山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋08民终271号
上诉人（原审被告）：叶红权，男，1976年10月27日出生，汉族。
被
上诉人（原审原告）：叶三杰，男，1978年12年17日出生，汉族。
委托代理人：朱铁军，永济市法学会推荐的公民。
原审
被告：任美霞，女，1978年7月21日出生，汉族。
上诉人叶红权与被上诉人叶三杰、原审被告任美霞房屋租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2015）运盐民初字第2566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶红权，被上诉人叶三杰及其委托代理人朱铁军，原审被告任美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2013年10月1日，被告叶红权（乙方）与房主杨振民（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：“被告租赁位于盐湖区幸福庄8巷2号的房屋用于宾馆公寓经营，租赁期限自2013年11月1日起至2016年11月1日；第一年房租50000元，一次性交清方可使用。第二年租金随行就市。租金需提前一个月交纳；租用押金8000元，合同期满，财产设施清点圆满，押金退还乙方，乙方投资房间设施，期满后归甲方；本合同履行期满，如无特殊情况，同等条件下，乙方可优先续租，但须在合同期满前一个月和甲方签订新合同，否则，到期乙方应无条件将该房屋交回甲方”。合同签订后，被告叶红权开始租赁使用杨振民、边春杰的房屋用于公寓经营，截至2015年10月1日，被告共向房主杨振民、边春杰交纳自2013年10月1日至2015年11月1日期间的房租共计115000元（其中包括2013年房租50000元和2014年房租65000元）。后被告叶红权与房主杨振民、边春杰约定2015年房租与2014年房租等同，为65000元，双方在签订的上述房屋租赁合同下面予以确认。2015年4月2日，被告叶红权、任美霞与原告叶三杰经协商达成口头协议，约定被告将其租赁杨振民、边春杰的用于公寓经营的房屋转租给原告，租金为175000元。当日，原告通过银行向被告转账支付145000元，支付现金5000元。被告任美霞向原告出具证明一份，载明：“今收到叶三杰壹拾伍万元正（150000），任美霞，2015、4月2日”，同时原告向被告出具欠条一份，载明：“欠条今欠叶红权贰万伍仟元整，（25000元整）与一年半后归还（阳历2016.9.2）。2015年8月底，房主边春杰通知原告，被告叶红权无权转租其房屋，将原告撵出。后原告找到被告索要其支付的租金未果，诉至法院。同时查明：房主杨振民、边春杰位于盐湖区幸福庄北8巷2号用于经营公寓的房屋未办理建设工程规划许可证。又查明：被告叶红权与任美霞原系夫妻关系。2015年6月l2日，双方在民政部门办理了离婚登记。原审认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，房主杨振民、边春杰作为出租人，就其未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人被告叶红权订立的租赁合同应认定无效，被告叶红权就该房屋与原告签订的转租合同亦应认定为无效合同。现原告主张要求被告返还租金，因被告已向房主支付2015年的房租65000元，故被告应按照其与房主签订的租赁合同约定的2015年租金标准65000元向原告收取房屋占有期间的占用使用费，对剩余房屋占用使用费应向原告予以返还，而原告实际占有使用该房屋5个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告应向被告支付自2015年4月2日至2015年8月底期间的房屋占有使用费27083元（65000元／12个月×5个月=27083元），故被告应向原告返还122917元（150000—27083=122917元）。关于原告向被告出具的25000元欠据，因转租合同已认定无效，故被告应予以返还。关于原告主张的其他财产损失20000元，因未提交证据证实其主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：
一、被告叶红权、任美霞于本判决生效后十五日内返还原告叶三杰房屋占有使用费十二万两千九百一十七元；
二、被告叶红权、任美霞于本判决生效后十五日内返还原告叶三杰欠条一张（原告叶三杰于2015年4月2日向被告叶红权出具25000元的欠条）；
三、驳回原告叶三杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由原告叶三杰承担1025元，被告叶红权与任美霞承担2675元。叶红权不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人返还被上诉人房屋占有使用费12917元；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、原审法院违反法定程序。必须进行共同诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。本案房主杨振民、边春杰作为必要的共同诉讼人，原审没有通知其参加诉讼，却将其作为证人出庭；
二、原审法院认定事实错误，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人之间订立租赁合同无效，但是双方约定的租金为65000元，被上诉人实际占有房屋经营5个月，其房屋使用费按纸定应为27083元，加上25000元的欠款，上诉人应再付被上诉人12917元；2、关于余款90000元及25000元欠条，是上诉人与被上诉人双方约定对上诉人公寓的装潢花费、床上被褥、床罩等物及所有电器设备的折价，属买卖合同，且已交付，不存在返还的问题。综上，原判认定事实错误，程序违法、适用法律错误，请求二审法院查明事实依法予以改判。
被上诉人叶三杰答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院维持原判。原审被告任美霞陈述意见：同意上诉人一致。二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，杨振民、边春杰将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租给叶红权，双方之间订立的租赁合同依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该租赁合同应认定为无效合同。上诉人叶红权就该房屋与被上诉人叶三杰签订的转租合同亦应认定为无效合同。合同无效，上诉人叶红权应将因合同取得的财产返还给被上诉人叶三杰。原审根据当事人认可的年租金65000元标准和实际经营房屋5个月的期限，计算房屋占有使用费为27083元妥当。原审根据查明的事实和相关法律规定，判令叶红权、任美霞返还被上诉人叶三杰相关费用和欠条亦无不当。关于上诉人叶红权上诉称原审法院程序违法的问题，租赁合同、转租合同是两份合同，本案的当事人是上诉人叶红权、原审被告任美霞和被上诉人，杨振民、边春杰不是本案的当事人，原审程序合法。关于上诉人上诉所提原审认定事实和适用法律错误的问题，本案被上诉人叶三杰给上诉人叶红权的175000元是基于双方之间的口头约定租赁房屋的费用，不是上诉人叶红权认为的租赁合同和买卖合同，上诉人该主张无充分事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人叶红权负担。本判决为终审判决。
审判长 林学武
审判员 梅智勇
审判员 焦振虎
二〇一六年四月七日
书记员 李 娜 关注公众号“”