广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初129号原告张兴金，男，汉族，1981年6月22日出生，住广东省汕头市金平区，委托代理人廖兴洪，广东莞彰律师事务所律师。委托代理人万军，广东莞彰律师事务所律师。被告卢立其，男，汉族，1972年2月19日出生，住湖南省涟源市，委托代理人尚建民，广东海埠律师事务所律师。委托代理人钟小琼，广东海埠律师事务所律师。
原告张兴金诉被告卢立其房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员杨潮源适用简易程序，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告张兴金的委托代理人万军、被告卢立其的委托代理人尚建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张兴金诉称：2015年4月22日，原告张兴金与被告卢立其签署了一份《厂房租赁合同》。该合同约定：被告卢立其将位于东莞市××黄牛××（黄牛埔段）84号的厂房出租给原告张兴金作生产及仓储使用；租期从2015年5月11日起至2017年5月10日止（实际口头约定从2015年5月20日起计租，装修期共20天）；出租物占地面积为2000平方米；每月租金21000元。原告张兴金随即支付了63000元给被告卢立其。原告张兴金入场装修时发现，出租的场地大面积缩水，没有达到约定的2000平方米，经丈量实际面积只有1381平方米，缩水面积达619平方米，缩水面积占实际面积的44.82%，不符合原告张兴金计划做大型塑料原料的仓储周转之用，通风、消防、叉车运作空间均不够。而且租用地方一直有漏水的情况，原告张兴金要求被告卢立其进行修葺，但被告卢立其一直没有进行修葺。经调查，更为严重的是案涉厂房没有办理房产证、土地使用权证、规划许可证、竣工验收合格证及消防验收合格证等，属于典型的违章建筑，不能用于出租。基于上述原因，原告张兴金没有实际入场使用，并要求被告卢立其减租或更换更大一点的场地。针对面积问题，被告卢立其也曾派人丈量，但被告卢立其一直不予解决，并在未经原告张兴金同意的情况下将案涉厂房另行出租给他人并已实际入场使用。在装修期内，原告张兴金共投入装修款20000多元，装修施工者即是被告卢立其的哥哥，因是口头合同，原告张兴金没有书面证据，且现仓库被告卢立其已经另行出租给他人，被告卢立其并没有补偿原告张兴金已付的任何装修费。因原告张兴金存在装修的事实，故请求法院酌情判决被告卢立其补偿原告张兴金装修损失10000元。原告张兴金认为：依照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》的相关规定，被告卢立其将案涉厂房出租给原告张兴金使用，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。原告张兴金为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：
一、确认原告张兴金与被告卢立其于2015年4月22日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告卢立其返还原告张兴金交付的押金42000元，并支付占用押金期间应付的利息1000元（利息以押金42000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年4月22日起计算，暂计至本案起诉之日止为1000元，利息计至押金返还之日止）；
三、被告卢立其返还原告张兴金交付的第一个月租金（占用费）21000元，并支付占月租金（占用费）21000元期间的利息500元（利息以被告卢立其占用的租金21000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年4月22日起计算，暂计至本案起诉之日止为500元，利息计至租金返还之日止）；
四、被告卢立其向原告张兴金支付装修损失10000元；
五、本案诉讼费由被告卢立其承担。原告张兴金为证明其主张，向本院提供了《厂房租赁合同》、收据、银行交易凭证、结婚证作为证据。
被告卢立其辩称：第一，关于《厂房租赁合同》是否有效的问题。
被告卢立其认为该合同内容不存在违法，也没有违背社会公序良俗，该合同是原告张兴金与被告卢立其自愿签订的，应当是合法、有效的合同。另外，案涉厂房的来源也是合法的，案涉厂房是东莞市黄江镇黄牛埔经济合作社租赁给李某1，然后再由李某1委托李某租赁给被告卢立其的，被告卢立其将部分厂房再转租给原告张兴金，所以合同标的物的来源及相关事项是合法的。第二，关于原告张兴金要求退还押金的问题。按照《厂房租赁合同》的约定，双方对于押金的退还约定了条件。原告张兴金租赁厂房至今，没有书面向被告卢立其提出解除合同或者确认签订的合同无效，也没有向被告卢立其返还所承租的厂房，且拖欠被告卢立其租金至今。由于原告张兴金存在拖欠被告卢立其租金的行为，被告卢立其也有权拒退押金。第三，关于原告张兴金所主张的厂房面积缩水与事实不符。因此，原告张兴金的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。被告卢立其为证明其主张，向本院提供了《土地租赁合同》、授权委托书、《厂房租赁合同》作为证据，并申请证人李某出庭作证。
经审理查明：2015年4月22日，原告张兴金与被告卢立其签订了一份《厂房租赁合同》。该合同约定：被告卢立其将位于东莞市××黄牛××（黄牛埔段）84号的厂房出租给原告张兴金使用；园区占地面积约2000平方米；厂房租赁期限为二年，即从2015年5月1日起至2017年5月10日止，前10天为装修期，装修期内免收租金，正式起租时间为2015年5月11日；厂房租金为每月21000元；在双方签订合同时，原告张兴金向被告卢立其支付押金42000元和第一个月的租金21000元，合约期满原告张兴金付清租金及一切费用后，被告卢立其应在七日内将保证金一次性全额无息退还给原告张兴金；该合同有效期间，原告张兴金应于每月20日前向被告卢立其支付厂房租金；如原告张兴金拖欠租金三十天，被告卢立其有权拒退租赁押金，单方解除合同及收回厂房。上述合同签订后，被告卢立其将案涉厂房交付给原告张兴金使用，原告张兴金于2015年5月6日支付了押金42000元及2015年5月份“租金”21000元给被告卢立其。原告张兴金认为上述《厂房租赁合同》无效，遂诉至本院，请求判如所请。另查：1.被告卢立其在本院指定的期限内没有提供上述《厂房租赁合同》所涉及厂房的建设工程规划许可证；2.原告张兴金没有提供有关其在《厂房租赁合同》签订后一个月内已经将房屋退回给被告卢立其的相关证据；3.原告张兴金没有提供其对案涉厂房进行装修的相关证据。以上事实，有《厂房租赁合同》、收据、银行交易凭证、结婚证、《土地租赁合同》、授权委托书、证人李某的证言以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。
本院认为：本案的争议焦点是：
一、双方当事人签订的《厂房租赁合同》是否有效；
二、被告卢立其应否返还押金、第一个月“租金”及押金、“租金”的相应利息，赔偿装修损失的问题。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截至一审法庭辩论终结前及在本院指定的期限内，被告卢立其未能提供案涉租赁合同所涉及的厂房的建设工程规划许可证，故原告张兴金与被告卢立其于2015年4月22日签订的《厂房租赁合同》应属于无效合同。
原告张兴金要求确认其与被告卢立其于2015年4月22日签订的《厂房租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于原告张兴金与被告卢立其于2015年4月22日签订的《厂房租赁合同》无效，双方当事人应当按照该条规定承当相应的责任。1.关于押金及利息。原告张兴金已经支付了押金42000元给被告卢立其，由于《厂房租赁合同》无效，被告卢立其收取该押金没有合法依据，故原告张兴金要求被告卢立其返还押金42000元，合法有理，该诉讼请求本院予以支持。原告张兴金要求支付押金42000元的利息，没有法律依据，本院不予支持。2.关于第一个月租金及利息的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然案涉租赁合同是无效合同，但基于被告卢立其实际使用了案涉租赁物，应支付案涉租赁物的占有使用费。原告张兴金没有证据证明其在《厂房租赁合同》签订后一个月内已经将房屋退回给被告卢立其，应当承担举证不能的责任，原告张兴金应当支付第一个月的占有使用费给被告卢立其。故原告张兴金要求被告卢立其返还第一个月租金（占用费）及利息，没有法律依据，该诉讼请求本院不予支持。3.关于装修损失。由于案涉租赁合同无效，而且双方当事人对此均有过错，双方当事人应当各自承担相应的责任，而且原告张兴金并没有证据证明装修损失的存在，原告张兴金要求被告卢立其赔偿损失装修损失10000元，缺乏事实和法律依据，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、确认原告张兴金与被告卢立其于2015年4月22日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告卢立其应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张兴金返还押金42000元；
三、驳回原告张兴金的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费831元（因适用简易程序减半收取），由原告张兴金负担363元，由被告卢立其负担468元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 杨潮源
二〇一六年四月一日
书记员 赵小婷赵萌附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”