上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终849号上诉人（原审被告）胡新平，男，1949年10月6日生，汉族，住上海市。上诉人（原审被告）胡海芳，女，1978年3月26日生，汉族，住址同上。上列两上诉人之共同委托代理人朱建平，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱娴，女，1987年3月18日生，汉族，住上海市。
上诉人胡新平、胡海芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，上海市共富二村XXX号XXX室房屋（��下简称“系争房屋”）房地产权利人系胡海芳。2015年7月27日，胡新平作为甲方与乙方朱娴及丙方上海铭宇房地产经纪事务所（以下简称“铭宇事务所”）签订《房地产买卖居间协议》，主要约定：乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为人民币（以下币种均为人民币）2，180，000元。乙方为表示对该房地产的购买诚意，向丙方支付意向金30，000元。如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。协议第九条约定，甲乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲乙双方提供居间媒介服务的居间报酬；若甲乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助义务。本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿或连带承担定金责任，且该方签署人应向丙方支付居��服务补偿金为本协议第三条所述总房价款的2%。本条款独立发生法律效力。当日，朱娴与胡新平还签署了附件一《房地产买卖协议》，明确为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本协议签署后10日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体权利人的同意；若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本协议第三条承担违约责任。协议第3条违约责任约定，本协议生效后，甲乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所述总房价款20%向守约方支付违约金。此外，该合同还对房款支付方式、过户、交房、税费负担等内容进行了约定。两份协议落款处甲方的签名只有被告胡新平一人签名。协议签订后，朱娴支付了30，000元定金，胡新平出具了房款收据，确认收到朱娴支付的定金30，000元。2015年7月27日签约当日，胡新平还出具《承诺》，主要内容为：胡新平承诺出售系争房屋过程中，代收定金30，000元。因产权人与其系父女关系，确定代收，若因产权纠纷导致不能正常交易，本人承担一切相关法律责任。之后，因胡海芳无法在约定的时间内来与朱娴签订《上海市房地产买卖合同》，双方签约未成。2015年8月7日，朱娴向胡海芳发出催告函，催促胡海芳在2015年8月8日至铭宇房产签订《上海市房地产买卖合同》，否则朱娴将解除协议，并要求胡海芳双倍返还定金60，000元。之后，双方并未就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。后胡新平将定金30，000元退还给了朱娴。后当事人因故发生纠纷，解决未果后，朱娴提起诉讼，要求胡新平、胡海芳支付违约金30，000元并承担中介费用5，000元。原审中，朱娴表示，签订居间协议当天，胡新平、胡海芳的母亲及哥哥都在场，一直与胡海芳电话联系，胡海芳对房屋出售事宜完全清楚，并且还将身份证传真至中介公司。本来合同约定的是在8月6日前双方签署正式的《房地产买卖合同》，之前朱娴已经准备好首付款，让中介通知胡海芳来签约，胡海芳表示签约可以，但要增加首付款。到了8月6日，胡海芳并未来签约。之后，朱娴仍有购房诚意，表示愿意等胡海芳回上海签约，一直等到20号，胡海芳也不肯来签约。既然胡海芳对协议效力不追认，因为胡新平出具了相关的承诺，并且也向朱娴收取了定金，由于胡新平的原因，导致朱娴无法购房，造成朱娴一定的人力、物力及时间上的损失，故��求胡新平承担相应的责任。居间协议第九条也约定，本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿或连带承担定金责任，故胡新平应承担双倍返还定金的责任。另外，按照约定，交易成功后，应该由朱娴支付中介费20，000元，由于交易没有成功，但中介公司也做了很多工作，所以朱娴和中介公司协商，同意支付中介费5，000元，但该笔费用还未支付。胡海芳表示，本来双方商定是朱娴支付30%的首付款，朱娴表示拿不出这么多（钱），中介一直在帮忙协调首付款事宜。对于何时正式签约，胡海芳并没有与朱娴商定，但胡新平在胡海芳不知情的情况下，就按照朱娴与中介说的时间在协议上签字了，但胡海芳人在广州，按照约定的时间签约，胡海芳肯定赶不回来，胡海��同意朱娴支付首付款300，000元后，希望将签约时间推后，但朱娴不同意。因为胡海芳对该协议的效力不认可，所以没有来与朱娴签约。原审法院认为，胡海芳是系争房屋的房地产权利人。胡新平以胡海芳代理人的身份与朱娴就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖合同》，因胡新平未经系争房屋房地产权利人胡海芳的授权，之后胡海芳对协议效力也未进行追认，故胡新平代胡海芳签署的协议对胡海芳不发生效力，由此产生的责任应由胡新平承担。根据胡新平出具的《承诺》，其承诺与胡海芳系父女关系，确定代胡海芳收取定金，若因产权纠纷导致系争房屋不能正常交易的，则胡新平承担一切相关法律责任。该承诺是胡新平真实的意思表示，其理应信守承诺。居间协议也明确约定，协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的���利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿或连带承担定金责任。因胡海芳对胡新平的代理行为不予追认，致使朱娴与胡新平就系争房屋签订的《房地产买卖合同》已无法履行，朱娴购房的目的已无法实现。故朱娴要求胡新平承担双倍返还定金的责任，符合双方约定，并无不当。鉴于胡新平已将定金30，000元退还给朱娴，朱娴要求胡新平再支付违约金30，000元，与法不悖，可予准许。关于朱娴要求胡新平承担中介费5，000元的请求，因该笔费用并未实际发生，朱娴的损失并不存在，故朱娴的请求，缺乏依据，法院不予准许。据此，原审法院作出判决：
一、胡新平于判决生效之日起十日内支付朱娴违约金30，000元；
二、朱娴的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼���》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计337.50元，由朱娴负担25元，胡新平负担312.50元。
上诉人胡新平、胡海芳不服原判，向本院提起上诉称，本案是典型的因中介公司隔离买卖双方，为了赚取中介费误导当事人，违规操作导致的纠纷。胡海芳同意对方支付首付款500，000元附有前提，就是等其从广州回来再签约且在签订居间协议后10日内汇款给胡海芳，但中介公司业务员却隐瞒了该前提条件。签订居间协议的当天，胡海芳的母亲并不在场，原审法院认定其在场与事实严重不符。原审法院认定胡海芳对房屋出售事宜完全清楚是错误的。胡海芳也没有将身份证传真至中介公司，而是拍成照片通过微信发给中介公司，这只是胡海芳出售房屋流程的手续，并非其委托胡新平代理售房。胡新平在联系不上胡海芳的情况下��轻信了中介公司业务员的话，在协议上签了名，故应当认定其不存在过错，《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖合同》等尚未成立，胡新平与朱娴之间并没有约定违约金条款，朱娴也没有任何证据证明其实际受到损失，胡新平依法不应承担违约责任。原审法院判决胡新平向朱娴支付违约金30，000元没有法律和事实依据，故上诉要求撤销原判，对朱娴的原审诉请不予支持。
被上诉人朱娴辩称，签约当天，胡海芳的哥哥在场，胡海芳的母亲知道这件事。胡海芳的身份证图片通过微信方式而非传真方式给到中介公司。协商过程中，朱娴明确表示首付款（房款的30%）无法付出，最后经协商，胡海芳同意首付款金额为500，000元，胡新平作为胡海芳的代理人在居间协议上签了名。但后来胡海芳却提出房屋要加价出售，遭拒绝后未按约前来签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。胡新平未经胡海芳的授权以胡海芳代理人的身份与朱娴签订了《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖合同》，之后胡海芳对协议效力也未进行追认，原审法院根据其向朱娴作出的承诺判决其承担法律责任是正确的，故不同意胡新平、胡海芳的上诉请求，要求维持原判。本院
经审理查明，胡新平系胡海芳之父。在当事人签订的《房地产买卖居间协议》上载明出卖方（甲方）胡海芳。该协议的出卖人（甲方）以及出卖方（甲方）确认代理人（代表人）的落款处，胡新平均签了名。签约当天，胡海芳的母亲并不在场。胡海芳的身份证图片通过微信方式给到中介公司。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，在未得到授权的情况下，胡新平以系争房屋产权人胡海芳的名义与朱娴签订《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》，并收取朱娴支付的购房定金30，000元，由于胡海芳事后对此不予追认，最终导致上述协议对胡海芳不发生效力。但居间协议载明，协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿或连带承担定金责任。胡新平并向朱娴出具书面《承诺》，明确因不能正常交易其本人承担一切相关的法律责任。该承诺系胡新平个人对朱娴作出的承诺，该承担责任的表示对胡新平具有约束力，原审法院据此判决胡新平向朱娴支付违约金30，000元并无不当。胡新平、胡海芳上诉坚持胡新平不应承担违约责任，缺乏依据和理由，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币675元，由上诉人胡新平、胡海芳共同负担。本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 张 松
二〇一六年四月一日
书记员 朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自