宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂三峡民初字第00971号原告邹定果，男，汉族，1981年9月26日出生。原告支苇，女，汉族，1980年9月26日出生。二原告共同委托代理人刘光珍，湖北西陵律师事务所律师（特别授权）。被告宜昌大都天惠房地产开发有限公司。住所地宜昌市深圳路****号。法定代表人易仁君，该公司董事长。委托代理人张树林，湖北竟成律师事务所律师（一般授权）。
原告邹定果、支苇与被告宜昌大都天惠房地产开发有限公司（以下简称”大都天惠公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，适用简易程序由
审判员许静于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告邹定果、支苇共同委托代理人刘光珍，被告大都天惠公司委托代理人张树林到庭参加诉讼。庭审后原被告申请庭外和解60天，但未达成协议。本案现已审理终结。
原告邹定果、支苇诉称，2013年8月8日，原告与被告签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理权属登记的资料提交产权部门办理房地产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付90日内不能办理房地产权证书的，双方同意按照补充协议的相关约定执行。补充协议第五条（5）约定：因甲方原因导致该房屋未能在产权转移登记后90日内取得房屋权属证书，每逾期一日，甲方按照购房总额的千分之三支付违约金。原告依照上述合同约定及被告的要求，提交了办理房产权属证书的资料并缴纳了办证费，但直到2015年3月30日被告才向原告交付约定办理的房屋产权证书。被告违约事实成立，故请求判令被告支付原告违约金83341.04元并承担本案诉讼费用。
被告大都天惠公司辩称，1、答辩人没有构成违约，不应当承担违约责任。（1）按照相关法律和法规规定，房屋所有权证应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可见，出卖人只要在买受人申请办理土地使用权变更登记和房屋使用权登记时，能够提供办理房屋所有权登记的相关证明，即可认定出卖人已经履行合同义务和法定义务。（2）答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，因甲方的原因导致该房屋未能在产权转移登记后90日内取得房屋产权属证书，每逾期一日，甲方按照购房款的千分之三向乙方支付违约金，就办证事宜，答辩人已及时向房地产管理部门提交了办证所需的相关资料。2014年5月14日完成了初始登记，2014年7月23日宜昌市房地产管理局已受理了原告的房地产转移登记申请，2014年8月13日完成所购房屋的转移登记，只是因为宜昌市地方税务局伍家分局的原因，不能及时完成房屋个人契税的缴税手续，故不能及时取得房屋的产权证书。按照合同及协议的约定，答辩人未构成违约，依照相关司法解释的规定，答辩人不应当承担违约责任。2、即使认为答辩人违约，本案原告并不存在损失，且本案合同约定的每日千分之三的违约金远远超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的4倍，依法应当减少。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告邹定果、支苇系夫妻关系，2013年8月8日，二原告与被告大都天惠公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同与本案有关的内容有：第三条，买受人所购出卖人大都天惠公司投资建设的大都上善谷8号楼8［幢］X［座］1单元27［层］012704号房，建筑面积共110.7平方米。第五条，该商品房单价为人民币每平方米5350元，总金额为592245元。第六条，买受人一次性付款。第九条，出卖人应当在2013年11月28曰前将商品房交付买受人使用。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按照补充协议的相关约定执行。双方签订的附件六《合同补充协议》第五条第（5）项约定，因甲方（出卖人）原因导致该房屋未能在产权转移登记后90日内取得房屋权属证书，每逾期一日，甲方按照购房款总额的千分之三向乙方（买受人）支付违约金，双方继续履行合同和本补充协议。此后原告依约履行了缴纳房款义务。2013年12月12日，被告大都天惠公司将该房屋交付给原告使用。交房当日，原告交纳了办证费23558元。2014年7月23日，被告大都天惠公司为协助原告办理该房屋的所有权证书向宜昌市房地产登记交易中心提交了相关材料。2014年8月13曰，该房屋从被告大都天惠公司转移登记至原告名下，房屋产权证号为宜市房权证伍家区字第××号。期间原告在被告处领取了房屋面积差价款4601元。2015年3月30日，在被告通知下原告领取了房屋产权证书。上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、销售不动产统一网络发票两份、收条、《物业交接书》、办证费收据、宜昌市房地产业务受理单、宜市房权证伍家区字第××号《房屋所有权证》、房产证领取表、原告邹定果、支苇的结婚证及双方当事人的庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原被告双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其附件（包含《合同补充协议》），均为当事人真实意思表示，其主体适格、内容合法，应为有效。双方当事人均应按照合同约定履行己方义务。本案客观上存在逾期办证的事实，大都天惠公司主张并非基于其自身原因但未提交有效证据予以证实，大都天惠公司应当承担逾期办证的违约责任。对于逾期办证违约责任的处理，双方合同中约定按照附件《合同补充协议》中相关约定执行，应视为对合同第十五条中对逾期办证违约责任予以了变更，即变更为因大都天惠公司原因导致该房屋未能在产权转移登记后90日内取得房屋权属证书，每逾期一日，大都天惠公司按照购房款总额的千分之三向原告支付违约金。据此，对于逾期办证的违约责任，应以房屋在产权转移登记后原告能否在90日内取得房屋权属证书作为判断标准和计算违约金的起止时间。原告的产权转移登记之日为2014年8月13日，违约金应自2014年11月12日起算至原告2015年3月30日实际取得房屋所有权证书之日止。对于违约金的计算标准，因大都天惠公司已主张违约金过高申请人民法院予以调减，且原告亦未就其因逾期办证造成的实际损失数额进行举证，故应比照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的资金占用损失数额上浮30%予以计算。该逾期办证违约金应以587644元实际购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，
判决如下：
一、被告宜昌大都天惠房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内以587644元购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的1.3倍向原告邹定果、支苇支付自2014年11月12日起至2015年3月30日止的违约金。
二、驳回原告邹定果、支苇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费941元（已减半，原告已预交），由被告宜昌大都天惠房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之曰起十五曰内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。曰
审判员 许静
二〇一六年二月二十八日
书记员 钟飞 更多数据：