福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初62号原告邱龙健，男，1990年11月11日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人王占云、林建华，福建同荣仁律师事务所律师。被告厦门银聚集团有限公司，住所地厦门市思明区湖滨中路银宝大厦23层。法定代表人钟炳田，董事长。委托代理人梁瑛，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。被告厦门市银聚物业管理有限公司，住所地厦门市美仁前社69号西侧。法定代表人陈伟明，董事长。委托代理人王慧智，福建理海律师事务所。
原告邱龙健与被告厦门银聚集团有限公司（以下简称银聚公司）、厦门市银聚物业管理有限公司（以下简称银聚物业）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员吕云平适用简易程序公开开庭进行审理。原告邱龙健及其委托代理人王占云、被告银聚公司的委托代理人梁瑛、被告银聚物业的委托代理人王慧智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱龙健诉称，厦门市厦禾路585号银聚祥邸小区由银聚公司开发建设，属于商住楼。银聚物业是银聚公司出资成立的关联企业。据说两被告之间签订有“银聚祥邸”前期物业管理服务协议一份（签约时间不详，也未告知过原告)。2009年1月7日，原告向银聚公司购买了其开发的银聚祥邸小区2598单元及三个车位，为此双方签订了商品房买卖合同。商品房买卖合同中仅告知原告前期物业管理由银聚物业负责，没有告知原告具体的物业服务等级及收费标准，也从未告知原告有关《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》签订情况及其内容。后被告银聚公司要求原告按6元/月/平方米的标准缴交物业管理服务费，按80元/个/月的标准缴交自有车位的服务费。原告认为该收费标准远远超出了《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》(厦价房[2008]153号）规定的最高标准，属于价格违法行为，不同意按该标准缴交物业管理费。2015年12月10日，经原告多次要求，银聚物业向原告出示了其与银聚公司签订的“银聚祥邸”前期物业管理服务协议，但拒不向原告提供其缔约方式。原告认为，《物业管理条例》明确规定建设单位应当通过招投标方式选择物业服务企业，采取协议方式选聘的必须经过物业所在地的区县人民政府房地产行政主管理部门批准。二被告明知前述规定而故意违反，且二被告之间属关联企业，其约定的收费标准远远高于政府指导价，亦未履行告知义务，原告有理由相信二被告属恶意串通，损害原告利益，其所签订的协议应依法认定为无效协议。故请求判令：确认二被告之间签订的“银聚祥邸”前期物业管理服务协议无效。
被告银聚公司辩称，选聘前期物业服务企业是建筑单位履行商品房买卖合同的随附义务，相应前期物业服务合同在业主大会重新选聘物业服务企业之前合法有效，对业主具有约束力。《商品房买卖合同》中已明确告知业主前期物业服务企业名称，业主入住后也实际接受前期物业管理服务，前期物业服务合同关系合法有效。二被告为不同的企业法人，具有彼此独立的法人人格，原告不能仅凭二者之间的持股关系就予以推定存在恶意串通。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于倡导性、行政管理性条款，根本不属于效力性强制性规定。因此，即便本案前期物业服务企业未经过招投标方式选聘，仍不能否认该合同效力。讼争前期物业服务合同签订于2006年6月，在厦门市出台实施物业收费指导价和等级制度之前。讼争前期物业服务合同中约定物业管理费按建筑面积6元／月/平方米的标准收取，其标准虽然高于在合同签订之后施行的《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》即厦房价（2008）153号文件所涵盖的物业服务标准，但该文件并非法律或行政法规，违反该文件规定的并不直接导致合同无效，故该协议不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。该合同履行并未损害原告合法权益。原告正式接收房屋前，即2009年6月15日至2011年1月1日前，物业管理费均由建设单位承担，原告在入住前两年享受了物业服务，但并未支付物业管理费，因此原告非但利益未受损，且从中获利。2.原告不但接受了物业服务，且已经预交了物业管理费，原告以其行为表示了接受合同约束，且原告此前并未对合同效力提出任何意义。物业服务合同为原、被告之间达成的合意，如果原告认为物业收费不合理，其可以通过业主大会选聘新的物业服务企业行使其自治权利。
被告银聚物业辩称，《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》签订程序公开，意思表示真实，内容公平合理，且依法经物价主管部门备案批复，不违反任何法律法规禁止性规定，协议合法有效。《前期物业合同》的收费标准完全合法合规，公平合理，经行政主管部门批准，手续齐全完整，合法有效。鉴于银聚祥邸小区为岛内唯一空中别墅式高端商务社区，存在大量《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》所未涵盖的物业服务内容，也根本无法完全适用政府指导价。为此，物价局在进行价格批复时明确物业服务费由前期物业服务企业与业主通过合同约定确定收费标准。物价局批复通过之后，银聚物业才自2011年1月1日开始正式收取物业管理费用。《前期物业合同》签订方式不违反任何法律法规的效力性强制性规定，合法有效。
经审理查明，原告与银聚公司于2009年1月签订一份商品房买卖合同及附件，约定原告向银聚公司购买银聚祥邸商品房；原告同意，在业主委员会依法成立前，由银聚物业负责本合同项下商品房所在房地产项目的物业管理。另查明，银聚公司系银聚物业股东之一。银聚公司与银聚物业签订一份“银聚祥邸”前期物业管理服务协议，约定银聚公司委托银聚物业管理“银聚祥邸”的前期物业，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业管理服务费按6元/月/平方米包干，固定车位按80元/个/月收费等。该协议无落款日期，二被告确认该协议于2006年6月签订。二被告在厦门市建设与管理局备案的物业管理合同价格与该协议相同，落款日期为2014年6月27日。2010年11月8日，厦门市物价局向银聚物业发出一份通知，内容包括，“银聚祥邸”的物业收费事项已向该局备案，请按法规规定签订物业服务合同，约定物业服务等级内容及相应收费标准。自有车位的服务收费由双方约定等。
本院认为，二被告签订的《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》的上述内容并未违反国家法律强制性规定。该协议虽无落款日期，但从厦门市物价局2010年11月8日的通知以及二被告在厦门市建设与管理局备案的物业管理合同的落款日期为2014年6月27日分析，可以认定该协议约定的相关收费标准在此前已向相关主管部门备案。从厦门市物价局上述通知内容分析，主管部门亦同意银聚物业通过协商约定服务等级内容及相应收费标准。根据原告与银聚公司签订的商品房买卖合同约定，该协议对原告具有拘束力。银聚公司虽系银聚物业股东之一，但二者属不同的法人组织，原告也未能提供证据佐证二被告存在恶意串通的情形，故原告提出的该协议无效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告若对银聚物业收取标准有异议，可通过相关部门协商处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：驳回原告邱龙健的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告邱龙健负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吕云平
二〇一六年四月七日
书记员 朱剑生附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：