辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终472号
上诉人（原审被告）：大连银行股份有限公司瓦房店支行，住所地瓦房店市新华路18号。
负责人：张静，该支行行长。
委托代理人：葛玉华，该公司职员。
委托代理人：刘刚，辽宁壹品律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：杨凡。
委托代理人：赵连军，辽宁万正律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：大连益凯房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛经济区沙包村。
法定代表人：葛树凯，该公司经理。
委托代理人：张明日，辽宁昌信律师事务所律师。原审原告杨凡与原审被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯公司）、大连银行股份有限公司瓦房店支行（以下简称瓦房店支行）商品房预售合同纠纷一案，瓦房店市人民法院于2015年12月3日作出（2015）瓦民初字第7015号民事判决，瓦房店支行不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人瓦房店支行的委托代理人葛玉华、刘刚，被上诉人杨凡的委托代理人赵连军，被上诉人益凯公司的委托代理人张明日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨凡一审诉称：2012年10月24日，原告与益凯公司签订商品房买卖合同，约定购买益凯公司开发的位于大连长兴岛临港工业区房屋，总房款771，906元。2013年3月15日，原告与瓦房店支行签订《个人一手房贷款借款合同》和《个人一手房贷款抵押合同》，瓦房店支行贷款54万元给原告，用于购买上述房屋。2013年4月1日，原告与益凯公司达成退房协议书，将上述房屋退给益凯公司，原告欠瓦房店支行的贷款本息由益凯公司偿还给瓦房店支行，但益凯公司未将贷款本息偿还给瓦房店支行。诉讼请求为：
一、请求确认原告与益凯公司解除商品房买卖合同有效；
二、解除原告与瓦房店支行之间的个人一手房贷款借款合同和个人一手房贷款抵押合同；
三、由益凯公司偿还未偿还给瓦房店支行的贷款。
被告益凯公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。
被告瓦房店支行一审辩称：不同意原告的诉讼请求。1、退房协议对我行不产生法律效力，转移债务需债权人同意，在我行不知情的情况下，双方将债务转移至益凯公司是无效的；2、原告和益凯公司签订的商品房买卖合同没有正式解除，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告应在解除权发生后一年内行使解除权，解除权发生在2013年10月1日，到2014年10月1日，原告没有及时行使法定解除权，已无权要求解除商品房买卖合同，也无权要求解除与我行签订的贷款合同及抵押合同。一审法院审理查明：2012年10月24日，杨凡与益凯公司签订商品房买卖合同，约定杨凡购买益凯公司开发的位于大连长兴岛经济区房屋，总房款771，906元。2013年3月15日，杨凡与瓦房店支行签订个人一手房贷款借款合同和个人一手房贷款抵押合同，瓦房店支行贷款54万元给杨凡，用于购买上述房屋，该笔贷款已通过杨凡账户支付给益凯公司。2013年4月1日，杨凡与益凯公司达成退房协议书，将上述房屋退给益凯公司，并约定杨凡欠瓦房店支行的贷款本息由益凯公司偿还给瓦房店支行，但益凯公司未将贷款本息偿还给瓦房店支行。杨凡与益凯公司达成的将杨凡欠瓦房店支行的贷款本息由益凯公司偿还给瓦房店支行的协议未通知瓦房店支行，也未经瓦房店支行同意。涉案房屋已办理预抵押登记，抵押权人为瓦房店支行，益凯公司对杨凡的借款承担连带保证责任。瓦房店支行的贷款已偿还至2014年6月21日，偿还本金13，535.95元，利息35，740.43元。一审法院认为：原告杨凡与益凯公司达成的退房协议书，实质是原告与益凯公司解除涉案商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认。瓦房店支行辩称原告应在解除权发生后一年内行使解除权，解除权发生在2013年10月1日，到2014年10月1日，原告没有及时行使法定解除权，原告已经无权要求解除商品房买卖合同，该抗辩事项是益凯公司的权利，瓦房店支行不能代替益凯公司进行抗辩，该答辩意见，一审法院不予采纳。原告与益凯公司的商品房买卖合同解除后，原告与瓦房店支行的借款合同的合同目的无法实现，已无继续履行的必要，也应予解除。益凯公司应将原告与瓦房店支行签订的贷款借款合同未履行的部分的本金、利息、罚息、违约金返还给瓦房店支行。因涉案房屋已办理预抵押登记，在益凯公司将原告与瓦房店支行的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给瓦房店支行前，瓦房店支行对涉案房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和贷款借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、益凯公司和瓦房店支行负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋预抵押登记的义务。上述原告、益凯公司和瓦房店支行的义务履行完毕后，涉案房屋归益凯公司所有。原告的诉讼请求符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，作出如下判决：
一、原告杨凡与被告大连益凯房地产开发有限公司于2013年4月1日签订的退房协议书有效，原告杨凡与被告大连益凯房地产开发有限公司于2012年10月24日签订的WHT201204886号商品房买卖合同于2013年4月1日解除；
二、解除原告杨凡与被告大连银行股份有限公司瓦房店支行于2013年3月15日签订的101130022150100号个人住房贷款借款合同和个人住房贷款抵押合同；
三、被告大连益凯房地产开发有限公司于判决生效后10日向被告大连银行股份有限公司瓦房店支行返还未偿还的贷款本金526，464.05元，并按照原告杨凡与被告大连银行股份有限公司瓦房店支行签订的个人住房贷款借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；
四、被告大连银行股份有限公司瓦房店支行对涉案房屋享有优先受偿权；
五、待被告大连银行股份有限公司瓦房店支行全部债权受偿后，原告杨凡、被告大连益凯房地产开发有限公司及被告大连银行股份有限公司瓦房店支行到涉案房屋所在地房地产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和预抵押房屋注销登记手续，涉案房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。瓦房店支行上诉的主要理由及请求是：一审判决认定事实不清，杨凡与益凯公司商定将所欠上诉人的贷款转由益凯公司承担是债务转移，依法应经上诉人同意方可生效。在上诉人不同意的情况下，杨凡应依法解除商品房买卖合同，方可具备依法解除按揭贷款合同的事实基础。杨凡与益凯公司的退房协议中，只有部分有效，不能认定退房协议就是解除商品房买卖合同的协议。因杨凡未依法解除商品房买卖合同，故也不能解除按揭贷款合同。综上，请求撤销一审判决，发回重审。杨凡二审答辩认为：不同意瓦房店支行的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。一审判决共五个判项，第一项是确认杨凡与益凯公司之间签订的商品房买卖合同解除，因益凯公司未上诉，表明双方之间解除商品房买卖合同已经发生法律效力。上诉人对此并无上诉的权利。因商品房买卖合同已经解除，致使贷款合同的目的无法实现，故应解除杨凡与上诉人之间的贷款合同。至于杨凡与益凯公司关于解除合同后贷款的偿还规定，也符合相关法律规定，并无不当。益凯公司二审答辩认为：益凯公司不同意解除商品房买卖合同，因公司经济困难，故未提起上诉，但并不表明公司同意一审判决。本院
经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，商品房买卖合同系杨凡与益凯公司之间签订的，一审法院判决双方之间签订的退房协议书有效，解除商品房买卖合同，因杨凡与益凯公司均未上诉，视为其双方对此并无异议。而瓦房店支行并不是商品房买卖合同的签订主体，故其无权就解除商品房买卖合同提起上诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在杨凡与益凯公司达成退房合意，商品房买卖合同已被解除的情况下，杨凡与瓦房店支行签订的《个人一手房贷款借款合同》、《个人一手房贷款抵押合同》的目的无法实现，无法继续履行担保借款合同，因杨凡提出请求解除合同，故一审法院判令解除案涉借款合同、抵押合同，符合上述司法解释的规定。关于上诉人称杨凡与益凯公司将杨凡所欠贷款转由益凯公司承担应经上诉人同意一节，退房协议书中载明：“……甲方（益凯公司）收回该房屋的同时同意代乙方（杨凡）偿还该房屋所欠银行全部本息，对乙方发生的按揭贷款的事项全部由甲方负责办理……”。上诉人主张因上述约定未经其同意，不应发生法律效力。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，在上述商品房买卖合同与商品房担保贷款合同被解除的情况下，应由益凯公司将购房款的本金及利息返还给瓦房店支行。退房协议书中关于由益凯公司代杨凡偿还剩余本金及利息的约定，虽未经瓦房店支行同意，但该约定与上述司法解释的规定相一致。一审法院判令益凯公司向瓦房店支行返还杨凡尚未偿还的本息符合上述规定，同时一审法院判令由益凯公司承担违约金、罚息，并确认瓦房店支行对案涉房屋享有优先受偿权，符合《个人一手房贷款借款合同》、《个人一手房贷款抵押合同》的约定，已充分保障了瓦房店支行的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，瓦房店支行的上诉请求，无充分事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元（大连银行股份有限公司瓦房店支行已预交），由大连银行股份有限公司瓦房店支行负担。本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一六年四月一日
书记员 樊 迪