湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第2630号原告冯合军，男，1966年9月2日出生，汉族，湘潭县人。委托代理人刘小平，湖南众擎律师事务所律师。被告湖南睿智投资有限公司，住所地湘潭市岳塘区建鑫广场二期2栋26楼。被告赵丹，女，1979年12月9日出生，汉族，湘潭县人。委托代理人易臻，湖南百杰律师事务所律师。第三人段炼，女，1961年9月19日出生，汉族，广州市人。第三人冯力，男，1963年9月23日出生，汉族，湘潭县人。
原告冯合军与被告湖南睿智投资有限公司（以下简称睿智公司）、被告赵丹，第三人段炼、冯力案外人执行异议之诉纠纷一案，原告冯合军于2015年12月2日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由
代理
审判员易金玲担任
审判长，与
人民陪审员朱河、朱小年组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理，代理
书记员袁梦杨担任法庭记录。原告冯合军的委托代理人刘小平，被告赵丹的委托代理人易臻到庭参加诉讼，被告睿智公司、第三人段炼、冯力经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯合军诉称：原告冯合军与被告睿智公司及本案的第三人段炼、冯力因民间借贷纠纷一案，根据原告的申请，湘潭市岳塘区人民法院于2015年3月23日作出（2015）岳民初字第534号《民事裁定书》，同日至湘潭市房产管理局查封了电子备案登记在冯朝、马自然名下位于湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道88号建鑫国际社区2号楼1单元260105、260106、260107三套房屋的产权。同年6月23日，湘潭市岳塘区人民法院对民间借贷纠纷一案进行了判决，判决由本案被告睿智公司、第三人段炼、冯力归还原告借款本金及利息。判决生效后，原告申请执行，第三人冯朝、马自然提出异议，认为系该三套房屋所有权人。2015年9月8日，经执行听证后，法院以（2015）岳执异字第27号《执行裁定书》驳回冯朝、马自然的异议，并认定涉案三套房屋的所有权人为睿智公司。同年10月19日，本案被告赵丹提出执行异议，认为被告睿智公司，第三人段炼、冯力分4次从赵丹处借款62万元，其后因为以物抵债与冯朝、马自然签订《抵押借款合同》一份并在湘潭县公证处办理公证。2015年2月11日，睿智公司出具《房屋抵债确认函》同意将经公证处公证的抵押借款合同中载明的抵押物即本案涉案的三套房屋以物抵债给赵丹等。湘潭市岳塘区人民法院经听证会后认为公证债权文书证明效力应高于一般证据效力，涉案房屋于法院查封前已由赵丹善意取得，法院查封涉案房屋不当，赵丹要求解除查封异议主张成立等，于2015年11月17日以（2015）岳执异字第32号《执行裁定书》裁定，撤销对三套涉案房屋的查封。原告以涉案房屋所有权应归睿智公司为由向法院起诉，请求判令：1、确认登记在冯朝、马自然名下的位于湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道88号建鑫国际社区2号楼1单元260101、260106、260107三套房屋产权人为被告睿智公司，驳回被告赵丹对本案三套房屋的所有权主张和权利；2、诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告冯合军、被告赵丹、第三人段炼、冯力身份证复印件，被告睿智公司营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明，拟证明原、被告的身份情况；2、《商品房买卖合同》，拟证明涉案房屋的产权情况；3、（2015）岳执异字第32号民事裁定书、（2015）岳执异字第27号民事裁定书，拟证明涉案房屋归睿智公司所有；4、2013年6月8日睿智公司出具的《证明》，拟证实涉案三套房屋均系睿智公司购买，房屋所有权、使用权均归睿智公司；5、2015年8月20日睿智公司出具的《证明》、照片，拟证明涉案房屋归睿智公司所有并一直使用至今。经庭审质证，被告赵丹对证据1真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2真实性没有异议，认为该份合同亦反证了涉案房屋登记在案外人冯朝、马自然名下；对证据3的真实性无异议，反证了房屋均应归赵丹所有；对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，因睿智公司已同意将房屋所有权转让给赵丹，单凭公司出具的材料不能说明房屋所有权问题；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，房屋已由赵丹租赁给睿智公司，使用人虽系睿智公司，但所有人为赵丹。
被告赵丹辩称，法院查封之时，位于湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道88号建鑫国际社区2号楼260105、260106、260107三套房屋的所有权及使用权已归被告赵丹所有，该三套房屋与正在执行的（2015）岳民初字第534号民间借贷纠纷一案的被执行人没有权属关系。被告赵丹为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：6、《商品房买卖合同》、湘潭市地方税务局预收款专用凭据复印件，拟证明位于湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道88号建鑫国际社区2号楼260105、260106、260107三套房屋系冯朝、马自然从建鑫地产开发有限公司购买并在房产部门办理相关登记手续的事实，申请人赵丹从冯朝、马自然处的购买行为系合法有效的行为；7、《房屋转让协议》、《房屋移交单》、《收条》、《公证书》、《租房合同》、2015年3月23日建鑫地产开发有限公司出具的《收据》、《申明》复印件，拟证明赵丹于2015年2月11日处从冯朝、马自然处购买了涉案的三套房屋并已支付了对价，办理了房屋交付手续，且该三套房屋由申请人赵丹实际占有并使用；8、《确认函》、《借据》、《转账凭证》复印件，拟证明赵丹借款给湖南睿智投资有限公司、冯朝、马自然的事实，及湖南睿智投资有限公司、冯朝、马自然均已经同意将位于湘潭市岳塘区宝塔街河东大道88号建鑫国际社区2号楼260105、260106、260107三套房屋转让赵丹。原告冯合军经质证，对证据6中的买卖合同认为名义上登记的为冯朝、马自然，但实际所有人为湖南睿智公司，地税局的购款凭证系睿智公司交纳了税费后原始取得，不能达到被告受让了房屋、交纳了税费的证明目的。证据7中的转让协议是与冯朝、马自然签订，但冯朝、马自然不是房屋所有权人，无权签订协议，该转让协议系无效协议；房屋移交单和睿智公司于2015年8月20号出具的《证明》相矛盾，冯朝、马自然无权对房屋进行移交，原告列举的睿智公司出具的《证明》也印证了这一点；对《收条》的真实性有异议，冯朝、马自然没有收到过房款，也无权收房款；对公证书认为公证的事项是赋予强制执行力，而非对以房抵债事实进行公证；对《租房合同》的真实性有异议，因房屋未转让过；对《收据》认为没有载明收款性质和收款对象，不能达到被告的证明目的；对《申明》认为与本案无关。对证据8中的《确认函》与后续证明材料相矛盾，且以房抵债不符合法律规定，不能对抗法院的查封；对《借据》、《转账凭证》的真实性没有异议，但与房屋转让无关。被告睿智公司、第三人段炼、冯力经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩意见及证据、书面质证意见，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。本院认证如下：证据1、2、3、6、7、8均来源合法，内容客观、真实，与本案有关联，本院依法予以采信为定案依据；证据4、5内容真实，但不能达到原告的证明目的，本院对该两份证据的真实性依法予以认定。依据采信的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院依法确认本案以下事实：原告冯合军与被告睿智公司及本案的第三人段炼、冯力，案外人冯朝、马自然民间借贷纠纷一案，本院根据原告冯合军的保全申请，于2015年3月23日作出（2015）岳民初字第534号民事裁定书，并于2015年3月23日至湘潭市房产管理局查封了电子备案登记在案外人冯朝、马自然名下的位于湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道88号建鑫国际社区2号楼1单元260105、260106、260107号三套房屋的产权。同年6月23日，本院作出（2015）岳民初字第534号民事判决书，认为案外人冯朝、马自然非案件缔约当事人，故判决驳回原告要求案外人冯朝、马自然偿还借款本金及利息等的诉讼请求。判决生效后，原告冯合军向本院申请执行，要求被告睿智公司、第三人段炼、冯力按照判决所确定的义务履行。本院依法受理后，案外人冯朝、马自然于2015年7月30日向本院提出异议，认为系该三套房屋所有权人。本院经审查，作出（2015）岳执异字第27号《执行裁定书》，驳回了案外人冯朝、马自然的异议，并认定涉案三套房屋的所有权人为睿智公司。同年10月19日，本案被告赵丹提出执行异议，认为被告睿智公司，第三人段炼、冯力分4次从赵丹处借款62万元，其后通过抵债转让协议已转归被告赵丹所有。另查明，被告睿智公司因公司发展需要，借用案外人冯朝、马自然的名义与建鑫地产开发有限公司分别于2013年3月18日、19日、20日签订了三份商品房买卖合同，该三份合同通过湘潭市房地产产权监督管理处电子备案，买受人为案外人冯朝、马自然。三张购房发票的付款方虽为案外人冯朝、马自然，但被告睿智公司于2013年6月8日出具证明一份，载明涉案三套房屋由被告睿智公司全额出资购买，该三套房屋的使用权和处置权都归被告睿智公司，案外人冯朝和马自然只是名义上的所有人，该份证明的落款处有第三人段炼、冯力签名，被告睿智公司盖有公章，但也有房屋名义所有人冯朝、马自然的签名。2015年8月20日，被告睿智公司又出具证明一份，证明内容为该案所涉标的物由被告睿智公司使用至今，其首付款和之后的按揭分期付款均由被告睿智公司通过第三人冯力账户支付，并附有由银行打印的购买该三套房屋时付款的银行交易流水单，证明涉案标的物所有房款系被告睿智公司通过第三人冯力全额支付。再查明，2013年8月7日至2014年2月20日，被告睿智公司、第三人段炼、冯力分4次从被告赵丹处借款62万元，借期均为1年，利率分别为年息24%和30%，按季付息。借款到期后，被告睿智公司、第三人段炼、冯力未如期偿还借款本金和利息。2014年9月29日，被告睿智公司借用冯朝、马自然的名义与被告赵丹签订《抵押借款合同》一份，为以上借款本金和利息计662000元设定财产抵押，合同中载明以房屋名义所有人冯朝、马自然位于湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道88号建鑫国际社区2号楼1单元260105、260106、260107号三套房屋的产权作为借款抵押担保，并于同年10月24日在湖南省湘潭县公证处办理了公证。2015年2月11日，被告睿智公司出具《房屋抵债确认函》一份，同意将经公证处公证的抵押借款合同中载明的抵押物即位于湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道88号建鑫国际社区2号楼1单元260105、260106、260107号三套房屋的产权，作为抵偿被告睿智公司欠被告赵丹的借款。同日，被告赵丹与案外人冯朝、马自然签订了《房屋转让协议》一份，约定涉案房屋作价662000元转让给被告赵丹，案外人冯朝、马自然出具收到被告赵丹购房款662000元的收条，双方同日办理了房屋移交手续，签订《房屋移交单》一份，载明涉案房屋的钥匙、购房发票、购房合同、银行还款清单等移交给被告赵丹，房屋由被告赵丹占有和使用。同日，被告赵丹与被告睿智公司签订《租房合同》一份，由被告睿智公司租赁使用该三套房屋，该三套房屋至今未办理房屋所有权证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，原告诉称，三套房屋的实际出资人为被告睿智公司，应归被告睿智公司所有，《房屋转让书》中关于该三套房屋的买卖违法。
本院认为，三份《商品房买卖合同》系被告睿智公司借用案外人冯朝、马自然的名义所签订，因未进行登记而不产生物权效力，仅在实际出资人被告睿智公司与名义人冯朝、马自然之间产生债权效力，被告睿智公司非涉案三套房屋的所有权人。其后，案外人冯朝、马自然与被告赵丹签订了《房屋转让书》，该《房屋转让书》没有违反我国法律的禁止性规定，系有效买卖合同。上述理由有三：首先，从外观主义的原则看，商事交易行为人的行为意思应以其行为外观为准并适用法律推定规则，商事交易行为完成后，适用禁止反悔规则，行为公示事项与事实不符时，交易相对人可依据外观公示主张权利。本案被告睿智公司借用了案外人冯朝、马自然的名义，作为交易相对方的被告赵丹即可依据外观公示原则即根据名义人的情况作出判断，以决定是否与之缔约。其次，从权利性质看，当被告睿智公司投入资金在案外人冯朝、马自然名下时，即意味着被告睿智公司自愿将具有对世性的对资金的所有权，转化成了仅具有相对性的对案外人冯朝、马自然主张返还资金的债权。案外人冯朝、马自然因此承担着对外交易的民事责任，与此同时，被告睿智公司也要为资金存于他人名下，可能被名义人的债权人支付、扣留等承担风险。如依被告睿智公司与案外人冯朝、马自然的借用名义行为，即认定房屋归被告睿智公司所有，并因此导致被告赵丹不能对该笔资金主张清偿，则案外人冯朝、马自然逃避了合同履行，被告睿智公司取回了运营资金，双方均未受到损失，而仅有作为非恶意的被告赵丹，其合法债权受到了不能及时偿付的损失，有违我国合同法的诚实信用原则。最后，从实际控制能力看，案外人冯朝、马自然作为房屋的名义人，无论房屋最终归谁使用，都不能否定其对该房屋仍拥有控制能力，如进行登记或预告登记以确立物权等。综上，原告请求本院确认涉案的三套房屋产权人为被告睿智公司，驳回被告赵丹对本案三套房屋的所有权主张和权利的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。同理，名义登记人冯朝、马自然与被告赵丹签订《房屋转让书》虽系缔结合同的有效行为，但因双方没有及时进行登记，同样不产生物权效力，故对被告赵丹辩称法院查封之时，三套房屋的所有权及使用权已归被告赵丹所有的观点，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，
判决如下：驳回原告冯合军的全部诉讼请求。本案案件受理费10020元，由原告冯合军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 易金玲
人民陪审员 朱 河
人民陪审员 朱小年
二〇一六年二月二十八日代理
书记员 袁梦杨附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 关注公众号“”