福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第2575号原告南安市乘盛物业管理有限公司，住所地南安市。法定代表人陈锋荣，该公司董事长。委托代理人戴平原，福建文衡律师事务所律师。委托代理人肖历美、福建文衡律师事务所实习律师。被告黄伟云，女，1968年5月19日出生，汉族，住南安市。被告林志德，男，1957年9月12日出生，汉族，住南安市。被告林剑锋，男，1983年3月23日出生，汉族，住南安市。
原告南安市乘盛物业管理有限公司诉被告黄伟云、林志德、林剑锋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2015年9月21日公开开庭，原告南安市乘盛物业管理有限公司委托的代理人戴平原和被告黄伟云到庭参加诉讼，被告林志德、林剑锋经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告南安市乘盛物业管理有限公司诉称：被告黄伟云和黄志君共同经营南安市顺福茶庄。2009年起被告黄伟云和黄志君擅自占用涉案小区地下车库搭建冷藏间。2012年底原告接管物业后发现这一违规搭盖时要求被告整改。被告黄伟云和黄志君拒不配合。因该小区没有公共维修基金，故双方经协商同意被告黄伟云和黄志君以每月250元的标准向原告支付租金作为小区的公共维修费用。同时因该冷藏间未向电力公司申请单独供电需要使用原告电源。双方遂达成由被告以每度电1元的价格按实际使用数量向原告支付电费。因该冷藏间系违章建筑，故双方之间的租赁合同应属无效。被告黄伟云和黄志君应将该储藏间返还给原告。且即使合同无效，被告也应按约定租金标准向原告支付占用期间的费用，同时冷藏间使用原告电源，所产生的电费也应由被告支付。现黄志君已身故，被告林志德和被告林剑锋应在继承黄志君的遗产范围内对黄志君生前所负的债务承担责任。为维护原告的合法权益，请求依法判令：确认原、被告之间的租赁合同无效；2、被告黄伟云立即腾空仓库并将仓库返还给原告；3、被告黄伟云立即按约定的租金每月250元的标准向原告支付自2010年1月起至仓库腾空交付给原告之日的占用费用；4、被告林志德、林剑锋在继承黄志君遗产范围内与被告黄伟云共同向原告支付上述电费及仓库占用费；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告黄伟云辩称：原告主张的冷藏间是被告黄伟云自己搭建的。在前两任物业公司允许的情况下被告就开始在使用了，也不需要支付任何租金，直到原告接管后才要求被告支付租金，若被告不支付租金就要整改拆除。因冷藏间没有拆除，原告要求被告每年支付2000元的租金。2013年1月至2013年6月间，原告将冷藏间换锁并断电，被告就没有再继续使用。但之前租金被告都已经预交了。原告应将未使用的物业费用退返给被告。当时冷藏间是用的是物业公司的电源，每度电大概0.8元。2013年1月份至6月份的电费被告没有支付，物业公司就将冷藏间断电。因冷藏间断电损害的纠纷已经在另一个案件中处理了，现在还在执行中。
经审理查明，被告黄伟云曾与黄志君（已身故）共同经营茶庄，于2009年占用涉案小区地下车库搭建冷藏间。原告于2012年成立并对南安市涉案小区提供物业服务。2013年1月1日起原告开始向被告黄伟云收取冷藏间的租金，被告黄伟云也向原告缴纳了2013年1月1日起至2013年12月31日的租金。2013年6月间，在被告黄伟云与黄志君外出期间，原告将冷藏间换锁并断电，2013年12月25日，被告黄伟云与黄志君以其在冷藏间的物品遭受损害为由向本院提起诉讼，该案已经审理终结。上述事实，有原告提供的民事判决书、信访答复意见、黄志君的户口注销证明和被告提供的收款收据以及原告委托代理人和被告黄伟云在庭审中的陈述为证。原告提供的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，双方当事人均无异议，依法可以认定。综上，
本院认为，虽然被告曾有向原告支付租金，双方有存在事实上的租赁关系，但因双方未签订书面租赁合同，对租赁期限及合同的权利义务没有约定或约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因此，在被告未向原告支付租金时事实租赁关系即已终止。租赁关系终止或解除，双方就不再有事实租赁关系，也就不存在确认租赁合同无效的情况。原告请求确认原、被告之间的租赁合同无效缺乏事实根据，不予支持。本案中，诉争冷藏间如属于违章搭盖应由相关部门责令整改，如属于合法建筑物，其所有权是归属原告或被告或小区所有业主也应由相关部门予以确认，原告是否享有冷藏间的主张权仍不能确定。此外，诉争冷藏间已在2013年6月间由原告换锁断电，且在原告物业服务的范围内，已转为原告控制，被告已经丧失了占有权，也就不存在返还冷藏间的事实基础。故原告请求被告返还冷藏间也不能成立。而对于诉争冷藏间产生的电费问题，在原告断电前是否有拖欠电费缺乏证据证明，在被告丧失占有权后冷藏间的电费与其无关，故原告请求被告支付电费缺乏证据，理由不能成立，不能得到支持。被告林志德、林志君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。现依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：驳回原告南安市乘盛物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费188元，由原告南安市乘盛物业管理有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 苏尚全
审 判 员 张得意
人民陪审员 黄世超
二〇一六年二月二十八日
书 记 员 林见欢相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：