河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫12民终327号上诉人（原审原告）卢氏县房地产管理所。住所地：卢氏县。法定代表人钱俊杰，该所所长。委托代理人高旭，男，该所职工。代理权限为特别授权，即有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、上诉等。委托代理人刘广斌，卢氏县法律援助中心律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）张瑜，女。委托代理人李建锋，河南宇萃律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人卢氏县房地产管理所与被上诉人张瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服卢氏县人民法院（2015）卢民五初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢氏县房地产管理所的委托代理人高旭、刘广斌，被上诉人张瑜的委托代理人李建锋，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2009年4月11日，卢氏县房地产管理所与张瑜签订租赁合同。约定：卢氏县房地产管理所将其位于县城北大街11号商住楼一层由南向北第七间营业房，以竞租的方式出租给张瑜，张瑜取得租赁权；期限2009年5月1日至2011年4月30日。年租金14400元，2009年4月30日前交清第一年租金、2010年4月30日前交清第二年租金。卢氏县房地产管理所与张瑜分别在合同上盖章、签名。2009年4月14日，张瑜向卢氏县房地产管理所交纳押金10万元及第一年租金14400元。张瑜开始使用该房。后卢氏县房地产管理所起诉。另查明：1、2006年，卢氏县城北大街进行拆迁。2007年1月16日，卢氏县裕发置业有限责任公司与张瑜的父母签订补偿安置协议，约定张瑜的父母将其房屋7.7平方米、土地附属物14.7平方米与卢氏县裕发置业有限责任公司进行产权调换，取得县城北大街11号商住楼中单元二层北房屋一套。2、卢氏县裕发置业有限责任公司于2007年6月26日、7月12日取得县城北大街建设工程规划许可证。3、2007年12月20日，卢氏县房地产管理所与卢氏县裕发置业有限责任公司签订补偿安置协议，约定卢氏县房地产管理所将其房屋、附属物土地与卢氏县裕发置业有限责任公司进行产权调换，卢氏县房地产管理所应得房屋未填写。4、卢氏县房地产管理所与卢氏县裕发置业有限责任公司双方就卢氏县房地产管理所应得多少平方米的房屋未结算。5、争议房屋未办理产权证书。原审法院认为：卢氏县房地产管理所将争议房屋以竞拍的方式租赁给张瑜，双方签订了租赁协议。因卢氏县房地产管理所不能提供证据证明其对争议房屋有所有权，故双方所签协议无效。本案中，取得争议房屋建设工程许可证的是案外人卢氏县裕发置业有限责任公司，而非卢氏县房地产管理所。故卢氏县房地产管理所的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回卢氏县房地产管理所的诉讼请求。案件受理费1600元，由卢氏县房地产管理所负担。宣判后，卢氏县房地产管理所不服，向本院提起上诉称：（一）原判决适用法律错误。原判决适用《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条进行判决是不当的。本案中上诉人提供有原产权证，不涉及房屋的转让、变更、消灭等问题；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的是未取得《建筑工程规划许可证》的违规房屋租赁合同效力问题，本案所涉及的房屋以裕发公司的名义统一办理了建设工程规划许可证，并非为无证房屋。（二）退一步说，即使是无效合同，按照最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条规定，也应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。综上，原判决适用法律错误，判决结果不公，请求依法撤销原判决，改判被上诉人支付租金72000元。
被上诉人张瑜辩称：2006年，卢氏县人民政府以卢氏县裕发置业有限公司为依托组建卢氏县南北大街拆迁指挥部。当时群众阻力颇大，为使拆迁工作尽快开展，指挥部私下给我们承诺，让我们带头拆迁，新房竣工后给我们带头拆迁的住户每户解决一间门面房。后新楼建成后，为了兑现承诺，指挥部又与我们协商，让我们以高价把房屋承租，先占住门面房，待日后再为我们办理产权手续。上诉人根本不是房屋产权人，在我们不明真相的情况下签订了租赁合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院
经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，证据不足以证明其事实和主张的，应当承担不利的后果。本案被上诉人占有的位于卢氏县城关镇北大街11号商住楼一层由南向北第七间营业房并未办理房屋所有权证书，该营业房所在的商住楼建设工程规划许可证显示建设单位为卢氏县裕发置业有限公司，上诉人也未提供证据证明接受了卢氏县裕发置业有限公司的授权委托对外出租，因此上诉人对该房屋并不享有对外出租的权利，其与被上诉人签订的租赁合同系无权处分行为，且该租赁合同约定的二年期限早已经过，故上诉人上诉要求被上诉人支付72000元租金的请求依据不足，本院不予支持。原判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人卢氏县房地产管理所负担。本判决为终审判决。
审 判 长 景志贤
审 判 员 李 娟
审 判 员 李小敏
审 判 员 宋东飞
代理
审判员 侯 杨
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 郎玉萍 来自：