江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第06137号上诉人（原审被告、反诉原告）顾维新。委托代理人吴爽钢，江苏九胜律师事务所律师。委托代理人张中，江苏九胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈美玲（TANMAYLIN），女，1947年4月29日生，护照号码S0112051D，新加坡国籍，住27LindenDriveSingapore288700。委托代理人郭福良，北京市凯锐律师事务所律师。
上诉人顾维新因与被上诉人陈美玲占有物返还纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第01057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：陈美玲向苏州利诚物业发展有限公司（以下简称利诚公司）购买苏州市姑苏花苑A2-1C房屋，并取得房屋所有权证和土地使用权证。2000年7月29日，陈美玲与利诚公司的法定代表人熊政签订《协议书》一份，约定由利诚公司以美金八万元整回购苏州市姑苏花苑A2-1C房屋。2004年5月31日，利诚公司与顾维新签订《协议》一份，约定顾维新向利诚公司购买姑苏花苑A2-1C房屋，面积139平方米，房价为757500元，房屋相关过户费用由顾维新承担，利诚公司在收到顾维新房款的90天内负责办理该房屋的两证，如有一方违约则赔偿另一方房价10%，实收755000元室内物品归顾维新所有。同日，顾维新通过中国银行江苏省分行存入自己账户78万元并委托夏洁、方润夏向利诚公司付款。2004年5月31日，利诚公司出具75500元购房款收据。嗣后，顾维新搬入居住。2004年8月24日，利诚公司（甲方）与陈美玲（乙方）签订协议书一份，约定“根据双方2000年7月29日在新加坡签订的‘姑苏花苑’A2-1C房屋回购协议书的内容，由于甲方因故未按约履行付款义务，所以该协议书至今未履行完毕，经双方协商，一致同意按以下内容履行该回购协议。”该协议约定以77000美元的价格回购苏州市姑苏花苑A2-1C房屋，甲方于2004年8月24日支付回购定金3000美元，乙方在收到定金后15个工作日内在新加坡公证处做完“婚姻关系”及授权委托书各一份。甲方在收到乙方上述公证书传真件后，一周内将全部回购楼款77000美元存入乙方指定银行账户，甲方收到上述楼款三天内须将公证书正本及该房屋的房地产权证以快递的方式寄到上海。2000年7月29日双方签订的协议作为本协议的附件。2004年9月2日，陈鸿木、陈美玲制作了授权委托书，内容为委托熊政全权代表他们在中国办理姑苏花苑A2-1C房产的出售产权过户事宜，包括代为办理公证，领取、递交、签署等在产权过户过程中的一切相关文件，委托期限自委托人签署之日起生效至委托事宜办完为止，为期不超过一年。嗣后，陈美玲将委托书传真给熊政。目前该授权委托书仍由陈美玲持有。2004年9月22日，顾维新将利诚公司、熊政、陈冰蓉诉至苏州市虎丘区人民法院，请求判令顾维新与利诚公司所签房屋买卖合同无效；返还购房款755000元。后顾维新于2005年1月28日向法院提出撤诉申请，原审法院作出（2004）虎民一初字第0831号民事裁定予以准许。2005年6月，顾维新就涉案房屋买卖事宜涉嫌诈骗向苏州市公安局经侦支队报案，苏州市公安局经侦支队对熊政做讯问笔录，熊政在讯问笔录中陈述：“姑苏花苑A2-1C是在1998年卖给陈美玲，当时公司与她签有回购协议，准备在适当的时候将这套房子回购回来。按照这份协议，我公司当时付给陈美玲大约2-3万美金的回购款，产权就先办到她的名下。在2004年的时候，我公司销售部经理秦文给我介绍一个叫方润夏的苏州人，方润夏讲他有一个朋友叫顾维新，想要买一套房子，看公司是否还有房子卖给他，我就想到了A2-1C。于是我们便商谈了具体的事宜。在2004年5月份或者6月份的时候，我、顾维新、秦文、方润夏四个人在8号别墅签订了房屋认购协议，而不是购房合同。在签订完协议的一周之后，第一笔款子就到了我公司的账户，大概是40多万元，第二笔款子大概是第一笔款子到帐后一个月之后也到账了，大概是20万元左右”、“因为我与陈美玲是有回购协议的，如果顾维新钱款到账，那么A2-1C就还是利诚公司的，只是由于公司财务上出现问题，才没有把钱给陈美玲，也就没有把房子交给顾维新”。2006年5月29日，顾维新将夏洁、方润夏诉至苏州市平江区人民法院，认为顾维新与利诚公司签订购房合同，约定房价755000元，委托夏洁办理付款手续，后经顾维新了解利诚公司相关财务人员称未收到房款，顾维新要求夏洁、方润夏返还购房款，但夏洁、方润夏分两次共归还113000元，余款未归还，故请求夏洁、方润夏向顾维新归还不当得利667000元。经苏州市平江区人民法院审理，夏洁已经根据顾维新要求将其购房款667000元支付给利诚公司，余款113000元则退还顾维新，并无非法占有顾维新购房款的事实，故作出（2006）平民一初字第0448号民事判决书判决驳回顾维新诉讼请求。2006年，利诚公司及其法定代表人熊政因涉嫌贷款诈骗犯罪，被苏州市虎丘区人民法院（2006）虎刑初字第0035号刑事判决书依法判处刑罚。庭审中，顾维新陈述，其与利诚公司签订购房协议时仅看到利诚公司与陈美玲于2000年7月29日签订的回购协议书，利诚公司告知房屋是新加坡人的，而未看到其他材料。其于2004年9月22日向苏州市虎丘区人民法院提起诉讼后，利诚公司向其出示2004年与陈美玲签订的回购协议及陈美玲相关授权委托书电传件故其撤回起诉。庭审中，陈美玲陈述，关于涉案房屋买卖或回购一事，从2000年至今，其没有收到过熊政及利诚公司结付的房屋购房款和订金。上述事实，由陈美玲提交的购房合同、房屋所有权证、土地使用权证、回购协议书、授权委托书，顾维新提交的购房协议，（2004）虎民一初字第0831号民事裁定书、（2006）平民一初字第0448号民事判决书、（2006）虎刑初字第0035号刑事判决书，法院听证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。原审本诉原告陈美玲的一审诉讼请求为：1、顾维新将非法占用的“姑苏花苑”A型2栋1楼C房退让给陈美玲。2、顾维新承担本案诉讼费用。原审反诉原告顾维新的一审反诉请求为：1、陈美玲交出房屋两证并协助办理房屋过户手续；2、陈美玲承担本案诉讼费用。原审法院认为：本案的争议焦点为：
一、涉案房屋是否因陈美玲与利诚公司签订回购协议而发生物权变动。
二、利诚公司是否基于代理或物权而有权处分涉案房屋。
三、顾维新是否“善意取得”涉案房屋所有权。
一、涉案房屋是否因陈美玲与利诚公司签订回购协议而发生物权变动。姑苏花苑A2-1C房屋登记所有权人为陈美玲，陈美玲依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。陈美玲与利诚公司分别于2000年、2004年两次就涉案房屋签订回购协议，其中2004年回购协议中明确系因利诚公司未按约履行2000年协议故重新签订，约定利诚公司付款后陈美玲将相关授权委托书、婚姻证明公证书及房屋两证原件寄给利诚公司，陈美玲按约办理相关授权委托书及婚姻证明公证书，但仅将该公证书传真给利诚公司，而公证书原件及房屋两证原件始终保留在陈美玲处，且熊政在公安机关讯问笔录中陈述并未将房款支付给陈美玲，故陈美玲与利诚公司两次就涉案房屋签订的回购协议并未实际履行，也未就涉案房屋进行变更登记，故涉案房屋所有权人仍为陈美玲。
二、利诚公司是否基于代理或物权而有权处分涉案房屋。因利诚公司并未按房屋回购协议约定向陈美玲交付购房款并办理房屋变更登记手续，故其并未取得涉案房屋的所有权。本案中，陈美玲因回购协议约定于2004年9月2日制作授权委托书，该委托书内容为“委托熊政全权代表他们在中国办理姑苏花苑A2-1C房产的出售产权过户事宜，包括代为办理公证，领取、递交、签署等在产权过户过程中的一切相关文件，委托期限自委托人签署之日起生效至委托事宜办完为止，为期不超过一年”，因回购协议系陈美玲将涉案房屋出售给利诚公司，故陈美玲基于回购协议约定而向利诚公司出具的授权委托书系进行房屋变更登记过程中办理相关手续的委托行为，而非委托利诚公司将涉案房屋另售他人的授权委托意思表示；且顾维新与利诚公司于2004年5月31日签订购房协议，而陈美玲与利诚公司于2004年8月24日签订回购协议并于2004年9月2日制作授权委托书，利诚公司在将涉案房屋出售给顾维新时并未取得陈美玲的委托代理授权也并未在事后取得陈美玲的追认，利诚公司并不存在代理行为。故利诚公司将陈美玲所有的涉案房屋出售给顾维新系无权处分行为。
三、顾维新是否“善意取得”涉案房屋所有权。顾维新在与利诚公司签订购房协议时知晓房屋登记在陈美玲名下，且熊政并未向顾维新出示陈美玲的授权委托书原件、房屋两证原件等材料，故顾维新不应轻信熊政具有处分房屋的权利，其理应与房屋所有权人订立合同。另，涉案房屋并未进行变更登记，故顾维新无法适用“善意取得”相关法律规定依法取得涉案房屋所有权。至于顾维新与利诚公司签订购房协议且支付合理价格，而利诚公司并未按约履行合同约定，顾维新可依法向利诚公司主张违约责任。综上，顾维新并未依法获得涉案房屋相关物权而占有该不动产，涉案房屋所有权人陈美玲请求返还房屋，依法应予支持。顾维新认为基于与陈美玲委托的利诚公司签订购房协议且交付购房款、入住涉案房屋而请求陈美玲配合办理房屋过户手续，但现有证据无法证明利诚公司有权处分涉案房屋，故对于顾维新的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、顾维新于判决生效之日起三十日内将苏州市姑苏花苑A2-1C房屋返还陈美玲。
二、驳回顾维新的反诉请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费5800元，由顾维新负担。顾维新不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、利诚公司有权处分涉案房屋。2000年7月29日利诚公司与陈美玲签订的回购协议有效，2004年协议书是对2000年回购协议的补充，利诚公司基于2000年回购协议有权处分涉案房产。2004年顾维新与利诚公司签订协议后，利诚公司及法定代表人熊政取得了陈美玲授权处分房屋的全部权限，即使购房款未交付给陈美玲，仍不影响物权已经转移的事实。
二、顾维新知道利诚公司有回购房屋的权利，在与利诚公司签订协议中明确要求利诚公司履行相关手续时限。事实上利诚公司也在规定期限内与陈美玲再次明确了回购款项，并取得了相应授权，顾维新入住房屋已经十余年应当认定为善意取得。
三、陈美玲与利诚公司有恶意串通的嫌疑，其长达11年后才主张权利，存在明显的恶意，应当承担赔偿责任。
四、一审审理程序存在重大瑕疵，2014年7月1日顾维新按时参加开庭，等待一小时后被告知不开庭。请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回陈美玲的诉讼请求。被上诉人陈美玲二审未作答辩。二审
经审理查明，2014年9月8日，利诚公司与陈美玲重新签订了回购协议。二审查明的其他事实与原审一致。二审中，顾维新陈述利诚公司基于与陈美玲的回购协议，取得了陈美玲的授权，故有权出售涉案房屋。
本院认为：陈美玲向利诚公司购买苏州市姑苏花苑A2-1C房屋后，取得了房屋所有权证和土地使用权证，是该房屋的所有权人。2000年陈美玲与利诚公司签订协议，约定由利诚公司回购该房屋。后因利诚公司未按约付款，双方在2004年8月24日重新签订协议，明确按新的协议内容履行，而新协议约定的回购房屋价格、付款方式等与2000年协议均不相同，故应认定为双方在2000年签订的房屋回购协议已经终止，2004年8月24日的协议是一份新成立的协议。顾维新上诉认为2000年的房屋回购协议仍然有效，2004年8月24日协议是对原协议的补充的观点与事实不符，不能成立。2004年5月31日利诚公司与顾维新签订协议，向顾维新出售涉案房屋，当时利诚公司既未取得该套房屋的所有权，也未取得房屋所有权人陈美玲的授权，利诚公司的行为属无权处分。此后陈美玲虽然出具了给利诚公司法定代表人熊政的委托书，但内容是委托熊政办理将房屋回购给利诚公司的相关手续，并未授权利诚公司将房屋出售他人，因此不构成对利诚公司与顾维新房屋买卖协议的追认。顾维新上诉认为利诚公司已经取得陈美玲出售房屋的授权与事实不符。顾维新明知利诚公司不是该房屋的所有权人，也未见到该房屋所有权人授权利诚公司出售房屋的委托书，仍与利诚公司签订房屋买卖协议，具有过错。顾维新上诉认为其对房屋系善意取得的理由不能成立，不予支持。顾维新上诉认为陈美玲与利诚公司恶意串通没有提供证据，还认为原审法院审理程序违法亦无事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。顾维新的上诉理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，拟
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5880元由上诉人顾维新负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理
审判员 郭 锐
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 吉宇璐 百度搜索“”