重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0104民初1221号原告重庆零距离物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元7-3号，组织机构代码67612421-4。法定代表人陈刚，该公司总经理。委托代理人孟怡，重庆财信律师事务所律师。被告黄海容，女，1985年1月20日出生，住重庆市忠县新立镇。被告胡余平，男，1978年1月4日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
原告重庆零距离物业服务有限公司（以下简称“零距离物业公司”）诉被告黄海容、胡余平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法由
代理
审判员何津适用小额诉讼程序独任审判，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告零距离物业公司的委托代理人孟怡、被告黄海容均到庭参加了诉讼，被告胡余平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告零距离物业公司诉称，原告系大渡口区豪俊阁小区物业服务管理公司，二被告该小区的业主，但从2013年6月1日起至2015年10月31日，二被告一直拖欠物业费和公摊费。为维护自己的合法权益，原告起诉到法院，要求判令二被告支付自2013年6月至2015年10月期间拖欠的物管费2539.2元、公摊费231.1元、违约金1235.5元，合计4006元；本案诉讼费由二被告承担。
被告黄海容辩称，原告进入该小区违法；原告提升物业费程序不合法；原告提供的物业服务合同上没有印章亦不合法；此外，原告未按春晖路街道出具的通知重新提交备案申请，小区服务亦不到位，故请求驳回原告的诉讼请求。被告胡余平未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
经审理查明，2013年5月，因豪俊阁小区与重庆市大正物业管理有限公司签订的物业服务合同已经到期，在新一届业主委员会筹备组的主持下，采用书面征求意见的方式召开业主大会选聘新的物业服务企业。经统计，共有419户业主（占总业主人数的62.9%，专有部分占建筑物总面积的59.3%）同意选聘原告为豪俊阁小区提供物业服务；在该次征求意见过程中，有154户业主未表达意见。2013年5月30日，原告与豪俊阁小区当时的业委会签订《豪俊阁小区物业服务合同》，约定：从2013年6月1日至2016年5月31日，原告为豪俊阁小区提供物业服务；2013年6月1日至2014年5月31日期间，住宅物业按0.90元/月/m2收取物业服务费；合同履行一年后，物业服务费作相应上浮，上浮标准经业主大会表决通过后实施；公摊电费按户据实分摊后由产权人或使用人交纳；物业服务费用按月收取，业主应在每月25日前交纳；若业主或物业使用人未按合同约定按时如数交纳物业服务费用，应按每日3‰的标准向原告支付违约金至付清本金时止。合同签订后，原告入驻豪俊阁小区开展物业服务工作。2014年6月1日，原告与豪俊阁小区业委会再次签订《豪俊阁小区物业服务合同》，将住宅物业的物业服务费提高为1.00元/m2。2014年7月，豪俊阁小区业委会通过书面征求意见的方式召开业主大会，就物业服务费上涨事宜征求业主意见；经统计，共有401户业主（专有部分共计57617.68m2）同意住宅物业服务费上涨0.1元/m2；在该次征求意见过程中，共有230户业主未签字。另查明，二被告系夫妻关系，亦系豪俊阁小区5-42号房屋业主，其房屋建筑面积91.96m2，2013年6月至2015年10月期间二被告未向原告交纳物业服务费，在该期间，共计拖欠公摊水电费231.3元。经原告催收后，二被告拒不缴纳物业服务费和公摊费。此外，原告在履行物业服务合同时，存在服务质量有瑕疵的现象。上述事实，有原被告的陈述、《豪俊阁小区物业服务合同》2份、2013年-2014年豪俊阁公摊明细表、照片、《（2015）渡法民初字第00855号民事判决书》等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为,原告和豪俊阁小区业主委员会先后签订的两份物业服务合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是合法有效的合同。该合同对二被告同样具有约束力，二被告应按照物业合同的约定履行自己交纳物业管理费用的义务。依据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告是经豪俊阁小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同选聘的物业服务企业，豪俊阁小区业委会只是代表全体业主与物业企业签订物业服务合同，因此，虽然豪俊阁小区2013年5月重新选举的业委会人数不符合法律规定，但该业委会依据业主大会的决定与原告于2013年5月30日签订的物业服务合同同样有效。原告入驻豪俊阁小区后开展了物业服务活动，虽然物业服务存在细节瑕疵，但二被告作为豪俊阁小区的业主，享受了原告提供的保洁、设备维修、秩序维护等基本公共服务，就应按物业服务合同的约定，按时向原告交纳物业服务费和公摊费用，故对于被告黄海容辩称原告进入该小区不合法的答辩理由，不具有事实和法律依据，本院不予采纳。物业服务合同在履行过程中，虽然豪俊阁小区业委会自行同意住宅物业的物业服务费上涨为1.0元/月/m2，但事后经豪俊阁小区业委会书面征求业主意见，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均对此予以同意，故物业服务费上涨为1.0元/月/m2的约定因得到合法业主人数的追认而有效，二被告应从2014年8月起按1.0元/月/m2的标准向原告交纳物业费用，故对于被告黄海容辩称原告物业费提升不合法的答辩理由，亦不具有事实和法律依据，本院依法亦不予采纳。自2013年6月至2014年7月，二被告每月应交纳的物业管理费用为82.8元（0.9元/月/㎡×91.96㎡），该段期间共拖欠物业管理费用82.8元/月×14个月＝1159.2元；自2014年8月至2015年10月，二被告每月应交纳的物业管理费用为92元（1.0元/月/㎡×91.96㎡），该段期间共拖欠物业管理费用92元/月×15个月＝1380元，故二被告自2013年6月至2015年10月共计拖欠物业费2539.2元，本院对原告要求二被告支付拖欠物业管理费用2539.2元的诉求予以支持。关于违约金，虽然《豪俊阁小区物业服务合同》约定原告可从逾期之日起每日按所欠金额3‰的标准加收违约金，但二被告的物业服务的确存在质量瑕疵，二被告的拒交行为事出有因，故本院对原告主张向二被告收取违约金1235.5元的诉求不予支持。综上，原告向二被告主张收取拖欠物业服务费和公摊费用的诉求合法有据，本院以2770.3元予以支持。被告胡余平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。依据《物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告黄海容、胡余平于本判决生效之日起十日内向原告重庆零距离物业服务有限公司交纳2013年6月至2015年10月期间拖欠的物业服务费2539.2元、公摊水电费231.1元，共计2770.3元；
二、驳回原告重庆零距离物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由被告黄海容、胡余平承担。本判决为终审判决。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理
审判员 何 津
二〇一六年四月七日
书 记 员 产慧婷 更多数据：