安徽省淮南市谢家集区人民法院民 事 判 决 书（2015）谢民一初字第01669号
原告：淮南市为民物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市。
法定代表人：姚有生，系该公司总经理。
委托代理人：王万安，系该公司职员。
委托代理人：侯峻，该公司职员。
被告：栾学伍，男，汉族，1972年6月30日生，住淮南市谢家集区。
委托代理人：沈盛唯，安徽思正律师事务所律师。
原告淮南市为民物业管理有限公司（以下简称淮南为民物业公司）与被告栾学伍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月29日适用一审普通程序公开开庭进行了审理，原告淮南为民物业公司的委托代理人王万安、侯峻到庭参加诉讼，原告淮南为民物业公司的法定代表人姚有生未到庭，被告栾学伍未到庭，被告栾学伍的委托代理人沈盛唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮南为民物业公司诉称：被告居住在西都绿洲小区8楼501室，建筑面积92.16㎡。根据《西都绿洲前期物业服务合同》约定：物业费由业主按其拥有物业建筑面积缴纳，每月高层住宅0.6元／㎡；物业费按年缴纳。自2012年7月1日起，至2015年12月31日止，被告已经欠缴物业费2322.44元（92.16㎡×0.6元／月×42月）。原告已经按照《西都绿洲前期物业服务合同》履行了保安、保洁、绿化、设施维护等义务，被告同时享受了物业服务，就应该履行缴纳物业服务费的义务。但经原告多次催要物业费无果，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告支付物业费2322.44元；2、被告承担本案诉讼费。栾学伍的委托代理人在庭审中辩称：原、被告双方的确存在事实上的物业管理合同关系，但是原告并没有履行物业管理义务，已经违约在先，因此被告不应当缴纳物业费，应当驳回原告的诉讼请求。淮南为民物业公司为证明其主张向本院提交了如下证据：1、淮南市为民物业管理有限公司对小区进行物业管理的相关登记表格、单据和记录（部分），证明原告已经尽到物业服务职责；2、西都绿洲小区入住合约、前期物业管理服务合同复印件各一份，证明合同中约定了业主要按时交纳物业管理费用等内容；3、《物业管理条例》，证明前期物业合同是合法有效的；4、对违章建筑的通知、工作函件，证明原告尽到了物业管理的职责。栾学伍对淮南为民物业公司提交的证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，但认为只能证明对方履行了部分物业管理职责；对证据2的真实性无异议，但认为合同的内容对被告没有约束力；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但认为仅能反映原告履行了通知义务，并没有将问题处理掉，只是敷衍了事。栾学伍为证明其主张向本院提交了如下证据：1、栾学伍的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2、照片复印件6张，证明小区绿化管理不到位，景观池没有水，小区主干道不畅通，影响小区通行，影响业主正常生活，原告构成了违约。淮南为民物业公司对栾学伍提交的证据的质证意见是：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但认为原告并没有拆除小区违法建筑的执法权，原告已经向相关部门发函要求尽快处理，也多次送达通知，对于小区景观池损坏，是由于部分业主不爱护公共设施造成的，而且公共设施目前还没有移交给物业公司管理，小区没有成立业主委员会，原告只能配合开发商处理问题，原告已尽到了管理义务。本院听取了双方当事人的质证意见，对本案的证据认证如下：淮南为民物业公司提供的证据1、3、4，栾学伍对真实性均无异议，本院对真实性予以认定；淮南为民物业公司提供的证据2，栾学伍认为合同的内容对被告没有约束力，本院认证认为，小区入住合约系原、被告双方自愿协商签订，内容合法有效，对双方均有约束力，本院予以认定；栾学伍提供的证据1、2，淮南为民物业公司对真实性无异议，本院对真实性予以认定。
经审理查明：被告居住在淮南市谢家集区西都绿洲小区8楼501室，该房屋建筑面积92.16㎡。2010年6月30日，原、被告双方签订了《西都绿洲小区入住（住宅）合约》，其中约定：“由原告公司为被告提供物业管理服务，被告应当在入住小区后遵守《淮南市物业管理规定》、《临时管理规约》”。由于西都绿洲小区一直未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘其他物业服务企业，小区建设单位安徽省泰鼎房地产开发有限公司于2011年1月1日与淮南为民物业公司签订了《西都绿洲前期物业服务合同》作为小区临时管理规约。被告在西都绿洲小区居住，并从2010年7月至2012年7月一直按约定缴纳物业费。在此期间原告公司按照《西都绿洲前期物业服务合同》履行了保安、保洁、绿化、设施维护等基本服务职责，但自2012年7月1日起，被告以原告没有提供物业服务为由拒缴物业服务费，至2015年12月31日已经欠缴物业费2322.44元（92.16㎡×0.6元／月×42月）。经原告多次催要物业费无果，为维护其合法权益，故诉至法院。
本院认为：本案的审理焦点是原、被告双方是否存在物业服务合同关系；被告是否应当缴纳拖欠的物业服务费。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告淮南为民物业公司与被告栾学伍于2010年6月30日签订了《西都绿洲小区入住（住宅）合约》，其中约定：“由原告公司为被告提供物业管理服务，被告应当在入住小区后遵守《临时管理规约》”。国务院《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同。《物业管理条例》第22条、23条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。由于西都绿洲小区一直未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘其他物业服务企业，小区建设单位于2011年1月1日与淮南为民物业公司签订了《西都绿洲前期物业服务合同》作为小区临时管理规约。两份合约均依法成立，系合约双方真实意思表示，合法有效，应该受到法律保护。合同双方应当按照合同约定全部履行各自义务，现原告提供的证据能够证明其已经按照《西都绿洲前期物业服务合同》履行了相应的保安、保洁、绿化、设施维护等基本服务职责，而被告答辩称其虽长期在小区居住，却没有享受到相应的物业服务，原告公司违约在先，所以拒绝缴费。但被告在庭审中并未提供证据佐证其主张，其答辩理由不能成立。被告自2012年7月1日起至2015年12月31日，不按约定履行缴费义务，经原告催告后仍然拒绝缴纳，其行为违反了《西都绿洲小区入住（住宅）合约》和《西都绿洲前期物业服务合同》的约定。原告主张被告按约定缴纳拖欠的物业费2322.44元诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：被告栾学伍于本判决生效之日起十日内支付给原告淮南市为民物业管理有限公司拖欠的物业服务费2322.44元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告栾学伍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 丁志保
代理
审判员 张晶晶
人民陪审员 张清兰
二〇一六年四月七日
书 记 员 王健雯附：相关法律条款《中华人民共和国民法通则》第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自