广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第1568号
上诉人（原审被告一）：张军文，男，汉族，1968年10月13日出生，住广东省惠州市惠阳区。
委托代理人：曾德涛、刘丽梅，均系广东铸铭律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：惠州九聪实业有限公司，住所地：惠州市惠城区。
法定代表人：吴移聪。
委托代理人：廖仁华，系广东指针律师事务所律师。
原审
被告：鲁宁，男，汉族，1980年04月16日出生，住广东省惠州市惠城区。
上诉人张军文因与惠州九聪实业有限公司、鲁宁房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告惠州九聪实业有限公司诉称：2012年8月2日，原告与被告一、被告二签订《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》一份，约定原告的九聪灯饰广场X区X层XX、XX号商铺(共630m2)由被告一、被告二承租，租赁期限为3年，并约定2012年7月24曰起开始计收租金。2012年7月24日至2012年9月23日，每月租金为40280元；2012年9月24日至2013年9月23日，每月租金为42697元；2013年9月24日至2014年9月23日，每月租金为45259元；2014年9月24日至2015年9月23日，每月租金为47974元。被告一、被告二承租以上商铺后，2012年8月就开始拖欠原告租金，断断续续支付租金，至2014年3月30日止，被告一、被告二共支付租金439025元（其中2012年10月17日支付2012年8月份的租金40280元、2012年10月17日支付2012年9月份的租金40280元、2012年11月22日支付2012年10月份的租金40280元、2012年11月22日支付2012年11月份的部分租金40280元，当月仍有租金2417元未付、2013年4月9日支付2012年12月份的租金42697元、2013年4月9日支付2013年1月份的租金42697元、2013年4月26日支付2013年2月份的租金42697元、2013年4月26日支付2013年3月份的部分租金17303元，当月仍有租金25394元未付、2013年5月31日支付2013年3月份的部分租金25394元、2013年5月31日支付2013年4月份的部分租金14606元，当月仍有租金28091元未付、2013年6月30日支付2013年4月份的部分租金28091元、2013年6月30日支付2013年5月份的租金42697元、2013年6月30日支付2013年6月份的部分租金1723元，当月仍有租金40974元未付、2013年8月14日支付2013年6月份的部分租金20000元，当月仍有租金20974元未付。此后，被告一、被告二未支付过租金，至2014年3月30日为止，两被告拖欠原告租金为420619元)。根据《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》第九条9-3项约定，被告一、被告二拖欠租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金，现原告以被告一、被告二拖欠金额千分之二点五计收违约金，从被告一、被告二拖欠至2014年3月30日为止，违约金共245932.83元（具体详见附表)，此后租金与违约金另计。《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》第九条9-2项约定：租赁期间，若非乙方违规行为，甲方擅自变更或提前收回上述商铺（本合同83条款所述除外)；或非甲方违规行为，乙方提前终止租赁合同，均视为违约，另一方有权终止合同，违约方要支付违约金给对方，违约金按未完成租赁合同期租金总额的百分之一十计算。据此，被告一、被告二则应按未完成合同租金总额的违约金为：2014年4月至2014年9月租金(45259元/月x6个月=271554元）及2014年10月至2015年9月租金（47974元/月×12个月475688元）的总和847242元的10%即847242x10%=84724.20元；另外，被告一、被告二拖欠原告电费9394元。以上款项经原告多次追收，被告一、被告二均以各种理由拒绝支付，严重损害了原告的合法权益。为此，原告为维护合法权益特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告一、被告二于2012年8月2日签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》并将所租赁的商铺立即交还给原告；2、判令以上两被告连带清偿原告电费9394元、租金420619元及违约金330657.03元合计763087.03元；3、以上两被告承担全部诉讼费用。第一被告张军文、第二被告鲁宁未到庭参加诉讼及提交相关证据。原审法院查明的事实原审法院
经审理查明：原告惠州九聪实业有限公司提供证据证明，2005年9月15日，原告与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司签订了《租赁合同》，该《租赁合同》约定，原告将位于在惠州市惠城区河南岸演达一路南翠花园部分底层（自X号X号X号X号X号包大厅）X栋与X栋之间大堂商铺，面积3082平方米出租给原告使用，租赁期限自2005年9月15日至2015年9月15日止。该合同第四条第7款还约定，经甲、乙双方协议，甲方同意乙方将以上商铺分租给第三方，无须经过甲方同意。2012年8月2日，原告惠州九聪实业有限公司作为甲方与被告张军文、鲁宁作为乙方签订了一份《租赁合同》，该《租赁合同》约定，原告将九聪灯饰广场X区X层X、X号商铺，建筑面积630平方米出租给被告张军文及鲁宁，租赁期间自2012年7月24日至2015年9月23日止，月综合租金40280元（含物业管理费），综合租金递增约定为每年在前一年综合租金的基础上递增6%。该合同还约定：“乙方拖欠甲方租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金；拖欠时间达15天（含15天），甲方有权终止合同并收回商铺，乙方须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把商铺连同附着物交回甲方，乙方所付保证金不予退还。”原告称：“被告一、被告二承租以上商铺后，2012年8月就开始拖欠原告租金，断断续续支付租金，至2014年3月30日止，被告一、被告二共支付租金439025元（其中2012年10月17日支付2012年8月份的租金40280元、2012年10月17日支付2012年9月份的租金40280元、2012年11月22日支付2012年10月份的租金40280元、2012年11月22日支付2012年11月份的部分租金40280元，当月仍有租金2417元未付、2013年4月9日支付2012年12月份的租金42697元、2013年4月9日支付2013年1月份的租金42697元、2013年4月26日支付2013年2月份的租金42697元、2013年4月26日支付2013年3月份的部分租金17303元，当月仍有租金25394元未付、2013年5月31日支付2013年3月份的部分租金25394元、2013年5月31日支付2013年4月份的部分租金14606元，当月仍有租金28091元未付、2013年6月30日支付2013年4月份的部分租金28091元、2013年6月30日支付2013年5月份的租金42697元、2013年6月30日支付2013年6月份的部分租金1723元，当月仍有租金40974元未付、2013年8月14日支付2013年6月份的部分租金20000元，当月仍有租金20974元未付。此后，被告一、被告二未支付过租金，至2014年3月30日为止，两被告拖欠原告租金为420619元。另外，两被告仍拖欠电费9394元。”同时原告称：“该商铺的现状为因为两被告是合伙做生意，后来他们两个人产生矛盾，他们两个人都各自拿了一把锁锁住，我们无法进入。”以上事实，有原告提供的租赁合同、身份证信息、营业执照、商铺产权证等和本院的庭审笔录等材料在卷为据。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案中，原告惠州九聪实业有限公司与第一被告张军文、第二被告鲁宁签订《租赁合同》，系双方真实意思的表示，该租赁合同系合法有效的合同，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，两被告拖欠原告的租金，属违约行为，因两被告自2013年7月未再按照合同约定缴纳租金，故原告诉请解除原告与两被告于2012年8月2日签订的《租赁合同》，并将所租赁的商铺交还给原告，有合同和事实依据，应予支持。两被告至2014年3月30日为止拖欠原告租金合计420619元及电费9394元，其理应将上述租金及电费支付给原告并支付相应拖欠租金的违约金，但违约金以每逾期一日应以逾期天数按未付租金的千分之五的约定过高，本院依法调整为：以两被告每月应缴交的租金数额从逾期之日起按日万分之三计付违约金至当月租金还清日止。两被告经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定，缺席
判决如下：
一、解除原告惠州九聪实业有限公司与第一被告张军文、第二被告鲁宁于2012年8月2日签订的《惠州九聪实业有限公司商铺租赁合同书》。
二、第一被告张军文、第二被告鲁宁应在本判决生效之日起七日内向原告惠州九聪实业有限公司支付租金420619元及电费9394元。
三、第一被告张军文、第二被告鲁宁应在本判决生效之日起七日内向原告惠州九聪实业有限公司支付违约金，具体数额以两被告每月应缴交的租金数额从逾期之日起按每日万分之三计付违约金至当月租金还清日止。
四、驳回原告惠州九聪实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11531元，由第一被告张军文、第二被告鲁宁负担。当事人二审的意见张军文不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销(2014)惠城法民一初字第790号《民事判决书》第二、第三判项，并依法改判；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。主要理由：
一、一审判令上诉人向被上诉人支付租金420619元及电费9394元系认定事实错误。1、一审中，被上诉人诉称上诉人欠其租金420619元，但其只提供了证明双方存在租赁关系的租赁合同、商铺产权证等证据，而没有就上诉人实际支付及欠付的租金金额提交相关证据作证。2、一审判令上诉人向被上诉支付电费9394元缺乏事实和法律依据。第一，电费系供电部门收取的费用；第二，被上诉人无证据证明该电费是上诉人在承租期间使用产生的；第三，即便被上诉人代上诉人支付了该费用也应当有供电部门收取费用的相关凭证。但一审中被上诉人并没有提交相关证据予以佐证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，结合上述事实，被上诉人依法应负举证不能的责任。
二、被上诉人强行锁门后的房屋租金不应由上诉人承担。合同履行过程中，被上诉人声称上诉人拖欠其部分租金，于2013年10月将上诉人正常营业中的涉案店铺强行锁住，以致上诉人无法使用该涉案店铺进行正常营业。上诉人于2014年6月7日向惠城区公安局河南岸派出所报警，但该所工作人员告知上诉人事情系民事纠纷，故不予立案处理，只给了一份报警回执。由于店铺内上诉人仍有大批瓷砖及其他物品等财产待售，上诉人多次与被上诉人沟通，希望将店铺开锁可以继续经营，未果。鉴于前述事实，上诉人认为，由于被上诉人粗暴的行为导致租赁合同无法继续履行，对于店铺被其强锁期间的租金依法不应由上诉人承担，上诉人亦无支付该租金的义务。综上，上诉人为维护自身合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法查明事实予以改判。
被上诉人惠州九聪实业有限公司答辩称：
一、一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，请二审法院依法维持原判；
二、上诉人提出的上诉理由，与事实不符、于法无据，请二审法院驳回其上诉。理由如下：
一、上诉人称，一审判令其向答辩人支付租金420619元及电费9394元系认定事实错误。答辩人认为其上诉称没有事实根据，纯属无理。1、上诉人未履行合同的义务，依法应由其承担举证责任。2、上诉人承租答辩人商铺做生意必然产生用电，电费是答辩人向每家商铺收取，然后统一交到南翠花园管理处，此为商业惯例，且双方签订的租赁合同有约定。
二、上诉人称答辩人强行锁门后的房屋租金不应由其承担，答辩人认为其纯属狡辩，其目的为拖延案件时间，请求二审法院尽快结案，以此减少答辩人的损失。上诉人未有证据证明答辩人强行锁门，情理上，答辩人做生意也不可能作出如此下策的措施。因此，上诉人这一说法是站不住脚的。
上诉人辩称强行锁门的真相系其与一审被告鲁宁合伙做生意而产生矛盾，各自加上一把锁，致使答辩人的损失仍在持续。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，二诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第(一)项之规定，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益。原审被告鲁宁经本院合法传唤后未提出答辩，亦未到庭参加诉讼。
本院查明的事实、判决理由及结果本院
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方当事人在本案二审查询过程中，对于解除双方于2012年8月2日所签订的《惠州九聪实业有限公司商铺租赁合同书》以及上诉人拖欠被上诉人租金的事实均无异议，但对所欠的租金数额和支付电费有异议，对此，
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人应当向被上诉人支付的租金和电费数额。关于上诉人应当向被上诉人支付的租金数额。
上诉人上诉称其欠被上诉人的租金420619元缺乏证据支持，属于事实错误，对此，
本院认为，上诉人与被上诉人签订商铺租赁合同是基于双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，上诉人具有按时缴纳租金和支付水电费等相关费用的义务，被上诉人具有按时交付租赁物的义务，双方都应受到合同和法律的约束。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，上诉人应当对自己已经履行了合同的义务承担举证责任。上诉人在本案一审时，经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未行使自己的举证权利，是怠于行使诉权的表现。现上诉人上诉提出抗辩，但根据现有证据来看，上诉人提供的证据并不能证明自己已经履行了合同义务。上诉人以涉案商铺被被上诉人强行上锁而不能提供相应的证据作为抗辩事由，但该事由并不能对抗上诉人的举证责任，并且上诉人提出的这一抗辩事由也没有相关的证据予以证明确实是被上诉人所为，真实性不强。因此，上诉人的该项请求不具有事实和法律依据，本院不予采纳。至于保证金的问题，虽然双方约定在合同签署之日上诉人应当向被上诉人支付80560元作为保证金以及预先支付一个月租金40280元，共计120840元，但是关于这项约定，根据“谁主张谁举证”的原则，上诉人是否实际履行并没有相关的证据予以支持，并且上述情况是在本案二审查询期间提出，上诉人可以在证据充分，足以证明自身受有损害或已经支付部分租金和保证金的情况下，另行途径解决，本院不予以处理。至于电费数额的问题。根据双方签订的商铺租赁合同书可以明确，由上诉人每月5日前到被上诉人财务部通过银行转账或现金缴交当月综合租金及水电费，由被上诉人统一收取电费；根据被上诉人提供的交款通知书，其内容显示电费的产生时间是在涉案商铺承租期间，涉案商铺在承租期间产生电量是情理之中的事情，并且在2013年11月至2014年2月，上诉人的实际用电量也属于正常值。上诉人在本案一审时经原审法院送达开庭传票、民事起诉状副本、证据材料、应诉通知书、举证通知书、告知审判庭组成人员通知书、诉讼须知等诉讼材料依法传唤上诉人，向上诉人释明参加诉讼的有关事项，但上诉人签收后未到庭参加诉讼，亦未提出答辩，是对自己诉权的放弃，而在二审上诉过程中，上诉人对于自己的主张并不能提供证据予以证明，因此，上诉人的该项请求不具有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人可在证据充分的情况下另案主张，以维护自己的合法权益。一审法院对该项判决处理并无不妥，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用11531元，由上诉人张军文负担。本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理
审判员 黄宇乐
二〇一六年二月二十七日
书 记 员 黄美静附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 关注微信公众号“”