江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终509号上诉人（原审原告）何初旺。委托代理人钟晶晶，江苏名仁律师事务所律师。委托代理人陈楚清，江苏名仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）常熟红星美凯龙全球家居有限公司，住所地常熟市古里镇洋蕾路1号。法定代表人车建芳。委托代理人杜存朋，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托代理人梅梦倩，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。
上诉人何初旺因租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟兴民初字第00471号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2008年10月7日，由常熟金信物流投资公司作为甲方，与上海红星美凯龙家具家饰品有限公司作为乙方，签订委托管理合同一份，约定由甲方提供本合同约定的物业（由甲方投资建造，建筑面积约6.93万平方米的房屋建筑物及其附属设备、设施、停车场、广场、屋顶、建筑外立面等），在此基础上由乙方在苏州常熟投资设立“常熟红星家世界家居生活广场有限公司”（最终以工商核准登记为准，以下简称管理公司），由管理公司独立对该经营物业进行经营和管理，委托经营管理合作期为10年。2009年6月9日常熟红星美凯龙全球家居有限公司（以下简称红星美凯龙）经工商部门核准成立，住所地为常熟市古里镇洋蕾路1号。何初旺自2011年开始租赁红星美凯龙编号为1018-A01-Z00090，位于综合楼一楼A8176展位，计租面积为216.80平方米至2014年12月31日止。2015年1月1日，红星美凯龙作为管理方，何初旺作为承租方签订红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同一份。合同第一部分专用条款明确：租赁给承租方的展位编号为1018-A01-Z00090，位于综合楼一楼A8210展位，计租面积为108.40平方米，承租方租赁该展位用于经营苹果贵族移门衣柜类商品。租金单价为18元／平方米／月，承租方于第一租赁年度应付的首期租金为1951.20元，末期租金为1756.08元，期间每一期租金均为1951.20元。管理费单价为27元／平方米／月，第一租赁年度应付的首期管理费为2926.80元，末期管理费为2634.12元，期间每一期管理费均为2926.80元。承租方应于本合同签订当日支付首期资金、管理费，此后应于每一付款周期之前的25日前支付下一期租金及管理费。租赁期与服务期均自2015年1月1日至2015年11月27日，租金及管理费的起算时间为2015年1月1日，付款周期为1个月。合同由专用条款、通用条款和附件构成，均为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。合同第二部分通用条款明确：承租方在商场内成交的全部交易，必须使用红星美凯龙统一制定的定／销货单，并严格按照红星美凯龙的规范要求录入，凭收银号和商户卡到收银台进行交款，完成收银交易。承租方如需对展位进行装修，应支付装修工程保证金，并于装修开始前向红星美凯龙提供全套装修图纸，经红星美凯龙审核并书面同意后方可进场装修。合同终止后，承租方展位的全部装修归红星美凯龙所有，承租方不得拆除、破坏，红星美凯龙无需为此向承租方支付任何费用与补偿。上述专用条款及通用条款上均有红星美凯龙盖章及何初旺签名确认。合同签订后，何初旺在上述展位经营苹果贵族移门衣柜类商品。2015年3月25日、4月25日，由单位员工何月香为何初旺垫付了上述2个月的展位租金及管理费。2015年4月26日，何初旺将苹果贵族移门衣柜样品从综合楼一楼A8210展位搬出，搬入位于红星美凯龙××楼大门××入口附近约40平方米区域，继续经营苹果贵族移门衣柜类商品。2015年5月10日，红星美凯龙将A8210展位租赁给其他人进行经营。2015年8月8日，红星美凯龙向何初旺发函一份，该函载明：贵品牌从2015年5月1日在我红星美凯龙一楼使用A8210南边非标展位位置，至今未签订租赁协议，已严重违反红星美凯龙公司的管理要求，请贵品牌于2015年8月11日晚17点前与商场签订租赁协议，交租金一万五千元整，否则商场将予以处理。2015年8月12日，何初旺诉讼来院，要求红星美凯龙赔偿其店面装修损失、经营损失、样品费、精神损失费等经济损失约50万元。第一次庭审中，何初旺认为，其自2011年开始租赁红星美凯龙的展位进行经营，2015年4月由于销售情况想对展位进行装修，将衣柜、门等搬出展位，临时使用一楼大门出入口附近约40平方米区域进行经营，红星美凯龙将其展位租赁给他人经营，何初旺多次找商场人员交涉未果。因红星美凯龙的原因导致合同无法履行，何初旺认可合同终止的时间为2015年6月10日。由于红星美凯龙的违约导致何初旺损失，将诉讼请求明确为要求红星美凯龙赔偿样品损失196300元、经营损失10万元、店面装修损失20万元，合计496300元，对精神损失不再主张。同时陈述，其与客户之间的交易，因不会操作未进商场的管理系统，2015年1至5月自己的销售情况是多少不清楚，也没有准备相应的对展位进行二次装修的材料，要求红星美凯龙赔偿经营损失10万元的依据是根据何初旺进场后每年20-30万元的利润估算的。何初旺为此提交了展位租赁及管理服务合同专用条款、装修费用收款收据2份（分别为2011年8月2日的收款收据1份，小写载明的金额为137500元；2011年12月31日人工费收据1份，载明的金额为5000元，证明装修损失）、2011年9月21日收款收据1份（载明的客户名称为江苏常熟专卖店、样品金额小写为196300元、落款单位为佛山市南海华府家居制品有限公司，证明样品损失196300元）、2015年1月至4月红星美凯龙出具的收款收据16份，证明何初旺在正常缴纳租金及管理费。红星美凯龙经质证，对展位租赁及管理服务合同专用条款无异议，合同已实际终止，何初旺已搬出A8210展位；对款项为13万多元的收据无相应的转账凭证，也无法证明与A8210展位有关联；价款为196300元的收款收据载明的时间为2011年9月21日，与本案的合同期不符，具体什么样品也没有记载，支付的金额无相关的转账手续，佛山市南海华府家居制品有限公司与何初旺之间没有相应的合同，不予认可；2015年3月、4月并非何初旺本人缴费，因何初旺经营不善，经济困难无力缴纳租金及管理费，由红星美凯龙的员工为何初旺垫付了费用。红星美凯龙认为，何初旺由于经营状况差，从展位最初的200多平方米缩小至100多平方米，至2015年4月26日从100多平方米的A8210展位搬出物品、撤出场地，再到2015年5月1日租赁40平方米的展位进行经营，事实上何初旺提前终止了与红星美凯龙A8210展位的租赁关系；何初旺从未向红星美凯龙申请过要进行二次装修，且也从未购买过装修材料；相反何初旺对40平方米的展位进行了规范装修，不存在临时使用之说。根据合同通用条款规定，合同终止后，展位的全部装修归红星美凯龙所有。故何初旺要求红星美凯龙赔偿装修损失，不予认可；对于何初旺的经营损失，何初旺未举证证明，且何初旺在2015年5月在40平方米的展位继续经营，不存在经营损失问题；对于样品损失，何初旺未有样品损失的具体明细，且系何初旺自行撤出展位，何初旺的主张不成立。请求法院驳回何初旺的诉讼请求。红星美凯龙为此提交了A8210展位委托管理合同专用、通用条款、A8176展位的租赁管理合同、银行交易报表（红星美凯龙员工何月香垫付租金、管理费情况）、商场一楼平面图（从展位最初的200多平方米缩小至100多平方米再至40平方米左右，新展位与原展位仅隔一通道，何初旺早就知道原展位有新客户入住并进行装修）、40平方米展位照片5张（证明何初旺将展位装修成封闭的长期经营展位）、函1份。同时申请证人李某出庭作证。李某陈述，其是红星美凯龙楼层管理人，负责租金的收缴工作，其上面的负责人是何月香。因何初旺经营不善有2个月的租金及管理费付不出，由何月香进行了代付。经过协商，商场给了何初旺40平方米的展位，其没有向何初旺承诺先搬出A8210展位，进行装修后再搬回去。何初旺经质证，对专用、通用条款上“何初旺”签名是其本人所签无异议，但认为其不知晓有通用条款的存在；对A8176展位的租赁管理合同的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对展位平面图无异议，但认为何初旺看见新租户入住后即与红星美凯龙进行了交涉；对照片5张的真实性无异议，但认为40平方米的展位是临时过渡性质的；对函无异议，认为原件其本人收到的；对证人证言不予认可。第二次庭审中，何初旺提供了常熟专卖店2015年4月10日装修图纸1份，证明何初旺应广东公司要求准备对展位进行装修；证人王某的证言1份，证明其是装修工人，2015年4月初何初旺曾电话联系其装修，10号左右拿了图纸与其谈，让其报价，后来就没有回音了，最近才知道店铺纠纷的事；何初旺与佛山市南海华府家居制品有限公司合同1份，证明何初旺一直在经营苹果贵族系列产品，合同为一年一签；2014年1月4日至12月7日的订单明细，证明何初旺向佛山市南海华府家居制品有限公司进货50.73万元；2014年5月、8月的销售记录8页，证明何初旺使用红星美凯龙制作的销货单向客户销售的情况；2013年11月21日何初旺订购的样品清单共8页计78530元，证明何初旺的样品损失。同时何初旺陈述，订单明细及样品清单是在第一次庭审后为了向法庭提供证据，由其自己打印后让佛山公司盖章的，其展位的样品均在红星美凯龙公司的仓库里。红星美凯龙经质证，对于装修图纸，没有标明装修日期、地点等，是否是涉案展位的图纸不明；对于证人王某的证言，王某的装修资质不明，证明的事实含糊不清，且没有出庭作证；合同只能证明何初旺与他人签订了合同，不能证明履行情况；订单不是发货单，订单上无购货方的签名确认，何初旺提供的2011年、2013年、2014年的订单与本案2015年的租赁无关，且何初旺搬出原展位后在40平方米的展位继续经营，不存在经营损失；2014年5月、8月的销售单，是红星美凯龙公司提供给何初旺的，但内容是何初旺书写的，至于何初旺怎么写红星美凯龙是不知道的；样品清单是何初旺打印后由佛山公司盖章的，订单的背面为与本案无关的图纸，也由该公司一并盖章确认，说明何初旺提供的材料是混乱的，何初旺和佛山公司串通提供虚假证据，不予认可。红星美凯龙提供了二次装修施工管理和安全责任书，证明何初旺知道二次装修要进行申报，与何初旺在第一次庭审中称不知道二次装修要申报相矛盾；装修单及商场展位设施设备确认表，证明何初旺在2011年10月完成对原展位A8176、A8210的装修，2015年1月何初旺主动就A8176展位要求撤场，缩小场地租赁面积，同时证明当时两个展位的主要装修材料，与何初旺起诉时陈述的投入十几万元的巨款装修明显不符；常熟市吉利装饰工程有限公司出具的申明，证明该公司与何初旺约定的装修款为人民币37500元，结算时以35000元结算，当时双方为了结算尾款还发生纠纷并报警。何初旺在起诉时提供的2011年8月2日编号为0042665的收款收据与事实严重不符，收据上小写载明的金额为137500元，大写金额为37500元。何初旺提供的2011年9月21日收款收据也与事实不符，该收据上的小写金额为196300元，大写金额为96300元；商户往来对账单，证明何初旺在红星美凯龙管理系统内的商户名称为何初旺、在经营结算期间2014年5月1日至2015年9月16日无营业收入。何初旺经质证，对二次装修施工管理和安全责任书、装修单无异议，但认为证据与本案无关联性；商场展位设施设备确认表无异议，但认为不是二次装修，是初次进场，按照广东公司的规划统一装修；对于大小写不一样的收据，表示按照大写的金额来计算相关的损失，并认为装修款35000元是第一期的装修，还有二、三期的装修，总的装修在137000元；对商户往来对账单，认为是红星美凯龙公司开发的，其没有使用该系统，公司可以造假的。同时认为，2014年是何初旺入驻红星美凯龙经营最差的一年，毛利在40%左右（订单为50.73万元）。据此，何初旺将诉讼请求再次进行变更，要求红星美凯龙赔偿装修损失10万元、经营损失20万元、样品损失196300元。2015年11月3日，原审法院组织双方当事人进行了调解，由于双方意见不一，致调解未成。以上事实，由营业执照、委托经营管理合同、红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同、红星美凯龙收款收据、商场一楼平面图、展位照片及庭审笔录等证据材料予以证实。原审原告何初旺的诉讼请求为：要求红星美凯龙赔偿何初旺店面装修损失、店面经营损失、样品费、精神损失费等经济损失约人民币50万元。原审法院认为，何初旺与红星美凯龙签订的展位租赁及管理服务合同的专用条款及通用条款，经双方盖章、签名确认，是双方当事人真实意思的表示，法院予以认定。何初旺认为其从未见过合同通用条款的说法，与事实不符，原审法院不予采信。故双方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。在合同履行过程中，何初旺于2015年4月26日从其租赁的综合楼一楼A8210展位将样品搬出，于2015年5月1日搬入一楼大门出入口附近约40平方米区域继续进行经营。何初旺认为其将样品从A8210展位搬出是为了进行二次装修，根据合同约定，租户如需对展位进行二次装修，应于装修开始前向红星美凯龙提供全套装修图纸，经红星美凯龙审核并书面同意后方可进场装修，对此何初旺未提供相应的证据予以证明，且何初旺从未为二次装修购买过相应的装修材料。何初旺亦未提供证据证明红星美凯龙强令其从A8210展位撤出，故何初旺从A8210展位搬出的行为，视为是其主动撤出的行为。结合何初旺将展位从最初的200多平方米缩减至100多平方米再缩减至目前的展位及何初旺因经济困难，由红星美凯龙员工为其垫付租金、管理费的事实，能够证明何初旺以自己的行为表明其提前终止了与红星美凯龙之间综合楼一楼A8210展位的租赁关系。根据合同约定，合同终止后，展位的全部装修归红星美凯龙所有。故何初旺要求红星美凯龙赔偿装修损失10万元的诉讼请求，原审法院不予支持。何初旺要求红星美凯龙赔偿经营损失20万元，对此何初旺未向原审法院提供充分的证据予以证明，且何初旺从综合楼一楼A8210展位搬出后，即搬入新展位继续经营，故何初旺要求红星美凯龙赔偿经营损失20万元的诉讼请求，原审法院不予支持。何初旺要求红星美凯龙赔偿样品损失196300元，对此何初旺未向法院提供样品损失的依据，且其在庭审中明确表示，其购买的样品均在红星美凯龙的仓库内，红星美凯龙亦表示如何初旺需取回样品，红星美凯龙没有意见并愿意配合。故何初旺要求红星美凯龙赔偿样品损失，无事实与法律依据，原审法院亦不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条之规定，
判决如下：驳回何初旺的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币4400元，由何初旺负担。
上诉人何初旺不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订的A8210商铺租赁合同尚未到期，双方在合同期限内未按约定变更或解除协议，租赁合同合法有效；在上诉人与被上诉人协商准备装修期间，被上诉人未经上诉人同意，将涉案商铺出租他人，违反合同约定，应承担违约责任；被上诉人违约后，上诉人多次向被上诉人讨要说法；被上诉人非法转租导致上诉人无法正常经营，上诉人就该部分损失提供了充分证据，一审法院却无视；双方未适用通用条款，上诉人虽在通用条款上签字，但被上诉人并未明示，原审法院依据通用条款作出相关认定是错误的；请求二审法院依法改判。
被上诉人红星美凯龙答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的展位租赁及管理服务合同的专用条款及通用条款，系双方真实意思表示，应为合法有效。双方均应按约履行各自义务。上诉人认为被上诉人未明示通用条款，不应适用通用条款，但上诉人在通用条款签字属实，故其理由不能成立。对于2015年4月26日上诉人搬出A8210展位的行为，上诉人认为其是为了A8210展位二次装修，而被上诉人认为是双方终止了对A8210展位的租赁协议，据此，
本院认为，上诉人搬出涉案展位时，仍处于双方对涉案展位租赁期间内，虽然双方并无终止租赁协议的书面依据，但综合双方举证情况及所查明的事实判断，上诉人未能充分证明其为涉案展位二次装修而搬离，而被上诉人在上诉人搬离后于2015年5月1日将涉案展位交付他人重新装修使用，上诉人对此并未提供相应证据证明其向被上诉人提出过异议。因此，双方以事实行为表明，双方已终止了涉案展位的租赁协议。故上诉人认为被上诉人违约解除合同并要求被上诉人承担违约责任的上诉理由，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人何初旺负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
审 判 员 孙毅
代理
审判员 陈斌
二〇一六年四月七日
书 记 员 闻艺 来自：