湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潭中民三终字第447号上诉人（原审原告）陈友利，男。委托代理人黄万香，湖南康泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告��湘潭大同世界物业管理有限公司。法定代表人莫永恒，该公司总经理。委托代理人左堃，男，系该公司法务部工作人员。
上诉人陈友利因与被上诉人湘潭大同世界物业管理有限公司（以下简称大同物业公司）服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2015）潭民一初字第1241号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人陈友利的委托代理人黄万香，被上诉人大同物业公司的委托代理人左堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：被告陈友利为锦绣湘江丁香园6栋3号业主，房屋建筑面积206.2平方米。2006年3月14日，被告与原告签订《前期物业管理委托合同》，约定由被告委托原告对锦绣湘江丁香园6栋3号房屋实行物业管理，被告应当按照合同的约定按时交纳物业管理服务等费用；如果被告没有按时清缴物业管理服务费，原告有权要求被告补缴，并从逾期之日起，按每天千分之三收取违约金，同时原告有权采取相应限制措施进行催缴。合同约定物业服务费住房按每个月每平方米0.5元计算。合同签订后，原告履行合同约定的相关权利和义务，实行物业管理，为被告提供了物业管理服务。自2009年3月16日起，因被告对原告物业管理提出质疑和要求，被告未再向原告缴纳物业管理费，截止2013年12月31日止，被告拖欠原告物业管理费11004元，按照合同规定，被告应承担滞纳金1100元，共计人民币12104元。原告多次以各种方式向被告催交物业管理等费用，被告以原告物业服务不到位等为由拖欠原告物业服务费用。原审法院认为：原告大同物业公司与被告陈友利自愿签订《前期物业管理委托合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。原告按照合同约定提供了物业服务，被告逾期不交纳原告物业服务费，系不履行合同义务，应当按照合同约定承担相应的责任。
原告诉称要求被告支付物业服务费从逾期之日起，按每天千分之三收取违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，对约定的违约金酌情予以调整，从被告欠款之日（即2009年3月16日）起按每天万分之三收取违约金，对超出部分不予支持。
被告辩称提出原告严重违反物业管理委托合同，不经业主同意擅自将小区内公共使用的游泳池以及小区一区卫门的所有娱乐场所出租或承包给他人；致使许多外来不明人员进出小区，给小区治安和居民个人财产的安全带来严重威胁；无视业主对物业管理服务的监督权和获得答复的权利；对商业用区的乱搭乱建行为不加以制止，对被告的采光、通风等造成严重影响，因被告提交的证据不能充分证明其上述主张，该院不予支持。
被告辩称提出被告所在区域周围的餐饮业制造的垃圾和噪音严重扰乱被告家人的起居出行，造成经济损失，影响被告及家人的身体健康。因涉及其他案外人，宜另行处理，不属本案审理范围。
被告辩称提出原、被告约定：被告为原告介绍了四户住户，应免收四年物业管理费，因被告未提交相应的证据证���，原告不予认可，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，遂判决：被告陈友利在本判决生效后十日内支付原告湘潭大同世界物业管理有限公司物业服务费11004元并支付该款违约金（即从2009年3月16日起至债务清偿之日止，按每天万分之三计算至清偿之日止）。案件受理费104元，由被告陈友利负担。宣判后，陈友利不服原审判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：
一、按照物业合同，被上诉人大同物业公司提供物业服务的起算时间为2006年3月30日，但被上诉人大同物业公司未能提供证据证明合同终止的时间，因此，其要求上诉人支付2009年3月16日至2013年12月31日期间的物业服务费，证��不足；
二、原审判决认定上诉人陈友利拖欠的物业管理服务费数额错误，物业合同中约定物业费按每平方米每月0.5元计算，故每年的物业费为1236元，按此标准计算2009年3月16日至2013年12月31日期间的物业服务费应为6111元，被上诉人提出上诉人应支付11004元物业服务费没有事实依据；
三、被上诉人作为物业服务企业，应按照物业合同的约定全面履行合同义务，但被上诉人未能及时清除小区内的垃圾，污物，未阻止其他业主的违法搭建、噪音等违法行为等，怠于履行其职责；
四、被上诉人大同物业公司系锦绣湘江小区开发商湘潭大同世界房产开发公司（以下简称大同房产公司）的下属企业，大同房产公司曾承诺小区业主，介绍他人购房的，每介绍一户可免1年的物业服务费（后变更为介绍一户支付1000元的酬金），因上诉人先后介绍了4人购买小区房产，被上诉人应当免除��诉人4年的物业服务费，所以上诉人不存在欠付物业管理费的情形；
五、被上诉人在一审中对滞纳金提出的诉讼请求为1100元，但一审判决超出该诉讼请求判决。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人大同物业公司答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人陈友利的上诉请求。上诉人陈友利为支持其上诉请求，在二审庭审中提交了以下证据：证据1、证人徐素奎、童银燕、周自力的证人证言，拟证明被上诉人大同物业公司在锦绣湘江一期房屋销售期间承诺“凡是介绍客户在锦绣湘江小区购房的，每介绍一套房屋可免去介绍业主一年的物业管理费”的事实。证据2、证人王志军、李丹的证人证言，拟证明上诉人陈友利介绍了证人王志军、李丹购买锦绣湘江小区的房屋。证据3、2015年10月12日拍摄的上诉人陈友利房屋周边环境照片7张，拟证明被上诉人大同物业公司没有按照物业合同的约定对小区进行尽职的管理。证据4、大同房产公司出具的减免单一份，拟证实上诉人陈友利曾介绍他人购买锦绣湘江住房一套，大同房产公司决定减免陈友利一年的物业管理费。被上诉人大同物业公司质证称：对证据1的真实性、关联性、合法性没有异议；对证据2的真实性、关联性、合法性均有异议，不能确认证人王志军、李丹是否为锦绣湘江小区的业主，也无法确认其购买的房屋是经上诉人陈友利介绍所买；对证据3的真实性、关联性、合法性均有异议，所拍摄的照片时间为2015年10月12日，而被上诉人大同物业公司在2013年12月31日已退出小区的物业管理，故该组证据也达不到其证明目的；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，如上诉人陈友利符合减免的条件，物业费就能获得减免，如不构成条件，则物业费不能获得减免。被上诉人大同物业公司为支持其答辩理由，在二审庭审中提交了以下证据：证据5、2013年12月31日，被上诉人大同物业公司与锦绣湘江小区物业自治组织的交接材料，拟证明2013年12月31日，被上诉人大同物业公司退出锦绣湘江小区的物业管理，停止提供小区的物业管理服务。上诉人陈友利质证称，对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到其证明目的。本院认证认为：对证据1、2、3，大同房产公司系锦绣湘江小区的开发商，大同房产公司虽与被上诉人大同物业公司系关联公司，但均为独立的法人组织，故大同房产公司在陈友利购房时无论是否作出减免物业费条件的承诺，与被上诉人大同物业公司无关，也与本案没有关联性，故上述证据本院不予采信。对于证据5，该证据加盖了锦绣湘江小区物业自治管理办公室的公章，能够证实被上诉人大同物业公司停止履行锦绣湘江小区的物业管理职责的时间为2013年12月31日，本院对该证据予以采信。据此，对于上诉人提供的证据4，因照片拍摄的时间为2015年10月12日，此时被上诉人大同物业公司已未对小区的物业进行管理及服务，故该证据与本案没有关联性，本院不予采信。经查明，上诉人陈友利于2005年11月16日与大同房产公司签订《商品房买卖合同》，购买大同房产公司开发的位于湘潭市易俗河镇金桂北路1号锦绣湘江丁香园6栋3号的房屋，该房屋产权证核定面积为204.92平方米。原审判决认定的其他基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：1、大同物业公司与陈友利所签订《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。上诉人陈友利上诉提出被上诉人大同物业公司没有按照物业合同的约定对小区履行服务管理职能，因其未提供充足的证据证实，应承担举证不能的法律后果。上诉人陈友利提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。2、按照《前期物业管理委托合同》的约定，锦绣湘江小区的物业管理费收费标准为：住宅以产权处核定的房屋面积，按照每平方米每月0.5元计算。上诉人陈友利所有的房屋在房产局核定的面积为204.92平方米，其拖欠物业费的时间从2009年3月16日至2013年12月31日止，共计57个月。上诉人陈友利所欠物业管理费为5840.22元（0.5元／月／平方米×204.92平方米×57个月），上诉人陈友利未按合同约定逾期支付物业管理费，应承担支付所欠物业管理费的民事责任，但原审判决未按照合同的约定计算其所欠的物业管理费，本院依法予以纠正，上诉人陈友利上诉提出一审认定本案物业管理费错误的上诉理由成立，本院予以支持。3、因上诉人未按合同约定逾期支付物业管理费，按照《前期物业管理委托合同》的约定应从逾期之日起至清偿之日止按每天千分之三的比例缴纳滞纳金，但被上诉人大同物业公司在一审中仅提出要求支付滞纳金1100元的诉讼请求，故上诉人陈友利应支付的滞纳金为：以5840.22元为基数，从2014年1月1日起至清偿之日止按每天千分之三的标准支付滞纳金，但总额不超过1100元。原审判决超出被上诉人大同物业公司的诉讼请求认定滞纳金不当，本院依法予以纠正。4、关于上诉人陈友利提出其在购房时，大同房产公司承诺每介绍一名购房者可抵扣一年物业服务费的问题，因大同房产公司与被上诉人大同物业公司均为独立的企业法人，故大同房产公司在陈友利购房时无论是��作出减免物业费条件的承诺与本案没有关联性，相关当事人应另行处理。据此，上诉人陈友利提出的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决审判程序合法，但认定事实部分不清，适用法律部分错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销湖南省湘潭县人民法院（2015）潭民一初字第1241号民事判决；
二、上诉人陈友利在本判决生效后十日内支付被上诉人湘潭大同世界物业管理有限公司物业管理服务费5840.22元及违约金（以5840.22元为基数，从2014年1月1日起至清偿之日止按每天千分之��的标准计算，但总额不超过1100元）；
三、驳回被上诉人湘潭大同世界物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费104元，二审案件受理费104元，合计208元，由上诉人陈友利负担150元，被上诉人湘潭大同世界物业管理有限公司负担58元。本判决为终审判决。
审 判 长 贺振中
审 判 员 蔡 涛
代理
审判员 戴 伟
二〇一六年二月二十八日
书 记 员 邹梦月附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业��无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 百度搜索“”