北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民（商）终字第8549号上诉人（原审被告）北京东三环汉华购物中心有限公司。法定代表人顾翔宇，经理。委托代理人肖建华，女，1962年11月12日出生。委托代理人张义玲，北京市京翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市朝阳区酒仙桥鑫旺聚氨酯保温材料厂，注册号：京朝酒个字01636号。实际经营者杨淑君，女，1959年1月27日出生。委托代理人李湘至，男，1990年6月6日出生。委托代理人王龙兴，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京东三环汉华购物中心有限公司（以下简称汉华公司）因与被上诉人北京市朝阳区酒仙桥鑫旺聚氨酯保温材料厂（以下简称鑫旺材料厂）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2015）延民（商）初字第02694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成由法官梁睿担任
审判长，法官张辉、苏汀珺参加的合议庭，于2015年12月21日对本案公开开庭进行审理，汉华公司委托代理人肖建华、张义玲，鑫旺材料厂委托代理人李湘至到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫旺材料厂在一审中起诉称：2002年5月27日，鑫旺材料厂与延庆县延庆镇西白庙村民委员会（以下简称西白庙村委会）签订《土地租赁合同》，承租该村800亩土地。2003年9月，鑫旺材料厂与汉华公司签订土地转租合同及补充协议，约定将承租的西白庙村800亩土地转租给汉华公司，转租金为500万元。但汉华公司仅支付300万元，剩余200万元一直未予支付。因此起诉到法院，要求汉华公司支付土地转租金200万元。汉华公司在一审中答辩称：双方约定土地转租金为300万元，已支付。剩余200万元转租金是附条件的，只有鑫旺材料厂协助办理相关事宜后，所附条件成就后，汉华公司才会支付该200万元。截至目前，该条件并未成就，因此不同意鑫旺材料厂的诉讼请求。一审法院
经审理查明：2002年5月27日，鑫旺材料厂与西白庙村委会签订土地租赁合同，约定：鑫旺材料厂租赁西白庙村土地约800亩，四至为北邻鱼池，南至大营交界，东邻中银路，西至妫河岸边；租赁期限50年；租金标准为A地块（约400亩）500元／亩.年，B地块（约400亩）700元／亩.年；第1个10年租金不变，后40年每10年租金递增5%；租赁土地前期主要用于种植、养殖以及水电及环境、道路设施的改造，后期用于房地产开发；如将租赁使用土地用于其他项目开发，需得到政府主管部门的审批，并履行土地出让手续，届时西白庙村委会应协助提供手续，协助办好土地变更手续，相关费用由乙方承担；合同同时对租金交纳、违约责任等做了约定。2003年9月25日，鑫旺材料厂（甲方）与北京东三环汉华黄金珠宝交易市场有限公司（乙方，2004年更名为汉华公司）签订土地转租合同，约定：甲方将依据《土地租赁合同》承租的全部土地转租给乙方，乙方承接《土地租赁合同》规定的一切乙方的权利与义务，并承担本合同签定后按《土地租赁合同》规定的时间应付的土地租金；本合同签定当日，乙方向甲方支付10万元定金；甲方在本合同规定的十五个工作日内，负责将《土地租赁合同》的乙方变更为本合同的乙方，其它条款不变，签定新的《土地租赁合同》，并由原甲方与监督见证方签字盖章；乙方在西白庙村委会签订新的《土地租赁合同》后的当日，向甲方支付290万元；新的《土地租赁合同》签定后，甲方与西白庙村民委员会协助乙方开始承租土地的建设立项工作，并协助乙方办理土地使用证，办证费用由乙方自己支付（合同第五条）；甲方负责将承租土地的地上物及村民所属物迁移或处理完毕，将适合建设立项规划的土地交予乙方，相关处置费用由乙方承担（合同第六条）；上述五、六项工作完成后，乙方向甲方支付二佰万元；合同签订后，任何一方均不得单方面终止本合同。2003年9月20日，鑫旺材料厂（甲方）与汉华公司（乙方）签订《土地转租合同》的补充条款一，约定：由于甲乙双方操作时间上的原因，甲乙双方同意将《土地转租合同》第三、四条变更为：甲方在2003年10月8日国庆节上班后乙方指定时间（从乙方口头通知甲方起十五个工作日内），负责将《土地租赁合同》中的乙方变更为本合同的乙方指定的立项开发公司，其它条款不变，签订新的《土地租赁合同》，并由原甲方与监督见证方签字盖章；乙方在本补充条款签定当日向甲方支付140万元，在国庆节上班后的第十五个工作日再支付150万元；《土地转租合同》第七条变更为上述五、六项工作完成后，在乙方获得延庆县土地管理部门及建设审批部门的立项批准后，乙方向甲方支付二佰万元；补充条款同时对乙方兼并甲方做了约定。2003年9月，汉华公司与西白庙村委会签订了土地承包合同，承包土地与鑫旺材料厂租赁土地一致。上述合同签订后，汉华公司支付鑫旺材料厂土地转租金（含定金）共计300万元。关于补充条款一约定兼并事项，鑫旺材料厂仅按约定将相应的公章、营业执照等手续交给汉华公司，并未进行变更登记。因市政建设需要占用部分土地，2009年11月16日，汉华公司与西白庙村委会签订了新的土地租赁合同。因剩余200万元未予支付，2015年3月23日，鑫旺材料厂将汉华公司诉至该院，要求汉华公司支付土地转租金200万元。一审法院认定上述事实的证据有：鑫旺材料厂提供的土地租赁合同、补充协议书、土地转租合同、土地转租合同的补充条款一、企业名称变更登记材料、汉华公司提供的土地转租合同、土地转租合同的补充条款一、土地承包合同、土地租赁合同和当事人陈述意见等。一审法院判决认定：本案中，鑫旺材料厂与汉华公司签订的土地转租合同和土地转租合同的补充条款一，系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行义务。本案的争议焦点有两个，一是双方约定土地转租价款是300万元还是500万元，二是200万元转租价款是否应当支付。关于第一个争议焦点，该院认为，双方的转租合同并未就转租价款做明确约定，但明确约定了首期10万元定金、中期290万元转租价款和后期200万元尾款的支付期限或支付条件，因此该院认定双方约定的转租价款为500万元。关于争议焦点二，根据双方约定，《土地转租合同》第五、六项工作完成后，在乙方获得延庆县土地管理部门及建设审批部门的立项批准后，乙方向甲方支付200万元。对于该条款约定的建设立项，鑫旺材料厂主张系指房地产开发，汉华公司认为并非房产开发，而是种植项目的立项。该院认为，双方并未明确约定建设立项系指房地产还是种植的项目立项，但汉华公司自认系指种植项目，现在实际用途亦为种植。根据其自认，汉华公司签订合同的目的已然实现，因此200万元转租价款付款条件成就，汉华公司应予支付。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：汉华公司于判决生效后七日内支付鑫旺材料厂土地转租款二百万元。汉华公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其上诉理由主要是：
一、一审认定事实不清。1、本案所涉及的800亩土地的性质为农业用地，直到目前也未改变。在农地上进行农业种植不需要审批。而双方签订合同的目的是对上述土地进行开发，即建设旅游度假项目。因此约定由鑫旺材料厂负责办理土地使用证和建设规划许可。由于鑫旺材料厂一直没有履行上述合同义务，汉华公司无法实现合同目的。汉华公司被迫只有在上述土地上进行种植，由此给汉华公司造成重大经济损失。2、自2009年起，由于政府征用原因，汉华公司仅剩余400亩土地的承包经营权。双方于2003年签署合同，鑫旺材料厂在长达六年的时间内，一直不履行办理土地证书和建设规划许可的合同义务，最终导致土地只剩余400亩，汉华公司已无法实现合同目的。鑫旺材料厂在一审中并未出示任何可以证明其履行上述合同义务的证据，一审法院在审理过程中也并未查清上述土地在相关政府部门是否办理上述权属证书和行政审批的事实情况。一审法院未查清基本事实，汉华公司因鑫旺材料厂的违约行为而受损，还必须支付200万元，汉华公司的权益受到侵害。
二、双方签署合同的性质应为合同权利的转让和委托服务合同，不是农村土地承包经营合同。双方签署的合同应为无名合同，分为两部分。第一部分是鑫旺材料厂将其土地承包经营的权利转让给汉华公司，鑫旺材料厂与西白庙村委会签订的土地承包合同主体变更为汉华公司，其他内容不变。第二部分是合同权利转让之后，汉华公司为实现土地开发建设的目的，委托鑫旺材料厂清理地上物，保证土地的正常使用状态，并办理该土地的建设立项及土地使用证。现《土地转租合同》只履行了上述第一部分的内容，第二部分的内容是双方争议的焦点。鑫旺材料厂应当先完成委托工作，汉华公司再支付相应费用。在鑫旺材料厂没有完成委托事项的情况下，汉华公司具有法定的“先履行抗辩权”，依法有权拒绝支付200万元。一审法院对于双方履行义务的先后顺序、鑫旺材料厂是否先履行合同义务等事实没有认定，适用法律错误。
三、一审法院审判程序违法，一审判决的
审判员在审判过程中已经辞职，一审法院对此既未通知，亦未更换
审判员再次开庭，而是以已经辞职的
审判员名义出具判决书。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法，侵害了汉华公司的诉讼权利和实体权益，汉华公司请求撤销一审判决，改判驳回鑫旺材料厂的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由鑫旺材料厂负担。鑫旺材料厂针对汉华公司的上诉理由答辩称：同意一审法院判决。
一、本案的案由为“土地承包经营权纠纷”，双方签订的合同的性质亦并不影响双方诚实、全面地履行合同义务，双方签订的合同明确约定了合同价款为500万元，汉华公司尚欠200万元未予支付。
二、汉华公司在一审中强调“建设立项”不是指房地产项目建设，而是农业建设、种植项目建设，而且已经自认在涉案土地上进行种植项目的建设，合同中约定的200万元的付款条件已经成就，汉华公司应当支付200万元。
三、如果合同中约定的200万元的付款条件是“房地产项目的建设立项”，则本部分约定不符合法律规定，自始不可能成就，应视为双方对该200万元的付款期限未作约定，鑫旺材料厂可随时要求汉华公司支付该200万元。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条规定、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定，涉案土地为集体用地，不能用于非农建设，汉华公司进行房地产项目建设，必须申请使用国有土地。如果想在目的土地上进行非农建设，必须首先由国家将原属于农民集体所有的土地予以征收转为建设用地，而征收集体土地必须是为了“公共利益的需要”，然后按照规定以招拍挂或者划拨的方式出让给建设单位，之后建设单位才可以进行非农建设。而转租合同中约定的付款条件为“乙方获得延庆县土地管理部门及建设审批部门的立项批准”，在目标土地未被国家征收转为建设用地的情况下，目标土地不可能被批准房地产建设，因此，200万款项的付款条件自始不可能成就。
三、一审程序合法。本案一审在2015年6月25日完成了庭审，因双方均有调解意向，故
审判员在已经作出判决的情况下，暂时未向双方发出判决。2015年8月10日，在双方无法协商达成一致的情况下，延庆县法院应双方要求交付判决。故一审判决是在一审法官参与庭审之后作出的，不存在任何违法的地方。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回汉华公司的上诉请求。二审期间，汉华公司为支持其答辩理由，向本院提交如下新的证据材料：延庆妫水公园土地利用规划说明书，证明汉华公司与鑫旺材料厂签订土地转租合同的目的是为了在承包地上建设旅游度假村。鑫旺材料厂对该份证据材料的真实性、关联性、证明目的均不予认可。经审查，该份规划说明书上未盖公章，本院对该份证据材料的真实性不予确认。二审期间，汉华公司声称《土地转租合同》中约定的“建设立项”指的旅游度假村建设项目，鑫旺材料厂则声称系指种植项目。汉华公司以及鑫旺材料厂均认可种植项目不需要建设立项。本院
经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。上述事实，还有二审期间各方当事人陈述在案佐证。
本院认为，本案中，鑫旺材料厂与汉华公司签订的土地转租合同和土地转租合同的补充条款一，系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行义务。双方争议焦点为汉华公司向鑫旺材料厂支付200万元的条件是否成就。汉华公司上诉称，该公司不应当支付剩余的200万元，对此
本院认为，第一，鑫旺材料厂与西白庙村委会签订的《土地租赁合同》中第五条约定：“乙方（鑫旺材料厂）租赁土地前期主要用于种植、养殖以及水电及环境、道路设施的改造。后期用于房地产开发”；第六条第一款约定：“如乙方将租赁使用土地用于其他项目开发，需得到政府主管部门的审批，并履行土地出让手续，届时甲方（西白庙村委会）应协助提供手续，协助乙方办好土地变更手续，相关费用由乙方承担。”而在汉华公司与西白庙村委会签订的合同中，亦有相同约定，可见涉案土地存在种植、养殖以及水电及环境、道路设施的改造，以及房地产开发两种用途；第二，鑫旺材料厂与汉华公司在二审期间均认可种植项目不需要立项，因此双方签订合同中约定的需要完成的“建设立项”，不可能系指种植项目；第三，鑫旺材料厂与汉华公司签订的《土地转租合同》第五条约定：“新的《土地租赁合同》签订后，甲方（鑫旺材料厂）与西白庙村民委员会协助乙方（汉华公司）开始承租土地的建设立项工作，并协助乙方办理土地使用证，办证等费用由乙方自己支付。”第六条约定：“甲方负责将承租土地上的地上物及村民所属物迁移或处理完毕，将适合建设立项规划的土地交予乙方。相互处置费用由乙方承担。”第七条约定：“上述五、六项工作完成后，乙方向甲方支付二百万元”；双方签订的补充条款一约定：“《土地转租合同》第七条变更为上述五、六项工作完成后，在乙方获得延庆县土地管理部门及建设审批部门的立项批准后，乙方向甲方支付二百万元。”通读以上条款，在以上条款中出现“土地使用证”，并强调必须通过“延庆县土地管理部门以及建设审批部门的立项批准”，结合鑫旺材料厂、汉华公司分别与西白庙村委会签订的合同，本院认定该份合同中的建设立项应指房地产开发建设立项工作。鑫旺材料厂抗辩声称房地产开发建设立项不可能完成，对此
本院认为，首先，涉案农用地能否转为建设用地以及汉华公司最终能否取得涉案土地的土地使用权，均属于行政机关的行政审批范畴，取决于相关行政审批能否通过；其次，鑫旺材料厂在与西白庙村委会签订合同时已经预见涉案土地用于房地产开发的可能，现又以该理由进行抗辩，故本院对抗辩不予采信，鑫旺材料厂应当依据合同约定完成相应审批后方可要求汉华公司支付该200万元。而鑫旺材料厂自签订合同之后至今无任何积极履行义务、促成条件成就的行为，其亦无证据证明汉华公司不正当地阻止条件成就，故本院认定鑫旺材料厂要求汉华公司支付200万元的条件未成就，汉华公司无须支付该200万元。另，经本院审查，本案一审审理程序并不存在违法之处。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销北京市延庆县人民法院（2015）延民（商）初字第02694号民事判决；
二、驳回北京市朝阳区酒仙桥鑫旺聚氨酯保温材料厂全部诉讼请求。一审案件受理费一万一千四百元，由北京市朝阳区酒仙桥鑫旺聚氨酯保温材料厂负担（已交纳）；二审案件受理费二万二千八百元，由北京市朝阳区酒仙桥鑫旺聚氨酯保温材料厂负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 梁 睿
审 判 员 张 辉
代理
审判员 苏汀珺
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 王 磊 百度搜索“”