湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施民初字第03372号原告陈兰芳，女，生于1969年8月22日，汉族，湖北省鹤峰县人，居民，户籍地：湖北省鹤峰县。委托代代理人（特别授权）吴玉康，湖北清江源律师事务所律师。被告阳希康，男，生于1950年11月25日，汉族，湖北省恩施市人，退休公务员，住湖北省恩施市。被告阳鹏，男，生于1978年9月23日，汉族，湖北省恩施市人，居民，住址同上。系被告阳希康之子。上列二被告共同委托代理人（特别授权）李勇、杨正权，恩施市六角亭法律服务所法律工作者。被告恩施华阳房地产营销有限责任公司，住所地：恩施市航空路246-3号。组织机构代码：72205979-2。法定代表人曾庆举，总经理。第三人李发权，男，生于1964年7月16日，土家族，湖北省鹤峰县人，教师，住湖北省鹤峰县。系原告前夫。
原告陈兰芳诉被告阳希康、阳鹏、恩施华阳房地产营销有限责任公司（以下简称华阳营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理，审理中，本院依据被告阳希康的申请追加李发权为第三人参加本案诉讼。本案依法由
审判员谭远双适用简易程序于2016年1月19日、1月26日两次公开开庭进行了审理，原告陈兰芳、被告阳希康及其与被告阳鹏的共同委托代理人李勇、杨正权，被告华阳营销公司的法定代表人曾庆举、第三人李发权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈兰芳诉称，2011年9月20日，经被告华阳营销公司居间介绍，原告前夫李发权与三被告签订《二手房买卖合同》，约定被告阳希康、阳鹏将位于恩施下官田还建小区从下数第三栋第三层房屋（面积约134.80平方米）作价36万元出售给原告。签订购房合同后，原告依据合同约定支付给被告阳希康、阳鹏34万元购房款，支付被告华阳营销公司3000元购房雇佣金。2011年9月30日，被告华阳营销公司交给原告两套房屋钥匙，但原告无法打开购买的房屋，此后原告及第三人李发权多次要求被告交付房屋无果。2012年6月21日，原告与李发权协议离婚，约定共同购买的黄泥坝下官田还建小区的房屋归原告所有。此后原告多次要求被告如约交房、办理房屋所有权、土地使用权、水电过户手续均无果。原告依据合同约定履行了相关义务，二被告至今没有交付房屋，依据原、被告所签订的《二手房买卖合同》第九条“逾期交付房屋的违约责任”的约定，原告有权解除合同，被告阳希康、阳鹏应按累计应付款的20%向原告支付违约金，被告华阳营销公司应退还原告购房佣金3000元。现请求：1、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》，由被告阳希康、阳鹏退还原告购房款34万元，支付给原告违约金7.2万元。2、被告华阳营销公司退还原告购房雇佣金3000元。3、被告承担本案诉讼费用。
被告阳希康、阳鹏辩称，1、李发权与被告阳希康、阳鹏所签订的《二手房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。2、答辩人已履行了《二手房买卖合同》中所约定的义务，不存在违约情形。综上，答辩人不同意解除合同，不承担违约责任和退还购房款。
被告华阳营销公司辩称，作为居间人，已经履行了所有居间义务，应当获得相应报酬。故不同意退还居间佣金3000元。第三人述称，我与原告原系夫妻关系，离婚后案涉房屋约定归原告所有。原告的主张应该得到法院支持，因为案涉纠纷自己是当事人之一，非常清楚。
经审理查明：2009年2月28日，被告阳希康与案外人庄辉秀签订《房屋联合修建合同》，约定被告阳希康与案外人庄辉秀合伙修建房屋一栋（五层半），被告阳希康获得三、四、五、六层房屋的所有权，并经本院（2009）恩民初字第2365号生效判决确认。随后，被告阳希康将其所有的上列第三层房屋委托被告华阳营销公司营销。2011年9月20日，第三人在被告华阳营销公司工作人员的带领下现场查看涉案房屋，经被告华阳营销公司撮合，被告阳希康与第三人李发权（原告前夫）签订《二手房买卖合同》，约定被告阳希康将其与案外人庄辉秀合伙建设获得的第三层房屋作价360000元，卖给第三人李发权。相关合同内容为：“二手房买卖合同出售人（甲方）阳希康买受人（乙方）李发权居间方（丙方）华阳居房地产营销有限责任公司甲乙双方经过洽谈，并在充分了解恩施下官田还建小区从下数第3栋房地产现状之后，本着平等、自愿、诚实信用的原则，就该房产的买卖问题达成以下协议，供双方共同遵守。
一、房屋坐落及现状该房屋坐落于恩施下官田还建小区从下数第3栋，属于还建房，房屋建筑面积初步约定为134.80㎡，该房产没有抵押。
三、房屋计价该房屋以套计价，总价款为人民币（大写）叁拾陆万元整（￥360000.00）。
四、税费承担3、甲方办理自己名下的产权证的税费由甲方自理；甲方在给乙方分户该套房产时产生的相关税费由乙方承担。
五、面积误差的处理当重新测量后的面积和本次合同约定发生误差时，双方同意按照以下原则处理：总款不变。
六、交款方式双方约定按照以下方式缴纳房款：1、2011年9月20日，乙方交付甲方人民币（大写）壹万元整（￥10000.00）作为合同的定金，签订正式买卖合同，2011年10月2日，乙方付给甲方购房首付款，人民币（大写）叁拾万元整（300000.00），定金转为购房首付款。甲方给乙方办理完该套住房的分户手续后，由乙方一次性支付给甲方剩余房款人民币（大写）贰万元整（20000.00）。2、2011年12月30日前，乙方另向甲方付清房款肆万元整（40000.00）；甲、乙双方应在乙方付清甲方首付叁拾万元房款时付清丙方佣金各叁仟陆佰元整，共计柒仟贰佰元整。
七、逾期付款的违约责任乙方没有按照本合同约定付款的，双方同意按照以下方式处理：1、逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之八的违约金。2、过15日之后，甲方有权解除合同。出卖人解除合同的，乙方按累计应付款的20%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金。
八、交房的期限甲方需在2011年10月2日前将符合以下标准的房产交付给乙方。1、水、电、气甲方已立户，户头甲方无偿转让给乙方，天然气、有线电视等户头立户费由乙方自理。如果在交房期间未能达到以上标准，则乙方可以拒绝收房，由此产生的违约责任由甲方承担。
九、逾期交付房屋的违约责任1、逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款万分之八的违约金，合同继续履行。2、过15日之后，甲方有权解除合同。出卖人解除合同的，乙方按累计应付款的20%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金。
十、产权证的办理双方同意以下方式办理产权证书：1、由甲方办理分户手续，在整个过程中出卖人应提交以下证明文件：A、身份证原件及复印件；B、房屋产权证原件及复印件；C、结婚证原件及复印件；D、户口薄原件。2、甲方保证所售房屋土地为国有出让土地。甲方保证该还建小区产权证办理时积极并办妥自己名下产权证，并在自己名下的产权办妥后积极办妥乙方名下的产权证分户手续，若因甲方办不了自己名下的产权证或办妥后无法给乙方办理产权分户，则甲方除全额退还乙方已付房款外另赔偿乙方贰拾万元作为违约金。在此期间，丙方应积极协助、监督甲乙双方手续办理。
十一、出售人的配合义务出售人应积极配合买受人办理房产产权、水、电、气、有线电视等的过户，并提供相关的证明文件。
十二、违约责任3、出售人不及时履行自己的配合义务，致使买受人无法取得产权证书的，出售人应该按照延期时间按已付房款的银行利息支付买受人违约金。
十三、争议处理本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的按下述第2最终方式解决2、依法向不动产所在地人民法院起诉。
十四、本合同未尽事宜，可由买卖双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。
十五、本合同连同附件共四页，一式三份，具有同等法律效力。出售人（甲方）：阳希康（手印）阳鹏（手印）买受人（乙方）：李发权（手印）居间方：华阳居房地产营销有限责任公司（印章）
法定代表人：曾庆举2011年9月20日”。合同签订当天，第三人向被告阳鹏交纳购房预付款10000元。2011年9月30日，第三人向被告阳希康支付了首付款300000元（含预付款）；向被告华阳营销公司交纳了居间费用3000元，并在被告华阳营销公司的参与下，被告阳希康向第三人交付了案涉房屋钥匙及本院（2009）恩民初字第2365号生效判决书、涉案房屋钥匙。嗣后，第三人发现钥匙打不开案涉房屋防盗门，随即联系了被告阳希康，被告阳希康示意给第三人支付换锁款100元，由第三人自己换锁，第三人遂去被告华阳营销公司领取了换锁款100元。2012年7月29日，第三人向被告阳鹏支付了合同约定的第二期购房款40000元。2015年8月26日，原告在准备使用案涉房屋时，发现案涉房屋被案外人庄辉秀侵占，遂向恩施市公安局红庙派出所报警，经该所调处未果。故原告向本院起诉，请求判准前述诉讼请求。另查明，原告与第三人于1992年9月18日登记结婚，2012年6月21日协议离婚，约定案涉房屋所有权归属原告。被告阳希康、阳鹏系父子关系。案涉房屋占地为政府安置住宅用地，属国有土地性质。现案涉房屋产权归被告阳希康所有，房屋产权证和土地使用权证尚在办理之中。审理中，原告称被告阳希康未按合同约定将案涉房屋向第三人交付和办理产权登记过户手续，且第三人在与被告阳希康签订买卖合同时房屋产权就存在争议，故坚持要求解除合同，由被告阳希康退还购房款340000元并承担违约责任72000元（合同价款的20%）；被告华阳营销公司退还佣金3000元。
被告阳希康、阳鹏称第三人在与被告签订合同时就清楚案涉房屋的权属信息，产权尚未登记到被告阳希康户名下，存在两次过户的情况，因此合同未约定办理产权证的具体时间；正因为案涉房屋当时无证，以低于市场价卖与第三人，且房屋已经交付，其风险责任自交付之日转移至买方即第三人，现原告以未收房和案涉房屋被他人强占而要求解除合同没有道理。被告华阳营销公司称其履行了居间义务，不同意退还居间费3000元。庭审结束后，三方当事人均申请庭外和解期两个月。经询，当事人意见分歧较大，不能达成一致意见。
本院认为，第三人购买涉案房屋时，其与原告为夫妻关系。离婚后，双方约定将涉案房屋分割归原告所有，原告的诉讼主体资格，本院予以确认。关于合同效力问题。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定。本案中，被告阳希康与案外人庄辉秀合伙修建房屋而获得涉案房屋所有权，由于政府拆迁安置的原因，至今尚未办理房屋产权登记，从物权法上看，被告阳希康虽未取得房屋产权证，但并不妨碍被告阳希康对房屋的占有、收益、使用和处分。因此被告阳希康与第三人具有缔约能力。被告华阳营销公司作为居间方，促成被告阳希康与第三人之间签订的《二手房买卖合同》，应是买卖双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依据合同约定履行各自的义务。本案中，第三人支付了约定的购房款，三被告亦履行了相应义务。现原告主张解除合同，本案的争议焦点是：房屋是否交付、产权能否办理、合同目的能否实现。
一、涉案房屋是否交付。本案中，原、被告约定的交房时间为2011年10月2日前，第三人交清了首付款后，于2011年9月30日领取了涉案房屋钥匙，虽未打开涉案房屋房门锁，但买卖双方已就更换涉案房屋房门锁达成一致意见即“被告阳希康支付换锁款人民币100元，由第三人自己换锁”，后第三人在被告华阳营销公司领取了被告阳希康支付的换锁款100元；次年7月29日，第三人向被告阳鹏交纳了第二期购房款4万元。前述事实，应视为涉案房屋已经向第三人完成了交付。据此，原告主张涉案房屋未交付的意见，本院不予采纳。
二、能否实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的的”、第（四）项“当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，本案不存在不可抗力的情况，对方当事人亦未迟延履行债务，而且《二手房买卖合同》是在第三人明知被告阳希康没有房屋产权证的情况下签订的，被告阳希康不存在过错。因被告阳希康当时未办理房屋产权证，房屋买卖交易价格偏低，体现了被告阳希康与第三人双方权利义务的平等对等，不存在权利失衡，从意思自治原则出发，亦符合《中华人民共和国合同法》鼓励交易的原则。第三人支付了约定购房款，被告阳希康委托被告华阳营销公司交付了房屋，双方交易目的已经实现。自交付之日起案涉房屋的占有、收益、使用、处分的权利由第三人行使，同时其风险责任亦转由第三人承担。故原告称合同目的不能实现的主张，本院不予支持。
三、关于房屋产权证的办理问题。案涉房屋用地属于政府安置住宅用地，属国有土地性质，可以办理相关产权登记手续。被告阳希康与第三人在签订《二手房买卖合同》时就已经预见到办理案涉房屋产权证可能需要一段时间，遂未约定办理涉案房屋过户登记手续的具体时间和期限，但被告阳希康应积极寻求相关部门办理产权变更登记手续，以排除原告的后顾之忧。综上所述，原告要求解除合同等主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（一）、（四）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告陈兰芳的诉讼请求。案件受理费7525元，减半交纳3762.50元，由原告陈兰芳负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谭远双
二〇一六年二月二十八日
书记员 石娅玲 关注微信公众号“”