广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂02民终41号上诉人（一审被告）吴芬芬，女，1986年11月24日生，汉族，广西柳州市人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。委托代理人唐艳文，广西万铭律师事务所律师。被上诉人（一审原告）丘少林，女，1964年4月10日生，汉族，广西陆川县人，无固定职业，住广西柳州市柳江县。一审被告柳州市柳南区志平房地产中介服务部，住所：广西柳州市柳邕路新翔小区6-3-5号。经营者李志，男，1989年11月4日生，汉族，户籍所在地：广西柳江县，现住广西柳州市。上诉人吴芬芬因与被上诉人丘少林、一审被告柳州市柳南区志平房地产中介服务部（以下简称志平房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人吴芬芬不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2015）鱼民一初字第2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日受理后，依法组成由
审判员谭皓匀担任
审判长，
审判员曾庆斌和
代理
审判员潘亚丽参加的合议庭，于2016年2月23日公开进行了审理，代
书记员张怡担任记录。上诉人吴芬芬的委托代理人唐艳文、被上诉人丘少林、一审被告志平房产中介的经营者李志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，2015年7月14日，丘少林与吴芬芬、志平房产中介签订《房屋买卖协议书》一份，约定：吴芬芬同意将其位于柳州市南环路6号尔海南山御景23栋1单元9-2号房屋一套出售给丘少林，房屋售价为490000元；丘少林采取按揭付款的方式支付房款，房款由丘少林与吴芬芬自行交付；签订合同当日，丘少林向吴芬芬支付购房定金10000元，首付款人民币约150000元，并在签订报税当日到房产局资金监管中心办理资金监管手续，待丘少林领取新房产证当日，由资金监管中心一次性支付给吴芬芬，剩下房款330000元由志平中介服务部协助丘少林办申请贷款，待丘少林新房产证出具，银行抵押登记完毕由银行一次性划至即吴芬芬帐户；丘少林与吴芬芬均应遵守本合同，若吴芬芬违约则在违约当日向丘少林双倍赔偿定金，若丘少林违约则无权要求返还定金，违约方承担志平中介服务部收取的所有服务费；若三方发生争议协商不成，可依法向法院起诉等等。协议签订当日，丘少林向吴芬芬支付购房定金10000元。吴芬芬因缺乏资金办理涉案房屋在银行尚欠约250000元贷款的解押手续，经志平中介服务部经营者李志介绍，某专业垫资解押公司同意对涉案房屋垫资解押但需吴芬芬出具全权委托售房公证书。2015年7月22日，吴芬芬按照某解押公司要求在广西宜州市公证处办理《公证书》一份，委托第三人梁志壮全权处理涉案房屋出售相关事宜，该《公证书》办理后，吴芬芬考虑到委托第三人全权办理房屋出售事宜风险太大，故没有向受委托人梁志壮出具《公证书》。经多次催促吴芬芬办理房屋过户手续未果后，丘少林认为吴芬芬的行为已构成违约，故诉至法院提出请求解除三方签订的《房屋买卖协议书》并由吴芬芬双倍返还丘少林购房定金20000元。一审法院审理认为，丘少林与吴芬芬、志平房产中介的签订《房屋买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律的禁止性规定，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的合同义务。在房屋买卖交易过程中，吴芬芬认为在仅收到购房定金10000元的情况下就委托第三人全权办理房屋出售事宜风险太大故未办理涉案房屋银行按揭贷款解押手续，从而导致合同双方无法进一步办理涉案房屋产权过户手续，并使得合同最终未能实际履行，现丘少林诉请解除《房屋买卖协议书》，该院予以准许；因吴芬芬已构成违约，应按照协议约定承担双倍返还购房定金20000元的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同担保法》第一百一十五条的规定，判决：
一、解除丘少林与吴芬芬、柳州市柳南区志平房地产中介服务部于2015年7月14日签订的《房屋买卖协议书》；
二、吴芬芬应双倍返还给丘少林定金人民币20000元。案件受理费300元，减半收取150元；保全费220元，合计人民币370元（丘少林已预交520元），由吴芬芬负担。
上诉人吴芬芬不服一审判决，上诉称，一、上诉人在房屋买卖协议履行过程中不存在违约行为，并且在积极履行合同约定。上诉人于2015年7月14日与被上诉人及一审被告柳州市柳南区志平房地产中介服务部签订《房屋买卖协议书》独家委托一审被告交易本案争议房产，本着诚心卖房的打算，更于2015年7月22日去往宜州市公证处办理了委托他人办理房屋买卖的公证委托书。这都可以证明上诉人是在积极履行双方签订的二手房买卖协议，出卖房屋的态度是积极的。
二、上诉人无违约行为，被上诉人未按协议约定支付首付款，应自己承担不履行协议的违约责任。按甲、乙、丙三方签订的《房屋买卖协议书》约定，被上诉人应将首付款1500OO元在签订报税当日到房产局资金监管中心办理资金监管手续，直至被上诉人起诉时止，被上诉人即未向房产局资金监管中心办理资金监管手续也未向上诉人交付首付款。被上诉人的行为先构成了违约。上诉人在利益未得到充分保障的情况下，为避免将来可能出现的风险，有理由不办理房屋过户手续以维护自身利益。综上所述，上诉人并未存在违约行为，不应承担违约责任，被上诉人因对其未按协议约定交款首付款的行为承担违约任，为此，上诉人特向二审法院请求：
一、依法撤销一审判决，并依法改判；
二、由被上诉人承担上诉费。
被上诉人丘少林答辩称：被上诉人同意一审判决。上诉人称被上诉人没有按时交纳首付款不是事实，被上诉人叫其丈夫回来几次要办理过户手续，但是上诉人吴芬芬都没有来，一审被告志平房产中介方多次通知上诉人吴芬芬过来房产局办手续，上诉人吴芬芬也没有来，所以被上诉人没有办法交纳首付款。一审被告志平房产中介答辩称，实际上被上诉人不存在违约，一审被告催过上诉人很多次，上诉人都不接电话。上诉人称被上诉人没有交纳首付款，但是按照规定，被上诉人的首付款不应该打到上诉人的帐户，应该是打到房产局的监管中心，双方应先到房产局办理。综合诉辩各方的意见，上诉人、被上诉人、一审被告对一审查明的事实均无异议，上诉人认为一审遗漏查明房产局对于二手房屋交易的流程，房产局规定，在甲乙双方签订合同以后，双方应该到房产局资金监管中心签订协议，但是被上诉人没有把首付款存入监管中心。上诉人在二审期间提交的新证据：2016年房产局办理房屋过户手续的流程图，证明在被上诉人没有交首付款到监管中心，违约责任不在上诉人。被上诉人对证据的质证意见：不认可该份证据。一审被告志平房屋中介对证据的质证意见：对证据的真实性没有异议。对其证明目的不认可，因为上诉人没有到房产局，第一步流程即双方到房产局核实房源、并签订房屋买卖合同都没有完成。本院对证据以及当事人争议事实的分析与认定：上诉人吴芬芬提交的证据，只是打印的流程图，未加盖房产部门的印章，亦无相应时间，无法核实真实性，因此，本院对该证据不予采纳，故对于上诉人提出的事实异议，事实依据不充分，本院亦不予支持。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案争议焦点：上诉人是否存在违约的行为？是否应该支付被上诉人20000元？
本院认为，依法成立的合同具有法定约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行义务。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照约定全面履行自己的合同义务。上诉人吴芬芬主张系被上诉人丘少林未缴纳首付款而导致房屋无法过户，被上诉人丘少林存在违约行为，上诉人不应退回定金10000元。而本案涉案房屋在银行尚欠贷款，需上诉人吴芬芬先行办理贷款解押手续，但在房屋买卖过程中，上诉人吴芬芬认为在仅收到购房定金10000元的情况下就委托第三人全权办理房屋出售事宜风险太大故未办理涉案房屋银行贷款解押手续，从而导致合同双方无法进一步办理房屋的过户手续，因此，《房屋买卖协议书》无法履行是由于上诉人的违约行为导致，应按照协议约定承担双倍返还购房定金20000元的违约责任，故一审判决解除上诉人吴芬芬与被上诉人丘少林、一审被告志平房产中介签订的《房屋买卖协议书》以及上诉人吴芬芬双倍返还被上诉人丘少林定金人民币20000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人吴芬芬的上诉请求不成立，本院不予支持。一审适用法律正确，程序合法，判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（上诉人吴芬芬已预交），由上诉人吴芬芬负担。本判决为终审判决。
审 判 长 谭皓匀
审 判 员 曾庆斌
代理
审判员 潘亚丽
二〇一六年二月二十六日代
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