人承担；（第八条第1点）在合同办妥登记备案且买受人领取中山市商品房销售登记备案表后五日内，买受人向出卖人一次性付清购房款；（第八条第3点）合同第八条约定的交付期限修改为“出卖人应当在买受人领取中山市商品房销售登记备案表且付清全部房价款之日，将符合合同约定的交付条件的商品房交付给买受人使用”；（第八条第4点）合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任修改为“出卖人逾期交房的，每逾期一天，出卖人应以买受人已付房价款为基数，按每日万分之六点五七六的标准向买受人支付逾期交房违约金，直至买受人实际收房之日，逾期交房违约金每月20日结算并支付一次，在逾期交房的情况下，出卖人未按时足额向买受人支付逾期交房违约金的，买受人有权立即解除双方签署的商品房买卖合同，要求出卖人立即退还购房款，拖延退还购房款的，出卖人还应按银行贷款利率的四倍赔偿买受人的利息损失，在逾期交房的情况下，出卖人未按时足额向买受人支付逾期交房违约金超过15天的，买受人还可选择向法院起诉要求出卖人交房及办理房地产权属登记证书”；（第八条第5点）合同第十四条修改为“出卖人应当在商品房交付使用后10个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能及时取得房地产权属证书的，买受人可视情况选择下列任何一项处理（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起5日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的30%赔偿买受人损失；（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的30%向买受人支付违约金；（3）买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按已付房价款的万分之六向买受人支付违约金；（第九条）在买受人向出卖人付清购房款满3个月（90天）后的270天内，出卖人有权在退还购房款给买受人并向买受人付清逾期交房违约金的前提条件下，解除合同；在买受人向出卖人付清购房款满12个月（360天）后，即使出卖人退还购房款给买受人并向买受人付清逾期交房违约金，出卖人也不得解除合同；在买受人向出卖人付清购房款满12个月（360天）后，买受人有权根据自己的需要，解除合同，要求出卖人立即退还购房款，出卖人拖延退还购房款的，还应按银行一年期贷款利率的4倍赔偿买受人的利息损失，直至出卖人向买受人退还全部购房款；（第十一条）因出卖人违约致使买受人采取诉讼方式实现债权的，出卖人应承担买受人为此已付或应付的诉讼费、执行费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用；（第十二条）本协议与合同约定不一致的，以本协议为准。3.保证合同[（2014）保字第017号]落款日期为2014年6月29日，甲方（债务人）为被告三鸟市场公司，乙方（债权人）为原告，丙方（保证人）为被告蔡锦文、马达辉，主要约定由丙方对甲方依主合同（甲乙双方就涉案的124套商品房买卖所签订的合同及其补充协议）对乙方所形成的债务提供连带责任保证，保证范围为主合同项下乙方对甲方享有的所有债权（包括但不限于购房款、各自违约金、利息损失等）和乙方为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。4.涉案的124套商品房于2014年6月30日或同年7月2日办理了合同登记备案手续。5.2014年7月3日，原告向被告三鸟市场公司转账支付了15000000元。庭前，原告于2015年11月2日向本院提交了一份和解协议，并表示希望本院以调解书形成确认该和解协议。和解协议的相关约定内容如下：
一、被告三鸟市场公司应于2016年2月28日前将已办妥工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的涉案的124套商品房交付给原告使用；
二、被告三鸟市场公司向原告交付涉案的124套商品房后三年内，涉案的124套商品房的物业管理费由被告三鸟市场公司承担并直接向物业管理单位支付；
三、被告三鸟市场公司向原告支付的保证金620000元用于等额冲抵被告三鸟市场公司按合同约定应向原告支付的逾期交房违约金，冲抵后视为被告三鸟市场公司截至2015年7月20日按合同约定应向原告支付的逾期交房违约金已经全部支付完毕；
四、从2015年7月21日起至被告三鸟市场公司向原告实际交付涉案的124套商品房之日止，被告三鸟市场公司应以15000000元为基数按每日万分之六点五七六的标准向原告支付逾期交房违约金，其中从2015年7月21日起至同年12月20日期间的逾期交房违约金应于2015年12月21日支付，2015年12月20日之后的逾期交房违约金每月20日结算并支付一次；
五、被告三鸟市场公司应在涉案的124套商品房交付给原告之日起12个月（365天）内为原告办妥房地产权属证书，如逾期办理则被告三鸟市场公司应向原告支付逾期办证违约金（以15000000元为基数从涉案的124套商品房交付给原告之日起满10个工作日之次日起，按每日万分之六的标准计至房地产权属证书实际办妥之日止）；
六、被告三鸟市场公司应于2015年12月30日前向原告支付律师费150000元，如逾期支付则被告三鸟市场公司应向原告支付违约金（以实际拖欠金额为基数从2016年1月1日起按每日万分之六的标准计至清偿之日止）；
七、本案案件受理费139834元，减半收取为69917元，由被告三鸟市场公司承担，该款已由原告预付，被告三鸟市场公司应于2015年12月30日前直接向原告支付，如逾期支付则被告三鸟市场公司应向原告支付违约金（以实际拖欠金额为基数从2016年1月1日起按每日万分之六的标准计至清偿之日止）；
八、被告蔡锦文、马达辉对上述第一、二、四、五、六、七项所列被告三鸟市场公司的全部债务向原告承担连带清偿责任。庭审中，原告再次表示希望本院以调解书形成确认该和解协议并结案；三被告确认和解协议系其真实意思表示，并表示同意本院以调解的方式结案。另原告述称：原告为投资性购房，为确保安全，故先签署合同并进行合同备案登记，后付款；涉案的124套商品房总套内面积5811.8平方米，按每平方米约2598元的价格，确定总价为15000000元，再分摊到每套商品房；涉案的124套商品房尚未交纳相关税费，主要是出于防范风险的考虑，且经了解逾期纳税的滞纳金不多。三被告述称：被告没有对其他债权人负有大额债务；涉案的124套商品房所在的大锦中心已经全部封顶，共有商品房约12万平方米，除出售给原告的部分，另外出售了几千平方米，其余部分未出售；因尚未全部完工，未经综合验收，另外出售的部分也未交房，同时因另外出售的部分约定的交付时间与原告不同，也未出现逾期交房的情形。另查明：在本院受理本案前后，本院还受理了其他当事人对被告三鸟市场公司提起的各类诉讼案件9件，涉诉总金额超过600万元。
本院认为：本案中，原告主张其与被告三鸟市场公司之间存在商品房预售合同关系，被告蔡锦文、马达辉为被告三鸟市场公司在合同项下的债务提供连带责任保证。虽然三被告未对此提出任何异议，甚至表示同意本院依据原告提交的和解协议以调解的方式结案，但
本院经审查认为原告主张的商品房预售合同关系存在以下疑点：第一，从双方就涉案的124套商品房达成的最终约定条款看：（1）关于商品房的交付期限，补充协议最终约定为在合同登记备案且原告付清全部房价款之日交付。若依该约定并结合合同登记备案和原告付款的时间，应在2014年7月3日交房。而实际情况是商品房所在的工程至本案开庭时亦未完工，根本达不到合同约定的交付条件。通常来说，在进行商品房预售时，作为开发商对自己开发的商品房何时可以具备交付条件应具有清晰的预知，不会约定在买受人付款后即交房。同时，与合同的原约定对照，可以发现，合同原约定的交房期限为2017年12月31日。再结合三被告的当庭陈述，其另外出售给他人的同一小区的商品房，约定的交房期限与原告不同，尚未出现逾期的情形。由此可推断，上述合同原约定的交房期限是被告三鸟市场公司预期可以交房的时间，也是被告进行预售时在合同中采用的通用条款约定的交房期限。因此，补充协议最终约定的交房期限最大的疑点在于，被告三鸟市场公司为何要与原告约定一个明知不可能交房的时间作为交房期限？（2）关于逾期交房的违约金，补充协议最终约定为以已付房价款为基数按每日万分之六点五七六计算，且须每月结算并支付一次，同时也没有最高限额。与合同的原约定对照，可以发现，合同原约定的逾期交房违约金计算标准是每日万分之一，且累计总额最高不超过总房价款的3%。而据一般生活经验可知，在本市的商品房预售交易中（其他城市的情况不了解），此类违约金通常约定为每日万分之一，只有极少数约定为每日万分之二。因此，补充协议最终约定的逾期交房违约金最大的疑点在于，被告三鸟市场公司为何要与原告约定一个明显高于同类合同约定且不利于自己的违约金条款，特别是在已约定了一个明知不可能交房的交房期限的情况下？（3）关于办证的期限及其逾期违约金，补充协议最终约定为交房后的10个工作日内被告三鸟市场公司须向产权登记机关提交资料，逾期且原告选择退房时被告三鸟市场公司须赔偿原告已付房价款的30%（还须退还已付房价款），逾期且原告选择不退房时被告三鸟市场公司须按已付房价款的30%支付原告违约金或按每日万分之六计算违约金（没有最高限额）。与合同的原约定对照，可以发现，合同原约定的期限为交房后的720个工作日内，逾期违约金按每日万分之一计算（以已付房价款为基数），且累计总额不超过已付房价款的1%。而据一般生活经验可知，在本市的商品房预售交易中（其他城市的情况不了解），开发商为尽可能避免自己因逾期办证而承担违约责任，通常约定此类期限为360个工作日或720个工作日，只有极少数约定为180个工作日，且同类违约金通常约定为每日万分之一，只有极少数约定为每日万分之二，同时也通常会约定最高限额。因此，补充协议最终约定的办证期限及其逾期违约金最大的疑点在于，被告三鸟市场公司为何要与原告作出明显不同于同类合同且不利于自己的约定。（4）另外，补充协议关于“在买受人向出卖人付清购房款满3个月（90天）后的270天内，出卖人有权在退还购房款给买受人并向买受人付清逾期交房违约金的前提条件下，解除合同”的约定和关于“买受人应缴纳的契税等各种税款与费用由出卖人承担”的约定，明显异于同类合同约定，亦不符合常理和一般生活经验。而补充协议约定的由出卖人承担因出卖人违约导致买受人实现债权的费用亦在同类合同中鲜见。总体而言，从双方就涉案的124套商品房达成的最终约定条款看，被告三鸟市场公司在该交易中处于明显不利的境地，处于弱势的地位。而根据一般生活经验，在同类商品房预售交易中，作为开发商的一方总是处于强势地位的，而购房者在与开发商协调合同条款时，若欲更改开发商事先拟定采用的通用条款约定，极为不易。第二，在原告与被告三鸟市场公司就涉案的124套商品房达成的合同和补充协议之外，双方还与被告蔡锦文、马达辉签订了保证合同，约定由被告蔡锦文、马达辉对被告三鸟市场公司依前述合同和补充协议对原告所形成的债务提供连带责任保证。在同类商品房预售交易中，鲜见有此情形。同时，在前述合同和补充协议约定的诸多条款均明显不利于被告三鸟市场公司的情况下，被告蔡锦文、马达辉个人仍然对被告三鸟市场公司的债务向原告提供连带责任保证，明显不符合常理和一般生活经验。第三，从三被告在本案中的相关表现看，其对原告的相关主张和提供的证据均表示确认无异议，并同意本院以调解的方式结案，而调解协议的内容即为原告提交的和解协议。对照和解协议的内容与原告在本案中所提的诉讼请求可以发现，和解协议的内容已几乎全部满足了原告的诉讼请求。再对照原告的诉讼请求与前述合同和补充协议约定的条款，原告的诉讼请求均系依照前述合同和补充协议约定的条款而提出。根据前述合同和补充协议约定的条款之诸多不利于被告三鸟市场公司之处，依照常理和一般生活经验，三被告本可依法提出相关抗辩主张，甚至请求法院对某些条款予以调整，但三被告却“照单全收”，故三被告的上述表现有违常理和一般生活经验。第四，结合原告的陈述及其证据显示的内容，涉案的124套商品房交易单价按每平方米计算约为2598元，明显低于同类地段的交易单价。另外，原告确认未交纳涉案的124套商品房的相关税费，并称系出于风险防范的考虑。综上，原告主张的商品房预售合同关系存在诸多疑点，且即使考虑到该交易的金额巨大之特殊性亦无法排除。因为若考虑到交易金额巨大的因素，则从薄利多销的角度衡量，可以解释为何交易单价偏低；从原告确保资金和交易安全的角度衡量，可以解释为何被告蔡锦文、马达辉个人要提供连带责任保证；但却不能解释为何涉案的124套商品房尚未交纳相关税费，也不能解释为何双方要达成诸多不利于被告三鸟市场公司的合同条款，更不能解释三被告在本案中的表现。原告称涉案的124套商品房尚未交纳相关税费系出于风险防范的考虑，但从双方的约定看，已约定包括原告应缴纳的税费在内的所有税费均由被告三鸟市场公司承担，故根本不存在原告所称的考虑风险防范的问题，相反原告若考虑风险防范应催促被告三鸟市场公司及时交纳相关税费。从被告三鸟市场公司作为开发商或普通市场经营主体的角度衡量，其与原告达成交易的目的是为了盈利，则其在已从交易单价上让利以及为满足原告确保资金和交易安全的目的而由被告蔡锦文、马达辉个人提供保证的情况下，只须依同类交易操作即可，最多再在某些条款上作适当让步，根本无需如前所述作出如此大幅度且明显不利于自己的让步。而被告三鸟市场公司在相关合同条款上作出的让步必将而且依本案中双方的诉辩意见已实际置其自身于不但不能盈利，反而要倒贴的境地。依原告提交的和解协议内容，被告三鸟市场公司除应继续履行交房、办证等义务外，还应从2015年7月21日起至实际交房之日止以15000000元为基数按每日万分之六点五七六的标准向原告支付逾期交房违约金（暂计至2015年12月20日即为1479600元），而其已支付了2015年7月20日前的逾期交房违约金3210000元（如原告诉讼请求所示），同时其此前交纳给原告的保证金620000元也用于冲抵2015年7月20日前的逾期交房违约金。即被告三鸟市场公司已实际支付逾期交房违约金3830000元，即使其按和解协议约定的期限交房，其尚应支付的逾期交房违约金也接近2000000元。由此可见，其仅逾期交房违约金一项已要负担500多万元，而交房后能否按期办证，是否需要另行支付逾期办证违约金尚不得而知。面对如此交易困局，三被告却不作任何抗争的表现让人无法理解。但若换一个角度，跳出原告主张的商品房预售合同关系的约束，假设双方的真实交易关系为借款合同关系，则上述诸多疑点均可以得到合理的解释。首先，从借款合同关系的特点来说，在借款合同关系中，是借款人需要取得出借人资金的使用权，故借款人必然是弱势的一方。若本案双方的真实交易关系为借款合同关系，是被告三鸟市场公司向原告借款15000000元，则可以解释为何被告三鸟市场公司会在交易中处于弱势地位。其次，从本案双方的真实交易情况看，均与借款合同关系相符。（1）在借款合同关系中，若出借人出借款项的目的是为了赚取利息，则利息一般从款项出借之日开始计算，且利息均高于银行利率的数倍。故若本案双方的真实交易关系为借款合同关系，则依据双方的约定，被告三鸟市场公司必然无法在原告付款当日交房，逾期交房违约金即开始计算，由此达到了付款之日开始计算利息的目的，而逾期交房违约金即相当于利息，故同时将逾期交房违约金的计算标准调高为每日万分之六点五七六，即相当于月利率约2%。另外，双方约定的逾期交房违约金每月结算并支付一次，总额没有最高限额，也与借款合同关系中约定利息每月支付一次且总额没有最高限额的惯常做法相符。（2）在借款合同关系中，出借人为保证自己的资金安全，可能会要求借款人提供担保，包括物权的抵押或人的保证，而且通常会要求在办理了担保手续后再出借款项。故若本案双方的真实交易关系为借款合同关系，则涉案的124套商品房即为抵押物。虽然预售的商品房并非完整意义的物权，但通过预售合同登记备案的形式，一方面可以限制被告三鸟市场公司再另行出售，另一方面原告由此取得相应的物权预登记权利，在被告三鸟市场公司出现不能偿债的情形时，原告可依商品房预售合同和合同登记备案取得商品房的物权。故双方将先完成合同登记备案之约定放在原告付款之前正是基于上述考虑。另外，被告蔡锦文、马达辉超出同类商品房预售交易的做法，个人向原告提供保证，也是基于上述考虑。（3）双方关于由出卖人承担因出卖人违约导致买受人实现债权的费用的约定，是借款合同关系中的惯常做法。再次，若本案双方的真实交易关系为借款合同关系，则双方的本意是不希望借名的商品房预售交易变成现实的。由此，可以解释为何双方约定“在买受人向出卖人付清购房款满3个月（90天）后的270天内，出卖人有权在退还购房款给买受人并向买受人付清逾期交房违约金的前提条件下，解除合同”。注意，若从商品房预售交易的角度看，该约定是在被告三鸟市场公司已违约的情况下赋予其主动单方解除合同的权利，有违常理。但在双方的真实交易关系为借款合同关系的场合下，该约定正是在被告三鸟市场公司具备还款能力时，为其保留了向原告还款付息后解除借名的商品房预售合同关系约束的途径。同时，在双方已约定原告应缴纳的契税等各种税款与费用由被告三鸟市场公司承担的情况下，涉案的124套商品房的相关税费却一直没有缴纳，也是基于上述考虑。至于双方关于商品房的交易单价、办证期限及其逾期违约金、原告应缴纳的契税等各种税款与费用由被告三鸟市场公司承担等约定，则应是原告借助其在真实交易关系即借款合同关系中的优势地位，为预防万一被告三鸟市场公司出现不能偿债之情形时，其不得已依商品房预售合同和合同登记备案取得商品房的物权而减轻交易成本，达到利益最大化的做法。最后，若本案双方的真实交易关系为借款合同关系，也可以解释三被告为何在本案中有如此表现。因为在商品房预售合同关系的场合看来明显于作为开发商的被告三鸟市场公司不利的种种交易约定和做法，在借款合同关系的场合看来对于作为借款人的被告三鸟市场公司都是可以接受的，是其为融资所必须付出的成本。综上所述，原告主张的商品房预售合同关系存在诸多不能合理排除的疑点，明显异于同类交易的一般情形。同时，原、被告双方之间的真实交易情况却符合借款合同关系的情形。由此，双方之间的交易存在名为商品房预售合同实为借款合同的嫌疑。同时，虽然三被告未对此作出任何抗辩，且也没有足够充分的证据证实双方之间的真实交易关系确为借款合同关系。但考虑到被告三鸟市场公司同时在本院作为被告涉及各类诉讼案件9件，涉诉总金额超过600万元的事实，若对原告所主张的存有重大疑问的商品房预售合同关系予以认定，将导致被告三鸟市场公司实际偿债能力的减损，损害其他债权人的合法权益。因此，本院经慎重考量，对原告主张的存有重大疑问的商品房预售合同关系不予采纳和认定。则在原告主张的商品房预售合同关系未经本院采纳和认定的情况下，原告以此作为基础法律关系所提出的全部诉讼请求均缺乏事实和法律依据，故本院对原、被告双方希望以调解方式结案的意见不予采纳，同时对原告的全部诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，
判决如下：驳回原告中山市南荣实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费139834元，由原告中山市南荣实业有限公司负担（原告中山市南荣实业有限公司已付139834元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 张庆争
审 判 员 梁 瑜
代理
审判员 林谊琼
二〇一六年四月七日
书 记 员 许双阳 百度搜索“”