云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2301民初169号原告（反诉被告）吴江，男，44岁，汉族。诉讼代理人张帆，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）王学葵，男，43岁，汉族。被告（反诉原告）郭尧香，女，43岁，汉族，系王学葵之妻。诉讼代理人鲁绍福，永安法律服务所法律工作者（特别授权）。第三人楚雄首佳房地产经纪有限公司。
原告（反诉被告）吴江与被告（反诉原告）王学葵、郭尧香、第三人楚雄首佳房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由
审判员孙燕独任审判，于2016年2月25日公开开庭进行审理。
原告（反诉被告）吴江及其诉讼代理人张帆，被告（反诉原告）王学葵、郭尧香及其诉讼代理人鲁绍福到庭参加诉讼，第三人楚雄首佳房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴江诉称，吴江与王学葵、郭尧香于2013年9月4日签订《房屋买卖合同》，约定吴江将其位于楚雄市某小区某幢某单元某室住房一套出售给二被告，价款为62万元，购房尾款11万元于被告拿到房产证及土地证原件当日支付给原告。合同签订后，原告即按约定将房屋交付给被告，被告一共支付原告购房款51万元，期间双方到建设局办理了房屋产权变更手续。到2015年12月9日，被告拿到变更后的房产证和土地证，按合同约定被告应支付原告购房尾款11万元，但被告一直以各种理由拖延，尾款11万元至今未支付。原告认为双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告已履行了合同约定的义务，被告应按合同约定在2015年11月9日支付原告尾款11万元，被告拒不付款的行为已经构成违约，根据《房屋买卖合同》第五条的约定，被告应按逾期付款金额每天2‰计算承担违约金。原告为维护合法权益，依法提起诉讼，请求依法判令二
被告：
一、立即支付原告购房款11万元；
二、支付原告自2015年12月9日至2015年12月27日的违约金3960元，并支付从2015年12月28日起至购房款付清之日止的违约金按每天2‰计算。案件受理费由被告承担。
被告（反诉原告）王学葵、郭尧香辩称，一、原告要求被告支付原告购房款11万元的诉讼请求不成立，本案中二被告在第三人楚雄首佳房地产经纪有限公司的介绍下向原告购买房屋，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定了价款、款项支付方式及更名的契税的承担问题，当时约定分期支付价款，2013年8月29日先支付2万元，9月9日在双方找开发商办理手续后支付38万元，办理产权变更手续后支付11万元，乙方拿到土地证原件之日再支付尾款，前期双方依约履行了合同权利义务，王学葵已经支付了相应价款，但在买卖过程中，由于吴江无法到开发商办理产权变更手续，致使二被告无法拿到房产证和土地使用证。2014年，第三人、吴江、被告三方经协调，达成口头协议，按二手房交易的形式办理相关手续，手续费全部由吴江负责。王学葵交给开发商的1万元由吴江用于办理手续，税费从购房尾款中扣除。被告依约垫付二手房相关契税和手续费，但垫付后吴江认为被告没有支付购房款11万元，由此发生纠纷。被告认为11万元不能全额支付，理由是应扣除已经由被告代为支付的契税和手续费用，剩余款项才是购房尾款；吴江要求支付违约金无法律依据，首先被告没有违约，不是违约方，实质违约方是吴江。本案诉讼费由被告承担不切实际，所起诉的11万元不合理，吴江自行扩大的诉讼请求及诉讼费应由吴江本人承担。吴江在诉状中称按合同约定，被告应支付11万元购房款的理由是到建设局办理手续，过于牵强，在办理产权变更过程中，第一次以更名的形式办理时协议已经写清楚契税由王学葵承担，但本案存在两次办理过户，被告只能承担第一次的费用。第二次办理的时候经中介公司协调，契税应由吴江支付，吴江陈述的事实和理由曲解了事实，请法庭作出公正的判决。第三人楚雄首佳房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
被告（反诉原告）王学葵、郭尧香反诉称，二被告在第三人的介绍下向原告购买房屋，2013年8月29日吴江委托其妹婿张枫林与第三人签订了《物业出售服务委托协议》，2015年12月27日与第三人签订了《物业购买确认书）。《物业出售服务委托协议》中约定委托出售价62万元，首付40万元，更名后付11万、两证过户后付11万。《物业购买确认书》中也约定相关内容。在《物业出售服务委托协议》中亦约定“更名后付11万”，吴江承诺此房直接办理更名手续，不做二手房交易，以“更名”的形式办理过户手续，更名过程中的税费由王学葵、郭尧香承担，于是在第三人组织下，双方于2013年9月4日签订《房屋买卖合同》，合同约定了价款、款项支付时间方式和更名过程中的税费由王学葵、郭尧香承担。王学葵、郭尧香依约支付了房款和更名费10000元，并于2013年10月10日交纳了办理房产证契税12194.22元，更名过程中，开发商告知王学葵、郭尧香不能更名，后三方多次到万鼎房地产开发公司协调解决未果，吴江无法依约到开发商办理产权（更名）变更手续，造成王学葵、郭尧香己支付税费无法退回。2014年6月双方经第三人协调，达成口头协议，以正常的手续办理过户手续（房产证先办在吴江名下，再以二手房形式进行过户），办理过户的手续费用由吴江承担，当初王学葵交付给开发商的10000元由吴江收取（现吴江不领取，地产公司己退还王学葵），税收费用待产权证办理完后从购房尾款11万中扣除，王学葵、郭尧香垫付了二手房过户税费53731.98元（其中，按税法规定由出卖人承担的税费为44682元，以王学葵名义支付9049.98元）。2015年12月15日，第三人将房屋产权证交付到王学葵、郭尧香手中，在尾款11万元中扣除税费65926.2元，然后将退回来的10000元更名费支付给吴江，实际还应支付购房余款54073.8元，款项当场就付给吴江，但吴江不接收。吴江要求支付11万元的房屋尾款和支付违约金的诉讼请求不能成立，款项中应扣减税费，现为维护合法权益，特提出反诉，请求依法判令：由吴江承担房屋过户产生的税费65926.2元。本案诉讼费由吴江承担。
原告（反诉被告）吴江辩称，一、反诉事实和理由不符合双方交易的事实，明显证据不足。双方从未达成口头协议，仅有唯一的一份购房合同，且从常理来看，如双方在签订合同之后又达成协议，只能是写成书面的补充协议，且按照王学葵、郭尧香的说法，是对原合同的重大变更，不可能只是口头协议；
二、王学葵、郭尧香的反诉违背了合同的具体约定，双方签订的房屋买卖合同第二条第二项明确约定了税费由王学葵、郭尧香承担，王学葵、郭尧香刚才的答辩不能成立，税费应由王学葵、郭尧香承担，王学葵、郭尧香的反诉依法不能成立，请驳回全部反诉请求。
原告（反诉被告）吴江针对本诉诉讼请求及反诉辩解，向本院提交了以下证据：1、《房屋买卖合同》1份，欲证明原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定吴江将楚雄市某小区某幢某单元某号房屋出售给被告王学葵、郭尧香，二被告应支付原告62万元购房款的事实；2、《物业出售服务委托协议》1份，欲证明原告吴江将房屋委托第三人楚雄首佳房地产经纪有限公司出售的事实；3、《物业购买确认书》1份，欲证明被告王学葵、郭尧香通过楚雄首佳房地产经纪有限公司向原告吴江购买房屋的事实；4、情况说明1份，欲证明本案诉争房屋的房产证、土地证已于2015年12月9日全部变更过户至被告王学葵、郭尧香名下；5、收费明细表复印件1份，欲证明在房屋交易之前，吴江已经缴清了房屋的相关费用。经质证，被告（反诉原告）王学葵、郭尧香对原告（反诉被告）吴江提交的证据发表以下质证意见：对证据1的真实性、合法性均无异议，但认为虽合同有约定，也是可以变更的，恰恰证明了在2013年9月4日双方约定税费由王学葵、郭尧香负担，合同第三款明确双方到开发商办理产权变更手续，并不是到房管部门办理，开发商根本办理不了产权变更，当时说的税费是指更名过程中的税费；对证据2、3的真实性予以认可，委托协议中已经说明双方的确存在更名的情况，第三款的约定说明了双方当时达成的共识是更名，并不是按二手房过户手续办理；对证据4的真实性不予认可，产权证交付给被告王学葵、郭尧香的时间并不是12月9日；证据5不能证明原告欲证明的事项，仅缴纳了配套费、维修基金、工本费等，而房屋契税并未支付。王学葵、郭尧香已经支付了两次契税，尾款11万中应扣除王学葵多支付的契税。被告（反诉原告）王学葵、郭尧香针对本诉辩解及反诉诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《物业出售服务委托协议》（复印件）、《物业购买确认书》（复印件）、《房屋买卖合同》、房屋买卖事由经过、服务费收据各1份，欲证明（1）、王学葵、郭尧香与吴江购买房屋是在第三人的服务和介绍下完成的；（2）、王学葵、郭尧香与吴江在第三人的协助下按约定先到开发商办理产权变更（即更名），无法办理更名后，经第三人协调，达成口头协议：以正常手续办理过户（房产证先办在吴江名下，然后再以二手房出售形式进行过户），办理过户的手续费全部由吴江负责，王学葵交付给开发商处的10000元由吴江收取（吴江不领取，地产公司已退还王学葵），税收费用待产权证办理完后从购房尾款11万中扣除的事实；（3）、违约方并不是王学葵、郭尧香，吴江在房屋无法更名时就已经违约；（4）、追加楚雄首佳房地产经纪有限公司为第三人的主体资格及支付第三人购房服务费6000元的事实；（5）被告王学葵、郭尧香按照双方于2013年9月4日签订的《房屋买卖合同》的约定，于2013年10月10日向楚雄市地方税务局交纳了房屋买卖的契税12194.22元，被告已经负担了合同约定的契税，在无法办理更名后，被告王学葵、郭尧香又于2015年11月12日、12月7日分别向税务机关及房管局支付了税费及工本费。2、收条两份，欲证明二被告已经支付吴江房款51万元的事实。3、税款凭证6张，欲证明王学葵、郭尧香已在第一次更名办理产权证时支付了12194.22元的契税款，又在第二次以二手房方式交易时垫付税款53731.98元，上述费用应在购房尾款11万元中扣减。经质证，原告（反诉被告）吴江对被告（反诉原告）王学葵、郭尧香提交的证据发表以下质证意见：对证据1中的《物业出售服务委托协议》、《物业购买确认书》、《房屋买卖合同》无异议，对事由经过不予认可，该份证据不符合客观事实，双方并未达成过任何口头协议，也不符合常理，如要变更只能是书面的，该份证据由本案第三人出具，第三人未到庭，被告作为证据提交，应该是证人证言，但证人未到庭接受质询，真实性、合法性存在重大瑕疵，服务费收据与本案原告不具有关联性，同时无法确认其真实性；对证据2予以认可；对证据3税款凭证的真实性、合法性予以认可，但并不能证明被告欲证实的内容，单从上面记载的内容根本看不出是由原、被告中谁承担，只能证明交易客观产生了多少的税费。第三人楚雄首佳房地产经纪有限公司未到庭质证亦未向本院提交证据。通过庭审和质证，
本院认为吴江向本院提交的证据1、2、3与王学葵、郭尧香提交的证据1中的《物业出售服务委托协议》、《物业购买确认书》、《房屋买卖合同》内容一致，能证明各方当事人之间关于房屋买卖的权利义务的约定，对于以上三份合同本院予以采信。吴江提交的证据4能够证明诉争房屋的房产证、土地证于2015年12月9日办理完毕的事实，本院予以采信；证据5能证明吴江于2012年8月向云南万鼎建设开发有限公司交纳了诉争房屋的配套费、维修基金及产权登记费用、工本费的事实，本院予以采信。王学葵、郭尧香提交的证据1中的房屋买卖事由能与其他证据相印证的部分，本院予以采信，收据能与《物业购买确认书》相印证证明王学葵、郭尧香通过第三人向吴江购买诉争房屋的事实，本院予以采信；证据2能证明王学葵、郭尧香于2013年9月9日、9月24日分别向吴江支付39万元、12万元购房款的事实，本院予以采信；证据3能证明王学葵、郭尧香于2013年10月10日交纳契税12194.22元，2015年12月7日交纳土地登记费33元，2015年11月5日交纳税费合计44682元、契税8115.78元、存量住房转让手续费821.20元，2015年11月12日交纳房屋所有权登记费80元的事实，本院予以采信。根据庭审和证据审查，本院确认本案如下法律事实：2013年8月29日，张枫林代吴江与楚雄首佳房地产经纪有限公司签订《物业出售服务委托协议》，吴江委托楚雄首佳房地产经纪有限公司出售某小区某幢某单元某层某号房，委托价格62万元，首付40万元，更名后付11万，两证过户后付11万。2013年8月29日，王学葵与楚雄首佳房地产经纪有限公司签订《物业购买确认书》，王学葵购买楚雄首佳房地产经纪有限公司介绍的位于某小区某幢某单元某层某号房，购买总价62万元，包含水、电、固定设施、配套费、维修基金；2013年8月29日支付20000（定金），2013年9月9日支付380000元（首付款），到开发商更名完毕后支付11万元，拿到两证当日支付尾款11万元；税费由王学葵承担；王学葵支付首付款后，吴江积极配合到开发商办理产权变更手续；办理产权变更手续时王学葵承担1万元更名费。2013年9月4日，吴江（甲方）与王学葵、郭尧香（乙方）签订《房屋买卖合同》，乙方向甲方购买位于某小区某幢某单元某层某号房，建筑面积XXX.XX㎡，包含附属设施及其他：水、电、固定设施、配套费、维修基金。约定：“第二条成交价格及其他费用1、房屋成交价为620000元，2、双方交易税费由乙方负担，3、已缴交纳的房屋共用设施共同设备维修基金随房屋转移。第三条付款方式：乙方在下列时间及条件满足情况下将应付款项支付给甲方：1、2013年8月29日在甲乙双方达成购买条件时，乙方支付20000元，该费用为购房定金；2013年9月9日甲乙双方到开发商办理产权变更手续当日，乙方支付380000元，该费用为首付款；3、在甲乙双方到开发商办理产权变更手续、产权变更完毕时，乙方支付110000元，该费用为二次付款；4、乙方拿到房产证及土地证原件当日，乙方支付110000元，该费用为尾款……第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方产生的全部交易费用，并向甲方支付房款的20%违约金……第七条其他约定及违约责任1、双方约定于2013年9月9日之前将所有办理交易过户的手续及费用准备齐全，共同至相关政府部门办理交易过户手续；乙方必须于新房产证办理完毕三个工作日内领取……2、如因双方中任何一方原因导致未按照约定时间办理上述事宜的，每逾期一日，违约方向守约方按照购房款的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为违约方不履行本合同，守约方有权解除合同，届时将由违约方承担此次交易中双，并向守约方支什购房款20%违约金……第九条本合同为甲、乙双方签字确认的最终房屋买卖合同，在交易过程中若签定其他合同，凡与本合同相悖的，均以本合同为准……”。王学葵、郭尧香于2013年9月9日、9月24日分别向吴江支付39万元、12万元购房款；于2013年10月10日交纳契税12194.22元，2015年12月7日交纳土地登记费33元，2015年11月5日交纳税费合计44682元、契税8115.78元、存量住房转让手续费821.20元，2015年11月12日交纳房屋所有权登记费80元。2013年9月4日，吴江与王学葵、郭尧香签订《房屋买卖合同》时，房屋房产证、土地证未办理完毕。王学葵、郭尧香支付定金后，吴江将某小区某幢某单元某层某号房房屋交付王学葵、郭尧香，该套房屋变更登记后的房产证、土地证于2015年12月9日办理完毕。
本院认为，王学葵、郭尧香主张《房屋买卖合同》、《物业购买确认书》中关于税费由其承担的约定违反税法的规定，应无效。因双方对税费负担的约定系双方基于实现合同之目的，一方当事人自愿承担税费属于民事权益的自由处分，与行政管理上法律法规关于纳税主体的规定并不冲突，故对于王学葵、郭尧香的该辩解，本院不予采纳。本院确认本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自义务。吴江履行了交付房屋的义务，王学葵、郭尧香应按时支付购房款。现双方争议交易过程中产生的税费承担问题，根据庭审和双方提交的证据，双方在《房屋买卖合同》中约定的“到开发商办理产权变更手续”实为“产权人直接更名”即一手房交易，根据《房屋买卖合同》第二条的约定，第一次交易产生的税费12194.22元应由王学葵、郭尧香承担。对于第二次交易产生的税费，王学葵、郭尧香主张发生争议后双方达成口头协议约定第二次交易产生的税费由吴江承担，但吴江不认可，王学葵、郭尧香提交的证据不足以证明其主张，本院认定双方未明确约定第二次交易产生的税费的承担问题。对第二次交易产生的税费依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，土地登记费33元、房屋所有权登记费80元，合计113元由王学葵、郭尧香承担，其他税费合计53618.98元由双方平均分担。吴江要求王学葵、郭尧香支付其自2015年12月9日起的逾期付款违约金，因《房屋买卖合同》约定王学葵、郭尧香拿到房产证及土地证原件当日支付吴江购房尾款110000元，诉争房屋变更登记的房产证、土地证于2015年12月9日办理完毕，王学葵、郭尧香于2015年12月15日收到房产证、土地证，因税费争议，王学葵、郭尧香未支付购房款尾款是行使先履行抗辩权，故对吴江关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第六十一条、第六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：由本诉被告王学葵、郭尧香支付本诉原告吴江购房尾款110000元；驳回本诉原告吴江的其他诉讼请求；由反诉被告吴江支付反诉原告王学葵、郭尧香税款26809元；第三人楚雄首佳房地产经纪有限公司在本案中不承担责任。本诉案件受理费1290元（已减半收取），由本诉被告王学葵、郭尧香承担；反诉案件受理费724元（已减半收取），由反诉被告吴江承担524元（未交），由反诉原告吴江200承担元（已交）。以上款项折抵后，应由被告（反诉原告）王学葵、郭尧香支付的款项82667元，限本判决生效后十日内一次性付清（款交本院）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后的二年内向本院或者本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。
审判员 孙 燕
二〇一六年四月一日
书记员 王敏敏 来自