山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淄民一终字第919号
上诉人（原审原告）：刘传胜，农民。
上诉人（原审原告）：沈翠菊，职业住址同上。系上诉人刘传胜之妻。二上诉人的共同
委托代理人：刘静，无业。
上诉人（原审被告）：淄博美达房地产开发有限公司（以下简称美达房产公司）。住所地：淄博市张店区联通路**号。
法定代表人：荣绍旗，董事长。
委托代理人：王璐，美达房产公司销售部经理。
委托代理人：杨汇新，山东扬帆盛铭律师事务所律师。
上诉人刘传胜、沈翠菊及美达房产公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2013）周民初字第1198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘传胜及其与上诉人沈翠菊的共同委托代理人刘静，上诉人淄博美达房地产开发有限公司的委托代理人王璐、杨汇新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：原告刘传胜与沈翠菊系夫妻。2010年10月2日原告刘传胜、沈翠菊作为买受人及共有人，与出卖人被告美达房产公司签订备案编号20101002244C971199716的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的坐落于周村区站北路北、丝绸路西周村区美达领世郡小区2号住宅楼020401建筑面积176.81平方米住宅；单价每平方米4498.00元，总金额795291.00元，合同签订时首付房款398291.00元，其余397000.00元办理银行按揭贷款；出卖人应当在2011年8月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在2012年8月30日之前（商品房交付使用后365日内）为买受人办理完毕房屋权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之零点零一乘以超期天数向买受人支付违约金。合同第十一条“交接”约定了双方进行验收交接时被告应出示及提供的证明文件；第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定交付使用的商品房符合“美达领世郡1#、2#、3#、8#号住宅楼基本建设标准”，包括主体结构、外墙、楼梯、卧室、厨房、卫生间、阳台、门窗、供水、供电、供暖、燃气、空调系统、通讯系统、电视系统、智能化系统、物业管理17项内容；第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，被告承诺该商品房正常使用直接关联的宽带网等基础设施在期限内达到相应使用条件。合同同时对“面积确认及面积差异处理”、“买受人逾期付款的违约责任”等条款作出约定，并约定合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。同日，原告与被告另签订三份协议书，分别为：1．《合同附加协议》一份，约定买受人购买出卖人开发建设的金额为48000.00元储藏室；买受人应当在合同签订之日起七个工作日内到出卖人指定的银行办理完按揭贷款手续，如因买受人的原因导致贷款申请未获出卖人指定按揭贷款银行的批准，买受人应在接到出卖人通知之日起七日内将剩余房款一次性支付给出卖人，否则出卖人有权解除合同。2．《地下停车位使用协议书》一份，约定出卖人向买受人有偿提供第A-34号地下停车位使用，价款75000.00元，于2011年8月31日前交付。3．《合同补充协议》一份，约定出卖人根据有关规定代政府和有关部门收取有线电视开户费、燃气开户费、暖气开户费、公共维修基金及商品房契税。上述协议签订后，同日二原告支付被告房款378291.00元、储藏室款48000.00元、车位款75000.00元、有线电视开户费416.00元、暖气开户费11493．00元、燃气开户费4774.00元、契税23865.00元、公共维修基金11669.00元，被告另收取原告抵押登记费385.00元、抵押贷款费100.00元、信息服务费100.00元、燃气报警费200.00元。综上，连同2010年9月19日已向被告支付的认购定金20000.00元，原告共计付款574293.00元，均由被告出具“工商服务业统一收款收据”。合同签订后，原告刘传胜对合同部分条款内容及收取有线电视开户费、燃气开户费等持有异议，提出相关要求，与被告交涉未果。2010年11月中旬，原告接被告通知向周村工商支行提供相关资料办理按揭贷款，银行要求同时提供商品房买卖合同正本及首付款机打发票，原告以口头及书面形式催告被告提供未果，按揭贷款未能办理。此后原告向被告提出欲以现金支付剩余房款，被告亦未答复；原告曾到淄博市周村区公证处就向被告交纳剩余房款申请办理提存公证，公证部门以双方合同约定系按揭贷款为由未予受理。2011年8月2日，被告向原告刘传胜送达函件一份，以原告未按合同约定的方式付款，构成违约为由，通知解除双方签订的上述《商品房买卖合同》，原告于2011年10月26日诉来法院，要求确认被告所做出的解除合同行为无效。原审判决确认被告上述解除合同通知无效。宣判后被告提出上诉，2013年1月5日淄博市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2013年2月及5月原告分别以特快专递邮寄送达及公证送达方式函告被告，要求继续履行合同，被告未作答复，后原告诉来法院。原审另查明：涉案美达领世郡小区2号住宅楼于2010年3月1日开工，2011年10月7日竣工，同年12月27日符合设计及施工质量验收规范要求，同意验收。该住宅楼现其他买受人已入住。自2011年9月至2015年9月同地段同类房屋月租金均价为1700.00元～2000.00元。原审还查明：2006年6月24日，淄博市人民政府下发淄政发（2006）44号通知，将城市建设综合开发费和供热、供水、燃气等企事业单位收取的开口费、开户费、增容费等收费项目，调整归并为城市基础设施配套费，建设单位在办理《施工许可证》前一次性缴清。2011年1月27日淄博市住房和城乡建设局等七部门联合下发淄建发（2011）10号文件，通知新建商品房供热、供水、燃气、供电配套费向开发企业收取，不得向商品购买者收取；房地产开发企业在缴纳上述配套费后，应计入房屋开发成本，不得以任何形式再向商品房购买者单独另行收取费用。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或解除合同。
原告刘传胜、沈翠菊与被告美达房产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行中，已生效裁判既已确认被告解除合同行为无效，双方即应按照约定全面履行自己的义务。现被告以双方存有纠纷，继续履行合同不利于小区管理为由拒绝履行，于法无据，不予支持。买卖合同为典型的双务合同，买受人交付价金的义务与出卖人交付标的物的义务是双方当事人的主要义务。现原告同意以给付现金的方式支付剩余未付购房款，有利于实现合同目的，予以准许。对原告要求被告继续履行合同，按约定标准交付验收合格的商品房及配套地下停车位和储藏室，并办理房地产权属登记的诉讼请求，予以支持。已查明至2010年10月原告支付购房款及储藏室款、车位款、有线电视开户费、暖气开户费、燃气开户费、契税、公共维修基金、燃气报警费共计573708.00元，对原告要求被告支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，首先，根据涉案商品房买卖合同约定的被告逾期交房支付违约金标准，自2011年9月1日至本案最后一次庭审2015年9月l0日止为85506.40元，原告主张其低于造成的损失，请求予以增加。对此，合同法第一百一十四条第二款及《关于最高人民法院适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。但未明确“低于造成的损失”、“实际损失额”如何界定，原告亦未提供证据证明实际损失的数额。作为日常个人理财渠道，原告已付房款在上述期限内，按照同期（三年整存整取）银行存款利率计算利息为89734.72元；另按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，则上述期限涉案房产同地段同类房屋租金（每月1850.00元）约为89417.00元。即原、被告约定的标准与上述两种标准相差甚微。而原告主张的金融机构计收逾期贷款利息标准是最高人民法院规定商品房买卖合同中买受人逾期付款，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，确认违约金等的参照标准。原告以此为由要求增加违约金于法无据，不予支持；判令以双方合同约定标准支付逾期交房违约金。其次，被告未按期为原告办理房屋权属登记，应按合同约定标准，支付2012年8月31日至2015年9月10日的违约金6427.52元。再次，原告已支付的地下停车位款、储藏室款及有线电视开户费、契税、公共维修基金、燃气报警费，系为购置涉案房产及配套设施支付，被告逾期未交房，上述款项所致损失已包含在逾期交房违约金中，原告重复主张权利，于法无据，不予支持。第四，被告为办理按揭贷款收取原告抵押登记费385.00元、抵押贷款费100.00元、信息服务费100.00元，后因被告原因未能办理，现原告同意以现金方式支付剩余房款，被告即应返还上述款项并以同期同类银行贷款利率为标准赔偿原告自2010年12月1日催告被告办理贷款日期至2015年9月10日的相应损失134.04元。第五，淄政发（2006）44号通知及淄建发（2011）10号文件，规定了不同时期建设单位或开发企业缴纳供热及燃气等开口费的方式，但未规定购房者无需承担该两项费用，且文件适用受时间、范围限制，原告以此要求被告返还此前根据双方合意代收的开口费证据不足，不予支持；其同时主张的被告占有该资金所致损失亦包括在逾期交房违约金中，不再赘述。同时，因一种违约不应当招致双重的重复处罚，故原告要求被告赔偿逾期交房房屋折旧费，于法无据，亦不予支持。最后，对于被告上述应支付的款项，按原告诉求判令被告付款至其实际清偿完毕止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、原告刘传胜、沈翠菊于判决生效之日起三十日内支付被告淄博美达房地产开发有限公司购房款397000.00元；
二、被告淄博美达房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内将周村区美达领世郡小区2号住宅楼020401住宅并相应的储藏室、地下停车位交付原告刘传胜、沈翠菊，所交付房产应符合双方于2011年10月2日签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条、第十四条及《合同附加协议》《地下停车位使用协议书》约定的标准；
三、被告淄博美达房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为原告刘传胜、沈翠菊办理上述住宅房地产权属登记；
四、被告淄博美达房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告刘传胜、沈翠菊逾期交房违约金85506.40元，并对573708.00元按照日万分之一的标准自2015年9月11日起支付逾期交房违约金至履行期限届满之日；
五、被告淄博美达房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告刘传胜、沈翠菊逾期办证违约金6427.52元，并对573708.00元按照日千分之零点零一的标准自2015年9月11日起支付逾期办证违约金至履行期限届满之日；
六、被告淄博美达房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告刘传胜、沈翠菊抵押登记费、抵押贷款费、信息服务费共计585.00元，赔偿经济损失134.04元，并对该719.04元按照银行同期同类贷款利率自2015年9月11日起赔偿损失至履行期限届满之日；
七、驳回原告刘传胜、沈翠菊其他诉讼请求。案件受理费15717.00元，原告刘传胜、沈翠菊负担1341.00元，被告淄博美达房地产开发有限公司负担14376.00元。刘传胜、沈翠菊不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、变更淄博市周村区人民法院（2013）周民初字第1198号民事判决第四项，改判被上诉人美达房产公司支付上诉人逾期交房损失赔偿额100800.00元（计算期间：自2011年9月1日起暂计算至2015年11月12日）。
二、依法判令被上诉人退还暖气、燃气开户费16267.00元及利息损失8391.74元，共计24658.74元（计算期间：自2010年10月2日起暂计算至2015年11月12日，共计1868天）。
三、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。该宗房产价值971293.00元，与上述两项125458.74元共计1096751.74元。事实与理由：
一、一审法院在被上诉人明显恶意违约的情况下，仍适用合同约定的违约金支付标准计算逾期交房违约金，显失公平，损害上诉人的合法权益。被上诉人对依法成立的合同，拒不履行，按约定逾期交房违约金难以弥补上诉人的损失。合同法第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租会标准确定。经一审法院调查，自2011年9月至2015年9月同地段同类房屋月租金均价为1700.00元～2000.00元。涉案房产l76平方米，电梯洋房带储藏室及地下停车位属周村区高档住宅，一审法院按1850.00元／月的租金标准偏低，且按1850.00元／月计算损失赔偿额93240.00元比按约定违约金计算的损失赔偿额88006.80元（自2011年9月1日暂至20l5年11月12日），多出5233.20元。一审法院却以“约定的标准与同期银行存款利率及租金标准相差甚微”为由，判令以约定的按已付房款的万分之壹标准支付逾期交房违约金，违背公平原则。
二、一审判决第10页第9行关于“淄政发（2006）44号通知及淄建发（2011）10号文件，规定了不同时期建设单位或开发企业缴纳供热及燃气等开口费的方式，但未规定购房者无需承担该两项费用”的观点，明显是对上述文件的错误解读。淄政发（2006）44号规定，天燃气开户费和暖气开户费应纳入城市基础设施配套费，建设单位在办理《施工许可证》前，应一次性缴清城市基础设施配套费。淄建发［20ll］10号《关于进一步规范新建商品房供热供水燃气供电配套费收取有关问题的通知》指出，“为认真落实《淄博市人民政府关于收取城市基础设施配套费有关问题的通知》（淄政发（2006）44号）和《淄博市中心城区城市基础设施配套费征收使用管理办法》（淄政办发（2008）114号）等文件要求”明确“房地产开发企业在缴纳供热、供水、燃气、供电配套费后，应计入房屋开发成本，不得以任何形式再向商品房购买者单独另行收取费用。”以上两份文件均明确了暖气、天然气等城市基础设施配套费缴费主体是建设单位，而非购房户。另根据上诉双方所签订的《合同补充协议》，被上诉人收取上诉人暖气、天然气开口费的理由是代政府和有关部门收取该部分费用，如该部分费用应由上诉人向政府有关部门缴纳而由被上诉人代收，那么被上诉人应向上诉人提供政府和有关部门收到该部分费用的收据。否则，该部分费用即由被上诉人以欺诈方式占有，应作为不当得利返还给上诉人并赔偿损失。综上，一审判决在适用违约损失赔偿标准和法律文件解读上存在错误，违反了法律的公平原则，损害了上诉人的合法权益。为了正确适用法律，维护法律的尊严，请二审法院依法予以纠正。美达房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、依法撤销周村区人民法院作出的（2013）周民初字第1l98号民事判决书第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项判决内容，发回原审人民法院重新审理；
二、被上诉人承担案件的诉讼费用。事实与理由：
一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定：“现原告同意以现金方式支付剩余未付购房款，有利于实现合同目的，予以准许”。上诉人与二被上诉人于20l0年10月2日签订《商品房买卖合同》一份，合同第六条约定：合同签订时支付首付房款398291.00元、其余397000.00元办理银行按揭贷款。该内容作为双方当事人约定的付款方式，属于合同的主要、重要条款，任何一方不得随意、单方变更。《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。（1）二被上诉人与上诉人没有对合同的付款方式进行过变更协商，二被上诉人以合同约定的银行按揭之外方式进行付款属于单方变更合同内容，其行为属于无效行为，对上诉人没有约束力。（2）该合同在签订时已在淄博市房管局履行网签手续、登记备案，如需变更合同，必须符合买卖双方当事人协商一致的前提下，双方共同到房管局信息服务中心办公地点和产权转移登记处进行申请，并经房管局审批机关审核同意后方可办理变更登记事宜。未经该部门许可、准许，相应的变更内容不产生法律效力，后续也不能为购房人办理房屋权属登记。（3）二被上诉人以诉讼请求的方式提出变更合同的付款方式，人民法院应当依法驳回其请求。该诉讼请求不属于人民法院审理案件的范围，是否变更合同内容是合同双方当事人协商的内容和范围。原审判决第一项内容违背了双方所签订合同内容的约定，缺乏事实依据。2、原审判决认定：上诉人应当继续履行合同，向二被上诉人交付房屋、办理权属登记，支付逾期交房违约金、逾期办证违约金属于认定事实错误。2010年10月2日签订的《商品房买卖合同》第六条约定了二被上诉人的付款方式，《合同附加协议》第二条约定，二被上诉人作为房屋的买受人应当在签订合同之日起七工作日内到银行办理完按揭贷款手续。该《商品房买卖合同》第八条约定了商品房的交付时间是在2011年8月31日前。作为房屋买卖合同的双方，二被上诉人向上诉人支付购房款、上诉人向二被上诉人交付房屋是双方的主要义务，并且，二者之间存在着关联性，存在着履行义务的先后顺序。依据双方所签订合同及附加协议的约定，二被上诉人负有先行履行付款的义务。根据《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。结合本案情况可知：二被上诉人没有全面按照合同约定的方式、时间向上诉人履行付款义务，属于《合同法》规定的“未履行”的情形，在此条件下，上诉人作为后履行义务的一方有权拒绝其交付房屋的要求。上诉人未按合同约定的时间交付房屋是行使同时履行抗辩权，具有事实和法律依据。因上诉人拒绝二被上诉人交付房屋的要求具有合理性，所以，上诉人不存在逾期交付房屋的情形，不存在向二被上诉人支付逾期交房违约金的事实基础。因双方约定的办证时间是在交房后365天内，据此，也不存在向二被上诉人支付逾期办证违约金的事实基础。还有，有证据证明：上诉人已经在2013年7月即将二被上诉人所在2号楼办理房屋权属登记的资料交付房屋登记部门，已为领世郡2号楼的其他购房人办理完毕交易契证，已经履行办理权属登记的全部义务。原审判决将上诉人支付逾期办证违约金的截止时间确定为2015年9月10日缺乏依据。3、原审判决认定，上诉人应当返还二被上诉人信息服务费100.00元及相应损失错误。该信息服务费不是为办理银行按揭贷款所收取的费用，是房屋买受人签订新建商品房网上备案合同所产生的费用，与房屋买受入所选择的付款方式没有关联性。双方当事人签订的《商品房买卖合同》已经网签并备案，二被上诉人应当支付该费用。4、原审判决第四项内容超出诉讼请求。二被上诉人请求支付逾期办证违约金是3038.01元，也不存在增加诉讼请求的情形，判决数额是6427.52元，超出诉讼请求的范围，有违人民法院“不告不理”的审判原则。5、原审判决第三项、第四项数额也存在明显的计算错误。（1）原审判决计算逾期交房违约金的期间是：2011年9月1日至2015年9月10日期间，共计1469天，按照已交付房价款57.3708万元计算，逾期交房违约金应为：57.3708万元×1469天×l.00元=84277.71元，而非判决的85506.40元。（2）原审判决计算逾期办证违约金的期限是：2012年8月31日至2015年9月10日期间，共计1105天，按照已交付房价款57.3708万元计算，逾期办证违约金应为：57.3708万元×1105天×0.1元=6339.47元，而非判决的6427.52元。综上所述，请求二审人民法院，查清案件事实，依法、公正维护上诉人的合法权益。本院二审查明：案涉《商品房买卖合同》已经完成网签并已于2010年10月2日在房屋登记部门备案。上诉人美达房产公司依照双方签订补充协议约定收取的上诉人刘传胜、沈翠菊相应的暖气费、天然气费等配套费，已经交到相关供暖、供气公司。另查明：案涉逾期交房违约期间为：2011年9月1日-2015年9月10日，共计逾期天数为1470天。办证违约期间为：2012年8月31日-2015年9月10日，共计逾期天数为1106天。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。上述事实，有客户置业计划表、商品房买卖合同、合同补充协议、地下停车位使用协议书、合同附加协议、收款收据（客户联）、告知书、个人贷款客户办理配套产品确认书、查询申请表、查询结果、（2011）周民初字第1594号及（2012）淄民一终字第602号民事判决书，函告、公证书、淄政发（2006）44号通知、淄建发（2011）10号文件，认购书、意向金转定金协议、房号确认单、收款收据（记账联）、公证书，原审法院调取的备案房产档案查档证明、单位工程质量竣工验收记录及双方当事人的陈述在卷为证。
本院认为，综合上诉人刘传胜、沈翠菊与上诉人美达房产公司的上诉及答辩理由，双方当事人在二审中争议的主要问题为：
一、案涉商品房买卖合同的履行及违约责任的认定问题；
二、违约赔偿的计算依据及相应数额的认定问题。对此，逐一分析如下：
一、案涉商品房买卖合同的履行及违约责任的认定问题。在案涉商品房买卖合同及附加协议、补充协议签订后，上诉人美达房产公司因上诉人刘传胜、沈翠菊未能按照约定办理银行按揭贷款而提起诉讼，要求解除双方签订的案涉合同。该案经一、二审并作出终审生效判决，认定上诉人美达房产公司未按照双方签订的商品房买卖合同及附加协议约定，在上诉人刘传胜、沈翠菊不能按期办理银行按揭贷款时，应履行通知其一次性缴纳剩余房款（银行按揭贷款对应房款）的义务，故判决驳回了上诉人美达房产公司要求解除双方签订的案涉合同的诉讼请求。在该生效判决作出后，上诉人美达房产公司亦未按照合同及附加协议约定通知上诉人刘传胜、沈翠菊一次性缴纳剩余房款，而上诉人刘传胜、沈翠菊却积极主动多次向上诉人美达房产公司要求以现金一次性缴纳剩余房款，同时还要求公证处对其应缴纳的剩余房款予以提存，但均被上诉人美达房产公司拒绝。因此，从上述生效判决认定及双方当事人在判决作出后的履行行为，能够证实在上诉人美达房产公司未按合同约定履行通知上诉人刘传胜、沈翠菊一次性缴纳剩余房款义务的情况下，上诉人刘传胜、沈翠菊却仍然积极主动要求以现金方式一次性缴纳剩余房款，故此，上诉人美达房产公司称上诉人刘传胜、沈翠菊未按合同约定履行办理银行按揭贷款义务，属于应先履行合同义务而未履行的情形，其有权拒绝交房和办证，其行为不存在逾期交房和办证违约的上诉理由，与双方签订的合同约定及履行情况不符，上诉人美达房产公司的此项上诉理由，本院不予支持。上诉人美达房产公司未按合同约定交付房屋和办理相关权属证，属于履行合同的违约，应当承担相应违约责任。关于上诉人美达房产公司称合同约定系以银行按揭贷款的方式缴纳剩余购房款，而上诉人刘传胜、沈翠菊要求以现金方式一次性缴纳剩余房款，属于对合同约定主要内容的变更，且因双方的商品房买卖已经网签备案，要变更合同约定主要内容必须经房管部门同意的上诉理由，同上分析理由，因双方在合同中明确约定上诉人刘传胜、沈翠菊不能按时办理银行按揭贷款时，上诉人美达房产公司应履行通知其一次性缴纳剩余房款的义务，故从合同的该项约定，亦能推断并证实在上诉人刘传胜、沈翠菊不能按时办理银行按揭贷款时，其可以其它方式一次性缴纳剩余房款。因此，上诉人美达房产公司的此项上诉理由，亦于法无据，本院亦不予支持。关于上诉人刘传胜、沈翠菊上诉称其不应当按照合同及补充协议约定缴纳暖气、煤气等有关配套费的上诉理由，因双方在签订案涉商品房买卖合同时签订的补充协议，已经明确约定相关配套费用由上诉人美达房产公司代收和上诉人刘传胜、沈翠菊缴纳。且淄政发（2006）44号文件，只是为将原有的各项收费项目进行规范和统一，并明确统一收费项目后的收费范围、主体及收取方式等，并未明确说明购房人不应缴纳相关城市基础设施配套费；淄建发（2011）10号文件虽然规定了城市基础设施配套费由开发企业一次性进行缴纳，不得向购房人单独收取，但也明确应将相关配套费计入开发成本，即以计入商品房成本价的方式由购房人承担。本案中，上诉人刘传胜、沈翠菊亦未提供有效证据证实其在补充协议中确认的其应缴纳的暖气、煤气等配套费已经计入其购买商品房的成本价之中，且上诉人美达房产公司收取其相应费用后已经缴纳给有关单位。因此，上诉人刘传胜、沈翠菊称其不应当承担暖气、煤气等配套费用的上诉理由，本院不予支持。
二、关于违约赔偿的计算依据及相应数额的认定问题。同上所述，上诉人美达房产公司在履行案涉商品房买卖合同过程中存在逾期交房、逾期办证的违约情形，因此，应当承担相应的违约赔偿责任。但因双方在案涉合同中已经明确约定了逾期交房的违约金标准，因此，原则上应当依据其约定计算违约赔偿数额。上诉人刘传胜、沈翠菊在原审中主张该约定低于其造成的实际损失，要求予以调整。但上诉人刘传胜、沈翠菊未提供有效证据证实其造成的实际损失数额，原审未作调整并无不当。故逾期交房违约金应当按照双方当事人在合同中约定的日万分之一的标准及实际违约期限计算。同理，逾期办证违约金亦应当按照双方约定的已付房款的千分之零点零一及实际违约期限计算。上诉人刘传胜、沈翠菊主张的逾期交房违约期间为2011年9月1日至2015年9月10日止，共计违约天数为1470天，违约金数额为：1470天×已交房款573708.00元×0.0001=84335.08元，原审认定为85506.40元有误，予以纠正。逾期办证违约期间为：2012年8月31日至2015年9月10日止，逾期天数为1106天，违约金数额为：1106天×573708.00元×0.00001=6345.21元，原审认定为6427.52元有误，本院予以纠正。关于信息服务费100.00元，因案涉合同已经网签，该服务费已经实际发生，故不应由上诉人美达房产公司再返还；因此，应当返还的抵押登记费、抵押贷款费共计485.00元，赔偿经济损失111.13元，原审对此认定有误，本院亦予以纠正。综上，上诉人美达房产公司的上述相应上诉理由部分成立，本院予以支持。关于上诉人美达房产公司称原审判决超诉讼请求的问题，经审查，上诉人刘传胜、沈翠菊在原审中已经变更和增加诉讼请求，故对于美达房产公司的此项上诉理由，本院不予采信。综上所述，原审除对于逾期交房、逾期办证及信息服务费的认定有误外，对于本案的其他认定事实清楚，适用法律正确；对于部分变更的判决内容，不属于原审错误判决的情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：
一、维持淄博市周村区人民法院（2013）周民初字第1198号民事判决第一、二、三项。即：（一）原告刘传胜、沈翠菊于本判决生效之日起三十日内支付被告淄博美达房地产开发有限公司购房款397000.00元；（二）被告淄博美达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将周村区美达领世郡小区2号住宅楼020401住宅并相应的储藏室、地下停车位交付原告刘传胜、沈翠菊，所交付房产应符合双方于2011年10月2日签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条、第十四条及《合同附加协议》《地下停车位使用协议书》约定的标准；（三）被告淄博美达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告刘传胜、沈翠菊办理上述住宅房地产权属登记。
二、撤销淄博市周村区人民法院（2013）周民初字第1198号民事判决第七项。即：驳回原告刘传胜、沈翠菊其他诉讼请求。
三、变更淄博市周村区人民法院（2013）周民初字第1198号民事判决第四、五、六项为：（四）上诉人淄博美达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告刘传胜、沈翠菊逾期交房违约金84335.08元，并对573708.00元按照日万分之一的标准自2015年9月11日起支付逾期交房违约金至履行期限届满之日；（五）上诉人淄博美达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付上诉人刘传胜、沈翠菊逾期办证违约金6345.21元，并对573708.00元按照日千分之零点零一的标准自2015年9月11日起支付逾期办证违约金至履行期限届满之日；（六）上诉人淄博美达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还上诉人刘传胜、沈翠菊抵押登记费、抵押贷款费、信息服务费共计485.00元，赔偿经济损失111.13元，并对该596.13元按照银行同期同类贷款利率自2015年9月11日起赔偿损失至履行期限届满之日。
四、驳回上诉人刘传胜、沈翠菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15717.00元，由上诉人刘传胜、沈翠菊负担1341.00元，上诉人淄博美达房地产开发有限公司负担14376.00元；二审案件受理费15717.00元，由上诉人刘传胜、沈翠菊负担2503.00元，由上诉人淄博美达房地产开发有限公司负担13214.00元。本判决为终审判决。
审 判 长 戴永成
代理
审判员 秦炳辉
代理
审判员 庞风华
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 周京京 来源：百度“”