安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2015）蒙民一初字第03657号
原告：张某某，男，1971年4月7日出生，汉族，职工，高中文化，住蒙城县。
委托代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。
被告：安徽蒙城鸿业地产有限公司，机构代码：77284429-7。住所地蒙城县南二环路（东城路南段与二环路交叉口）
法定代表人：魏黎海，该公司董事长。
委托代理人：王建国，该公司法律顾问。
原告张某某与被告安徽蒙城鸿业地产有限公司房屋商品房销售合同纠纷一案（以下简称鸿业公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年9月29日诉讼到院，本院依法由
审判员王雪艳适用简易程序于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人陈琛、被告鸿业公司的委托代理人王建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称：2011年被告在蒙城城南新区开发建设未来城小区，并开展了一系列宣传和预售活动。后被告收取预付款，并与原告签订商品房买卖合同，现原告已按合同履行所有义务。双方约定交付期限为2013年8月31日前，但被告逾期数日后才告知买方交房，并在履行交房手续时，被告未向原告出示综合验收合格证；现原告又发现被告在楼盘预售宣传期间承诺赠与购房户房屋面积并未实际赠送，且未能在法定及约定期限内为原告办理房产证。请求判决被告支付延期交房违约金共5653元；判决被告支付原告迟延办理房产证的违约金9118.34元；、判决被告返还未赠送1.8平方房屋面积房款6627.77元；本案诉讼费由被告承担。原告为支持自己的诉请，举证如下：1、原告身份证复印件。证明原告诉讼主体适格；2、原告与被告签订的商品房买卖合同复印件。证明原告与被告签订的房屋买卖合同中约定的赠送房屋面积条款、交房期限并违约条款；3、原告的购房发票。证明原告已付房价款；4、公证书。证明至2013年10月14日，被告仍未在小区内安装好消防设备，未能取得商品房综合验收合格文件。5、被告售房宣传单。证明被告曾在售房时明确提出每户赠送房屋面积。6、房屋分户平面图。证明被告未能按照约定赠送房屋面积。7、初始登记审批表。证明被告于2014年4月17日去蒙城县房产局提交初始登记申请。其行为已经违反合同第十五条（出卖人应在商品房交付使用后九十日内登记备案）的约定。
被告鸿业公司辩称：
一、原告诉状所述与事实不符。、答辩人严格按双方所签商品房买卖合同履行自己的义务。2013年8月31日前用群发短信、电话、布告等方式通知交房。原告是在交齐购房尾款、相关税费、物业管理费的当天领取到所购房钥匙，不存在答辩人延期交房的事实。交房时答辩人已在小区显著位置张贴公示分期综合验收手续。原告称未向其出示验收手续与事实不符。答辩人交房时配套设施齐全。已经相关部门分期综合验收。地下停车场已投入使用，因停车场车位属商品，原告需购买车位才能使用。
二、原告主张的赠送面积没有事实依据，双方是合同关系。双方的权利义务体现在双方签订的商品房买卖合同中。原告所购房屋的价格、户型、面积已在合同中明确约定，答辩人不存在违约行为。综上所述，敬请法院驳回原告诉讼请求。被告鸿业公司为证明自己的主张，举证如下：1、鸿业公司企业法人营业执照复印件、机构代码证复印件。证明被告的主体资格。2、商业房买卖合同。证明52证明原、被告的合同关系。合同对双方的权利义务关系约定明确，被告已严格履行了合同义务。原告是按揭贷款，产权证抵押在银行，待银行按揭付清才能拿到房产证。3、鸿业未来城三期工程分期验收表。证明被告向原告交付的商品房已经规划，国土、供电、供气、电信、市政、公安消防、园林、人防、气象、质量监督站、供水、广电、房产等部门分期综合验收。4、照片复印件一份。证明被告交付商品房时把相关分期综合验收表向业主公示。经庭审质证：被告代理人对证据1无异议；对证据2无异议，需要说明的是该合同补充协议第5条（3）款约定买受人应在办理房屋交接前，向房地产管理局足额缴清房屋维修基金，并与物业服务公司签订前期物业服务合同，方可办理房屋交接，双方约定合同生效前的宣传广告与本合同不同之处，以本合同为准（补充条款第9条）；对证据3本身无异议，此收款收据是在合同签订后收的购房款。对证据4有异议认为工作记录中，记载的楼栋号没有被告方人员在场指认楼栋号。我们提供的验收表表示的消防已验收合格。对证据5有异议认为从宣传单的内容看，只是一个要约邀请，不能证明原告的证明目的，宣传单是复印件，在其他案件中反复使用的证据，不能证明从原告公司取得，不能作为本案的证据使用，不能证明原告购房受被告宣传单的影响。对证据6真实性无异议，证明目的有异议认为不能证明赠送房屋面积，平面图和合同中的测绘图是一致的，反而证明原告对所购房屋面积的认可。对证据7本身无异议，组织验收是政府行为，被告无权干涉政府，被告商品房的验收条件在交房前已达到。原告代理人对被告举证1认为无原件，真实性无法证实，且其上所盖印章为被告自己的印章；且需要特别指出的是原登记为蒙城县鸿业地产有限公司，在2013年8月8日变更为现在营业执照上的名称；对举证2的商品房买卖合同的真实性、合法性无异议，但被告未按照合同约定履行义务（1）未按照合同第11条约定书面通知原告交房及出具综合验收报告；（2）未按照合同第8条约定在8月31日向原告交房；（3）未按照合同第15条约定给原告办理房产证。（4）原告即使是以按揭贷款方式买房，被告也应按照法律规定及合同约定为原告办理房产证。被告表示产权证抵押在银行，但却不能提供任何证据如产权登记表、他权证等证明房产证的存在。且最基本的是，依据我国法律法规，办理房产证应向房产部门提供正式购房发票，但被告出示给包括原告在内的所有业主的均是购房收据，且被告到现在也未能出示购房发票，这就表明被告根本不可能依约为原告办理好房产证。对举证3无原件认为（1）该证据并非分期验收报告，而是验收备案申请表，备案的正常程序为：申请-验收-验收后出具报告-备案。（2）从该申请表可看出，被告在2013年9月7日仍在做备案申请。蒙城县房地产开发项目竣工（分期）验收备案表申请表》形式上只是一份《申请》，其中2013年9月25日国土部门签署的意见为“分期验收待······并对出让约定的条件进行综合验收”，从中可看出，此份申请并非验收合格的证明；（3）有些部门只盖章未能写出意见与时间，与国家规定和部门惯例有极大出入。对于此类别的“部门意见”，我们认为其存在重大瑕疵，对其真实性、合法性存在质疑。（4）原告多次要求被告出示综合验收报告，被告各部门相互推脱，始终未出示该报告对举证4无原件，且对其真实性、合法性、关联性均有异议。其上一无原告签字，二无被告印章，这份证据表明被告未在合同约定的期限内交房，且不能证明迟延交房为原告的责任。这份比较详细的会签单上也没能体现处被告向原告提供综合验收报告的记录。对于举证5无原件，不具有合法性、客观性、关联性，时间内容不清，地点不明。经审核：对原告所举证据1予以认证；所举证据2具有真实性、合法性，能够证明交房期限，但不足以证明房屋买卖合同中约定的赠送房屋面积；对证据3予以认证；所举证据4、5，因合同中约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”，不予认证；所举证据6具有真实性、合法性，与本案具有关联性，予以认证。对被告所举证据1、2、3、4均予以认证。根据确认证据及当事人的陈述查明如下事实：2013年1月4日、张某某与鸿业公司签订商品房买卖合同，约定张某某购买鸿业公司位于蒙城县政通路南侧、卢沟西侧的鸿业未来城第27幢一单元601号房，建筑面积共103.76平方米，总金额455917元整。合同第八条对交付期限约定为：被告作为出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房产交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，如逾期不超过90日，按合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。合同第十五条关于产权登记的约定，鸿业公司作为出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如逾期出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；双方所签订的合同补充协议约定，本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准。另查明，2013年11月2日鸿业公司向张某某交付鸿业未来城第27幢一单元601号房，并于2014年4月17日将办理该套房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报蒙城县房地产管理局备案。鸿业公司对张某某买房即赠送相应房屋面积以宣传单的形式进行了广告宣传。
本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张某某、鸿业公司于2012年10月13日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，张某某依约全面履行合同后，鸿业公司亦应按照合同约定履行相应义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，鸿业公司应在2013年8月31日前将房屋交付给张某某，鸿业公司实际却于2013年11月2日交付房屋，鸿业公司未能按照约定交付房屋，应承担违约责任，鸿业公司应支付张某某延期交房违约金（455917元×0.0002）元／天×62天=5653元；双方约定鸿业公司应在房屋交付后的90日内，即应于2013年8月31日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，鸿业公司却于2014年4月17日履行此项义务，已构成违约，鸿业公司应按约定支付违约金455917元×2%=9118.34元。张某某、鸿业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方应按照合同约定行使权利、履行义务，该合同中没有关于鸿业公司赠送张某某相应面积的约定，双方签订的补充协议中也没有约定鸿业公司赠送张某某相应面积，且有条款专门约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”，故张某某主张鸿业公司返还未赠送的1.8平方米面积的房款6627.77元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，
判决如下：
一、被告安徽蒙城鸿业地产有限公司于本判决生效后30日内支付原告张某某逾期交房违约金5653元；
二、被告安徽蒙城鸿业地产有限公司于本判决生效后30日内支付原告张某某逾期备案（将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案）违约金9118.34元；
三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，减半收取168元，由被告安徽蒙城鸿业地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院
审判员 王雪艳
二〇一六年三月十一日
书记员 李慧慧附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 关注公众号“”