内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书2015年兴中法民终字第01093号上诉人（一审被告）史贵忠，男，1953年5月3日出生，汉族，阿尔山林业局退休职工，现住内蒙古阿尔山市。委托代理人王颖，内蒙古天厚律师事务所律师。上诉人（一审被告）貟秀文，女，1953年9月2日出生，汉族，阿尔山林业局退休职工，现住内蒙古阿尔山市。委托代理人孟繁兰，内蒙古天厚律师事务所律师。上诉人（一审第三人）林玉宝，男，1971年10月22日出生，汉族，个体，现住内蒙古乌兰浩特市。委托代理人姜娜丽，内蒙古圣泉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）林维森，男，1940年2月25日出生，汉族，无职业，现住内蒙古乌兰浩特市。委托代理人乌丽华，内蒙古矩成律师事务所律师。被上诉人（一审原告）万志兰，女，1941年1月2日出生，汉族，无职业，现住内蒙古乌兰浩特市。委托代理人林玉雁（系万志兰之子），男，1964年11月14日出生，无业，现住内蒙古阿尔山市。被上诉人（一审被告）林秀娟，女，1960年7月15日出生，汉族，阿尔山林业局劳服退休职工，现住内蒙古阿尔山市。被上诉人（一审被告）陆建林，男，1961年10月19日出生，汉族，阿尔山市中通一局职工，现住内蒙古阿尔山市。被上诉人阿尔山市房屋征收办公室。法定代表人佟文斌，主任。委托代理人谢立刚，男，1977年1月13日出生，汉族，阿尔山市房屋征收办公室科员，现住内蒙古阿尔山市。上诉人史贵忠、貟秀文、林玉宝与被上诉人林维森、万志兰、林秀娟、陆建林、阿尔山市房屋征收办公室（以下简称征收办）因确认合同无效纠纷一案，不服阿尔山市人民法院（2015）阿民初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人史贵忠及其委托代理人王颖，上诉人貟秀文及其委托代理人孟繁兰，上诉人林玉宝的委托代理人姜娜丽，被上诉人林维森的委托代理人乌丽华，被上诉人万志兰的委托代理人林玉雁，被上诉人林秀娟、陆建林，被上诉人征收办的委托代理人谢立刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，本案争议房屋位于阿尔山市林海街，建筑面积60.72平方米，其他结构住宅，所有权人为林维森，房产证号为阿房权证林海字第26**号，在60.72平方米住宅西侧建有127.8平米板夹泥房。2014年4月15日陆建林代林维森签字、林秀娟代林维森摁手印与史贵忠签订房屋买卖合同，合同约定林维森自愿将江苏街平房建筑面积为60.72平方米，以18.5万元价格出售给史贵忠。房屋买卖合同签订当日，史贵忠、貟秀文将房款18.5万元交付给林秀娟、陆建林，史贵忠、貟秀文取得林维森房屋产权证，签订房屋买卖合同后五六天取得房屋钥匙。另查明，阿尔山市房屋征收办公室委托兴安盟大兴房地产价格评估有限责任公司评估阿房权证林海字第26**号住宅，估价时点为2014年4月1日，估价作业日期为2014年5月12日。评估报告载明60.72平方米房屋主体价格为12.6905万元，127.8平方米土木建筑仓房补偿价格7.6680万元。2015年1月5日貟秀文与阿尔山市房屋征收办公室签订国有土地上房屋征收与补偿协议，约定被征收房屋采取货币补偿方式，补偿款总金额为35.2331万元，该款项因当事人双方对房屋所有权存在争议，仍存于阿尔山市棚户区搬迁改造大厅未予支付。一审法院认为，代理人应当在代理权限范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为，没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本案中，林秀娟、陆建林与史贵忠签订房屋买卖合同，陆建林代林维森签字，林秀娟代林维森摁手印，林维森未实际参与签订书面房屋买卖合同，却出现以林维森的名义订立的合同，该合同订立的形式不符合法律规定，且史贵忠、貟秀文未提供证据证明林秀娟、陆建林经林维森、万志兰授权在房屋买卖合同上代为签字，因此该房屋买卖合同无效，林维森、万志兰对本案争议房屋享有所有权，林秀娟、陆建林应返还史贵忠、貟秀文购房款18.5万元。林秀娟、陆建林与史贵忠签订的房屋买卖合同无效，貟秀文非被征收房屋所有权人，不能对他人所有的房屋进行处分，因此貟秀文与征收办签订的国有土地上房屋征收与补偿协议无效，征收办、史贵忠、貟秀文应返还林维森、万志兰60.72平方米房屋、127.8平方米板夹泥房、其他附属设施及产权证书。第三人林玉宝主张在林维森、万志兰院内的127.8平方米板夹泥房系其1995年自建，属原始取得，因林玉宝对该争议房屋未办理产权登记手续，也没有相关主管部门的审批手续，系无证房屋。新城街居委会主任孙月林制作的入户调查备份表没有记载127.8平方米的板夹泥房屋的信息，证人朱连成证言证明林玉宝找他帮忙修建房屋，并未证明房屋所有权属于林玉宝，林玉宝对其主张未能提供充足的证据加以证明，故本院对林玉宝的主张该院不予支持，林玉宝可待证据充足后向林维森、万志兰另行主张权利。以上事实有林维森、万志兰、史贵忠、貟秀文、林秀娟、陆建林、征收办及林玉宝当庭陈述、前字第0034号房屋所有权证、阿尔山市房地产权属换证登记申请书、房屋发证登记簿、房屋所有权证（阿房权证林海字第26**号）、房屋买卖合同、入户调查备份表、孙月林的讯问笔录、新城街办事处居委会信息数据说明、被征收房地产补偿价格估计结果报告、国有土地上房屋征收与补偿协议在卷为凭，可以作为本案证据使用。林维森与貟秀文之间电话录音中未体现林维森对林秀娟、陆建林出售房屋行为的授权及追认，仅能证明林维森知道房屋被出售且收到售房款，该录音不能证明房屋买卖合同有效。证人吴泽君与史贵忠、貟秀文存在利害关系，且证人吴泽君、韩志春证人证言对事实细节陈述不清，又存在相互矛盾之处，对吴泽君、韩志春证人证言本院不予采信。孙月林录音资料因证人孙月林应出庭接受询问，该证据形式不符合法律规定，该院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第三十二条、第五十一条、第五十八条、第一百三十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：“一、被告林秀娟、陆建林代原告林维森与被告史贵忠签订的房屋买卖合同无效。
二、被告林秀娟、陆建林于本判决生效之日起五日内返还被告史贵忠、貟秀文购房款18.5万元。
三、被告貟秀文与被告阿尔山市房屋征收办公室签订的国有土地上房屋征收与补偿协议无效。
四、被告阿尔山市房屋征收办、史贵忠、貟秀文返还原告林维森、万志兰60.72平方米房屋、127.8平方米板夹泥房、其他附属设施及阿房权证林海字第26**号产权证书。
五、驳回第三人林玉宝的诉讼请求。案件受理费案件受理费100.00元（原告已缴纳），由被告林秀娟、陆建林负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。宣判后，史贵忠、貟秀文、林玉宝不服，向本院提起上诉。
上诉人史贵忠、貟秀文上诉称，一审法院认定事实和适用法律均存在错误。本案房屋买卖合同是被上诉人林维森与上诉人史贵忠、貟秀文经过充分协商，并亲自授权被上诉人林秀娟、陆建林签订的，故本案房屋买卖合同上诉人与被上诉人各方在平等、自愿协商一致的基础上签订的。在买房前，是林维森主动向貟秀文提出出售自己的房屋，当时万志兰也在现场，房价18.5万元亦是林维森主动提出，并向史贵忠出示了房产证。几日后，上诉人交房款时，林维森领着上诉人看了房子、院落和板加泥及附属的栅栏、仓房等，并亲自将房产证交给上诉人，又叫其女儿林秀娟和女婿陆建林去银行清点房款，签订房屋买卖协议，一是怕有假钱、二是家里没人会写协议，于是双方在打字社打印了一份房屋买卖合同，同时陆建林代林维森签字，林秀娟按了手印。在签完合同五六天之后，林维森亲自将房屋钥匙交给史贵忠，之后林维森搬走。鉴于四被上诉人父母、女儿、女婿关系，又有上诉人提交的录音足以证实，陆建林签字的行为有被上诉人林维森明确授权且事后又进一步追认，因此，本案房屋买卖合同应合法有效。被上诉人主张房屋买卖只是出售60.72平方米的房屋不卖院落及附属设施，这不是符合“房地一体不能分离出售”的法律强制性规定，也违背了民间房屋买卖合同交易习俗，此主张不能成立，一审法院在无其他证据佐证的情况下，按被上诉人主张直接认定本案房屋买卖合同无效，四被上诉人之间系直系亲属关系，四人的主张不具客观真实性。上诉人提供的证人证实了林维森亲自交房及卖废品搬家腾房的事实、从林维森自愿售房，收取房款，搬家腾房的行为来看，本案的房屋买卖合同不仅合法有效成立且已实际履行完毕。本案中，被上诉人林维森委托女儿女婿代收房款代签合同，虽无书面授权，但是已口头当场委托，事后，又接受房款，足以证实对女儿女婿代签合同代收房款行为的进一步追认。其行为完全符合我国《民法通则》第65条、第66条的规定，本案的发生，是因为该房屋被征收导致的。本案双方签订买卖合同的时间是2014年4月15日，房屋征收是在2015年1月5日，而被上诉人起诉时间就在2015年1月27日，因该房屋征收补偿远远大于售房款，四被上诉人才违背诚信，将二上诉人诉至法院，故四被上诉人违反诚信原则，否认合同的真实有效性不应得到法律的支持。另外，阿尔山市房屋征收办与貟秀文签订的房屋征收与补偿协议也是真实的，根据我国《物权法》第15条之规定，虽然上诉人与被上诉人买卖双方未办理物权登记，但不影响合同效力。同时阿尔山市房屋征收局在见到房屋买卖合同后，在此基础上才签订了国有土地上房屋征收与补偿协议并无不当。
上诉人林玉宝答辩称，史贵忠、貟秀文与被上诉人签订的房屋买卖合同标的方位仅仅是60.72平方米的房屋不包括127平方米的板夹泥房屋，不同意史贵忠、貟秀文的上诉请求，请求该127平方米的房屋砍树归林玉宝所有，史贵忠、貟秀文应该依法返还。
被上诉人林维森、万志兰、林秀娟、陆建林答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原则。史贵忠、貟秀文所签订的房屋买卖合同不是与被上诉人林维森和万志兰签订的，而是与林秀娟和陆建林签订的，请求驳回史贵忠、貟秀文的诉讼请求。
上诉人林玉宝上诉称，一审认定事实不清，适用法律不当，请求撤销一审判决。一审判决书中将林玉宝于1995年自建的在被上诉人林维森、万志兰院内的127.8平方米板夹泥房屋认定为产权为林维森和万志兰共同所有是违背事实的，是错误的。林玉宝于1995年自建的127.8平方米的板夹泥房，当时用于本人居住，此有当时参与帮助建房人朱连成出庭作证，被上诉人林维森、万志兰亦未否认林玉宝自建该房屋的事实。林玉宝在一审开庭时向法院出示了在阿尔山市新城街居委会拍照的入户调查备份表照片数张、两份录音证据以及入户评估调查表一份等相关证据，以上证据经被上诉人林维森、万志兰质证对真实性无异议，由此证明127.8平方米板夹泥房屋产权人为林玉宝。一审法院不顾上述事实及证据，竟然认定该127.8平方米板夹泥房屋产权人为被上诉人林维森、万志兰，判决上诉人林玉宝向被上诉人林维森、万志兰另行主张权利，这完全是违背事实的，上诉人林玉宝认为在一审中被上诉人林维森万志兰从未否认该127.8平方米板夹泥房屋属于上诉人林玉宝所有，三人之间对127.8平方米板夹泥房屋产权并无争议，林玉宝不需要向其二人另行主张权利，一审法院强行判决该房屋产权属被上诉人林维森、万志兰可见判决错误。史贵忠与陆建林、林秀娟签订房屋买卖协议书中，买卖标的物不包含林玉宝所有的127.8平方米反夹泥房屋，且双方签订的房屋买卖协议无效，上诉人林玉宝认为史贵忠无理侵占其房屋，请求依法返还。综上，请求二审法院依法撤销一审判决第四项及第五项，改判127.8平方米板夹泥房屋及其他附属设施产权归上诉人林玉宝所有，将该房屋返还给上诉人林玉宝。
上诉人史贵忠、貟秀文答辩称，一审时要求林玉宝提交权属证书但是没有提交，在一审出庭的证人证言及征收局孙月林制作的备份表上也没有记载权属是林玉宝的，证人只是证明了林玉宝找其建房但是不能证明房屋所有权，从阿尔山航拍图上看出该房屋是没有居住价值的。本案陆建林的房屋也是没有房照但是具有居住价值所以房屋航拍图上是有的。从一审提交的照片看该房屋已经是要倒塌的，房屋只能是主房的附属物不能是林玉宝所有。
被上诉人林维森、万志兰、林秀娟、陆建林答辩称，同意上诉人林玉宝上诉请求，但是原审判决书中第四项中不应该全部撤销，60余平方米的房屋是林维森的，127平方米的板夹泥的房屋是林玉宝的，是林玉宝夫妻在2007年自行建造的，与林维森无关，虽然没有权属但是不影响权属的归属问题，原建造人就是林玉宝，房屋的破旧也不影响房屋的所有权人。不属于林维森现有房屋的附属物，林维森也没有作为自己的房屋居住使用过，请求二审法院支持林玉宝的诉讼请求。原审被告征收办陈述称，房屋买卖协议是合法有效的，同意史贵忠、貟秀文的上诉请求。关于127.8平方米的板夹泥房屋应该是主房的附属物，不属于林玉宝所有。二审
经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。庭审中，林维森申请证人李某某出庭作证，证明2014年3月、4月份去林玉宝家看到林维森在林玉宝家，且林维森身体不好，林维森夫妻与林玉宝一起生活。被上诉人林维林、万志兰、林秀娟、陆建林发表质证意见，认为证人证言是真实可信的，在林玉宝家见到了林维森，证实林维森病重，去阿尔山是不真实的。上诉人史贵忠、貟秀文质证意见，认为证人不能真实表达证实的问题，不能证明在交易房屋的时候林维森在林玉宝家中，证人说是6月份去的北京，证明在卖房之后去看病的。上诉人林玉宝质证意见，认为证人证言真实，证明签订买卖合同的时候林维森在乌兰浩特市，不在签订合同的现场。原审被告征收局质证，没有意见。
本院认为，法律规定行为人以他人名义进行的民事活动，应为代理行为，该行为需有他人的授权或者事后追认，如未有授权或事后追认，应属于无权代理。本案中上诉人史贵忠、貟秀文主张林秀娟、陆建林是经林维森当面授权后出售林维森的房屋，但未能提供充足的证据证明林维森已经授权给林秀娟、陆建林，且林维森现通过诉讼的方式明确表示没有事后追认林秀娟、陆建林出售其房屋的行为，故林秀娟、陆建林属于无权代理，二人代林维森与史贵忠签订的房屋买卖合同无效，关于貟秀文与征收办签订的国有土地上房屋征收与补偿协议，因征收办作为征收部门其应该知道房屋产权登记在林维森名下，故征收办的行为不属于善意行为，其与貟秀文签订的国有土地上房屋征收与补偿协议无效，原审判决并无不当。关于上诉人林玉宝提出127.8平方米板夹泥房屋是属于林玉宝所有并是具有居住价值的住宅的诉讼请求，因其提交证据证明的房屋面积是70平方米，与本案127.8平方米板夹泥房屋面积不符，且林玉宝主张127.8平方米板夹泥房屋为居住性住房这与房屋征收部门认定的仓房相矛盾，且房屋是否符合居住条件，是否具有居住价值不是本案审理范围，所以对于林玉宝的诉请，其可待证据充分后另行主张权利。综上，三上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200.00元，由上诉人史贵忠、貟秀文负担100.00元，上诉人林玉宝负担100.00元。本判决为终审判决。
审 判 长 王晓梅
审 判 员 刘立岩
代理
审判员 袁 博
二〇一六年三月十一日
书 记 员 宋晓慧 关注公众号“”