贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）黔民申150号再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：习水县芳洋天龙物业有限公司。住所地：贵州省习水县东皇镇XX路*栋楼*单元*号。
法定代表人：杨丽，该公司董事长。
被
申请人（一审被告、二审被上诉人）：王地润，男，1971年1月24日出生，汉族，贵州省习水县人，住习水县东皇镇杉王大道御景山居*栋*单元X。再审申请人习水县芳洋天龙物业有限公司（以下简称芳洋公司）因与被申请人王地润物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2015）遵市法民三终字第85号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。芳洋公司申请再审称：（一）原审认定芳洋公司违约的事实与事实不符。
一、二审认定芳洋公司在履行物业管理服务过程中存在管理不规范、提供服务不到位、部分服务内容未履行等违约情形。二审判决在物业服务内容和范围上存在误解，对物业企业过分苛刻。物业服务内容及范围是以共有部分为主，只要物业企业对物业的共有部分提供了适当应尽的服务，就有权收取物业服务费。芳洋公司在物业服务中仅存在服务瑕疵，不存在违约。原判扣减芳洋公司40%的物业服务费，不支持违约金的判决不公。（二）证据采信问题。1.王地润提供的一组照片用以证明芳洋公司物业服务不到位，存在违约行为，一、二审法院据此认定芳洋公司违约，扣减了芳洋公司40%的物业服务费，但在芳洋公司诉习水县供水公司等物业服务合同纠纷案中，则没有采纳该证据，在判决结果中也没有扣减物业服务费，一、二审法院行使自由裁量权任意性太大。2.王地润提供的第二组证据是2013年5月13日下午拍摄的184张照片，该照片拍摄时间仅约半小时，在拍摄时也未通知芳洋公司参加，也无社区的工作人员及其他人员参加，该组照片的真实性存疑。但法院未对该组照片进行审查，导致错误的判决结果。3.王地润提供的报案记录并未造成财产损失，芳洋公司与建设单位华居公司制定的临时公约中的事项也不含业主、非业主使用人的人身和财产保管责任。4.王地润提供的42名业主联名向习水县住建局提交的要求芳洋公司退出小区管理的申请并无时间、住户编号，签名人数为34名而非42名，且该人数在上千户业主中所占比例甚小，不能证明芳洋公司存在违约行为。5.二审法院维持一审判决的证据主要来源于公司的会议记录。该记录是芳洋公司从2008年至2012年期间的会议记录，而二审判决只列举了其中13天的会议记录，不能证明芳洋公司存在违约。（三）二审判决在违约责任的认定存在不公。二审判决认定芳洋公司与华居公司订立的《前期物业服务合同》合法有效，对王地润具有法律约束力，但二审判决对王地润不履行义务拒交物业费的根本违约行为，却不按照合同约定判决其承担违约责任。（四）原审对同一类案件，作出几种不同的判决，有失公正。芳洋公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
本院认为：（一）关于芳洋公司是否存在违约行为的问题。本案中，芳洋公司与涉案房屋建设单位华居公司签订了前期物业服务合同，并制订了业主临时公约，该合同和公约系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对小区业主具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，芳洋公司依据该合同及临时公约的规定应当对该物业共用部位承担维修、养护、管理和维护的义务，对物业共用部分和相关场地承担清洁卫生、垃圾收集、清运、污水管道疏通、车辆停放等义务，同时还应对小区承担24小时安全监控、巡视、门岗执勤等公共秩序维护、安全防范等义务。同样，小区业主应当承担给付物业服务管理费的义务。在一、二审审理过程中，芳洋公司和小区业主提供的证据能够证明芳洋公司提供的物业服务存在环境卫生、安全防范以及维修维护等方面的缺失，造成小区卫生环境差，发生入户盗窃等后果。芳洋公司没有按照合同的约定全面履行自己的义务，存在违约行为。
一、二审法院依据芳洋公司提供的服务水平和质量，判决业主承担与之相适应的物管费用符合法律规定。小区业主虽然未交纳物管费用，但其未缴纳物管费用的前提是芳洋公司未提供合同约定的物业管理服务。根据合同法第六十七条的规定，小区业主享有先履行抗辩权。故一、二审法院对芳洋公司主张的违约金不予支持，并无不当。（二）关于本案证据的采信问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据依法作出裁判”及第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”的规定，人民法院对能够认定案件事实的证据可以进行综合判断。本案中，一、二审法院认定芳洋公司提供的物业服务存在缺失的事实有芳洋公司提供的会议记录、小区业主提供的证人证言、现场照片、报警记录，及业主要求芳洋公司退出物业管理服务的申请、物业费的情况反映等证据加以证实。上述证据的来源合法，形式客观，证据之间能够相互印证，形成证据锁链。故一、二审法院采信以上证据认定案件事实符合法律的规定，本院予以确认。（三）关于二审法院是否存在同案不同判的问题。在本案诉讼前，芳洋公司已另诉过类似案件，一、二审法院作出了不同的判决结果。因法院认定案件事实和作出裁判结果的依据是证据的审查和法律的规定，之前的另案虽与本案类似，但在裁判时对各方当事人的主张是否支持须依据案件审理时各方当事人举证、抗辩的情况进行审理。本案中，小区业主已经提供了大量的证据来证明芳洋公司提供的物业服务存在问题，而芳洋公司提供的证据也能够佐证该事实。故在本案证据充分的情况下，一、二审法院作出与之前的裁判结果不相同的判决并未违反法律规定。综上，芳洋公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，
裁定如下：驳回习水县芳洋天龙物业有限公司的再审申请。
审 判 长 虞斌
代理
审判员 周旋
代理
审判员 张宇
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 吕羚 更多数据：