广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终1257号
上诉人（原审原告）：陈伟某，住广东省台山市。
被
上诉人（原审被告）：赵某，住广东省广州市xx区。
委托代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。
原审
第三人：梁某，住广东省广州市xx区。
委托代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。
上诉人陈伟某因与被上诉人赵某、原审第三人梁某合同纠纷一案，不服广东省广州市xx区人民法院（2015）穗海法民三初字第1324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：1989年10月，陈伟某与梁某签订《建房协议书》，约定：业主梁某有屋业一间，面积54平方米，座落广州市xx区泰沙路门口岗沙某路段；现因需解决住房困难，与陈（空白）集资兴建将原屋建成四层半房屋一间，屋主梁某提供屋业，由陈伟某出资；建成后，其中二、三、四楼属陈（空白）所有产权使用；而屋主梁某要地下首层另五楼半层及天面半层使用；经双方共同协商，同意该屋建成框架结构，外墙水刷石，地面房间彩色水磨大砖，大厅30×30公分彩釉砖，勒脚线高20公分，厨房厕所墙身瓷片1.2米高，地面铺低皮石，水电安装完善，并每层各安分表壹个；首层高度为4米，其余各层3.2米高；有关房地产税及契证一切费用，概由各层自负；从开线至完工为五个月时间，如在建设过程中，不论建成多少层，屋主都是取回一层半及半层天面自住，双方不得违约，如遇特殊情况，需另行协商解决；等。梁某曾向陈伟某出具《收据》：兹收到陈伟某交来2000元办理梁某的宅基地证，办理在柒天后，如办不到，梁某如数归还；办理宅基证完善后，2000元作无效；特此；列公证各人自负资金。陈伟某曾因合同纠纷起诉周某等人，原审法院立案审理，案号为：（2015）穗海法民三初字第81号。该案中，原审法院向广州市xx区房地产交易登记所查询广州市xx区五凤乡沙溪村西畔里后街2号之七的使用权登记情况，广州市档案馆于2015年2月11日向原审法院提供了该宅基地证档案的复印件。根据档案的资料显示，1990年11月15日登记的《农村（墟镇）宅基地使用证存根》（穗海新No007086号）载明：使用人姓名为张某乙本，宅基地位于广州市xx区五凤乡沙溪村西畔里后街2号之七；广州市xx区新滘镇法律服务所于1996年2月13日出具的《见证书》[海新法(96)年第131号]载明：经查，座落在本镇五凤村沙溪西畔里后街2号之七，此屋产权实属梁某所有，宅基地证使用人姓名是写张某乙本名字，现因该房屋实由梁某建造，由沙某东经济社当证，将房屋使用人姓名更改为梁某；等。广州市xx区房地产交易登记所于2015年5月19日向原审法院发出《关于的复函》，载明：1990年11月15目，新滘镇人民政府以张勤本名义核发广州市xx区五凤乡沙溪村西畔里后街2号之七房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新N00070**号）；1996年2月13日，广州市xx区新滘镇法律服务所出具的《见证书》【海新法(96)年第131号】，将该房屋使用人姓名更改为梁某；1996年5月14日，梁某、赵某、梅女贞、周某签订《合建协议》约定，房屋建成后首层和天面产权归梁某所有，二楼产权归赵某所有；三楼产权归梅女贞所有；四楼归周某所有；该协议经广州市xx区新滘镇法律服务所见证；上述档案资料均由当时的新滘镇人民政府接收并确认存档；现我所对原新滘镇人民政府移交的宅基地使用证档案具有保管及对外查询的职能，无核发宅基地使用证或变更档案资料的权限，我所暂无法变更该宅基地的使用人；等。该案中，陈伟某确认其与周某签订《合建协议》时，其因资金不足已退出与梁某合作建房的计划。陈伟某于2015年7月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：赵某返还海珠区五凤乡沙溪村西畔里后街2号之七二楼给陈伟某。赵某辩称：请求法院依法驳回陈伟某的诉讼请求，受理费由陈伟某承担。理由：
一、陈伟某并非本案的适格主体，其无权对涉案房屋提出权利主张；因为涉案房屋是赵某与梁某、赵某、周某、陈某甲合资建设的；梁某出地，其他人出资；而陈伟某当时是作为施工方的包工头对房屋进行建设；赵某出资了5万元，该款项也已经全部支付给陈伟某，所以房屋建成后，在1996年5月17日，上述几个合资人在海珠区新滘镇法律服务所的见证下签订了合资协议，赵某分配得了二楼的产权、梁某一楼和天面、陈某甲是三楼、周某四楼；房屋分配后使用至今，各方都没有提出异议，包括陈伟某；而且法律服务所见证的合建协议已经在海珠区国土局作了备案，所以该合建协议是合法的合同，而且合同中陈伟某并不是权利的一方，其无权对涉案房屋提出权利的主张。
二、赵某与陈伟某之间是建设的合同关系，也就是几个合资人合资后，由合资人请陈伟某对房屋进行建设，陈伟某是属于包工头，合建协议也是合法有效的，同时赵某也支付了建设资金，没有任何的理由可以解除合建协议。
三、陈伟某称其收取了赵某的建房资金3万元，不认可收取了5万元，其隐瞒了事实，赵某实际上已支付了全部的5万元的建房资金，如果赵某还拖欠陈伟某款项的话，从1996年至今，超过二十年了，陈伟某都没有向赵某提出权利的主张。
四、1、陈伟某称梁某在1989年10月签订的建房协议的问题，虽然梁某当时确实签订了该协议，但是由于陈伟某没有钱所以才找了赵某、陈某甲、周某一起合建，各方签订了合建协议，所以合建关系已由陈伟某与梁某之间转变为上述三人；所以陈伟某认为他是合建一方显然与事实不符。2、在法律服务所见证的问题，陈伟某认为见证的合建协议没有陈伟某的名字，因为陈伟某根本不是合建的一方，肯定不会有陈伟某的名字；而且房屋建成后，合建各方在法律服务所办理了产权分割手续，当时陈伟某在场并没有提出任何异议和要求，因产权分割是各合建人的事，所以只有合建各方的签名而没有陈伟某的签名，签名见证后，见证人将见证协议书分发给合建各方，根本不存在抢见证书的问题。3、陈伟某称收取了款项后，没有办理加名的手续，那是因为陈伟某曾经答应帮赵某办理宅基地加名手续，但陈伟某收取了款项后，没有为赵某办理相关的加名手续；而现在陈伟某起诉赵某是因为开发商要将土地收回正在进行城中村改造，陈伟某认为有利可图了，所以才起诉赵某。梁某陈述：不同意陈伟某的诉讼请求和诉讼理由。梁某在89年10月与陈伟某签订了建房协议。按照协议的约定，楼房建成后二、三、四归陈伟某，首层归梁某。由于陈伟某没有钱继续建楼，陈伟某连挖地基、工人的伙食费、水电费都是由梁某等来出的。陈伟某找赵某等人和梁某合建，陈伟某变成了包工头，在陈伟某和他人签订的合建协议，陈伟某负责工程的建设，办理一切手续及工程一切市政、排污等项目，一切费用由“甲方”大包，“乙方”不再负任何的开支。房屋建成后，四方就到新滘镇的法律服务所搞了一个签证的协议，把首层归梁某所有，二楼归赵某所有，三楼、四楼归其他两人所有。当时去签证的时候，陈伟某也有去，陈伟某是知道这个情况的，陈伟某说当时几个人抢见证书不是事实，当时是陈伟某派发给四个合建人的。原审诉讼中，陈伟某表示本案中只依据建房协议来收回房屋。经法院释明，陈伟某表示不申请追加房屋实际使用人作第三人。陈伟某为证明其主张，还提交了以下证据：1、陈伟某（甲方）与梁某、陈某乙（见证人）于1991年10月7日签订的《合建房屋协议》。该协议“乙方”处空白。2、陈伟某（甲方代表）与陈某甲（乙方代表）于1991年9月12日签订的《合建房屋协议》，约定：经双方商定在河南五凤乡沙溪西畔里后街二号之七（35号车站南边）建房一座，本工程每层建筑面积62.4平方米，乙方愿意投资50000元作为工程材料费用，楼房建成后三楼归乙方所属；甲方负责工程建筑，办理一切建房手续及工程一切配套、市政、排污、接水、接电、房屋产权划分，以上一切项目一切费用由甲方大包，乙方不再负其他费用开支，甲方决定1991年9月初交给乙方使用；是按国家建筑规范规定建筑标准一级二类工程质量交付使用；等。该协议见证人为梁某。原审法院认为：首先，陈伟某与梁某签订《建房协议书》，约定了广州市xx区泰沙路门口岗沙溪路段四层半房屋的出资及二、三、四楼的产权、使用情况。但陈伟某在（2015）穗海法民三初字第81号案中已确认其退出了该合作建房的计划，而其在本案中也未提交证据证明其在退出前履行该协议书到何种程度，且涉案房屋现在登记的使用权人为梁某，故陈伟某以该协议书主张对涉案房屋二楼享有权利，依据不足，原审法院不予采纳。其次，陈伟某在《合建协议》及《合建房屋协议》中对于房屋仅是负责施工建设。合同并未约定陈伟某对涉案房屋享有使用权，而且，据陈伟某自称房屋已交付使用。故陈伟某以此主张对涉案房屋二楼享有权利，依据不足，原审法院不予采纳。因此，陈伟某要求赵某返还海珠区五凤乡沙溪村西畔里后街2号之七二楼的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院于2015年11月2日作出判决：驳回原告陈伟某的全部诉讼请求。本案受理费100元，由陈伟某负担。判后，陈伟某不服原审判决，向本院提起上诉称：梁某夫妇提供的是假口供，见证书上的签名也是假的。办理见证书当天赵某拒付约定的5000元是作为产权分割手续的费用，是由我方支付的。我方没有收到5000元，故不能办理见证手续。我方也没有在见证书上签名同意转让房屋，是梁某卖掉了我方出资的合建房的二、三、四楼。我方与梁某于1989年10月签订的合资建房协议书约定双方不得违约且梁某有义务协助办理产权登记。但是从1991年8月入住涉案房屋至今没有异议。于1996年2月13日取得宅基地证。1996年5月8日欺诈勒索我方2000元，有收据为证。1996年5月10日又欺诈勒索我方2000元作为水电报装费，收据在梁某手上。1996年5月12日，梁某抵押宅基地证副本给我方作为我方合建的依据。1996年5月14日，我方组织安排办理见证书。我方认为宅基地证和见证书都没有法律效力，我方要求梁某赔偿我方二、三、四楼多年来的经济损失。陈伟某请求对其出资合建房屋的二、三、四楼进行评估。赵某答辩称：请求驳回陈伟某的上诉请求，维持原审判决。房屋合建过程中我方坚持以合同约定为准，并且我方也支付了合建的费用给陈伟某，后来四个合建人办理了合建手续，合建协议在新塔镇法律服务所办理了见证手续并且在国土所备了案。由于陈伟某不是合建的一方，所以该协议上没有陈伟某的签名。上诉人所说的不是事实，涉案房屋一直由我们控制和使用，陈伟某从来没有向我方提出权利主张，直到去年才提出，所以我方认为陈伟某的主张没有事实根据。实际上陈伟某就是包工头，并不是合建人。梁某答辩称：不同意陈伟某的上诉意见，请求驳回其上诉。对于陈伟某指责梁某夫妇的意见，我方不同意。涉案房屋的土地使用权人是我方，我方也是合建人，陈伟某退出合建后是以包工头的身份建房的，故陈伟某的说法没有事实依据。各方当事人对于原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，陈伟某确认和赵某之间的关系与其和陈某甲之间关系相同，其没有与赵某签订合建协议，收了赵某3万元就把二楼房屋交给赵某，其要求赵某返还房屋是因为见证书上有赵某的名字，赵某还差2万元没有给。赵某称其已经把5万元房款交给陈伟某，但没有收据证明。
本院认为：根据双方陈述和实际履行情况，陈伟某是涉案房屋施工建房的权利义务人，涉案房屋早已建成并交付赵某使用多年，陈伟某的施工承建义务已完成，双方并无约定未付清余款即应返还房屋，现陈伟某以赵某未付清余款为由主张返还房屋，理据不足，本院不予支持。陈伟某上诉请求判令梁某赔偿其损失，因其未在一审提出该项诉讼请求，不属二审审理范围。陈伟某请求对涉案房屋二、三、四楼进行评估，因与陈伟某返还房屋的诉讼请求无关，本院不予准许。综上，陈伟某的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈伟某负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理
审判员 黄春成
二〇一六年四月七日
书 记 员 李宪琼黄妙丽 关注公众号“”